Сага о выборе квартиры 1. Типы домов и выбор квартиры. Дома из пеноблоков и другие постройки – начинаем покупку квартиры с этого критерия

Как выбрать квартиру в новостройке – основные опасности

В этой статье мы рассмотрим несколько важных вопросов, связанных с тем, как выбрать квартиру в новостройке. Большинство описанных ниже моментов важны и при приобретении любой недвижимости – частного «свежеиспечённого» дома или коттеджа, а также жилья на вторичном рынке. Имеет особый смысл для всех покупателей недвижимости прочитать раздел «Расплата» по сделке».

Рассматривая различные типы жилых домов при выборе квартиры, более низкой цене квадратных метров в новострое сопутствуют более высокие риски. Вплоть до возможности потерять все вложенные средства. Чаще всего вы вносите деньги в качестве задатка – за право покупки квартиры в будущем – после сдачи в эксплуатацию строящегося дома. До подписания государственного акта приёма объекта строительства купля-продажа квартир в нём невозможна.

Итак, первый весьма реальный риск. Вариант номер один. Вы вносите деньги Застройщику или его непосредственному представителю. В этот момент вы заключаете договор и получаете документ о проплате. Однако данные о проведенной сделке не заносятся ни в один реестр. И ничего не мешает недобросовестному Застройщику или его «представителю» ещё несколько раз провести подобную операцию с "вашей" недвижимостью.

И если вы окажетесь в списке будущих «покупателей» не первым, ваши права на получение квартиры в сданном доме станут более чем призрачными. Второй вариант заключается в том, что вы перекупаете пай в строящемся доме. При этом повторная продажа возможна как со стороны Застройщика, так и со стороны предыдущего пайщика. Далее рассмотрим выбор квартиры в доме, сданном в эксплуатацию.

При выборе дома в подходящем районе с квартирами нужной вам площади, постарайтесь выяснить:

1. как давно работает застройщик этого дома;
2. насколько квалифицированы его ИТР и рабочие;
3. экологическую безопасность применяемых материалов;
4. подробности хода строительства (в приватном порядке).

Свои «ляпы» никто не любит афишировать, поэтому подробности хода строительства реально выяснить только в приватном порядке. Тем не менее, кое-что о применённых материалах можно узнать и без глубокого расследования. Граниты и песчаники, залегающие над куполом рудных месторождений, имеют повышенный радиационный фон.

Кроме того, в нашей стране есть немало мест, искусственно загрязнённых радиацией. Поэтому повышенной радиоактивностью могут грешить практически все основные стройматериалы:

• ж/б плиты, включающие щебёнку и песок,
• выравнивающие смеси,
• кирпичи,
• пено- и газобетонные блоки.

Нормой дополнительного радиационного излучения жилищ в нашей стране считается 3 микрорентгена в час. Естественный фон в равнинных областях составляет 15-20 мкр/час. Безопасный уровень – до 50 мкр/час. Т.е. лучше один раз прийти в свою будущую квартиру с дозиметром и убедиться, что естественный фон превышен в допустимых пределах и составляет 20-30 мкр/час, чем потом в течение многих лет накапливать в своём организме ненужные рентгены.

Виды строительства домов по признаку применённых материалов

Очень условно среди новостроев можно следующие типы домов:

• кирпичные,
• панельные,
• из вспененных материалов,
• монолитные.

Это деление условно, т.к. в любом современном кирпичном доме применяются пустотные железобетонные плиты перекрытия. Кроме того, монолитный дом иногда оказывается ещё и пенобетонным. А в связи с высокой теплопроводностью железобетона в доме с монолитным ж/б каркасом утепление наружных стен может быть выполнено из кирпича (нередко – красивого, отделочного), панелей из теплоизолирующего материала или пенобетонных блоков. Все виды строительства домов из этих материалов имеют свои преимущества и недостатки.

Кирпичные дома – плюсы и минусы таких построек

Традиционный (с петровских времён) материал для домостроения – кирпич. Он может быть:

• силикатным, в основе которого – известь и песок;
• керамическим полнотелым, полученным при обжиге глины;
• керамическим пустотелым или поризованным, содержащим до 50% внутренних пустот.

