Перепланировка в частном доме: что нужно для получения разрешения

Дом / 06.07.1981 / alexxlab / 0

что нужно для получения разрешения

Многим владельцам частных домов кажется, что на их собственность не распространяются правила перепланировки, которые предусмотрены для собственников квартир и на приватной территории они могут проводить любые работы без риска вступить в конфликт с законом.

Действительно, пространства для перепланировки в частном доме гораздо больше, чем в квартирах, владельцы которых вынуждены учитывать интересы соседей. Однако это не означает, что в случае масштабной перестройки можно обойтись без обращения в контролирующие инстанции, в настоящей статье мы поговорим о том, как оформить перепланировку в частном доме.

Проектная документация: проект или эскиз

Перепланировка частного дома, как и квартиры, независимо от того, выполняется ли она силами владельца или с привлечением специалистов, должна начинаться с тщательной разработки проектной документации, в которой учтены все нюансы предполагаемых изменений. Важность создания проекта не поддается сомнениям, особенно если планируется хоть какое-то воздействие на плиты перекрытия или несущие конструкции. Стоит помнить, что следствием перестановки стен может стать частичное или полное разрушение конструкции здания. Проектную документацию надо готовить в случаях:

• изменений в несущих конструкциях;

• установки лестниц;

• монтажа нового оборудования;

• при обустройстве наружного остекления и капитальных фасадных работ.

Доверять подготовку проекта стоит только профессиональным проектным организациям, которые обладают свидетельствами СРО, иначе впоследствии могут возникнуть проблемы с согласованием.

Если при перепланировке несущие конструкции не задеваются, а нагрузка на плиты перекрытия не предполагается, контролирующие органы могут «дать добро» на перепланировку только на основании эскиза.

Что нужно для получения разрешения на перепланировку в частном доме

Процедура согласования перепланировки частного дома идентична процессу, связанному с узакониванием радикальных изменений при обустройстве жилья в многоквартирных домах. Это не удивительно, поскольку многие положения Жилищного Кодекса, регламентирующего правила перепланировки, ориентированы на все виды жилых строений.

Чтобы получить разрешительный документ, который сделает перепланировку легитимной, надо подать в местную администрацию заявление, к которому следует приложить технический план помещений. Кроме того, необходима выписка из домовой книги, а также свидетельство, которое подтверждает законное право пользования недвижимостью. Ну, и, собственно, потребуется сам проект.

Кстати, письменное согласие на перепланировку должен дать каждый из совладельцев недвижимого имущества.

Необходимы также разрешения коммунальщиков и санитарных органов, результаты экспертной оценки, где должно быть указание на соответствие дома имеющимся строительным нормативам. В некоторых случаях проверяющие могут также потребовать документы, подтверждающие право владения землей, на которой располагается дом, а значит, надо позаботиться об их наличии. Придется также сделать и приложить к заявлению детальные снимки наружных частей дома, а также фото внутренних помещений.

Контролирующий орган должен дать официальное подтверждение того, что при осуществлении перепланировки соблюдаются все строительные нормы и что в результате изменений жилье будет пригодным к дальнейшей безопасной эксплуатации. Органы местной власти, согласно законодательству имеют в распоряжении тридцать рабочих дней для принятия решения, и примерно на такой срок нужно рассчитывать, готовясь к проведению работ.

В каких случаях можно ждать отказа в разрешении?

Вероятность отказа тоже имеется, причины отрицательного решения должны быть подробно изложены в документе, который является официальным ответом на обращение за разрешением. Чаще всего контролирующие организации не дают разрешения на перепланировку если:

• в новом варианте обустройства дома появится риск пожарной опасности, ухудшатся технические и санитарные характеристики здания;

• следствием перепланировки станет ослабление несущих стен;

• предполагается реконструкция отапливаемых лоджий;

• велик риск сокращения службы дома или здание вообще станет непригодным для проживания.

Поводами для отказа могут быть неполный пакет документов, отсутствие экспертного заключения или некачественно составленный проект. Есть шанс на получение согласования после корректировки проекта с учетом названных причин для отказа. Собственно, при несогласии с таким решением властей можно подать иск в суд, однако нужно учитывать, что в случае неблагоприятного исхода мероприятия все судебные расходы несет истец.

Внутренние изменения, требующие согласования

Изменения во внутреннем пространстве частного дома, требующие обязательных согласований, определены как в Жилищном Кодексе, так и в других нормативных актах федерального и местного уровня. Наиболее распространенными являются следующие преобразования:

• переустройство жилых помещений и, в частности, разделение комнат;

• создание новых оконных и дверных проемов;

• перемещение в новое место кухни;

• установка лестниц;

• изменение места расположения и конфигурации санузла.

Пространства для разрешенных внутренних изменений в частном доме больше, чем в жилище многоквартирного здания, где, например, невозможно перенести кухню или расширить санитарный узел по собственному усмотрению. Однако каждое действие должно быть выверенным, запланированным и согласованным, и в качестве примера приведем некоторые нюансы, на которые стоит обратить внимание:

• 
  Очень часто при самостоятельной перепланировке не учитывается, что новые помещения нельзя оставлять неотапливаемыми, чего в домах без центрального отопления достичь не так просто, но если это допустить, могут возникнуть сложности с узакониванием такого переустройства.

• Если нужно создать проходное помещение, понадобится предварительно устранить перегородки и сделать новые оконные проемы. Если перегородка является частью оконной конструкции, необходимо установить стальную балку, на которую будет распределена основная нагрузка. Важно также позаботиться о монтаже специальных перемычек над новой дверью и оконными проемами.

• Если одна комната разделяется на две новой перегородкой с дверным проемом, надо, чтобы в документации было отражено, как именно это будет сделано. Без проблем и лишних вопросов согласовываются документы, где предполагается создание стены из гипсокартона на металлическом или деревянном каркасе, если стена не оказывает серьезной нагрузки на элементы фундамента.

Однако варианты внутренних работ может быть самыми разными, и в ряде случаев согласование не требуется. Без каких-либо разрешений и согласований можно выполнить любой косметический ремонт, сменить двери и окна, выполнить дополнительные работы по обустройству пола и потолка. Сложные работы, выполненные самовольно, в любом случае придется узаконить.

Нужно ли узаконить изменения во внешнем облике частного дома?

Внешние изменения, которые нельзя производить без согласования, касаются всевозможных пристроек и надстроек, установки ролл-ставней и других современных конструкций, сложных фасадных работ и разного рода архитектурных усовершенствований. Даже если речь идет о небольшом дачном домике, к которому решено пристроить крошечную веранду, необходимо оформление перепланировки.

Обязательно ли вообще оформлять перепланировку в частном доме?

Можно, конечно, жить с неузаконенной перепланировкой, но лишь до момента, когда придет время смены собственника или потребуется проведение иных операций с недвижимостью (дарение, передача в залог, оформление наследства, пр.). Например, при продаже или покупке жилья соответствие строений техническому плану проверяется обязательно.

Достаточно часто наблюдаются ситуации, когда люди много лет живут в перестроенном доме, даже не подозревая, что нарушили закон. Но потом приходит время проверки документов, и они сталкиваются с необходимостью платить существенный штраф, а то и вовсе возвращать строение в исходное состояние. Судебных тяжб в таких случаях избежать получается не всегда.

Как узаконить перепланировку частного дома в судебном порядке

Невзирая на многократные предупреждения об обязательном оформлении перепланировки, многие владельцы частных домов все же выполняют работы без разрешений и даже без каких-либо эскизов, а проблема с узакониванием возникает при попытке провести какую-либо сделку с жильем. Надо заметить, с каждым годом оформить перепланировку «задним числом» становится все сложнее.

Жилищным Кодексом (статья 29) предусмотрена возможность легализации проведенных работ в судебном порядке. Эта процедура пройдет относительно безболезненно, если перепланировка выполнена без нарушения нормативов, с согласия всех совладельцев дома  и с соблюдением интересов соседей.

Готовясь узаконить перепланировку в суде, стоит очень внимательно отнестись к подготовке документов, не упуская нюансов, а также приготовить деньги не только на погашение текущих издержек, но и на уплату штрафов, если изменения были проведены с нарушениями. Если все правила соблюдены, и суд принял положительное решение, это решение основанием для того, чтобы перепланировка была узаконена на всех уровнях.

Обращаемся в суд: порядок действий

Первым делом нужно лично обратиться в местную жилищную организацию и подать заявление, где указать, что в доме самовольно сделана перепланировка. Далее стоит подготовить исковое заявление в суд и отправиться в территориальный орган технической инвентаризации для получения документов, где во всех деталях прописана планировка дома. Необходим проект, который отражает текущую конфигурацию помещений или состояние строительных конструкций.

Если суд примет положительное решение, следующим этапом будет оформление новой кадастровой документации и регистрация объекта недвижимости. Затем пакет документов, включающий решение суда, подается в отделение Росреестра, и после внесения изменений в официальную базу данных, планировка является узаконенной.

Заключение

Штрафы за незаконную перепланировку частных домов немаленькие, а проходить процедуру согласования рано или поздно все равно придется. Поэтому при всей нелюбви к волоките и желании сэкономить на составлении проекта, лучше все же оформлять перепланировку своевременно. Это важно не только в ракурсе приведения документов в порядок для обеспечения возможности проводить различные сделки с недвижимостью, но и с точки зрения безопасности, так как даже незначительные, на первый взгляд, нарушения могут иметь очень неприятные последствия.

Игорь Василенко

Согласование перепланировки частного дома: все ньюансы

1. Сбор первичных документов, составление эскиза перепланировки, анализ возможности согласования перепланировки.

1. Документы БТИ — поэтажный план, экспликация или технический паспорт.
2. Выписка из ЕГРН с графической частью.
3. Эскиз будущей перепланировки дома.
4. Если частный дом, коттедж в ипотеке, то потребуется разрешение банка.
5. Договор о техническом обслуживании с Мосгазом (в случае если дом газифицирован).
6. В некоторых сложных случаях: Архивные материалы БТИ, Архивный проект, Акт ввода в эксплуатацию.

2. Заказ технической документации для оформления перепланировки частном доме, коттедже.

1. Техническое заключение о возможности выполнения перепланировки.
2. Проект перепланировки и переоборудования в частном доме, коттедже.

Кто может выполнить:

Проектная организация, у которой есть попуски СРО, либо Автор проекта дома.

3. Получение разрешения на выполнение ремонтно-строительных работ в Мосжилинспекции.

Сбор пакета документов и подача через МФЦ.

МФЦ принимает заявление, пакет документов и пересылает в Мосжилинспекцию, а после рассмотрения пакета Решение передается в МФЦ, где происходит его получение.

Мосжилинспекция — это государственный орган, уполномоченный правительством Москвы, который выдает разрешение на выполнение работ по перепланировке и переустройству частного дома, коттеджей. Срок действия Распоряжения составляет один год. В течение года необходимо выполнить рабы. Если по каким-либо причинам ремонт в этот срок не закончен, то разрешается один раз обратиться за продлением разрешения на 6 месяцев. Для продления Распоряжения следует обратиться в МФЦ, подав соответствующее заявление.

4. Выполнение ремонта в частном доме, коттедже по согласованному проекту перепланировки.

При выполнении ремонта в частном доме, коттедже не забудьте про необходимость составления актов на скрытые работы. Акты на скрытые работы необходимо подписать у строительной организации, которая выполняет переустройство. Заранее узнайте есть ли у организации допуск СРО и являются ли они членами НОПРИЗ. Также скрытые работы должна зафиксировать и подписать Акт проектная организация, которая разрабатывала проектно-техническую документацию.

Акты на скрытые работы потребуются на дальнейших этапах согласований.

5. Акт о завершенном переустройстве после выполненной перепланировки в доме или коттедже.

Акт о завершенной перепланировке выдается Мосжилинспецией после того, как подано обращение собственника в МФЦ. На объект выезжает инспектор Мосжилинспекции для проведения визуального, а иногда и инструментального обследования на предмет сопоставления согласованной проектной документации и выполненных работ. При соответствии выполненных работ ранее выданному Разрешению — оформляется Акт выполненного переустройства. Акт выполненного переустройства первично подписывается проектной и строительной организациями, а также прикладываются акты на скрытые работы (если они проводились) и СРО строительной компании, выполнившей ремонт.

6. Внесение изменений в БТИ.

Сотрудники Мосжилинспекции направляют Акт выполненного переустройства в территориальный отдел БТИ и в МФЦ для выдачи собственнику либо доверенному лицу.

С этим комплектом документов (Проект перепланировки, Техническое заключение, разрешение на перепланировку и акт о завершенном переустройстве) необходимо обратиться в БТИ для внесения изменений в техническую документацию. Для этого необходимо заказать выход техника БТИ с целью проведения новой инвентаризации и внесения изменений в базу БТИ выполненного на объекте переустройства.

7. Технический план.

По результатам получения документов (Проекта перепланировки и переустройства, Технического заключения, Распоряжения Жилищной инспекции, Акта о завершенном переустройстве и документов БТИ) оформляется заказ технического плана у кадастрового инженера.

8. Внесение изменений в ЕГРН

Разработанный Технический план на электронном носителе подается в МФЦ для внесения изменений в едином государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Получаем новую выписку из ЕГРН с внесенными изменениями по нумерации помещений, площади и с учетом переустройства. Эта выписка из ЕГРН подтверждает, что объект прошёл все этапы согласований и, при необходимости, готов к любым действиям с недвижимостью.

