Сага о выборе квартиры 3. Сделка купли-продажи квартиры или как правильно обращаться с деньгами?

Сделка по покупке квартиры – порядок проведения

Продолжение. Начало: Часть 2. Сага о выборе квартиры 2. Проверка юридической чистоты квартиры – страхуем себя от сюрпризов

Вот реальный случай из жизни. Продавец – солидный благообразный ветеран ВОВ, участник, заслуженный деятель и прочее, и прочее. После проведенной сделки он не желает покидать проданную квартиру. Милиция, приглашённая вами, отступает перед его уверениями в обмане, подкреплённом набором регалий, орденов, грамот. Разбор дела переносится в здание суда.

Справки о болезни, бумаги из частной клиники со сведениями о том, что в крови ветерана обнаружены следы наркотических веществ, заверения «свидетелей» о том, что решение продавец принимал в неадекватном состоянии, под давлением … Сам истец на заседания не является. Его интересы представляют крепенькие молодые ребята с не очень хорошо поставленной дикцией. Суд принимает решение в пользу… истца!

Несмотря на то, что в нотариально заверенном договоре купли-продажи чёрным по белому обозначено, что договор подписан сторонами после получения продавцом денег за квартиру, суд принимает заверения продавца в том, что денег он не получал… Короче говоря – «Да здравствует наш суд, самый справедливый суд в мире»!

Выводов из этой истории несколько. Первое – нужно договариваться о том, что в период «получение задатка – совершение сделки» все прописанные в квартире лица должны из неё выписаться. Проверьте выполнение этой договорённости!

Второе. При передаче денег необходимо получить от продавца ключи от квартиры и (в крайнем случае, вместе с ним) сразу же отправиться в уже свои апартаменты. Лучше, чтобы к тому моменту, когда произойдет оформление сделки купли-продажи квартиры, вещи продавца покинули пределы квартиры. Если это не так, то приехав вместе с ним, проследите за их отправкой.

Т.е. сразу же после сделки вы должны фактически оказаться и находиться в своей квартире, поменять замки, а лучше – поменять их вместе с входными дверьми, если последние не внушают доверия.

Порядок расчета при покупке квартиры – как не переплатить лишнего?

Очень важно, чтобы покупатель был в курсе сложившихся цен на недвижимость, аналогичную той, которую он выбрал для себя. Это важно, чтобы не переплачивать и не попасть в паутину мошенников. Выяснение цены должно быть двусторонним. Сначала вы просто обзваниваете предложения, аналогичные вашему, а также звоните в агентства с вопросом, есть ли возможность приобрести с их помощью то, что вы уже подобрали для себя.

Не исключено, что агентства предложат нечто, достойное рассмотрения. Если у них нет конкретных предложений, они более объективно проконсультируют вас, т.к. в этом случае им не нужно «толкать» свой товар. Вторая часть проверки тоже заключается в обращении в агентства, но уже с вопросом о продаже «вашей» квартиры.

Понятно, что лучше не звонить в те агентства, которые вы прозвонили только что, или можно поручить «прозвон» другому человеку. В результате вы получаете «вилку» цен. Посредине будет находиться искомое значение. Теперь вы сможете чётко прослеживать подозрительные случаи заниженных (или завышенных) цен и «выгодных» предложений.

Конечно, мошенники знают, что заниженная цена вызывает подозрения. Но знают они и то, что обязательно найдётся «клиент», который потянется за «дешёвым сыром» и попадёт в «мышеловку». И это произойдёт значительно быстрее, чем появление покупателя на квартиру по среднестатистической цене. Ниже – два примера «выгодных» предложений, по которым может быть проведена сделка по покупке квартиры.

Вам предлагают внести часть денег за квартиру, обычно половину необходимой суммы, а оставшуюся выплату рассрочить под очень невысокие проценты. Фирма-посредник (чаще всего кооператив) за свои услуги тоже берёт невысокую плату – 2-3% и обязуется подыскать жильё в новострое согласно вашим требованиям.

Иногда «представители кооператива» сразу же предлагают подписать договор на одну из представленных квартир, чаще всего не показывая эту квартиру. В случае «пирамиды» первые несколько участников действительно получают займы на приобретение квартиры, (при этом используется часть денег, поступающих от следующих «клиентов»), о чём сообщают всем готовым обмануться очередным претендентам.

Правда, очень быстро выясняется, что на самом деле проценты по займам, предоставленным первым участникам, в несколько раз выше оговоренных с посредниками. А (тут речь идёт о мошенниках другого типа – более скромных) мошенники либо тихо растворяются, либо банкротят свой кооператив, не выполнив никаких обязательств.