Силикатный кирпич более дешёв, но он не выдерживает долгого воздействия влаги, поэтому применяется при кладке стен выше цоколя с обязательной гидроизоляцией. Он не может быть поризован, поэтому его теплоизолирующие и весовые показатели хуже, чем у керамического пустотелого кирпича.

Хорошо обожжённый керамический кирпич из правильно выдержанной глины может применяться и для изготовления фундаментов и цоколей, и для кладки стен и перегородок здания. Пустотелый керамокирпич существенно менее теплопроводен и при меньшем весе (сохраняя те же прочностные характеристики) оказывает меньшее давление на фундамент и грунт.

Положительные характеристики:

• достаточно прочные, при использовании качественно изготовленных кирпичей, связующего состава и материала перекрытий при правильно рассчитанном и обустроенном фундаменте могут служить сотни лет,
• по праву «огнедышащего рождения» допускают прокладку внутри стен вентиляционных и дымовых каналов, беспроблемно примыкают к печам,
• обладают высокой теплоёмкостью, что позволяет жильцам, которыми заселены кирпичные дома, не страдать от жары летом и выдерживать недолгие отключения отопления зимой.

Отрицательные характеристики:

• высокая теплоёмкость кирпичных стен требует больших затрат тепла при периодическом использовании отопления,
• в холодное время года в кирпичных домах необходимо поддерживать плюсовую температуру,
• после окончания строительства в течение некоторого времени такой дом даёт усадку,
• из-за большого веса стен, например, 9 этажный кирпичный дом требует обустройства усиленных фундаментов, для невысоких строений (2-3 этажа) это может быть ленточный фундамент, углублённый ниже уровня промерзания грунта,
• для обеспечения достаточной теплоизоляции в наших широтах необходимо обустраивать стены толщиной в два кирпича, а это очень существенно уменьшает полезную площадь – стены занимают шестую часть дома общей площадью 200 м².

Панельные и дома из пеноблоков – кто вызывает доверие?

Сборные панельные дома наиболее дешёвы, что привело к их широкому строительству в советские времена, это самые популярные типы 9 этажных домов. Однако сейчас они не возводятся из-за их недолговечности и невысокой прочности. Поэтому останавливаться на них не будем.

Вспененные материалы для строительства могут быть в виде:

• пеноблоков,
• монолитных поверхностей,
• газоблоков.

Пеноблоки получают в атмосферных условиях путём добавления в цементно-песчаный раствор вспенивающих веществ. Поэтому возможен процесс возведения пенобетонных монолитных конструкций. Газоблоки изготавливают в специальных автоклавах при повышенном давлении. Они обладают несколько лучшими физико-механическими характеристиками по сравнению с пеноблоками, но их нельзя производить в условиях стройплощадки, поэтому возведение из них монолитных конструкций невозможно.

Данные материалы, а значит, и виды домов из них, обладают:

• невысокой себестоимостью,
• небольшим весом,
• способностью пропускать в небольших количествах воздух, что качественно приближает дома из газоблока к деревянным,
• негорючестью,
• высокими тепло- и шумоизолирующими свойствами,

Также:

• типовые дома из пеноблоков не гниют, легко обрабатываются, при аккуратной укладке блоков требуют применения небольших количеств выравнивающих смесей,
• процесс строительства ускорен,
• в связи с меньшим весом сооружений упрощается обустройство фундаментов.

При этом они:

• не выдерживают больше нагрузки (более 25 кг/кв.см), поэтому нельзя строить дома из пеноблоков выше двух этажей,
• впитывают атмосферную влагу, теряя свои прочностные характеристики, по этой причине повышенное внимание уделяется их влагоизоляции.

Рекламные тексты об «улучшении свойств пеноматериалов во время их эксплуатации» отягощают совесть их авторов и не соответствуют действительности. Вспененные материалы – хорошее решение при строительстве коттеджей. Пено- и газоблоки используются фрагментарно, как стеновые элементы в каркасно-монолитных высотках. Ими же можно утеплять монолитный ж/б каркас.