Оформляем перепланировку в частном доме- Обзор и Пошаговая инструкция +Видео

По существующему российскому законодательству, перепланировку и переустройство квартиры или дома необходимо отражать в техническом паспорте. В перепланировку квартиры и дома можно включить сооружение новых стен или разборку старых, также возможные изменения или удаления дверных и оконных проёмов. Перепланировка частного дома идет при изменении всех инженерных систем: электрических, технических, газовых или других систем.

Рассмотрим простой способ, как можно сделать перепланировку жилого каркасного дома.

Ниже, мы приведем список необходимых документов:

1. Технический паспорт-план и его копия, полученные в БТИ.
2. Выписка из домовой книги, выданную в домоуправлении.
3. В строительной фирме, которая выполняет перепланировку дома, нужно взять копию плана будущего дома.
4. Копия документов, подтверждающих ваше законное право на данное жилое помещение.
5. Письменное заявление.

Собрав нужный пакет документов, обратитесь в администрацию по месту вашего жительства, с целью получения официального разрешения на проведение данного типа работ.

После того, как вы собрали необходимый пакет документов, и ваш будущий проект дома не противоречит государственным нормам и правилам, то администрация одобрит ваш запрос.

После проведения определенных ремонтных работ и осуществления преображения, которое еще называют перепланировкой, вам нужно будет вызвать специалистов – техников из БТИ, которые документально зафиксируют все новые изменения и на этом основании выдадут вам новый технический паспорт дома.

Данный способ перепланировки квартиры или дома является законным, когда нет каких-либо судебных разбирательств. Хотя, часто бывают такие случаи, которые потребует определенного узаконивания произведённой перепланировки в суде. Например, вы сделали перепланировку квартиры, без зафиксированных в техническом паспорте изменениях, доставшаяся вам в наследство или вы сами сделали ремонт, но не знали о всех тонкостях данного дела и не уведомили об этом необходимые службы. Тогда вам придется узаконивать перепланировку в судебном порядке.

Перепланировка дома

В каркасных домах, построенных по каркасно-рамочной технологии, возможна перепланировка комнат, так как все внутренние перегородки данного дома не являются несущими и выполнены в виде облегченных каркасных конструкций, которые можно легко монтировать и демонтировать. Но перепланировка будет недоступной в каркасно-щитовом доме, т.к. перегородки являются несущими стенами дома и это определенным образом ограничит дизайнерские идеи, которые могут возникнуть на этапе перепланировки. Данный недостаток каркасного дома незначительный и есть различные варианты его устранения.

После необходимой подготовки примерного плана перепланировки дома, нужно составить техническое задание для работников, которые помогут вам с ремонтом. Необходимо выполнить все замеры и составить детальную картину конечной перепланировки.

После этого, рабочие и специалисты занимаются составлением проекта, который включает в себя дизайнерское и декоративное оформление, 3д макет, особенности реконструкции и т.д. После проведения всех этих работ начинается рабочий процесс перепланировки дома.

Следует отметить, что одним из вариантов перепланировки каркасного дома служит дополнительная пристройка к уже имеющемуся дому. Подберите варианты типовых проектов домов и сделайте свой, также можно произвести дополнительное согласование с дизайнером и узаконить перепланировку.

Перепланировка в частном доме из кирпича

Пристройка к кирпичному дому

В кирпичных домах в качестве перекрытий выступают много-пустотные плиты, опирающиеся на продольные несущие стены. Внутренние перегородки дома производят из гипсокартоновых плит или кирпича.

Сносить их при перепланировке можно при условии определенных деталей. Если вы решили сломать перегородку из кирпича  и передвинуть ее на другое место, то со временем она может упасть.

Причина данной проблемы в том, что плиты перекрытия выдерживают только определенную нагрузку, которая меняется по разному в различных частях дома.

Кирпичные стены высотой 2,6м весят намного больше массы человека, поэтому панель не удержит вес тяжелой перегородки. С течением времени она начнет прогибаться, а в конечном итоге просто рухнет.

Чтобы избежать данной ситуации, при переносе стены используйте конструкции из гипсокартоновых плит, обработанными специальными звукоизолирующими строительными материалами.

Принимая решение о перепланировке старого дома, следует выбрать надежную строительную компанию, которая справиться с этой ответственной задачей.

Перепланировка и постройка дома – это разные вещи, поэтому при реконструкции дома оставьте работу профессионалам, и вы точно будете уверены в надежности перепланировки и отсутствия в будущем каких-либо аварийно-опасных ситуаций.

И конечно лучше обратиться к специалистам, или строительной фирме с которыми вы сможете заключить договор на разработку всего проекта, перепланировку и всех соответствующих работ.

Вам необходимо будет прописать точные сроки изготовления и качество перепланировки, а также штрафы, которые могут быть применимы в случае невыполнения обязательств по договору.

Перепланировка частного дома — 2020, узаконить, разрешение, самовольная, документы, проекты, через суд, сколько стоит, штраф, оформление

Перепланировка в частном доме может быть осуществлена в силу многих обстоятельств. Это может быть смена фактического собственника или рождение ребенка, для которого должна быть обустроена специальная комната, не предусмотренная изначальной планировкой.

Процесс переустройства частных домов имеет свои особенности. Например, данная процедура никак не затрагивает интересы лиц, проживающих по соседству, в отличии от тех ситуаций, когда перепланировка проводится в квартире. Стоит отметить, что любые сложные работы ремонтно-строительного характера должны быть согласованы с контролирующими инстанциями в любом случае.

Новые помещения, появившееся в результате переустройства, должны отапливаться в обязательном порядке. Данная проблема становится особенно актуальной в тех случаях, когда в доме нет центральной системы отопления. Перепланировка может быть выполнена только компетентными лицами или организациями, однако, в некоторых случаях может предусматриваться и самостоятельный порядок.

Общие детали задумки

Переустройство частного дома может предусматривать осуществление следующих операций:

• замена окон и дверей;
• частичная или полная замена кровли;
• укрепление фасада строения или установка теплоизоляционных систем;
• замена электропроводящих конструкций внутри помещения;
• обустройство чердаков и т.д.

Все работы должны быть осуществлены в строгом соответствии с заранее подготовленной проектной документацией, в которой учитываются все возможные изменения. Важно учитывать особенности плит перекрытий. Перестановка которых может стать причиной обвала всей конструкции дома.

Для осуществления перепланировки заинтересованное лицо должно подать заявление, оформленное в письменном виде, в контролирующие инстанции. К данной бумаге должна быть подкреплена определенная сопровождающая документация, включающая в себя все технические планы каждой комнаты.

Скачать образец заявления на перепланировку

Соответствующий проект переустройства составляется специалистами с учетом особенностей дизайнерского оформления, реконструкции, готового 3D-эскиза и всех осуществленных ранее замеров

Как получить разрешение

Согласование процедурных моментов перепланировки для частного дома практически ничем не отличается от соответствующего процесса для многоквартирных строений. Особенности осуществления соответствующей процедуры регламентируются положениями действующего Жилищного Кодекса РФ.

Стоит отметить, что процесс может быть немного усложнен, если постройка принадлежит к перечню объектов культурного или исторического наследия. В таком случае заинтересованные лица будут должны посетить несколько инстанций, включая территориальный департамент, занимающийся охраной памятников архитектуры.

Для осуществления перепланировки собственник дома должен подать специальное заявление в органы местного самоуправления для того, чтобы уполномоченные сотрудники смогли выдать специальное разрешение для начала переустройства. Срок рассмотрения предоставленной документации может составлять до 30 дней.

Перед фактическим началом работ ремонтно-строительного характера специальная организация должна составить проектную документацию, в соответствии с которой будет реконструироваться дом. В составленном проекте должна быть отражены, в обязательном порядке, все возможные изменения.

Что затрагивает перепланировку частного дома

Сбор документов

Для начала переустройства необходимо предварительное согласование процесса с контролирующими инстанциями.

Для этого важно подготовить следующие документы:

• свидетельство, подтверждающее факт того, что заинтересованное в перепланировке дома лицо имеет законное право на пользование конкретным помещением;
• выписка из домовой книги;
• свидетельство из территориального отделения БТИ;
• если планируется пристройка к дому, то необходимо предоставить специальное разрешение, полученное от представителей управляющей компании;
• официальное согласие всех соседей на строительство дополнительных частей дома – документ должен быть оформлен в письменном виде;
• акт согласования процедуры с коммунальной инспекцией;
• специальное санитарное разрешение;
• задокументированная экспертная оценка факта того, что дом соответствует всем существующим строительным нормам;
• фотографии каждого внутреннего помещения и наружных частей дома.

Стоит отметить, что в некоторых случаях контролирующие организации могут запросить предоставление свидетельства, подтверждающего право собственности на земельный участок, на котором расположено строение.

Экспертиза проекта перепланировки — обязательное условия узаконивания изменений в проекте любого помещения, проводимое с целью приведения их в соответствие с существующими строительными нормами.

Как можно провести согласование перепланировки самостоятельно в Москве, можно узнать из этой статьи.

Создание проекта

Многих заинтересованных в переустройстве своего частного дома граждан интересует вопрос о том, нужно ли в данном случае формировать проектную документацию. Наличие проекта регламентируется действующим жилищным законодательством.

Данный документ необходим для следующих ситуаций:

• когда изменения будут касаться непосредственно несущих конструкций дома;
• при монтаже новых лестниц или оборудования для санузла;
• в случае осуществления любых изменений, которые являются причиной усиления давления на перекрытия – это особенно актуально, когда переустраивается старый дом;
• при монтаже наружного остекления;
• в случае преобразования фасада строения.

Стоит отметить, что, если перепланировка предполагает только изменения, которые напрямую не касаются несущих конструкций, то соответствующее разрешение может быть выдано на основании предоставления эскиза. Изготовлением проектной документации могут заниматься только специальные организации, обладающие свидетельством СРО.

Стоимость изготовления проекта определяется в зависимости от тарифной сетки самой организации. Общая цена зависит от сложности предполагаемых изменений.

Образец плана перепланировки

Изменения внутри

Изменения внутри дома могут касаться переустройства жилых помещений, разделения комнат, создания новых дверных и оконных проемов, а также перемещения кухни и санузла в новое место. Данные операции могут быть осуществлены заинтересованным лицом своими руками, однако, в данном случае, требуется повышенная внимательность.

Для создания проходного помещения потребуется предварительный демонтаж перегородки и пробитие новых оконных проемов. В случаях, если соответствующая перегородка является элементом несущей конструкции, требуется установка стальной балки, на которую будет распределяться основная нагрузка. Что касается новых дверей или оконных проемов, то над ними предусматривается монтаж специальных перемычек.

Для разделения одной из комнат на две предусматривается установка новой перегородки с добавлением дверей. В подавляющем большинстве случаев новая стена создается из гипсокартона с деревянным каркасом.

Объем внутренних работ может зависеть от общей величины осуществляемых изменений. Могут потребоваться дополнительные работы на стенах и полах, переустройство водопроводной или канализационной системы, а также изменения в электрическом оборудовании.

Узаконить через суд

Довольно часто случаются ситуации, когда перепланировка в частном доме уже была ранее осуществлена, но без предварительного принятия проектной документации. В рамках данной ситуации единственным логичным решением может стать реализация нового проекта.

Самостоятельную процедуру перепланировки можно узаконить в 2020 году в высших судебных инстанциях по месту фактического расположения объекта недвижимого имущества. Данное гражданское право регламентируется положениями статьи 29 действующего Жилищного Кодекса.

Стоит отметить. что самостоятельное узаконивание может быть проведено только в случаях, если в процессе переустройства интересы проживающих в доме и в соседних домах граждан не были нарушены. Также не должны быть созданы прецеденты, угрожающие здоровью и жизни данных лиц.

При соблюдении всех правил решение высших судебных инстанций станет законным основанием для осуществления перепланировки. Для инициации процесса заинтересованные граждане должны предоставить в суд технические паспорта до и после переустройства, а также специальное заключение экспертной комиссии о фактическом состоянии несущих элементов.

Если самостоятельно

Если перепланировка в доме была осуществлена самовольно и без предварительного согласования с государственными инспекциями, то важно обязательное исполнение установленного порядка узаконивания процедуры. Для получения всех необходимых документов на объект недвижимости с внесенными изменениями заинтересованное лицо должно действовать максимально грамотно. Узаконивание процедуры может быть проведено только через суд.

Для успеха в данном вопросе важно следовать определенному алгоритму действий, который заключается в наличии следующих этапов:

• личное обращение в жилищный департамент местного муниципалитета с заявлением, в котором содержится информация о факте самостоятельного осуществления переустройства;
• подготовка искового заявления в высшие судебные инстанции с целью получения соответствующего разрешения;
• оформление технической документации в территориальном отделении БТИ – в данных бумагах должна быть четко прописана планировка помещения;
• регистрация новой кадастровой документации на объект недвижимого имущества;
• подача готовой документации в отделение Росреества для внесения соответствующих изменений в единый государственный реестр недвижимости;
• получение обновленного свидетельства, подтверждающего право собственности на дом.