Почему-то никто из обманутых:

• не понимает, что оплата при покупке квартиры по предложенным 5-7-10% процентам годовых по займу нереальна в условиях банковских 15%;
• не обращает внимание, что при внесении денег ему выдают бумажку (приходный ордер), заполненную вручную, а кассовых аппаратов или бухгалтерии в «офисе» компании-посредника не существует;
• не настораживается от того, что практически никаких справок и сведений о себе, как о будущем плательщике кредита, не нужно представлять.

Возможен и прямо противоположный, с точки зрения сбора документов, вариант. Покупателю предлагают приобрести квартиру в рассрочку, опять же под нереально низкий процент. На вторичном рынке – 8-9%, в случае новостройки – ещё приятней – 6-7% годовых, без страховок и комиссий. При этом заставляют претендента собрать массу документов, что переключает его внимание на сам процесс сбора «нужных» бумаг.

Договор же заключается о предоставлении «юридических услуг» – подготовке документов в банк, проверке «чистоты» квартиры и т.д. Деньги в размере 20-30% от стоимости найденной самим покупателем (или предложенной здесь же) квартиры необходимо внести, как и в предыдущем случае, непосредственно фирме-посреднику. Последняя «обязуется» передать эти деньги в банк в качестве первого взноса.

Этот момент в подписанном договоре упускается. Процедура передачи денег от «покупателя» фирме упрощена до предела. Естественно, деньги оседают на фирме, и получить их назад «покупателю» практически невозможно. Ведь договор заключён на оказание «юридических услуг», и они, по мнению «фирмы», оказаны в полном объёме.

Оформление сделки купли-продажи квартиры – точность формулировок

Но вот, отметая всяческий «дешёвый сыр», вы провели все необходимые описанные выше проверки и готовы к сделке и передаче денег продавцу. Однако нужно понимать и вашего визави. Не так уж редко бывает, что продавец собирает необходимые документы (при этом тратит и время, и деньги), а покупатель передумывает (неважно, по каким причинам) и отказывается от запланированной покупки.

Кроме того, есть реальные ситуации, когда деньги продавцу действительно необходимы на сопровождение сделки купли-продажи квартиры. Например, для оплаты долгов по коммунальным платежам – без этого ему не выдадут часть документов. Регулируется этот вопрос путём внесения продавцом залога или аванса. Нужно понимать разницу между этими понятиями и чётко прописывать в предварительном договоре и этот момент.

Залог – это способ гарантии проведения сделки со стороны как продавца, так и покупателя. В нашем случае в качестве залога покупатель принимает определённую сумму денег. По взаимной договорённости деньги может принять на хранение третья сторона, например, риэлтерское агентство. Если обстоятельства всё-таки изменяются и:

• покупатель отказывается от сделки, сумма залога остаётся у продавца (передаётся продавцу третьей стороной),
• продавец отказывается от сделки, удвоенная сумма залога компенсирует покупателю нереализованные ожидания.

При участии третьей стороны в качестве «залогохранителя» залог и «ответку» в равных размерах должны оставлять ей обе стороны – и покупатель, и продавец. Такая трактовка понятия «залог» прописана законодательно. При окончательном расчёте выплата за квартиру уменьшается на сумму залога.

Аванс – это предварительная оплата квартиры. Сумма аванса автоматически включается в будущую проплату. Как должны вести себя стороны при досрочном прекращении сделки, определяется исключительно договором между ними. Можно предусмотреть, например, возврат аванса в десятикратном размере, или его «невозврат» ни при каких обстоятельствах, некую оплату из суммы аванса услуг агентства.

Если в предварительном договоре не отражён этот момент, вряд ли удастся избежать неприятностей и «разборок» в случае незавершённой сделки. Отдельным пунктом в предварительном договоре необходимо оговорить случай, когда по каким-либо форс-мажорным обстоятельствам (пожар, оползень или затопление) квартира теряет часть или всю свою стоимость.

И самое главное: заключать предварительный договор нужно обязательно, и обязательно нужно заключать его с тщательно проверенным хозяином квартиры. С указанием паспортных данных хозяина и всех реквизитов правоустанавливающих документов на квартиру. К сожалению, мошенники зачастую «ограничиваются» сбором залогов/авансов и скрываются с ними.

Действительно, 10 раз по 1000-2000 $ не сделают мерзавцев богатыми людьми на всю оставшуюся жизнь, но конкретно вам потеря своих «зелёных» надолго испортит настроение. В данном случае нужно опасаться и «дешёвого», и «дорогого сыра». Подобная афёра предполагает:

• Завышение суммы предварительного платежа. Т.е. если вместо принятых на рынке одной, максимум двух тыс. $ у вас требуют в два-три раза больше, запомните этого «требователя». Очень возможно, вы его распознаете на стенде «их разыскивает милиция».
• Существенное занижение стоимости квартиры.
• Затягивание срока окончательного расчёта. Это делается для сбора как можно большей компании потерпевших.