Тип дома монолитный – немного из его истории

Тип дома монолитный – это постройка, в которой все элементы выполнены путём заливки цементно-песчано-щебёночной смеси в опалубку на каркас из металлической арматуры непосредственно на стройплощадке. При этом каждый следующий элемент продолжает предыдущий без всяких стыковочных швов. Это касается и вертикальных, и горизонтальных элементов. Т.е. должен быть получен цельный монолитный (единый, непрерывно залитый) железобетонный каркас сооружения.

Некоторые элементы подобной технологии (заливка бетона на металлический каркас в заранее обустроенную опалубку непосредственно на стройплощадке) появились в Германии в двадцатые годы прошлого века. Однако существовавшие в то время бетонные смеси не позволили строителям всего мира продвинуться в этом направлении.

Справедливости ради отметим, что в Советской России вскоре после 1917-го года в революционном порыве были возведены первые в мире монолитные здания. Одно из них – Харьковский Госпром – до сих пор поражает не только своей монументальностью, но и тем, что в годы Второй мировой его трижды (!) не смогли взорвать немецкие специалисты, на тот момент одни из лучших в мире.

После войны инженер Ригель предложил использовать заранее заготовленные железобетонные элементы – ригели, что позволило перейти к дискретно-сборному железобетонному каркасу стройконструкции. Следующим шагом стала заливка сплошных несущих колонн непосредственно на стройплощадке.

Последнюю на данный момент точку в принятых мировой практикой разработках монолитного домостроения поставил великий архитектор Ле Корбюзье. Он отказался от несущих монолитных колонн. Каждая монолитно-залитая железобетонная стена стала вертикально-несущим элементом. От этого решения полшага до полностью монолитных сооружений. Эти полшага сделал тот же Ле-Корбюзье.

Ещё раз повторюсь: ныне многие каркасно-монолитные конструкции «выдают» в качестве полноценных монолитов. Такие типы многоэтажных домов еще сохраняют точечное давление вертикальных опор на фундамент.

Плюсы и минусы монолитных домов

Монолитные виды жилых домов имеют довольно ощутимые плюсы:

1. Высокая прочность сооружений. В советские времена их возводили в сейсмоопасных районах. Однако более дешёвые сборно-панельные конструкции вытеснили монолитные типы домов в Москве и вообще из практики советского серийного строительства (это привело к колоссальным жертвам во время Спитакского землетрясения в Армении).
2. Меньший (на 15-20%) вес монолитов по сравнению с кирпичными зданиями тех же размеров.
3. Распределение нагрузки по всему периметру опорных стен, уход от точечных нагрузок на фундамент.
4. Облегчение обустройства фундаментов.
5. Тип дома монолитный не дает усадок после строительства.
6. Более высокая скорость строительства.
7. Отсутствие необходимости возить к месту строительства объёмные конструкции.
8. Возможность «свободного» планирования высотных характеристик зданий и расширения безопорных помещений до 150 м².
9. Бесшовные конструкции обеспечивают лучшую изоляцию помещений в здании.
10. Монолитные виды многоэтажных домов – долгожители среди строительных конструкций. Срок их жизни – от 100 лет. При условии, разумеется, высокого качества материалов и проведении работ в полном соответствии с технологическим процессом.

Минусы монолитных домов можно свести к следующему списку:

1. Высокая теплопроводность (плохую теплоизоляцию) железобетонных стен. Их приходится дополнительно утеплять.
2. Низкая звукоизолированность помещений, особенно по отношению к ударным шумам.
3. Необходимость предусматривать каналы для инженерных сетей и дымоходов, а уже впоследствии перепланировка в монолитных домах практически невозможна, особенно без разрешения жилищной службы.
4. Сложности при работе в зимних условиях. Процесс бетонирования должен идти при температуре не ниже +5 °С. При более низких температурах применяется подогрев смеси на этапе приготовления (греются твёрдые и сыпучие фракции) или на этапе затвердевания (что приводит к ухудшению качества бетона и требует существенных энергозатрат). Чаще всего применяются спецдобавки, которые позволяют вести бетонирование при низких температурах.
5. Необходимость вести непрерывный процесс заливки бетона, причём во многих направлениях сразу.
6. Обязательность очень качественного уплотнения залитой смеси. Небольшие отступления от этого правила полностью уничтожают все преимущества, которыми обладает строительство монолитных домов многоэтажных.