В процессе подготовки заявления и сопровождающей документации для последующей передачи в суд нужно понимать факт того, что, в любом случае, за нарушения действующего жилищного законодательства, которые могут быть обнаружены в процессе разбирательства, собственнику дома нужно будет заплатить определенный штраф (в некоторых случаях размер санкций может достигать до 25 МРОТ)

Сколько это стоит

Для понимания того, сколько стоит перепланировка частного, необходимо обратиться к цене каждого процедурного момента по отдельности.

Актуальная информация представлена в табличном варианте ниже:

Штрафы за нарушения

Перечень штрафных санкций за осуществленные ремонтно-строительные работы без предварительного согласования с контролирующими инстанциями имеет следующий вид:

Стоит отметить, что размер штрафов не отличается от общей площади помещений. Именно поэтому важно еще до непосредственного осуществления всех соответствующих работ осуществить согласование переустройства с контролирующими инстанциями. Это может быть обусловлено тем, что даже незначительные изменения несущих конструкций при выявлении данного факта могут повлечь за собой определенные правовые и финансовые последствия.

🏡Перепланировка в частном доме: возможности, последовательность работ

Перепланировка частного дома затевается, если пространство в помещении распределено нерационально и неудобно. Исправить это можно добиться двумя путями:

• пристроить новое помещение
• полностью изменить внутреннюю планировку

У домовладельцев в отличие от жильцов квартир нет соседей, которые могут быть в претензии из-за сноса стены или переноса ванны. Но перепланировка жилого дома должна быть законной. Все значительные изменения согласовываются контролирующими органами –  по ссылке можно почитать, как это сделать и какие документы требуются. Эта статья рассказывает:

• В каких домах можно делать перепланировку
• Как должны располагаться помещения в доме
• Проекты перепланировки дома
• Реальный пример удачной перепланировки старого дома

Перепланировка помещений в доме: перенос стен

Перепланировка частного дома может предусматривать:

• Пристройку дополнительных помещений
• Демонтаж старых перегородок и возведение новых
• Обустройство чердака
• Вырубку новых дверных проемов
• Полную или частичную замену кровли

Все изменения должны быть отражены в проектной документации. Перепланировки не должна ослаблять несущие конструкции и угрожать безопасности дома.

Для любых изменений в несущих элементах конструкции дома, включая расширение дверных проемов, требуется получать разрешение.

Планируя, как будут расположены новые помещения, нужно помнить, что:

• гостиная, кухня, ванная должны быть расположены подальше от спален. В помещениях, где может быть шумно, лучше сделать дополнительную звукоизоляцию;
• кухню и санузлы размещают в соответствии с тем, как проложены стояки канализации;
• розетки и провода были размещены с учетом первоначальной планировки, их придется переносить.

Есть много историй о том, как люди купили старый дом с тесными темными комнатушками, снесли одни перегородки, поставили новые и получили прекрасное комфортное жилье. Но возможности для переноса стен ограничены  их материалом. В некоторых домах демонтировать стены нельзя, или можно, но с большой осторожностью.

Как правильно размесить помещения. Нужна ли прихожая

Во многих типовых коттеджах прихожие темные и довольно тесные. От такой прихожей хочется избавиться вообще, объединив с каким-нибудь другим помещением. В последние годы наметилась тенденция вообще отказываться от прихожей, но

эксперты считают, что в российском климате прихожая в доме нужна.

Без нее по всему дому растаскивается грязь, а зимой тянет холодом из входной двери.

Но площадь полноценной прихожей в частном доме не должна быть меньше 12-15 метров, иначе никакого смысла в ней нет.  В помещении должно быть достаточно места и для хранения вещей, и для комфортного одевания-раздевания сразу нескольких человек. И если перепланировка помещений в доме не оставляет  другого выхода, кроме как объединить прихожую с другим помещением, то желательно, чтобы этим помещением была гостиная или столовая, но ни в коем случае не кухня.

SharmelkaУчастница

Кухня, совмещенная с прихожей, оправдана только в квартирах, где не так много грязи, как на земле, и очень мало места. Возле входа лучше иметь лестницу, туалет, вход на кухню и шкаф, но так чтобы пути из кухни в туалет или на лестницу не проходили через прихожую. Даже если вы пристроите тамбур, все равно дети будут бежать с улицы попить-пописать и разносить грязь по всему дому.

В одноэтажных домах советской постройки часто встречается планировка, при которой все помещения выходят в просторный коридор по центру дома. Появляется искушение увеличить площадь комнат за счет коридора. Это не всегда правильно: коридор не должен быть уже 90 см, иначе в нем уже будет тесно.

Куда перенести кухню

Читайте также:

Перенос кухни – один из самых частых видов перепланировки в частном доме. В отличие от владельцев квартир, которые могут перенести кухню только в нежилое помещение, и при этом оставлять на площади бывшей кухни плиту и мойку, домовладельцы могут реализовать любые проекты перепланировки дома, главное, чтобы в помещении было окно, и были подведены все коммуникации.

Перепланировка усложняется, если дом газифицирован:

Газовая плита должна располагаться у стенки с вентиляционными каналами.

К тому же, газовые службы крайне неохотно согласовывают перенос труб, подводящих газ, на другую стену.

Поэтому хорошим решением для увеличения маленькой кухни может стать не перенос ее в другое помещение и не снос стены, а  расширение дверного проема и раздвижная дверь в столовую.

В любом случае, лучше обойтись малой кровью. Решение задачи может быть неожиданно простым: так, пользователь нашего портала с ником miheymih хотел переделать кухню так, чтобы выгородить в ней место для кладовки, и не мог придумать, как это сделать. Решение подсказали коллеги по порталу: перенести обеденную зону в гостиную, а кладовку сделать в нише, где стоял обеденный стол.

Вот несколько удачных примеров размещения кладовки на кухне.

Сколько санузлов сделать

Сейчас принято, чтобы у каждой спальни был свой санузел, хотя нередко это избыточно. Популярно такое решение: санузел большой площади делят на два небольших, и из каждого делают дверной проем в соответствующую спальню.

Ванна в спальне в теории считается совмещенным санузлом. Это вполне законный и допустимый вариант, если в доме есть еще один  санузел с выходом их коридора или другой нежилой зоны.

Как сделать старый частный дом комфортным: последовательность перепланировки

Читайте также:

Есть такой распространенный способ решения жилищной проблемы: недорого купить и переделать старый дом. Это может оказаться гораздо выгоднее, чем строить новый. Участник  с ником Sailer197 получил дом постройки 40-х годов прошлого века в наследство.

На фотографиях этот дом до и после переделки.

До
После

До переделки у дома был холодный чердак, печное отопление с чугунными радиаторами расширительным бачком на потолке и уличный туалет. Единственное удобство – заведенная в дом холодная вода. И неудобная планировка: четыре небольших комнаты, коридор и крошечная кухня-прихожая с выходом в летнюю веранду.

Последовательность перепланировки этого частного дома выглядела так:

Снос печки и перегородки между комнатой и кухонькой: так появилось место для кухни и ванной комнаты.
Снос холодной веранды, строительство каркасной пристройки для входной группы и кочегарки.

После перепланировки в доме появилась ванная, кухня, кочегарка, входная группа, две жилых комнаты и мини-детская.

Была выполнена внешняя отделка дома. Результат налицо:

До
После

Следующий этап этой масштабной перепланировки – замена крыши: в некоторых местах прогнили стропила, провис шифер. Но менять крышу просто так большого было нерационально: нужно получить дополнительное жилое пространство. Было принято решение поставить каркасную мансарду, многощипцовую с двумя большими кукушками.

Sailer197Пользователь

Тут допустил довольно серьезную ошибку: габариты кукушек подбирал по тому, как внешне смотреться будет, а не по удобству расположения комнат внутри.

Сейчас идет отделка внутренних помещений. Снаружи дом отделан L-брусом. Этот дом полностью преобразился, и стал полноценным комфортным жильем для семьи с двумя детьми.

Подведение итогов

Комфорт – самая главная причина, по которой люди выбирают жизнь за городом.  Дом должен быть удобным. Безнадежных домов не бывает!  Если помещения в доме расположены неудобно или что-то еще идет не так, перепланировка всегда может исправить ситуацию. Для этого может потребоваться:

• сделать пристройку
• сделать на месте старой крыши каркасную мансарду
• сломать перегородки внутри помещения или сделать новые
• обновить коммуникации
• зашить двери или вырубить новые
• пристроить вместо холодных старых сеней каркасную входную группу и кочегарку

Последовательность выполняемых работ должна быть правильной. Предлагаем пользоваться шпаргалкой, которую составил профессиональный строитель и пользователь c ником Sergey_24. В этом плане нет сантехнических работ – их выполняют по окончании черновых работ в других помещениях.

Порядок работ при переделке дома

• Демонтаж
• Возведение перегородок
• Штукатурные работы (черновая штукатурка)
• Монтаж коммуникаций (электрика, сантехника, слаботочка), затирка штробов.
• Полы (стяжка)
• Монтаж ГКЛ функционала
• Шпатлевание стен и потолков (если не предполагается подвесных/натяжных).
• Финишная отделка стен и потолков
• Финишная отделка пола
• Двери

На можно обсудить варианты перепланировки дома, почитать статьи о том, как сделать удачную перепланировку в квартире , как переделать типовой проект дома «под себя» и как сделать веранду-трансформер.  На нашем портале можно скачать бесплатный проект дома. Посмотрите видео, которое наглядно показывает, как сильно может измениться дом даже после небольшой перепланировки.

Перепланировка в частном доме

Перепланировка в частном доме

Решил выкупить долю в доме у своего дяди с участием материнского капитала по ипотеке. Для банка необходимо собрать пакет документов, среди которых техпаспорт. Техник указал в документе, что снесли печь и возвели дымоход с установкой санитарно-технического оборудования. Разрешительной документации нет. Работы производились 20 лет назад. Подойдет ли такой паспорт для банка? Надо ли узаконить перепланировку?
Однозначно на данный вопрос может ответить только банк. Каждым банком самостоятельно устанавливаются правила кредитования, в том числе ипотечного.
Однако проблемы могут возникнуть не только на стадии оформления займа, но и в последующем при регистрации права собственности и подаче заявления о направлении средств материнского капитала на улучшение жилищных условий путем погашения ипотечного кредита, который вы в настоящее время пытаетесь оформить.
Подобные прецеденты уже имели место. Например, на стадии проверки документов у специалиста возникли сомнения в том, что объект соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, в том числе требованиям безопасного проживания, а также целям использования средств материнского капитала. Поскольку речь идет о защите прав несовершеннолетних детей, то оценку дает и орган опеки и попечительства. В описываемой ситуации был произведен комиссионный выезд на место, по итогам которого в направлении средств материнского капитала было отказано. Гражданам пришлось самостоятельно изыскивать возможность ежемесячно исполнять обязанность по возврату заемных средств.
Это согласуется с позицией Верховного Суда РФ. Например, Определением от 02.08.2016 N 1-КГ16-9 суд отменил принятые судебные акты о признании отказа в направлении средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий незаконным в связи с ненадлежащим состоянием приобретенного имущества.
Поэтому рекомендуем принять меры к сохранению помещения в перепланированном и переустроенном состоянии.

Грамотная перепланировка старого дома – фото и комментарии

Предлагаем ознакомиться с одним из вариантов решения вопроса, связанного с необходимостью расширения своих жилищных площадей и, соответственно, улучшения жилищных условий членов своей семьи.

Если вы проживаете в частном доме и обладаете таким помещением, как подвал или гараж, воспряньте духом и оглянитесь вокруг. Только так вы увидите, что вас окружают тысячи вариантов успешного решения данного вопроса.

Переоборудование гаража и других подобных конструктивных элементов своего дома под жилые комнаты – и есть тот способ, который позволит вам избавиться от проблемы нехватки необходимых жилых пространств.

Вход в помещение бывшего гаража, а в частности участок земли, находящийся перед данным элементом, замаскирован при помощи клумбы полукруглой формы, а также кирпичной трубой, которая является конструктивным продолжением такого элемента, как действующий камин.

Именно это изделие и было установлено в месте дверного проёма, и выполняет как практические функции, касающиеся отопления, так и эстетические, играя роль предмета интерьера.

Глядя на подобный образчик интерьера тяжело даже представить, что когда-то данное территория использовалась исключительно как гараж. Аудио и видеосистемы удачно скрыты в специальных нишах, большие окна наполняют все пространство светом и ощущением свободы, а камин, удачно скрывает месторасположение дверного проёма, предназначенного для въезда автомобиля.

Глядя на все это великолепие можно смело заявить, что такая элегантная гостиная не могла бы существовать без таких человеческих характеристик, как творческая смелость и неограниченность, а также отсутствие боязни принятия масштабных решений.

Одним из возможных способов внутреннего наполнения помещений, ставших результатом переоборудования гаражей и подвалов, является использование различных винтажных и антикварных вещей, приобретённых на распродажах и специализированных недорогих рынков.

Такой приём не только сэкономит ваши денежные средства, но и поможет создать неповторимый образ, визуальное качество которого превзойдёт все ваши ожидания. Журнальный столик и стулья, а также комод и аксессуары – предметы, которые прекрасно сочетаются в рамках одного тематического дизайнерского решения.

Помещение, полученное в результате модернизации гаража, можно использовать, в том числе, как место для приготовления и приёма пищи.