Не исключён вариант и простого «прокручивания» авансов. «Фирма» в течение нескольких месяцев пользуется деньгами, полученными в качестве предварительных платежей (в форме аванса), а потом под предлогом надуманных форс-мажоров отменяет сделку и возвращает несколько потерявшие от инфляции свой «вес» деньги.

Чтобы исключить такую возможность (по крайней мере, юридически), предварительный платёж нужно оформлять в виде залога и обязательно дублировать закон пунктом о возврате (в случае отказа от сделки продавца) двойной суммы. При этом требовать перечисления форс-мажорных обстоятельств, при которых деньги возвращаются без «удвоения».

Склонные к театральным эффектам мошенники устраивают целые спектакли. В арендованном на несколько часов «богатом» офисе принимают деньги по сделке. Разумеется, без всяких кассовых аппаратов. Хотя в этом случае табличка «Бухгалтерия» над одной из комнат может висеть.

Деньги пропускают через заранее подготовленный «детектор» купюр, который истошно сигнализирует о наличие фальшивых банкнот. «Возмущённые» представители продавца вызывают помощь. Появляется «служба охраны» или «полиция» и «изымает вещдоки» – ваши (разумеется, настоящие) деньги. Вероятность ещё раз увидеть мошенников и ваши деньги очень близка к нолю.

Ещё один важный момент. Не секрет, что реальная сумма часто отличается от указанной в договоре – расходы сторон по сделке уменьшаются пропорционально уменьшению её суммы. Этим обстоятельством пользуются недобросовестные продавцы, под любыми предлогами оспаривая сделку и даже возвращая, но существенно меньшую, сумму покупателю. Поэтому, даже если продавец решается указать в договоре заниженную сумму, когда происходит регистрация сделки купли-продажи квартиры, он просто обязан подстраховаться – взять у покупателя расписку о получении реальной суммы.

Нужно, чтобы расписку собственноручно написал продавец. В расписке должны быть указаны полные ФИО продавца, его паспортные данные, сумма сделки прописью и то, что именно эта сумма будет возвращена покупателю при расторжении сделки.

Зная, что на руках сторон расписка (и её копия) в получении реальных денег, ни один здравомыслящий гражданин (включая и продавца, и покупателя) не начнёт тяжбу по пересмотру сделки. Ведь если «выплывет» подобная расписка, мало не покажется ни одной из сторон – государство тяжело переносит попытки обмануть его. Причём тяжесть эта ложится и на продавца, и на покупателя – злостных обманщиков.

Однако никто из нас не застрахован от неадекватного поведения людей. Поэтому следует хорошо подумать, когда ведется сделка купли-продажи квартиры, документы с заниженными цифрами ставят вас в неустойчивое положение. Очень веский аргумент фактической передачи денег – расчёт с покупателем через банк. С указанием цели платежа – оплата квартиры по такому-то адресу, по договору № такой-то от такого-то числа. Зная реальную стоимость квартиры, заключая подробный предварительный договор и проводя передачу денег через банк, вы сможете избежать многих неприятностей. Ниже об этом рассказано более подробно.

Сделка купли-продажи квартиры – правило оптимального расчёта

Есть достаточно простой и эффективный способ произвести безналичный расчет при покупке квартиры, при котором не «работает» большинство мошеннических схем. Используем банковское понятие «безотзывный аккредитив». Расчёт ведём через доверенный банк (банк, которому доверяет и продавец, и покупатель). Деньги на сделку резервируем в виде безотзывного аккредитива на срок, достаточный для подготовки документов и проведения сделки в полном объёме. В трёхстороннем аккредитивном договоре записываем в качестве условий его раскрытия:

• регистрацию в ЕГРП права собственности на квартиру на имя покупателя,
• выписку всех прописанных со стороны продавца лиц (если таковые имеются),
• подтверждённое третьей стороной освобождение квартиры продавцом (в качестве третьей стороны может выступить риэлтерское агентство).

Залог/аванс в этом случае может не передаваться на руки продавцу. При необходимости производить какие-то траты продавец может взять краткосрочный кредит в этом же банке под залог своей квартиры. Если сделка срывается, продавец по окончании срока аккредитива получает свои деньги без лишней мороки. Понятно, что «заморозить» немалую сумму денег на пару месяцев никому не хочется, но при таком способе расчёта продавец гарантировано не потеряет всю сумму. Кстати, резервировать деньги можно после того, как продавец подготовит все необходимые для сделки документы.

Если продавец просто отказывается от подобной схемы расчёта, скорее всего, он просто боится не совсем понятных ему действий. Если же при этом он начинает убеждать, что такой порядок расчета при покупке квартиры плох, и иные варианты имеют преимущество – очень вероятно, что перед вами «рассыпается мелким бесом» мошенник.

Читать продолжение: Часть 4. Сага о выборе квартиры 4. Оформление сделки при помощи нотариуса