Сейчас существует два способа монолитного строительства:

• со съёмной опалубкой,
• с несъёмной опалубкой.

Первый вариант позволяет использовать опалубку многократно. Однако при этом возникает необходимость дополнительной теплоизоляции внешних стен и звукоизоляции внутренних поверхностей. Особое внимание приходится уделять внешним стенам. Их утепляют спецсоставами, зачастую оставляют воздушную прослойку и обкладывают монолитное строение кирпичной кладкой или пеноматериалами. Т.е. преимущества монолитов в части высокой скорости строительства и дешевизны становятся малозаметны.

Второй вариант можно рассматривать как «два в одном». Опалубка из пенополистирола позволяет вести процесс бетонирования и остаётся потом в качестве тепло- и звукоизоляции. Конечно, её вид не позволяет обойтись без дальнейшей отделки. Но это куда более быстрый и менее трудоёмкий и затратный процесс по сравнению с предыдущим вариантом. Ведь если утеплять стены более дешёвыми, по сравнению с отделочным кирпичом, пеноматериалами, то их тоже необходимо декорировать и тщательно водоизолировать.

Как выбрать квартиру – определяем этаж

Рассмотрим этот вопрос с позиции «да» и «нет», чтобы определить, как правильно выбрать квартиру с точки зрения этажа.

1. Первый этаж традиционно не любим нашими согражданами. Сырой подвал под ним очень часто становится поставщиком комаров и блох. Не исключён и вариант сбора в квартире первого этажа сточных вод всего подъезда в случае, если забьётся канализационная труба. Это практически всегда случается на участках с малым уклоном ниже первого этажа. Есть, конечно, приспособление под названием «обратный клапан», но устанавливать и эксплуатировать его – дополнительная морока.

Да и грабят такие квартиры чаще других, и именно им достаётся львиная доля внешнего шума и пыли. Соответственно, цены некоммерческих квадратных метров на первом этаже на 15-20 % ниже, чем на остальных этажах.

Есть ещё один существенный момент. Практически в любом месте из-под земли выделяется радиоактивный газ – радон. Очень быстро он распадается, образуя радиоактивные изотопы свинца, висмута и полония. Сам газ в семь раз тяжелее воздуха, поэтому он и продукты его распада концентрируются в зоне нижних этажей, больше всего – именно на первом. С другой стороны, к квартирам первого этажа легче всего добраться (особенно при выходе из строя лифтов), и их легче всего покинуть в случае чрезвычайной ситуации.

2. Второй этаж имеет некоторые проблемы первого в «урезанном» виде. При этом он более безопасен с точки зрения грабежа, и может стать местом сбора сточных вод, только если на канализационной трубе первого этажа будет стоять обратный клапан.

3. До третьего этажа легко добираются и комары, и жильцы. Не так сложно и убегать в случае серьёзных неприятностей.

4. 4-6 этажи значительно лучше более низких с точки зрения экологии. Понятно, что при выходе из строя лифта… Хотя некоторые высотные типы многоквартирных домов имеют два лифта. Но, безусловно, эти этажи в этом смысле лучше, чем 16-й, 30-й и т.д.

5. Выделим 7-й этаж. Не так страшно, да и шум с пылью внизу. Тем, кто страдает сердечнососудистыми болезнями, равно как и психической неуравновешенностью, забираться выше не стоит.

6. 8-16 этажи – светлые и чистые, если поблизости нет дымящих труб. Высота этих этажей – оптимальный эшелон для полётов мелких, взвешенных в воздухе частиц. По поводу лифта – понятно.

7. Выше находятся самые чистые квартиры. Они же обычно и самые тёплые, если подача теплоносителя не происходит снизу, и нижние квартиры не устраивают дополнительный существенный отбор тепла.

8. Последний этаж может иметь дополнительные проблемы с протеканием крыши. С другой стороны, наличие техэтажа даёт возможность организовать пентхаус – элитное жильё (зачастую с личным лифтом). При пожаре эвакуация возможна с помощью индивидуальной системы канатов и люльки со спецзамком. Кстати, нередко спасение людей при ЧС организуют с крыш высоток.

Когда лучше покупать квартиру и делать ремонт?

