Сага о выборе квартиры 2. Проверка юридической чистоты квартиры – страхуем себя от сюрпризов

Всесторонняя проверка квартиры при покупке – стоит ли быть таким скрупулезным?

Продолжение. Начало: Часть 1. Сага о выборе квартиры 1. Типы домов и выбор квартиры. Дома из пеноблоков и другие постройки – начинаем покупку квартиры с этого критерия

Для квартиры лучше всего отсутствие всяких предварительных историй. Это условие чаще выполняется при покупке квартиры в новостройке непосредственно у застройщика, здесь риск быть обманутым минимален. Однако даже в этом случае за время строительства пай долевого участия бывает:

• продан (причём не один раз),
• подарен,
• передан по наследству.

А после сдачи дома в эксплуатацию и оформления документов квартира может быть передана по договору ренты. В квартиру новостроя после оформления документов могут быть прописаны жильцы. Пай долевого участия мог быть оформлен не на одно лицо, соответственно и совладельцами квартиры могут оказаться, например, муж и жена или три брата.

Поэтому давайте рассмотрим общий случай. Покупка квартиры у пайщика новостроя после сдачи дома в эксплуатацию и оформления документов на эту квартиру по многим позициям попадает именно в общую категорию. Отличие в том, что у новостроя обычно всё-таки более «короткая история».

После сдачи новостроя в эксплуатацию и оформления документов на квартиру (порядок их получения будет описан ниже) в качестве продавцов выбранной вами квартиры могут выступать только лица, указанные в правоустанавливающем документе.

Особое внимание нужно уделять квартирам, оформленным по праву наследования. В этом случае после сделки купли-продажи могут «выплыть» обделённые и неучтённые лица с горячим желанием оспорить ваши права.

Ещё один момент. Проверку квартирной истории лучше не доверять никому, даже риэлтору, нашедшему для вас столь замечательную недвижимость (хотя его вспомогательное участие в процессе проверки приветствуется). Да, в случае проигранного спора по сделке риэлтор может потерять репутацию. Вы – неизмеримо больше – крышу над головой. А очень возможно, и потраченные деньги или большую их часть, поэтому юридическая проверка квартиры должна происходить при вашем любопытном присутствии и активном участии.

Получение и проверка документов на квартиру в новостройке

После завершения всех работ (и строительных, и отделочных), предусмотренных проектом, застройщик приглашает представителей БТИ для обмеров и готовит техдокументацию для госрегистрации дома. После инспекции представителей архитектурного надзора (чаще всего совместно с группой небезразличных дольщиков) застройщик устраняет недоделки и получает акт о приёмке дома.

Последний направляется в местную госадминистрацию, которая выдаёт разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Дом получает почтовый адрес и доступ ко всем городским коммуникациям. Застройщик заключает договор с компанией, которая будет обслуживать дом до возможного решения жильцов о создании ТСЖ. После этого на встрече с каждым владельцем квартиры подписывается акт приёма-передачи квартиры, и хозяин получает ключи.

Итак, свершилось! Хозяин награждён за долготерпение, и своими ключами открывает дверь в свою квартиру. Он чувствует себя счастливым обладателем заветной недвижимости. Однако чувства, как это нередко бывает, обманывают его. Вместе с ключами и актом передачи он действительно получил, но всего лишь возможность стать счастливым обладателем.

Ему предстоит следующий (непростой) этап юридического оформления. Этот процесс зависит не только от него и может продолжаться достаточно долго. Иногда люди годами живут в оплаченных ими квартирах, формально не являясь их собственниками.

В этот период продать «свою» недвижимость в новостройке невозможно.

Открывает путь к госрегистрации отдельных квартир передача застройщиком в регистрационную палату копии разрешения на ввод дома в эксплуатацию и целого ряда иных документов. После этого участник долевого строительства должен подать в регистрационную палату:

• заявление о госрегистрации от своего имени;
• документ об оплате госпошлины;
• договор об участии в долевом строительстве + все дополнительные соглашения;
• акт приёма-передачи, подписанный застройщиком и лицами, оплатившими строительство квартиры;
• поэтажный план и план своей квартиры (необходимо, чтобы они совпадали);
• копию своего паспорта;
• доверенность, заверенную нотариусом, если владелец доверяет кому-либо совершать все необходимые телодвижения для получения документов.

Срок, предусмотренный законом для оформления права собственности, в нашем случае составляет 30 дней. После тщательной проверки предоставленных документов в Единый госреестр прав вносится соответствующая запись, и владелец квартиры становится ее законным обладателем.