Просторная кухня, оборудованная в одном стилистическом направлении с общим дизайном всего дома и снабжённая просторным выходом на задний двор, является удачным решением, позволяющим в полной мере насладиться блюдами, подаваемыми на стол, а также общением с близкими вам людьми.

Нынешнее время предоставляет массу возможностей, касающихся оформления кухонь, расположенных в бывшем гараже. Классический стиль будет наиболее уместен и привлекателен для большинства людей, мечтающих о достойном воплощении в жизнь столь грандиозных задумок.

Мраморные столешницы, деревянный массивный стол, а также шкафчики для хранения кухонного имущества, отличающиеся отсутствием каких-либо излишеств – элементы, которые позволят создать универсальный образ, процесс применения которого отличается отсутствием всяких ограничений. Даже современная техника в виде духового шкафа, стиральной машины и других наименований кажется здесь уместной и гармонично сочетаемой.

Дополнительные двери, появившееся после заделки въездного проёма гаража, создают особый шик, наличие которого по достоинству будет оценено всеми вашими близкими. Цветовая гамма отличается упором на использование светлых тонов, которые и придают необходимый масштаб вместе с соответствующим визуальным восприятием.

Уютная спальня – ещё один вариант оформления дополнительных площадей, образовавшихся после модернизации вашего гаража. Большая кровать со специальным упором под балдахин прямоугольной формы, а также предметы декора и интерьера, удачно поддерживающие выбранную цветовую гамму – факторы, которые сделают ваше пребывание здесь приятным, а сон сладким и незабываемым.

Различные гравюры, расположенные на стене, и витражные журнальные столики – приём, который вы запросто можете использовать и в собственных домашних условиях. Растения в интерьере добавляют ему жизни и особого настроения.

Гостиная в гараже может быть превращена в особый уголок, где нет таких понятий как время и пространство. Ретростиль в интерьере и является той машиной времени, которая каждый раз будет переносить вас в прошлое.

Винтажные элементы мебели и декора, такие как комод, кресла, люстра и шторы, являются именно теми инструментами, которые и будут производить подобный эффект, сохраняя при этом уникальность полученного дизайна.

Если вы не нуждаетесь в дополнительных площадях, необходимых для проживания ваших близких, стоит задуматься о возможности оборудования особого помещения, где вы будете чувствовать особенно комфортно и уединённо.

Роскошная ванная комната, оборудованная согласно исключительно ваших требований, и будет являться тем островком спокойствия и приятного уединения, которое так необходимо при современном ритме жизни.

Антикварный комод, предназначенный для хранения одежды и парфюмерии, винтажная этажерка и другие элементы мебели, выполнение в классическом стиле, помогут наполнить данное помещение особым уютом и одухотворением.

Подобная спальня позволит уютно разместить не только гостей своего дома, но и членов своей семьи.

Обустройте дополнительный санузел, который прекрасно подойдёт вашим гостям. Зелёный цвет и соответствующее декорирование помещения различными бамбуковыми рамками, а также плетёными корзинками, позволит создать яркое настроение и зарядит энергией на весь день.

Лестница, выполненная в классической манере и сочетающая в своём образе такие цветовые оттенки, как чёрный, микс серебра и золота вместе с картинами, располагающимися на стене, создают особенный вид мимо которого невозможно пройти без внимания.

Гостиная. Цветовое оформление построено на контрасте чёрного и белого цветов – выглядит великолепно. Дополнительные элементы декора и роскошная мебель, подчёркивают индивидуальность стилистического содержания данного помещения и его высокую дизайнерскую составляющую.

Eminent Domain: Private Property Rights v. Economic Development

* «Разве это не Америка, дом бесплатных розовых домиков для нас с вами?» что вызвало разногласия после постановления Верховного суда Соединенных Штатов от 23 июня 2005 г. о том, что местные органы власти могут осуществлять выдающиеся полномочия в сфере владения частной собственностью в целях экономического развития.

«Разве это не Америка, дом бесплатных розовых домиков для нас с вами.”

Джон (Кугар) Мелленкамп в его хите 1984 года Pink Houses может быть именно тем, что вызвало разногласия после постановления Верховного суда США от 23 июня 2005 года о том, что органы местного самоуправления могут осуществлять выдающиеся полномочия в сфере владения частной собственностью в целях экономического развития. .

Как правило, выдающаяся сфера, также называемая «осуждением», — это изъятие частной собственности местным, государственным или федеральным правительством для «общественного использования» или «общественных целей.”

В решении по делу «пять к четырем» высокий суд постановил, что дело Кело против города Нью-Лондон , 125 S. Ct. 2655 (2005 г.), что Нью-Лондон, штат Коннектикут, может должным образом осуществлять выдающуюся власть в сфере реализации плана экономического развития. Под вопросом была сфера применения Пятой поправки к Конституции США, которая позволяет правительствам передавать частную собственность в выдающиеся владения, если земля предназначена для
«общественного пользования».

Нью-Лондон, штат Коннектикут, пережил тяжелые экономические времена.Город находился в тяжелом экономическом положении после закрытия в 1996 году его последнего крупного работодателя, Центра подводных боевых действий ВМС США. Его налоговая база и население постоянно сокращались, а руководство города отчаянно нуждалось в каком-либо экономическом развитии. В 1998 году фармацевтический гигант Pfizer начал строительство крупного исследовательского центра на окраине района Форт Трамбал в Нью-Лондоне. Увидев возможность, город активировал New London Development Corporation, частное предприятие, находящееся под контролем правительства города, для рассмотрения планов реконструкции района и поощрения новой экономической деятельности, которая может быть осуществлена ​​заводом Pfizer.Корпорация по развитию разработала план развития, который включал курортный отель на набережной и конференц-центр (Нью-Лондон расположен как на реке Темза, так и на проливе Лонг-Айленд), новый государственный парк, новые жилые дома и различные исследовательские, офисные и торговые помещения.

В 2000 году Нью-Лондон утвердил план развития, который предусматривал создание множества рабочих мест, повышение налогов и других доходов и оживление экономически неблагополучного города, включая его центр и прибрежные районы.Работая над сборкой земли, необходимой для проекта, городской агент по развитию провел переговоры и приобрел недвижимость у согласных продавцов, а также использовал власть выдающегося владения, чтобы приобрести оставшуюся часть собственности у не желающих владельцев в обмен на справедливую компенсацию.

Сюзет Кело и восемь ее соседей, которые не желали продавать свои 15 объектов собственности, подали в суд, утверждая, что изъятие их собственности путем вынесения обвинительного приговора нарушило ограничение на «общественное использование», содержащееся в пункте о выкупе пятой поправки.Г-жа Кело, главный истец, владела небольшим домом на реке Темза. Хотя суд первой инстанции вынес постоянный запретительный судебный приказ, запрещающий изъятие определенной собственности, Верховный суд Коннектикута, опираясь на дела Верховного суда США, такие как Hawaii Housing Authority против Midkiff , 467 US 229 (1984) и Berman v. Parker , 348 US 26 (1954) поддержал предложенные сборы.

Верховный суд США предоставил certiorari для рассмотрения вопроса о том, «квалифицируется ли предлагаемое государством распоряжение этим имуществом как« общественное использование »по смыслу пункта о выкупе пятой поправки к Конституции.Дело потребовало, чтобы Верховный суд пересмотрел свой 51-летний прецедент в Бермане, и это было первое крупное дело выдающейся области, рассмотренное Верховным судом после Мидкиффа в 1984 году.

Известная область, также называемая «осуждением», — это изъятие частной собственности местными, государственными или федеральными властями для «общественного использования» или «общественных целей».

Развитие права выдающихся доменов

Исторически выдающиеся владения использовались в качестве частной собственности для строительства автомагистралей и других общественных работ.Но в 1954 году в знаменательном деле Berman Верховный суд расширил определение «общественного пользования», предоставив местным органам власти широкие полномочия осуждать «зараженные районы» с целью их улучшения. Постановление Berman открыло дорогу проектам обновления городов в 1960-х и 1970-х годах, поскольку определение «общественного пользования» постепенно расширялось и теперь включало цели экономического развития.

С годами правительства штатов и местные органы власти постепенно расширили использование выдающихся владений, часто в целях экономического развития. ¹ Например, в 1981 году суды штата Мичиган подтвердили право города Детройта осудить и разрушить район Полтаун, чтобы очистить территорию для завода General Motors. ² На протяжении 1990-х годов крупные розничные торговцы, такие как Home Depot и Costco, расширились до городов с помощью полномочий местных властей по очистке земель под застройку.

Но назревала обратная реакция. В 2004 году Верховный суд штата Мичиган отменил Poletown и заблокировал осуждение малых предприятий, окружающих аэропорт графства. ³ В деле Кело Сюзет Кело и ее соавторы аналогичным образом призвали высокий суд восстановить термин «общественное использование» в его первоначальном значении и признать, что частное экономическое развитие не является общественным использованием.

Дело Кело , таким образом, стало предметом активных обсуждений и дебатов со стороны сторонников с обеих сторон. По делу было подано около 40 записок amicus curiae, в том числе 25 от имени петиционеров различными некоммерческими, общественно-политическими и общественными правозащитными организациями, включая NAACP и AARP.

Дело Кело рассматривалось в Верховном суде 22 февраля 2005 г. Интересно, что этот аргумент выслушали всего семь членов суда. Помощник судьи Сандра Дэй О’Коннор председательствовала на заседании, поскольку председатель Верховного суда Уильям Ренквист поправлялся дома после лечения. Помощник судьи Джон Пол Стивенс задержался по возвращении в Вашингтон, округ Колумбия, из Флориды. Хотя председатель суда Ренквист и судья Стивенс не участвовали в устной дискуссии, они прочитали краткие отчеты и стенограммы устных выступлений и участвовали в принятии решения.

Верховный суд своим тщательно согласованным решением оставил в силе постановление Верховного суда Коннектикута, постановив, что, поскольку предложенное Нью-Лондоном распоряжение объектом собственности действительно квалифицируется как публичное использование, это было законным изъятием. Судья Стивенс, писавший от имени большинства, отметил, что «[страна] тщательно сформулировала план экономического развития, который, по его мнению, принесет ощутимые выгоды обществу, включая, но не ограничиваясь, новые рабочие места и увеличение налоговых поступлений.Мнение большинства далее отметило, что, если бы город взял собственность просто для предоставления частной выгоды определенному лицу или корпорации, это не прошло бы конституционного осмотра.

Хотя город не планировал полностью открыть списанную землю для использования широкой публикой, большинство отметило, что Суд «давно отклонил любое буквальное требование о том, чтобы осужденная собственность была введена в использование для. . . общественность. » Скорее, большинство сочло, что Суд «принял более широкое и более естественное толкование публичного использования как« публичной цели ».Суд определил «концепцию [общественной цели] в широком смысле, отражая его давнюю политику уважения к решениям законодательных органов» в отношении того, какие общественные потребности оправдывают использование права взимания сборов. Таким образом, большинство пришло к выводу, что решение города о том, что рассматриваемый район был достаточно неблагополучным, чтобы оправдать программу экономического восстановления, имеет право на уважение.

По мнению большинства, план города несомненно служил общественным целям и, следовательно, удовлетворял требованиям Пятой поправки.Таким образом, согласно постановлению Суда, если экономический проект создает новые рабочие места, увеличивает налоги и другие доходы и оживляет депрессивный (даже если не испорченный) городской район, он квалифицируется как общественное использование.

Решение большинства опередило критику в отношении того, что постановление может быть использовано в личных целях, отметив, что «гипотетические дела, выдвинутые петиционерами, могут быть рассмотрены, если и когда они возникнут. Они не оправдывают создание искусственного ограничения концепции общественного пользования.Судья Стивенс также подчеркнул важность судебной сдержанности, заявив, что Суд признал, что осуждение собственности может повлечь за собой трудности, и что отдельные штаты вправе вводить ограничения на использование этих полномочий местными властями.

Судьи Кеннеди, Соутер, Гинзбург и Брейер присоединились к мнению большинства. Судья Кеннеди также представил отдельное совпадающее мнение.

Судья О’Коннор, однако, выступил с категорическим особым мнением, в котором утверждалось, что местным органам власти не следует иметь неограниченные полномочия выдающихся доменов для перемещения семей, даже если они получают компенсацию, просто для размещения частных разработчиков.Судья О’Коннор пришел к выводу, что «теперь любая собственность может быть изъята в пользу другой частной стороны, но последствия решения [большинства] не будут случайными. Бенефициарами, вероятно, будут те граждане, которые обладают непропорционально большим влиянием и властью в политическом процессе, включая крупные корпорации и девелоперские фирмы ». Она аргументировала это тем, что решение устраняет «любое различие между частным и публичным использованием собственности — и тем самым эффективно [удаляет] слова« для общественного пользования »из пункта о сборах пятой поправки.Главный судья Ренквист, судьи Скалия и Томас присоединились к мнению меньшинства.

Судья Томас также представил отдельное особое мнение, в котором он утверждал, что прецеденты, на которых основывалось решение Суда, были ошибочными и что «что-то пошло не так с толкованием Конституции этим Судом». Судья Томас обвинил большинство в замене пункта Пятой поправки о «общественном использовании» совершенно другим критерием «общественной цели»: «Этот почтительный сдвиг во фразеологии позволяет Суду оспорить, вопреки здравому смыслу, этот дорогостоящий проект обновления города, который Заявленная цель — неопределенное обещание новых рабочих мест и увеличения налоговых поступлений, но что также подозрительно устраивает корпорация Pfizer, предназначено для «публичного использования».Судья Томас также утверждал, что «[я] оспы непропорционально упадут на бедные сообщества. Эти общины не только систематически реже используют свои земли для наиболее эффективного и социального использования, но и обладают наименьшим политическим влиянием ».