На рынке городской недвижимости, в квартирном секторе, существуют как долговременные, так и сезонные колебания цен, поэтому решать, когда выгоднее покупать квартиру, нужно исходя из этих явлений в том числе. Делать долговременные прогнозы – занятие неблагодарное. Обвал цен на недвижимость осенью 2008-го года проходил на фоне радостных лозунгов «Недвижимость – самое надёжное вложение средств» и прогнозов «Недвижимость НИКОГДА не будет дешеветь».

Сезонные колебания цен сродни пассатам – они прогнозируемы, поэтому можно предположить, как выбрать квартиру по более низкой цене. Многолетние наблюдения на рынке квартир показывают закономерность «стрекозы» из известной басни. Лето «сдувает» большинство потенциальных квартирных покупателей северных широт на юг и в пригороды, при этом спрос, а соответственно, и цены на квартиры падают. Осенью начинается обратный процесс: подъём интереса к квартирам, и рост цен на них.

С этой точки зрения имеет смысл проводить покупку квартиры в летний период. Это общее соображение по поводу того, когда лучше покупать квартиру. На самом деле, сезонные колебания цен незначительны – 1-2%. Цена на конкретную квартиру значительно сильнее зависит от амбиций продавца, его потребности в быстром получении денег или иных факторов (например, скорый отъезд или получение продавцом возможности «именно сейчас» приобрести иную, более подходящую недвижимость), чем от погоды во дворе. Поэтому лучше найти достойную квартиру по подходящей цене, чем рассчитывать на сезонную удачу и задаваться вопросом, а стоит ли сейчас покупать квартиру.

Обычно после покупки квартиры следует её ремонт, более или менее масштабный. Поэтому обязательно определиться с состоянием системы отопления и оконных проёмов. Менять и то, и другое лучше в «неотопительный» период. Особенно это существенно для системы отопления. Эти факторы действительно влияют на время, когда можно делать ремонт.

Сама замена оконных или балконных рам – непродолжительный процесс, а исправление строительных огрехов по периметрам проёмов может занять немало времени. Особенно, учитывая, что никто обычно не готов увидеть вокруг бывшего окна зияющие на улицу пустоты, стыдливо прикрытые снаружи штукатуркой.

Вряд ли кто-то готовит кирпичи, цемент и песок перед заменой окон. Всё это приходится делать в авральном порядке. И, разумеется, лучше, чтоб такой аврал происходил летом. Можно провести и более быстрый процесс – запенить пустоты, но прочность несущих стен останется ущербной.

Для всех остальных работ в городской квартире с исправно работающим отоплением практически несущественно время, когда можно делать ремонт. Разве что после отключения отопления весной и перед подключением его осенью могут быть моменты «торможения» ремонтных процессов из-за низкой температуры в квартире.

Есть ещё один существенный момент в определении периода, когда лучше делать ремонт. Летом его отследить просто невозможно. Качество теплоизоляции стен реально проверить только зимой. Купленная летом замечательная квартира в зимний период, да при хорошем ветре, может проявить себя не лучшим образом. Из окон, даже металлопластиковых, может малоприятно дуть, а стены могут промерзать. На них, как и на окнах, может образовываться конденсат и заводиться грибок. Если в старой квартире следы грибка можно обнаружить и летом, то в новостройке, сданной в эксплуатацию и купленной в летний период, вы ничего плохого сразу не заметите.

Начинать ремонтные работы можно сразу же после сдачи дома в эксплуатацию. Монолитные дома практически не дают усадки, а усадка кирпичных строений и строений из вспененных материалов сопоставима с небольшими эксплуатационными изменениями. Большие нарушения – появление и расширение трещин в несущих конструкциях – говорят о серьёзных просчётах при проектировании или строительстве сооружения.

Неважно, когда они появляются – сразу после сдачи дома или в процессе его эксплуатации. Разумеется, речь идёт о разумном сроке эксплуатации. Впрочем, хрущёвский пятиэтажный кирпичный дом строился на 20-30 лет, а стоит уже вдвое дольше. И цены на квартиры в них лишь немного ниже цен на квартиры в новостройках.

Читать продолжение: Часть 2. Сага о выборе квартиры 2. Проверка юридической чистоты квартиры – страхуем себя от сюрпризов