Понятно, что такая сложная процедура редко проходит «без сучка и задоринки», иногда владельцам квартир приходится вступать в право собственности по решению суда. Последнее вместе с документами из БТИ представляется в регистрационную палату, и через положенные 30 дней владелец квартиры вступает в свои права, независимо от решения иных «вышестоящих» конфликтов.

Итак, только свидетельство на право собственности, выданное Регистрационной палатой, даёт возможность первому владельцу квартиры в новостройке продавать ее, дарить, передавать по наследству или по договору ренты. Делать это могут только те лица, которые указанны в вышеобозначеном свидетельстве. Далее рассмотрим шаги, которые необходимо предпринять перед покупкой квартиры в новостройке.

Проверка юридической чистоты квартиры и ее владельца

Отсутствие последнего и представление его интересов доверенным лицом – повод для очень серьёзных сомнений и, возможно, отказа от сделки. Особенно, если доверенность на право представления интересов оформлена за рубежом, ведь к моменту сделки она может быть аннулирована.

Если всё-таки идти на сделку с представителем по доверенности, нужно очень внимательно проверить, что именно может доверенное лицо, только ли заключать договор или, например, получать деньги по сделке и т.д. Желательно побывать в нотариальной конторе, в которой выдавалась доверенность, и уточнить, как происходил процесс выдачи.

Но даже когда сам владелец недвижимости перед вами, одного рукопожатия недостаточно. Обязательно возьмите в руки его паспорт и проверьте (с точностью до каждой буквы и цифры) идентичность паспортных данных с данными, указанными в правоустанавливающем документе. Разумеется, правоустанавливающий документ должен быть с «мокрыми» печатями. Никакие копии в момент проверки не годятся.

Имеет смысл и проверка самого паспорта. Выписав серию, номер документа, дату выдачи, ФИО его хозяина, можно удостовериться в паспортном столе, что такой документ действительно выдавался. Выяснить, что выдавался он именно лицу, представляющему квартиру в качестве владельца, можно, посетив паспортный стол и с документом, и с его хозяином.

Куда сложнее узнать, дееспособен ли хозяин квартиры. Для этого необходимо провести проверку продавца в психоневрологическом и наркологическом диспансерах и получить там соответствующие справки. Если этого не сделать и окажется, что хозяин квартиры – клиент этих заведений или просто в момент подписания договора был под воздействием наркотиков (такие справки тоже предоставляют ушлые «представители продавца»), договор купли-продажи квартиры может быть расторгнут.

Наша бюрократическая система несовершенна. Поэтому, если владелец квартиры менял место жительства, придётся обходить и диспансеры по всем предыдущим адресам. Ведь данные о клиенте этих заведений могут затеряться при передаче или вообще «залежаться» по одному из адресов.

Впрочем, если квартира уж очень приглянулась, можно при проведении сделки (в присутствии нотариуса) освидетельствовать продавца квалифицированными медиками. В случае наличия официального опекуна (попечителя) достаточно будет получить его согласие, заверенное органом опеки.

Конечно, если владелец квартиры не один, то нужно присутствие всех совладельцев на сделке (с их «вторыми половинами») или нотариально заверенные согласия на продажу квартиры всеми вышеперечисленными лицами.

Таким образом, нельзя проводить сделку с владельцем (владельцами) квартиры, действующим через доверенное лицо, недееспособным хозяином (хозяевами), с лицом (лицами), паспорт которого вызывает подозрение.

Юридическая проверка квартиры и поиск совладельцев квартиры

Проверку всех совладельцев необходимо проводить так же тщательно и по всем пунктам. Ведь причины для возможного расторжения сделки одинаково весомы у всех совладельцев. Чаще всего новострой к моменту продажи не успевает обзавестись прописанными и проживающими в нём лицами, но иногда это происходит, и к такому повороту событий покупатель должен быть готов.

По расширенной выписке из домовой книги можно выяснить, кто из жильцов зарегистрирован в данный момент в интересующей вас квартире, и кто из них к моменту продажи сохраняет право проживания в ней. Получить выписку может владелец квартиры совершенно бесплатно в ЖЭКе по месту прописки. Для этого у него на руках должны быть:

• справка из БТИ или свидетельство о праве собственности на данную недвижимость из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимость и сделки с ней);
• правоустанавливающий документ – договор, виды которого перечислим ниже;
• паспорта и свидетельства о рождении всех лиц, прописанных в квартире.