Идея правительства о справедливой компенсации не принимает во внимание субъективную стоимость дома владельца собственности.

Судья Томас также написал, что «последствия решения [большинства] нетрудно предсказать, и они обещают быть вредными.«Программы так называемого« обновления городов »обеспечивают некоторую компенсацию за собственность, которую они забирают, но никакая компенсация невозможна за субъективную ценность этих земель для перемещенных лиц и унижение, причиненное им изгнанием из своих домов». Хотя Пятая поправка требует «справедливой компенсации» за собственность, взятую в общественное пользование, компенсация часто оказывается крайне недостаточной. Например, при установлении цены правительство не принимает во внимание то самое, что якобы оправдывает осуждение: более выгодное использование, которому частный застройщик поместит собственность.Вместо этого местные органы власти обычно нанимают оценщиков, которые устанавливают заниженные оценки собственности, исходя из текущего использования собственности, а затем угрожают использовать выдающиеся владения, чтобы запугать владельцев собственности с целью продажи по ценам ниже рыночных. Местные органы власти также избегают оплачивать расходы по переезду для предприятий и домовладельцев и игнорируют ценность «доброй воли» и других нематериальных ценностей, присущих репутации или местонахождению бизнеса. Точно так же, как отметил судья Томас, правительственная идея справедливой компенсации не принимает во внимание субъективную ценность дома владельца собственности.Например, вид на набережную г-жи Кело и любовь со-петиционеров Вильгельмины и Чарльза Дери к дому, в котором г-жа Дери родилась в 1918 году и где они прожили вместе более полувека, для них дороже, чем городские оценки. рыночная стоимость.

Мнения как большинства, так и меньшинства проанализировали Пятую поправку, которая предусматривает, что частная собственность не может «использоваться для общественного пользования без справедливой компенсации».

Несмотря на предупреждение судьи О’Коннора о «последствиях» мнения большинства и предупреждение судьи Томаса о том, что решение большинства «обещает быть вредным», еще неизвестно, расчистит ли решение в Кело путь для неограниченного частного развития. проекты за счет использования именитого домена.Например, решение Kelo окажет незначительное влияние на девять штатов — Арканзас, Флорида, Иллинойс, Кентукки, Мэн, Мичиган, Монтана, Южная Каролина и Вашингтон, — которые уже конкретно запрещают использование выдающихся доменов для экономического развития, за исключением устраняют упадок сил. Другие штаты, такие как Алабама, Делавэр, Невада, Техас и Юта, быстро приняли меры, чтобы запретить сборы, подобные тем, которые разрешены в Кело . Кроме того, такие штаты, как Алабама, Калифорния, Флорида, Джорджия, Мичиган, Нью-Джерси и Техас, все рассматривают дополнительные гарантии конституционных поправок с той же целью.Ожидается, что выдающиеся владения станут главной проблемой на предстоящих политических выборах, а также на законодательных сессиях штата и федерального правительства. Действительно, наблюдается волна поддержки домовладельцев и прав собственности, а политики и законодательные органы быстро действуют, чтобы обуздать выдающуюся власть в этой сфере.

Ответ Конгресса

На следующий день после объявления решения Кело сенатор Джонни Исаксон (Республика Джорджия) выпустил пресс-релиз, в котором заявил, что это решение «вызывает глубокую обеспокоенность и создает очень опасный прецедент.Это открывает правительству возможность использовать силу выдающейся области сверх того, что, как я считаю, было намерением наших отцов-основателей ». 27 июня 2005 г. сенатор Джон Корнин (штат Техас) внес в Сенат США закон «О защите домов, малого бизнеса и частной собственности 2005 г.» (SB 1313), ограничивающий использование именитого домена. для экономического развития. Рабочий язык запрещает федеральному правительству осуществлять выдающуюся власть в домене, если единственным оправданием «общественного использования» является экономическое развитие, и налагает такой же предел на осуществление властями штата и местного самоуправления выдающейся власти в домене «за счет использования федеральных средств».»Спонсоры S.B. 1313 г. — сенатор Исаксон. Конгрессмены Фил Гингри (республиканец) и Деннис Реберг (республиканец) представили сопутствующие законопроекты (HR 3087 и HR 3083 соответственно) в Палату представителей Соединенных Штатов. Другие подобные законопроекты были впоследствии внесены в Палату представителей Джеймсом Сенсенбреннером (Род-Висконсин), Джоном Коньерсом (Демократия) и другими. Кроме того, резолюция 340 Палаты представителей, представленная конгрессменом Филом Гингри (штат Джорджия) и выражающая «серьезное неодобрение» решения Kelo , подавляющим большинством голосов была принята Палатой 30 июня 2005 года.Кроме того, решительно отвергнув Кело, 3 ноября 2005 г. Палата представителей одобрила законопроект (HR 4128), который запрещает использование выдающихся владений для экономического развития любым государством или местным правительством, получающим федеральные фонды экономического развития в том финансовом году, в котором власть осуществляется. Законопроект также запрещает федеральному правительству осуществлять полномочия в области экономического развития, что определяется как изъятие частной собственности без согласия владельца и передача или сдача ее в аренду частному лицу или организации для коммерческого предприятия с целью получения прибыли или увеличения налога. доход, занятость или общее экономическое здоровье.

Известный домен в Грузии

Вслед за решением Kelo губернатор Джорджии Сонни Пердью создал комитет для изучения выдающихся доменов и выработки рекомендаций о том, как защитить владельцев частной собственности в Джорджии.

В настоящее время округа, города и органы жилищного строительства в Грузии могут осуществлять полномочия по перепланировке с разрешения Генеральной Ассамблеи, включая право продавать или иным образом отчуждать собственность, приобретенную в престижном владении, частному предприятию для частного использования. ⁴ Конституция Джорджии гласит, что «развитие торговли, коммерции, промышленности и возможностей трудоустройства является« общественной целью, жизненно важной для благосостояния народа этого штата », и органы развития уполномочены способствовать достижению этой цели». ⁵

Генеральная ассамблея Джорджии разрешила округам и городам запрещать собственность для частного использования в соответствии с четырьмя различными законами: (1) Законом о перепланировке, O.C.G.A. § 8-4-1, и след. ; (2) Закон о городской застройке, О.C.G.A. § 36-61-1, и след. ; (3) Закон о правах на перепланировку, O.C.G.A. § 36-44-1, и след. ; и (4) Закон об органах управления развитием городских районов, O.C.G.A. § 36-42-1, и след. .

С момента принятия решения по Кело на Генеральной Ассамблее Джорджии было внесено несколько законопроектов и резолюций, касающихся вопроса выдающегося домена. Законопроект Сената 86, спонсируемый сенатором штата Джеффом Чепменом из Брансуика, предусматривает в соответствующей части, что «ни в коем случае общественная цель не может толковаться как включающая использование выдающихся прав исключительно или в первую очередь с целью увеличения налоговых поступлений или налоговой базы или цель экономического развития.Законопроект № 86 Сената был принят Сенатом Джорджии 10 марта 2005 г. и в настоящее время внесен в палату Джорджии.

Исследовательский комитет сената Джорджии по выдающимся сферам и экономическому развитию под председательством сенатора Чепмена проводит слушания по теме выдающихся сфер. В результате сенатор Чепмен также подал законопроект о моратории на использование выдающихся владений в целях городского развития (SB 391) и резолюцию о внесении поправок в Конституцию Джорджии, чтобы ограничить право изъятия частной собственности через выдающиеся владения в целях экономического развития. целей (С.Р. 652).

Законопроект

House Bill 943, спонсируемый представителем штата Джорджия Томом Ноксом, среди прочего указывает, что власть выдающегося домена не должна использоваться для экономического развития или реконструкции. Аналогичным образом, резолюции 1036 и 1037 Палаты представителей Джорджии, спонсируемые представителями Тимом Берденом и Томом Ноксом, соответственно, предлагают поправки к Конституции Джорджии, которые фактически запрещают использование выдающихся доменов исключительно или в первую очередь с целью увеличения налоговых поступлений или в целях экономического развития. разработка.В феврале 2006 года губернатор Пердью предложил всеобъемлющий закон, ужесточающий законы, регулирующие использование известных доменов. Предлагаемый закон позволяет правительству брать «испорченную» собственность известного домена и продавать ее частным застройщикам для перепланировки. Однако только избранные должностные лица могут осуждать собственность, а определение «порока» является узким.

В настоящее время округа, города и органы жилищного строительства в Грузии могут осуществлять полномочия по перепланировке, включая право продавать или иным образом распоряжаться собственностью, приобретенной выдающимся доменом, частному предприятию для частного использования.

Решение Kelo — одно из самых спорных решений, вынесенных Верховным судом за последнее время. Поскольку в решении ясно говорится, что законодательные органы штатов могут ограничивать авторитетность выдающихся доменов, вопрос о том, следует ли и как это делать, является одним из самых острых в настоящее время для законодателей. Как показано выше, уже произошла волна законодательных попыток отменить постановление Кело . Редко проявляя единодушие, выходящее за рамки партийных взглядов, законодатели практически в каждом штате выдвигают законопроекты и поправки к конституции, ограничивающие использование выдающихся владений для изъятия собственности в целях экономического развития.

Как выясняется, согласно пресс-релизу, выпущенному адвокатами Сюзет Кело из Института юстиции, «маленький розовый домик в Нью-Лондоне, штат Коннектикут, который начал общенациональное восстание за права собственности, все еще стоит через год после того, как Верховный суд США заслушал аргументы. а затем в конце концов постановил, что его можно снести для частной застройки ». Сюзет Кело и ее соседи по-прежнему остаются в своих домах. Вскоре после решения Kelo законодательный орган штата и губернатор Коннектикута ввели мораторий на все сборы для экономического развития, в то время как законодательный орган пересмотрел закон.В феврале 2006 года городской совет единогласно проголосовал за спасение домов. Сюзет Кело заявляет, что не планирует переезжать из своего маленького розового домика.

Примечания

Юридическая фирма Eminent Domain в Северной Каролине

Правительство имеет право передать вашу собственность в престижное владение, если это необходимо для общественного пользования, и правительство предоставит вам справедливую компенсацию. Тем не менее, правительство имеет опыт злоупотребления этим процессом — также известным как «осуждение» или «осуждение земли», отбирая собственность для передачи частным застройщикам.

Были примеры выдающихся захватов доменов, когда правительство осуждало передачу частной собственности частным разработчикам по всей стране. Институт юстиции в Вашингтоне составил отчет, в котором задокументированы десятки таких случаев, в том числе:

• В Атлантик-Сити был осужден район среднего класса, чтобы частные застройщики могли построить туннель к новому казино.
• В Бремертоне, штат Вашингтон, правительство захватило дом женщины в возрасте 80 лет (которая жила в этом доме 55 лет), утверждая, что это имущество будет использовано для расширения канализационного завода.Вместо этого имущество было передано автосалону.

К сожалению, таких примеров по стране гораздо больше.

Закон для выдающихся доменов

Несколько судебных постановлений расширили полномочия правительства, позволив выдающимся владельцам владений частной собственности.

В 1954 году Верховный суд постановил, что правительства могут забирать собственность, которая была «испорчена», для ее улучшения в качестве «общественного пользования». Это постановление — Берман против Паркера — заложило основу для выдающейся области и частного развития.

Многие объекты собственности, которые стояли на пути частной застройки, были просто объявлены «испорченными», чтобы государство могло их забрать. В одном городе власти объявили, что все дома в этом районе, в которых не было по крайней мере трех спален, двух ванных комнат и пристроенного гаража на две машины, были «разрушены», чтобы освободить место для строительства новой многоэтажной квартиры.

Совсем недавно в деле Кело против Нью-Йорка было установлено, что правительство имеет право запрещать частную реконструкцию собственности.Город, который боролся с пониженной налоговой базой и сокращающимся населением, захватил собственность рядом с недавно построенным заводом Pfizer, чтобы превратить его в офисы, кондоминиумы и магазины, чтобы привлечь новые предприятия и рабочие места.

Домовладельцы оспорили выкуп своей собственности выдающимися владельцами, но Верховный суд в конечном итоге вынес решение против них. В конце концов Pfizer закрыла свой завод, а коммерческий и торговый комплекс так и не построили.

Многие считали, что суд предоставил правительству слишком широкие полномочия в области выдающихся прав, и законодатели в 40 штатах по всей стране приняли более строгие законы в области выдающихся прав, ограничивая власть правительства.Федеральное правительство также приняло закон, ограничивающий выручку от выдающихся доменов для частного развития.

В Северной Каролине в 2006 году был принят закон, ограничивающий использование выдающихся владений для частной реконструкции только в том случае, если собственность была классифицирована как «испорченная».