Без полного набора документов выписка ЖЭКом не даётся – необходимо охранять тайну частной информации, при их наличии выписка будет готова в течение одного дня. Может оказаться, что кто-то из лиц, прописанных в квартире, отсутствует. Причём никто не знает, где это лицо пребывает в период подготовки документов для продажи квартиры. Такое лицо называется «безвестно отсутствующим».

Отсутствовать лицо может по разным причинам: быть в длительной командировке (с секретной миссией или в местах лишения свободы), находиться на долгосрочном лечении и т.д. Вполне вероятен случай, когда «безвестно отсутствующее» лицо после продажи квартиры (даже через несколько лет) становится реально присутствующим и начинает оспаривать сделку.

Даже полученное из мест заключения согласие на продажу квартиры не гарантирует «чистоту» сделки. Нередко «отмотавшее срок» и вышедшее на свободу лицо, заявляет, что написанное им согласие было дано под давлением и требует пересмотреть сделку. Поэтому наличие такого человека – повод для поиска иной квартиры для покупки.

Наша юридическая проверка квартиры перед покупкой только началась! Если новостройка уже заселена (хоть частично), поговорите с соседями. Между прочим, в разговоре опишите человека, с которым общались, как с хозяином вашей будущей квартиры. На этом этапе может появиться очень интересная информация.

Обязательно уточните, нет ли у продавца гражданской жены (гражданского мужа). Юридически она (он) не могут привлекаться к проведению сделки, но фактически после неё могут требовать её отмены. И такие случаи, увы, «имели место быть» – с принятием судебного решения в пользу истца.

Имеет смысл и обращение в ЖЭК (если владельцы успели прописаться), подкреплённое материальными уверениями в дружбе. В ЖЭКе вы не только можете получить список всех прежних владельцах квартиры. Немало дополнительных, иногда очень интересных и полезных сведений, вам могут поведать паспортисты. Слесари и электрики обслуживающей компании тоже могут «выдать» важные подробности и о доме, и о его обитателях.

По выписке из ЕГРП вы узнаете всю историю квартиры – менялись ли владельцы и кто они, успела ли квартира побывать под арестом и под запретом к продаже. Если владельцы новостройки уже успели поменяться (тем более, несколько раз), очень вероятно, что вас, добросовестного покупателя, пытаются «подставить». И вам лучше отказаться от этой «выгодной» сделки. Тот же вывод следует сделать и в случае наличия споров, арестов и запретов на продажу недвижимости, которую вы присмотрели. В любом случае приложите усилия для знакомства с предпоследним хозяином.

Нелишним будет и обращение в Единый реестр судебных решений. Если окажется, что квартира в новостройке успела стать предметом судебного разбирательства, обязательно проверьте (при участии профильного юриста) не может ли возобновиться дело по обстоятельствам, которые (вдруг) откроются после покупки вами данной квартиры.

Детям, как всегда, особое внимание. Если в квартире прописан несовершеннолетний ребёнок (дети), к моменту проведения сделки должно быть получено разрешение на продажу квартиры от опекунского совета. Итак, узнайте всё возможное о каждом совладельце и его ближайшем окружении, для чего обратитесь во все возможные инстанции и побеседуйте с соседями.

Проверка документов при покупке квартиры – иногда обман лежит на поверхности

Обычно правоустанавливающий документ – это либо свидетельство на право собственности, либо договор:

• купли-продажи;
• дарения, мены;
• о вступлении в право наследования;
• решение суда;
• ренты.

Как мы уже отмечали, после получения свидетельства на право собственности квартира в новостройке может быть отчуждена всеми вышеперечисленными способами. Общие правила для всех договоров – они не должны содержать даже намёка на подчистки и подделки. Исправления, если таковые есть, должны быть заверены подписями сторон, удостоверены и скреплены подписью и печатью нотариуса. Печати видно чётко, стиль изложения не допускает двойных толкований.

Отличить поддельный документ неискушённому гражданину практически невозможно. Ну как человек, который берёт в руки документ первый раз за последние -дцать лет, определит степень четкости печати или правильность формы договора и места «возможного двойного толкования»?

Эксперименты с определением «поддельности» документов проводились не раз. И абсолютное большинство обычных граждан «пролетало» даже при среднем уровне подделки. Поэтому кроме покупателя (и даже риэлтора) проверка документов при покупке квартиры должна производиться специалистом именно в этой области – нотариусом, которому вы доверяете, и который будет проводить вашу сделку в дальнейшем. (О выборе нотариуса поговорим ниже.)

После осмотра документов на предмет подделки имеет смысл проверить, лучше с помощью нотариуса, что документы зарегистрированы в госорганах надлежащим образом.

По поводу договоров дарения мы уже говорили. Добавим такой случай: лицо, продающее вам квартиру, получило её в подарок или по наследству не от близкого родственника, и произошло это совсем недавно. Желание избавиться от только что привалившего «счастья», да ещё и по заниженной цене – повод хорошо задуматься и, как минимум, провести более тщательную проверку обстоятельств дарения/завещания.

Несколько слов по поводу договора ренты. По этому договору владелец квартиры передаёт её в собственность иному лицу, плательщику ренты. Новый владелец периодически выплачивает предыдущему суммы, согласно договору. Договор ренты считается недействительным, если он не удостоверен нотариально. Кроме того, закон требует обязательной госрегистрации такого договора при отчуждении квартиры.

Возможны два варианта рентного договора:

• с выплатой стоимости квартиры;
• без выплаты.

В первом случае договор ренты рассматривается, как разновидность договора купли-продажи. Разница в том, что сумма стоимости квартиры в случае ренты выплачивается не единоразово, а в течение определённого договором срока. Периодические «рентные» платежи производятся независимо от выплат стоимости квартиры.

Второй вариант не требует оплаты квартиры. Такой договор рассматривается, как вариант договора дарения. Рента может быть трёх видов:

• постоянная;
• пожизненная;
• договор пожизненного содержания с иждивением.

Не вдаваясь в дальнейшие подробности и тонкости договора ренты (а их достаточно много), вернёмся к вопросу купли-продажи квартиры, полученной продавцом по такому договору. Ведь квартира в новострое также может быть передана вашему нынешнему продавцу по договору ренты.

Договор ренты – «обременённый» договор. Т.е. вы покупаете квартиру с бременем определённых обязательств. При этом вы берёте на себя все обязательства продавца этой квартиры. Став следующим хозяином, вы должны будете производить рентные платежи, продолжать выплачивать стоимость квартиры тому владельцу, который передал её по договору ренты – делать всё, что прописано в договоре ренты. Так что перед покупкой такой квартиры хорошо посчитайте, выгодной ли для вас окажется сделка.

Внимательное изучение правоустанавливающего документа включает в себя и проверку – нет ли в нём условий для расторжения вашего будущего договора. Например, в договоре купли-продажи, который вы проверяете, была предусмотрена отсрочка платежа. Если лицо, продающее вам квартиру, не выплатило в срок стоимость квартиры, то это повод признать ваш (будущий) договор недействительным. А если срок окончательной выплаты ещё не наступил, и выплата не произведена – продавец ещё не стал собственником недвижимости в полной мере, и соответственно, не имеет права её продавать.

Если вдруг окажется, что между собранными для проведения сделки купли-продажи документами существуют противоречия, необходимо в обязательном порядке пройти цепочку, из которой «родились» эти противоречия и получить копии недостающих или ошибочных документов.

При этом могут появиться дополнительные условия проведения сделки (обременения или ограничения). Могут «выплыть» лица с правами на данную квартиру. И если это даёт повод признать будущую сделку недействительной, нужно заняться поисками иной недвижимости.

Обязательно должна проводиться проверка документов на квартиру из БТИ с фактическим устройством ее площади. Любые сдвижки стен, их уничтожение или достройка, даже избавление квартиры от ненужной кладовки, считается административным правонарушением. Всё это можно выполнять только по согласованию с органами местного самоуправления. Все произведенные (разрешённые) переделки должны быть отражены в плане квартиры, полученном в БТИ.

Особое внимание необходимо уделить адресу продаваемой квартиры. Ведь в договоре может быть указан строительный адрес, не имеющий ничего общего с почтовым, по которому зарегистрирован дом и, соответственно, квартира. Понятно, что в подобном варианте покупатель, заплатив деньги, в худшем случае не получит никакой недвижимости. В лучшем его «нагрузят» угловой или квартирой на первом/последнем этаже, хотя смотрел он самый престижный вариант.

Мошенники идут и на замену табличек с адресами домов. Например, рядом с новостройкой прилепилось полуразрушенное строение. Покупатель, осмотрев замечательную, только что построенную квартиру, на самом деле подписывает договор и платит деньги за непонятно что в рядом стоящей «трущобе».

Очень важный момент. При получении продавцом всех документов (справок и выписок) вы должны обязательно присутствовать лично. Итак, очень важна тщательная проверка квартиры при покупке, произведенная совместно со специалистами в этой области.

Читать продолжение: Часть 3. Сага о выборе квартиры 3. Сделка купли-продажи квартиры или как правильно обращаться с деньгами?