Адвокаты по осуждению Северной Каролины

Не принимайте доводы властей в отношении изъятия вашей собственности. Если вы получили уведомление о том, что ваша собственность подвергается осуждению, позвоните юристу Северной Каролины по осуждению в юридической фирме NC Eminent Domain, чтобы узнать, можем ли мы вам помочь.Мы можем оспорить дело на основании классификации вашей собственности как «необходимой» или для «общественного пользования» или можем получить вам действительно справедливую компенсацию.

Позвоните по телефону 877-393-4990 прямо сейчас для бесплатной оценки вашего дела. Наши выдающиеся юристы в области доменных имен в Северной Каролине работают на основе непредвиденных расходов, что означает, что если мы не получим вам дополнительную компенсацию по сравнению с тем, что вам предложило правительство, мы не получим гонорар адвоката.

Руководство по политике APA в области общественной перепланировки

Принят Комитетом по законодательству и политике 11 декабря 2003 г.
Принято Ассамблеей делегатов отделения 24 апреля 2004 г.
Утверждено Советом директоров 25 апреля 2004 г.

И.Введение

Перенаправление роста в центральные города страны, урбанизированные районы, внутренние пригороды и другие районы, уже обслуживаемые инфраструктурой и поддерживаемые городскими службами, является важным элементом видения Американской ассоциации планирования. Программы реконструкции местного самоуправления предоставляют важные инструменты для достижения этой цели. Целью настоящего Руководства по политике является разработка политик, которые повысят эффективность планировщиков и процесса планирования при формулировании и реализации политик и программ перепланировки.Реконструкция, как правило, включает развитие или улучшение территории, которая была застроена когда-то в прошлом, но в настоящее время страдает от реальных или предполагаемых физических недостатков, таких как гниль или загрязнение окружающей среды, или предназначена для использования, которое стало устаревшим или неприемлемым в результате изменения. социальные или рыночные условия.

A. Определение реконструкции

Частный сектор может инициировать проекты реконструкции без какого-либо активного участия общественности, помимо традиционной регулирующей роли государства.Однако, используемый в данном руководстве по политике, термин «реконструкция» предназначен для описания одного или нескольких государственных действий, предпринимаемых для стимулирования деятельности, когда частный рынок не обеспечивает достаточный капитал и экономическую активность для достижения желаемого уровня улучшений. Эти общественные действия обычно включают в себя одну или несколько мер, таких как прямые государственные инвестиции, капитальное улучшение, улучшение государственных услуг, техническая помощь, продвижение, налоговые льготы и другие стимулы, включая инициативы по планированию, такие как изменение зонирования.

Государственные агентства обычно предлагают комбинацию стимулов и реализуют программы редевелопмента в соответствии с установленной законом системой для создания, финансирования и эксплуатации зон редевелопмента. ¹

II. Заявление о проблемах

Руководство по политике разумного роста Американской ассоциации планирования способствует переориентации большей доли регионального роста в центральных городах, урбанизированных районах, внутренних пригородах и других районах, которые уже обслуживаются инфраструктурой и поддерживаются городскими службами. ² Программы реконструкции местного самоуправления являются важнейшим средством достижения этой цели. Также неотъемлемой частью Smart Growth, как его определяет APA, является использование всестороннего планирования для руководства, разработки и разработки программ по развитию, перестройке и оживлению сообществ. Имея эту основу, Американская ассоциация планирования определяет следующие вопросы как критические аспекты политики реконструкции, которые должны быть рассмотрены в данном руководстве:

Повторное использование и перепланировка недостаточно используемой собственности: Хотя чаще всего они связаны со старыми центральными городами, общественные действия по поощрению повторного использования и развития недостаточно используемых и пустующих участков также могут иметь решающее значение для сохранения экономической жизнеспособности созревающих пригородных городов и поселков и даже сельских общин. .Редевелопмент и застройка могут быть единственными вариантами, доступными городам, пытающимся отреагировать на новые потребности рынка и рост населения, и могут помочь более старым городским и пригородным районам сохранить свою привлекательность в качестве мест для проживания и ведения бизнеса. Преобразование торговых коридоров и создание центров городской активности в зрелых пригородах может быть достигнуто с помощью программ редевелопмента. Однако, в отличие от центральных городов, пригородные и сельские общины часто не обладают техническими знаниями, которые может предоставить организованный орган по перепланировке.В то время как многие организации, занимающиеся перепланировкой, сосредотачиваются на традиционной модели городской реконструкции, растет интерес и потребность в стратегических направлениях в области реконструкции сельской местности. APA и его отделения признают, что сельские районы страны нуждаются в инструментах и ​​ресурсах и заслуживают их для продвижения и реализации реконструкции в сельских общинах.

Законодательные тенденции: Тенденции в законодательстве штатов и прецедентном праве угрожают способности местных органов власти использовать реконструкцию в качестве инструмента для достижения целей государственной политики, включая продвижение разумного роста.Законодательные действия за последнее десятилетие ослабили власть агентств, расширили участие граждан, увеличили возможности для судебного оспаривания, изменили формулы разделения налогов в штатах, где финансирование увеличения налогов (или распределения налогов) используется в качестве основного средства, и изменили правила государственного финансирования проектов. Практика редевелопмента также несовместима от штата к штату, и качество результирующего редевелопмента сильно различается по стране. Все большее число должностных лиц местных органов власти рассматривают перепланировку как программу экономического развития, а не как катализатор возрождения общины, что является составной частью более масштабного плана юрисдикции по росту и развитию.Установки и практика, принижающие роль комплексного планирования, затрудняют обеспечение справедливого распределения затрат и выгод перепланировки.

Сохранение роли планирования в практике перепланировки: APA, как представитель движения за планирование, не всегда консультировалась с теми организациями, которые выполняют аналогичные функции по отношению к сообществу чиновников, занимающихся вопросами жилищного строительства и перепланировки. Когда специалисты по планированию остаются важным компонентом практики редевелопмента, редевелопмент может обеспечить значительную связь между разработкой планов восстановления городских территорий и реализацией, необходимой для выполнения этих планов.Более того, агентства по редевелопменту по всей стране остаются значительным источником финансирования программ планирования и их реализации.

Уникальные места: Слишком часто сообщества, стремящиеся к получению доходов от продаж и налогов на недвижимость, не осознают роль реконструкции как инструмента для создания ощущения места, основанного на уникальных природных и культурных ценностях сообщества. Восприятие редевелопмента как инструмента экономического развития, а не как части комплексной стратегии содействия физическому возрождению и финансовому реинвестированию, имеет широкие последствия для того, как функционирует процесс редевелопмента.С ростом исторического туризма в Соединенных Штатах сообщества все чаще обнаруживают, что исторические ресурсы, включая как построенные, так и ландшафтные компоненты, обеспечивают важную структуру и контекст для районов реконструкции, которые повышают экономическую и социальную жизнеспособность. Эффективная консервация в проектах редевелопмента, в которых используются исторические постройки, приносит ощутимые экономические и финансовые выгоды. Американская ассоциация планирования ранее приняла Руководство по национальной политике по этому вопросу (см. Руководство по историческим и культурным ресурсам с поправками и ратифицировано 10 апреля 1997 г.).

Государственное / частное партнерство: Правительство и частный сектор обычно проживают в разных и различных сферах. Исходя из конституционной обязанности защищать здоровье, безопасность и благополучие, закрепленной в законодательстве государства, общинам были предоставлены широкие полномочия. Эти полномочия направляют рост и изменения сообщества; защищать и регулировать использование частной собственности; владеть, содержать и использовать собственность в общественных целях; использовать выдающийся домен для приобретения собственности для общественного пользования и целей; и использовать возможности налогообложения в общественных целях.Владельцы частной собственности мотивированы экономическими, социальными и моральными факторами использовать свою собственность в наиболее подходящих и ценных целях.

Как правило, урбанизация сопровождалась расширением частных возможностей и повышением ответственности государственного сектора, но в целом наблюдалось нежелание, чтобы государство действовало таким образом, чтобы оно либо конкурировало с частными действиями, либо излишне заменяло их. Только когда будет продемонстрировано, что частные рынки неспособны к самокоррекции или действовать таким образом, чтобы способствовать общественному благу, государства, муниципалитеты или специальные правительства должны действовать так, как если бы они заменяли частный сектор.Многие сообщества на собственном опыте заметили, что частный сектор чаще всего более подвижен, более способен принимать соответствующие решения о риске / вознаграждении и, в целом, более эффективен в качестве застройщиков или разработчиков, чем государственный сектор. В то же время использование авторитета и власти общественности для действий в наилучших интересах сообщества может быть при некоторых обстоятельствах единственным средством, с помощью которого развитие или реконструкция может преодолеть рыночные силы таким образом, чтобы наилучшим образом способствовать более широкому развитию. общественный интерес.

Учитывая традиционно различимые наборы навыков и смешанный опыт успеха и неудач правительств, выступающих в качестве разработчиков, становится все более популярным для правительств действовать согласованно с частными разработчиками, чтобы эффективно использовать лучшее, что они могут предложить. Эти консорциумы, обычно называемые государственно-частными партнерствами, стали важным инструментом, с помощью которого осуществляется реконструкция. Такие государственно-частные партнерства обычно не признаются как «партнерства», как это определено законами штата, регулирующими регистрацию и ответственность, и их форма и функции широко варьируются.В некоторых случаях это формальные отношения, которые сопровождаются письменными соглашениями, в которых излагаются роли, обязанности, обязательства и обязательства каждой стороны с течением времени. В других случаях они являются одноразовой передачей эстафеты, результатом действий правительства по сборке или подготовке собственности перед желаемой частной реконструкцией, с использованием или без использования запроса предложений (RFP) или аналогичных средств застройщика. выбор.

Эти партнерские отношения, в какой бы форме они ни принимались, занимают центральное место в значительной части публичных дебатов по поводу уместности перепланировки.Государственные агентства считают, что эти партнерства представляют собой наиболее законные, эффективные и успешные практики реализации общественных целей, общественных целей и общественных благ. Владельцы собственности, которые желают и дальше использовать свою собственность в своих целях, хотят, чтобы публичные и частные роли были разделены и различны, и рассматривают использование публичных полномочий, публичных фондов и публичной собственности для предполагаемой выгоды чужих частных интересов как отвратительное и неконституционный.

Есть некоторые вещи, которые общественный сектор может делать лучше, чем частный сектор; есть и другие вещи, которые частный сектор может делать лучше, чем государственный.Работая вместе, государственный и частный секторы могут достичь большего, чем работать независимо или преследовать разные цели. Уникальный характер роста и развития сообществ в Соединенных Штатах является продуктом баланса между общественными правами и обязанностями и правами и мотивациями частной собственности. Чтобы плановики сыграли успешную роль в этом процессе, они должны лучше понимать, что побуждает частный сектор к партнерству с государственным сектором.

Изменение определения упадка: Во многих случаях «упадок», который необходимо устранить, — это не гротескные условия жизни или ухудшенные промышленные районы, которые, как считалось, были устранены в рамках программ обновления городов в 1950-х и 1960-х годах.Скорее, это неэффективные или устаревшие виды землепользования или здания, которые существуют там, где рациональные частные инвестиции не могут преодолеть рыночные силы. В таких ситуациях сокращение инвестиций и заражение могли уже иметь место или считаться вероятным.

Словарь английского языка American Heritage Dictionary , 4-е изд., Предлагает, пожалуй, самое простое определение упадка: «Что-то, что препятствует росту, ослабляет надежды и амбиции или препятствует прогрессу и процветанию». В рамках практики планирования и перепланировки болезнь может относиться к этим нарушениям физической структуры (зданий, собственности, общественных улучшений и т. Д.).) по структуре сообщества и социальной ткани (жизнеспособность района, безопасность, общественное здоровье и благосостояние и т. д.) или по экономике (стоимость собственности, налоговая база, устаревание оборудования, база занятости и т. д.).

Хорошо известно, что существует множество событий, условий и причин, которые приводят к упадку. Одно или несколько из следующих положений обычно, но не единообразно, появляются в разрешающем законодательстве штата в качестве определения или определения фитофтороза и его причин:

• Здания, в которых людям жить или работать из-за ветхости небезопасно или вредно для здоровья; ухудшение состояния; дефектный дизайн или физическая конструкция; некачественные коммунальные услуги; отсутствие вентиляции, света или санитарных помещений; загрязнение опасными веществами; или ниже минимального кода;
• Преобладание неправильной или ненадлежащей планировки улиц;
• Неправильное подразделение или устаревшая обшивка;
• Неадекватные общественные улучшения, стоянки или коммунальные услуги;
• Старые здания или ненадлежащие участки, которые препятствуют экономически рентабельному использованию или вместимости собственности;
• Множественное владение недвижимостью, что препятствует созданию экономически жизнеспособной собственности, соответствующей текущим стандартам развития;
• Опасности для окружающей среды;
• Антисанитарные или небезопасные условия;
• Ухудшение улучшений сайта;
• Чрезмерное земельное покрытие и перенаселенность строений или общественных объектов;
• Наличие условий, угрожающих жизни или имуществу в результате пожара или по другим причинам;
• Условия, затрудняющие предоставление жилья;
• Представляет собой экономическую или социальную ответственность или угрозу общественному здоровью, безопасности, нравственности или благосостоянию;
• Несовместимость или неправильное использование прилегающей земли или зданий;
• Чрезмерное количество пустующих площадей, заброшенные здания или чрезмерно свободные участки на территории, разработанной для городского использования и обслуживаемой коммунальными службами;
• Чрезвычайный уровень местной преступности, представляющий серьезную угрозу общественной безопасности и благополучию;
• Чрезвычайное снижение стоимости собственности на местном уровне или невыплата налогов, которые уменьшают справедливое предоставление государственных услуг и улучшений;
• Заброшенные карьеры, шахты, железные дороги или аналогичные обширные объекты, представляющие угрозу для здоровья, безопасности, нравственности или благополучия населения;
• Устойчивая безработица или отсутствие разумной близости или реальной доступности к трудоустройству.

Другие проблемы, которые диктуют необходимость в этом руководстве по политике, включают следующее:

Эффективность планирования при перепланировке: Планирование оказалось не таким эффективным, как нам хотелось бы, чтобы сохранить центральное место в экономическом двигателе. Одним из результатов была неспособность признать, что обстоятельства, приводящие к болезни, часто требуют более полного набора средств защиты, чем предложения по «экономической перестройке», которые просто изменяют существующие физические условия.

Этот сдвиг в практике редевелопмента объясняется несколькими факторами. Планировщики, которые в первые годы практики редевелопмента были лидерами в определении объема и практики редевелопмента, сегодня часто затмеваются организациями по редевелопменту с особыми интересами, которые могут иметь или не иметь самую широкую перспективу. Несмотря на то, что реконструкция стала важной специальностью в государственной практике, в стране мало программ на получение степени, ориентированных конкретно на реконструкцию городских и сельских районов.

Подрыв полномочий местных органов власти на реконструкцию: Законопроекты, внесенные за последние пять лет в законодательные органы Аризоны и Калифорнии, например, были направлены на ограничение или отмену полномочий местных органов власти продавать списанную собственность застройщикам. Частично это вызвано растущим общественным мнением о том, что законы о редевелопменте используются для поддержки богатых застройщиков, а не для общественного блага. Чтобы исправить это восприятие, потребуются более прозрачные процессы, которые позволят открывать конкуренцию за возможность участвовать в усилиях по перепланировке.

Усложнение перепланировки Финансы: Инструменты и методы перепланировки теперь требуют большой и сложной команды финансовых специалистов, андеррайтеров, финансовых аналитиков и других. В сознании некоторых людей первоначальные цели перепланировки — обеспечение безопасного, санитарного и доступного жилья, ликвидация болезни и оживление местной экономики — были заменены игрой с нулевой суммой. В этой игре сообщества соревнуются за все меньшие доли розничной деятельности, вкладывая ресурсы перепланировки в набор и привлечение розничной торговли.Законы о налогах и землепользовании в некоторых штатах продвигают игру с нулевой суммой в ущерб эффективному планированию, и многие агентства по перепланировке не хотят отказываться от того немногого, что им удалось приобрести.

Нарушение процесса: Те же процессуальные меры защиты, на которые мы рассчитываем для защиты прав отдельных владельцев собственности, также могут быть использованы для предотвращения законной перепланировки. Если разрешающее законодательство написано неправильно или неправильно истолковано, возможно, что злоупотребление полномочиями по перепланировке подорвет общественное восприятие законного использования этих полномочий в другом месте.

Социальная справедливость и экологическая справедливость: «Социальная справедливость» определена APA ( Planning & Community Equity, 1994 ) как «расширение возможностей для улучшения, которые доступны наиболее нуждающимся общинам, создающие больший выбор для тех, у кого мало «. Мероприятия по перепланировке можно использовать для создания или использования лучших вариантов жилья, лучшего доступа к товарам, услугам и возможностям трудоустройства. Это наиболее целесообразно сделать в сочетании с общей стратегией сообщества, которая сочетает такие услуги, как программы профессионального обучения, с улучшением физического состояния.Сообщества могут также использовать инструменты перепланировки, чтобы создать выбор в сообществах с недостаточным уровнем обслуживания, где неблагоприятные условия еще не установились, чтобы достичь лучшего баланса доступа и выбора на всей территории. Во всех случаях планировщики должны остерегаться мероприятий по перепланировке, которые не учитывают существующую социальную и культурную ткань сообщества.

Редевелопмент может дать возможность решить проблемы экологической справедливости. Однако без адекватной оценки воздействия на окружающую среду перепланировка может иметь непропорционально неблагоприятные последствия для домохозяйств с низкими доходами, которые проживают в районах проекта перепланировки или поблизости от них.Центр исследования опасных веществ при Университете штата Мичиган определяет экологическую справедливость как «справедливое отношение к людям всех рас, культур, доходов и уровней образования в отношении разработки и обеспечения соблюдения экологических законов, постановлений и политики. Справедливое обращение подразумевает, что Ни одно население не должно быть принуждено нести непропорционально большую долю воздействия негативных последствий загрязнения из-за отсутствия политической или экономической силы ». Сообщества, приверженные достижению экологической справедливости, планируют расположение и проектирование общественных улучшений и проектов, которые могут иметь неблагоприятное экологическое и эстетическое воздействие, например, шоссе, промышленные предприятия и исправительные учреждения, чтобы гарантировать, что они не окажут несоизмеримого воздействия на районы с существенным количество неблагополучных домохозяйств.

III. Общая политика

ПОЛИТИКА

1. APA и его главы поддерживают принятие государственного законодательства, требующего, чтобы зона редевелопмента могла быть создана только в том случае, если местное правительственное учреждение, выполняющее редевелопмент, приняло местный комплексный план, а план зоны редевелопмента соответствует всеобъемлющему плану в той мере, в какой план применяется к проекту редевелопмента, и межправительственное сотрудничество, чтобы гарантировать, что действия специализированных агентств не противоречат местным принятым планам редевелопмента.

Местный комплексный план, основанный на понимании широкого круга социальных, экономических и экологических проблем и условий, влияющих на сообщество, обеспечит прочную основу для рациональных решений относительно долгосрочного физического развития. Подобно конкретным планам и планам соседства, план зоны редевелопмента должен соответствовать общему плану юрисдикции. Редевелопмент также следует рассматривать как инструмент, который местные органы власти могут использовать для реализации своего комплексного плана.Требование, чтобы план области редевелопмента соответствовал комплексному плану в качестве предварительного условия для редевелопмента, гарантирует, что выбор подходов и ресурсов редевелопмента поможет реализовать и не будет противоречить целям и задачам комплексного плана для всего сообщества. Там, где нет всеобъемлющего плана, сам план перепланировки должен быть всеобъемлющим, перспективным, современным и сформулированным с участием общественности для достижения более широкого видения для всего сообщества.

Хотя каждое государство и сообщество могут использовать свой подход к тому, что составляет комплексный план и степень согласованности с этим планом, действия по перепланировке должны планироваться в рамках одной и той же общей структуры. Без ссылки на всеобъемлющие цели и задачи сообщества по его росту и развитию, планы перепланировки рискуют потерять свою связь с важной общественной целью.

ПОЛИТИКА 2. Признавая, что разрешающее законодательство в каждом штате должно разрабатываться с учетом возможностей и ограничений, создаваемых всем законодательством о землепользовании, АПА и его главы полагают, что существуют определенные базовые предпосылки, которые должны лежать в основе и поддерживать все положения о перепланировке.Хорошо составленное разрешающее законодательство, регулирующее органы по редевелопменту, и практики эффективной и справедливой редевелопмента должны включать:

• Четко определенный процесс определения правомочности определения территорий, в которых муниципалитет или другие органы власти имеют право участвовать в проектах реконструкции, включая предотвращение и устранение порока и обеспечение государственно-частного партнерства.
• Средство выбора партнеров, которое является справедливым, открытым, равноправным, прозрачным (при сохранении коммерческой тайны или других конфиденциальных данных) и является лучшим выбором для общественных интересов.
• Механизмы предотвращения использования партнерских отношений для подрыва обязанностей, возложенных на государственное учреждение, посредством разрешающего законодательства или прецедентного права для обеспечения надлежащей правовой процедуры, демонстрации общественной цели и установления связи между общественной целью реконструкции и средствами ее достижения эта цель.
• Гарантия того, что государственно-частные партнерства соответствуют принятым планам юрисдикции.
• Требования к четко определенным обязанностям и обязательствам государственных и частных партнеров.

Планировщики и сообщества озабочены не только устранением болезней, но и их предотвращением. Таким образом, уместно, чтобы любое уполномочивающее законодательство штата определяло те условия, которые приводят к упадку (или характеризуют состояние «района», который может стать зараженным, если его не остановить) и, возможно, отдельно те условия, которые могут характеризовать упадок сил.

Эффективное разрешающее законодательство наделит государственные учреждения полномочиями вмешиваться для предотвращения тех условий, которые могут привести к заражению, и для его устранения с помощью взвешенных ответных мер, отражающих степень потенциального или существующего заболевания.Более низкие уровни нарушений или дисфункции могут потребовать государственного вмешательства, но не обязательно требуют выдающихся полномочий, которые были бы зарезервированы для наиболее серьезных случаев. Такое эффективное разрешающее законодательство может также указывать на требование прямой корреляции между степенью государственного вмешательства и степенью общественного участия и общественного уведомления о процессах планирования и реализации.

ПОЛИТИКА 3. APA и его главы поддерживают принятие закона, который разрешает назначение представителя Комиссии по планированию в качестве постоянного или ex officio члена правления агентства по перепланировке и призывает местные органы власти включать представителя комиссии по планированию в качестве постоянный член правления агентства, когда такие назначения уже разрешены.Если закон штата не требует наличия агентства по перепланировке в качестве предварительного условия, процесс должен предусматривать рассмотрение и рекомендацию органа, ответственного за функцию комплексного планирования, перед принятием любой программы реконструкции.

Законодательные акты штата обычно позволяют законодательному органу местного самоуправления назначать себя руководящим советом агентства по реконструкции. В таких случаях тот же орган, который принимает решения о перепланировке, также несет ответственность за утверждение как комплексного, так и общего плана для сообщества.Однако в ряде более крупных юрисдикций правление агентства по реконструкции состоит из лиц, назначаемых законодательным органом. Включение назначенного члена Комиссии по планированию поможет убедиться, что правление агентства осведомлено о соответствующих комплексных политиках плана, а их решения отражают более широкие вопросы и проблемы планирования. Когда орган, принимающий решения о перепланировке, отделен от городского совета или наблюдательного совета графства, государственный орган, принимающий решения о перепланировке, должен включать в себя комиссара по планированию в качестве члена с правом голоса или консультативного члена, чтобы гарантировать, что решения агентства по перепланировке отражают более широкие цели комплексного плана. .

ПОЛИТИКА

4. APA и его отделения поощряют органы власти штатов и местные органы власти к организации так, чтобы функции перепланировки и экономического развития были переданы тому же агентству или отделу, который отвечает за всестороннее долгосрочное планирование, а также связан с планированием, жилищным строительством и деятельность по развитию сообществ как часть скоординированного и многофункционального подхода. Когда невозможно передать эти функции одному и тому же агентству, органы власти штата и местные органы власти должны использовать межведомственные комитеты, перекрестное обучение и другие подходы для содействия интеграции планирования, жилищного строительства и других соображений общественного развития в процесс перепланировки.

В свое время агентства по перепланировке часто были напрямую связаны с агентствами по планированию; Сегодня чистая финансовая и исполнительная власть, связанная с этими программами и поддерживающими их законами штата, часто перекладывает всю власть на офис CAO, мэра или городского менеджера. Рекомендуется возложить ответственность за перепланировку и экономическую ответственность на одно и то же линейное агентство, которое отвечает за комплексное планирование. Там, где это невозможно, местные органы власти должны определить другие подходы для обеспечения координации, включая перекрестное обучение.Координация на уровне персонала и перекрестное обучение помогут обеспечить соответствие стратегий реконструкции и политики комплексного планирования, а также будут способствовать планированию, основанному на четком понимании экономических и рыночных проблем.

ПОЛИТИКА

5. APA и его главы поощряют законодательство штата, сохраняющее способность городов использовать инструменты и методы перепланировки, включая выдающиеся области, когда это целесообразно, для достижения четко определенной общественной цели, принятой через инклюзивный общественный процесс.

Редевелопмент — это правильное использование общественных ресурсов для продвижения общественных целей. Набор доступных для городов инструментов перепланировки включает мощный контроль над государственными фондами и частной землей, и их следует использовать разумно только тогда, когда это необходимо для достижения четко определенной общественной цели. Исправление неблагоприятных условий или превентивные меры по предотвращению этого заболевания должны быть основными мотивирующими факторами для использования полномочий на реконструкцию, когда существуют условия, которые делают нецелесообразным или невозможным для рыночных сил действовать в общественных интересах.Государственное вмешательство для решения этих проблем должно соответствовать степени необходимости. Сообщества должны использовать основанные на стимулах инструменты для содействия и увеличения ценности и воздействия частных инвестиций, а не для подмены частных инвестиций в преодолении недостатков рынка. Стимулы следует использовать для укрепления и роста экономической базы сообщества и региона, а не просто для того, чтобы переманить существующий бизнес из соседних сообществ. Насколько это возможно, общинам следует выбирать стимулы в качестве основного инструмента реконструкции и полагаться на свои выдающиеся полномочия в сфере владения в качестве крайнего средства, когда стимулы недостаточны для реализации планов реконструкции.

Эффективное разрешающее законодательство наделит государственные учреждения полномочиями вмешиваться там, где рынок не работает, для предотвращения тех условий, которые могут привести к упадку, и для устранения упадка с помощью взвешенного реагирования, которое отражает степень потенциального или существующего упадка. Более низкие уровни нарушений или дисфункции могут потребовать государственного вмешательства, но не обязательно требуют выдающихся полномочий, которые были бы зарезервированы для наиболее серьезных случаев. Такое эффективное разрешающее законодательство может также указывать на требование прямой корреляции между степенью государственного вмешательства и степенью общественного участия и общественного уведомления о процессах планирования и реализации.

ПОЛИТИКА

6. APA и его подразделения поощряют использование стратегий перепланировки, предусматривающих устойчивый, «умный» рост, в том смысле, что они:

• Сохранение земельных ресурсов за счет привлечения новых застройок к застройке и заброшенным участкам, а не за счет преобразования необработанных сельскохозяйственных или неосвоенных площадей;
• Воспользуйтесь преимуществами существующей инфраструктуры вместо необходимости строительства новой дорогостоящей инфраструктуры;
• Повторно использовать существующие ресурсы;
• Переработка материалов и конструкций;
• Сохранение энергии и других невозобновляемых ресурсов;
• Адаптировать существующие исторические или культурно значимые здания для новых целей;
• Улучшение или восстановление природных систем, таких как русла рек, дренажные русла, водно-болотные угодья, реки, порты, качество окружающего воздуха и другие экологические характеристики;
• Принять принципы устойчивого планирования сообщества, провозглашенные в Руководстве APA по политике в области планирования устойчивого развития ;
• Разработаны для обеспечения долгосрочной экономической устойчивости.
• Устранить потенциальный избыток земли под застройку.

Участки редевелопмента обычно заполняются, уже находятся в пределах возможностей городских служб и имеют существующую инфраструктуру. Преодоление рыночных сбоев для содействия развитию этих сайтов более эффективно использует ограниченные ресурсы правительства и обеспечивает жизнеспособную альтернативу периферийному развитию. Мероприятия и программы реконструкции должны быть элементом устойчивой экономической политики, а не определяться краткосрочными или временными потребностями.Это требует, чтобы деятельность по перепланировке была спланирована для достижения всеобъемлющих и долгосрочных экономических целей сообщества. Разумные экономические стратегии должны также учитывать региональные проблемы и последствия. С этой целью следует использовать программы редевелопмента, чтобы преодолеть недостатки рынка, но не ставить в невыгодное положение прилегающие юрисдикции. Например, не следует использовать стимулы, чтобы увести бизнес из соседних сообществ.

ПОЛИТИКА

7. APA и его подразделения считают, что проектировщики должны лучше понимать процесс редевелопмента и должны играть активную роль в обеспечении того, чтобы перепланировка учитывалась надлежащей практикой планирования.Для этого АПА следует:

• Содействовать эффективному планированию реконструкции с помощью публикаций, спонсируемых исследований и материалов;
• Выявление лучших практик перепланировки, которые представляют новые или прогрессивные модели взаимодействия с общественностью, планирования и экономики перепланировки, устойчивых практик и технологий, а также эффективного внедрения;
• Поощрять и поддерживать усилия сообществ и государственных отделений APA по активному отслеживанию и участию в разработке нового законодательства о редевелопменте, чтобы гарантировать, что законодательные меры основаны на достоверной информации о том, как происходит планирование редевелопмента;
• Поддерживать разработку курсов для аспирантов, которые обучают специалистов по планированию правильному формулированию и реализации программ реконструкции в соответствии с принципами, изложенными в данном руководстве.
• Поддерживать непрерывное обучение и информирование избранных членов совета по планированию и членов комиссии.

Во многих штатах законодательные органы ежегодно вносят изменения в устав, часто не предоставляя адекватных возможностей для участия профессиональных планировщиков и организаций, которые способствуют участию общественности в программах планирования и реконструкции. Обучение планировщиков принципам и практике редевелопмента поможет им стать более эффективными участниками.

ПОЛИТИКА

8. APA и его подразделения должны тесно сотрудничать с другими организациями, участвующими в практике и политике реконструкции, чтобы определить законодательные модели, которые отражают принципы и политику, отраженные в данном руководстве, и координировать эффективные меры реагирования на законодательные инициативы, которые противоречат нашей политике. общие цели.

APA и ее члены могут получить выгоду от сотрудничества с Национальной ассоциацией должностных лиц по жилищному строительству и реконструкции, Национальной ассоциацией жилищного строительства и реконструкции, Национальной ассоциацией организаций развития, государственными ассоциациями агентств по перепланировке и аналогичными государственными и национальными организациями по перепланировке.Поступая таким образом, они могут определить и отстаивать общую повестку дня, которая продвигает и поддерживает общественные меры по перепланировке в соответствии с политикой, изложенной в этом руководстве.

ПОЛИТИКА

9. APA и его подразделения считают, что хорошая практика перепланировки требует, чтобы у общественности были достаточные и соответствующие возможности, чтобы узнать, как эффективная перепланировка улучшает жизнь сообщества. APA поддерживает разработку медийных стратегий и образовательных программ, которые демонстрируют успехи в планировании реконструкции, расширении прав и возможностей граждан, эффективной реализации и повышении качества жизни в результате реконструкции.

Негативное отношение, которое некоторые граждане и их избранные представители выражают к понятию участия государственных органов в процессе перепланировки, отчасти объясняется недостаточными возможностями для участия граждан в принятии решений о перепланировке. Мы твердо уверены в том, что реализация стратегий, предлагаемых в данном руководстве по содействию вовлечению общественности и повышению качества общественной информации, послужит для поддержки дальнейшего использования реконструкции в качестве надлежащего вложения ресурсов государственных органов.

ПОЛИТИКА

10. APA и его подразделения поддерживают принятие государственного законодательства, которое требует инклюзивного и информативного общественного уведомления и процесса участия общественности для обеспечения открытых и совместных программ реконструкции. APA и его отделения поддерживают включение граждан, владельцев собственности и предприятий в планы реконструкции.

Открытый и инклюзивный процесс участия общественности должен быть частью всего планирования реконструкции. Информирование и вовлечение общественности, особенно тех владельцев недвижимости и жителей, которые больше всего затронуты, имеет важное значение для любого успешного проекта перепланировки.Широкое участие общественности предотвратит частые обвинения в тайных маневрах правительства и фаворитизм разработчиков, которые часто мешают программам реконструкции. В программах редевелопмента участвуют самые разные заинтересованные стороны, не все из которых находятся в зоне редевелопмента. Следует позаботиться о том, чтобы сбалансировать разнообразные потребности и повестки дня этих разных групп. Помощь перемещенным жителям и владельцам бизнеса должна быть рассмотрена во всех проектах редевелопмента.

ПОЛИТИКА

11. APA и его отделения поощряют местные агентства планирования разрабатывать последовательные методы планирования и стандарты для программ реконструкции для поддержки принятия решений.

Планировщики должны стремиться поддерживать согласованные профессиональные методы и стандарты планирования с течением времени при выполнении задач реконструкции. Последовательность в формулировании общественной цели, последовательность в определении порока и последовательность в обозначении зон редевелопмента должны помочь в опровержении вызовов легитимности публичных действий.В случаях, когда деятельность по перепланировке направляется агентствами отдельно от отделов планирования, проектировщики должны быть полностью вовлечены и поддерживать действия по перепланировке. Планировщики должны искать возможности для разработки политики и постановлений, которые способствуют, а не препятствуют перестройке.

ПОЛИТИКА 12. APA и его отделения поощряют межправительственное и ведомственное сотрудничество и бюджетное сотрудничество для уменьшения конфликтов при планировании и реализации мероприятий по перепланировке.

IV.Особые правила

СПЕЦИАЛЬНАЯ ПОЛИТИКА 1. APA и его главы поддерживают финансово ответственный подход к перепланировке, который гарантирует, что объем государственного или налогового финансирования, направляемого на проекты перепланировки, может быть продемонстрирован для достижения целей в области экономики, жилья и искоренения болезней без неоправданного уменьшения возможностей других налогоплательщиков для обслуживания своих потребителей. С этой целью APA и его отделения поддерживают законодательство штата и местное законодательство, которое:

• Устанавливает разумные ограничения на сумму налоговой надбавки, которая может быть начислена территорией проекта редевелопмента в течение определенного периода времени;
• Устанавливает разумные стандарты производительности для обеспечения использования средств на перепланировку в течение определенного периода времени и в порядке, предусмотренном планом перепланировки;
• Предоставляет адекватные возможности другим государственным учреждениям для получения начисленных налогов после завершения проекта реконструкции или истечения установленного законом срока;
• Предоставляет достаточные гарантии и защиту в случае отказа частных лиц, получающих налоговые льготы, от участия.

Представители общественности — и другие государственные учреждения, затронутые созданием органа по перепланировке — имеют право ожидать, что их доллары на перепланировку будут использованы разумно и согласованно с соответствующим планом на уровне сообщества. В то же время агентства по редевелопменту не должны чрезмерно лишаться ресурсов для выполнения своей миссии: эффективного редевелопмента.

СПЕЦИАЛЬНАЯ ПОЛИТИКА 2. APA и его подразделения поддерживают использование программ реконструкции для расширения возможностей наиболее нуждающихся сообществ в ответ на потребность в интеграции, недискриминации, социальном и экономическом равенстве.Такие программы могут включать обязательное выделение средств на реконструкцию жилья по ценам ниже рыночных (BMR) или создание рабочих мест для безработных / частично занятых жителей проектной зоны. Планы также должны защищать от мероприятий по перепланировке, которые не признают и не уважают существующую общественную и культурную структуру, а также способствуют сохранению рабочих мест и минимизируют перемещение существующих жителей и предприятий. Перепланировка под жилье должна соответствовать принятой жилищной политике APA.

APA стремится продвигать большее социальное равенство, которое он определяет как «расширение возможностей для улучшения, доступных наиболее нуждающимся общинам, создание большего выбора для тех, у кого их мало». ( Planning & Community Equity , 1994.) Планировщики должны стремиться к тому, чтобы мероприятия по перепланировке использовались для расширения возможностей тех сообществ, которые больше всего в ней нуждаются. Этого можно достичь, используя программы перепланировки для создания или использования лучших вариантов жилья, лучшего доступа к товарам и услугам и возможностей трудоустройства в рамках общей стратегии сообщества, которая сочетает такие услуги, как программы профессионального обучения, с улучшением физического состояния.Планировщики должны оценивать программы перепланировки, чтобы избежать мероприятий по перепланировке, которые не учитывают существующую социальную и культурную структуру сообщества.

СПЕЦИАЛЬНАЯ ПОЛИТИКА 3. APA и его главы поддерживают подходы к реконструкции, которые признают ценность исторических и культурных ресурсов, археологических и палеонтологических ресурсов и учитывают их при разработке проекта реконструкции. Эти инструменты включают, но не ограничиваются:

• Адаптивное повторное использование исторических структур в качестве альтернативы сносу и новому строительству, которое сохраняет культурно и исторически значимые общественные ресурсы;
• Использование налоговых льгот на сохранение исторического наследия, а также государственных и местных льгот для поощрения сохранения важнейших исторических ресурсов;
• Включение культурных ресурсов и ландшафтов в дизайн проекта путем защиты архитектурных или исторических ценностей, установления сервитутов для защиты определенных частей ресурсов, достойных защиты, и поощрения совместимого проектирования нового строительства;
• Адаптация стратегий выдачи разрешений, снижения пошлин и оптимизации для содействия сохранению культурных ресурсов на территориях проекта редевелопмента;
• Включение паблик-арта и интерпретационных экспонатов в дизайн проекта, где они могут принести экономические, эстетические и культурные преимущества.

КОНКРЕТНАЯ ПОЛИТИКА 4. Американская ассоциация планирования и ее отделения поддерживают адекватное финансирование федеральных программ и программ штата, которые предоставляют помощь общинам в перестройке сообществ, включая поддержку восстановления районов путем предоставления финансирования на развитие и восстановление городских парков.

Конгресс санкционировал широкий спектр программ, которые предлагают крайне необходимые ресурсы правительствам штата и местным властям, нацеленные на стимулирование реконструкции.Такие программы включают, помимо прочего, программу грантов на развитие сообществ, гранты на реконструкцию и реабилитацию старых объектов, помощь муниципальной инфраструктуре (включая возобновляемые кредитные фонды для водной инфраструктуры), а также гранты на проект и планирование Администрации экономического развития. Слишком часто эти программы недофинансируются в процессе ассигнований. Федеральные инвестиции в реконструкцию местных кварталов обеспечивают преимущества не только для улучшения местного качества жизни, но и для улучшения финансового положения за счет прочной налоговой базы.

СПЕЦИАЛЬНАЯ ПОЛИТИКА 5. Американская ассоциация планирования и ее отделения поощряют политику, гарантирующую, что федеральные и государственные программы помощи в области реконструкции способствуют интеграции местной реконструкции и всестороннего планирования.

Федеральная политика часто выступает мощным стимулом для действий на уровне штата и на местном уровне. Программы, финансируемые из федерального бюджета, которые предоставляют помощь властям штата и местным властям в реконструкции, должны специально поощрять связь с разработкой и координацию с комплексным планированием.Проекты реконструкции, интегрированные в комплексный план, предлагают важные преимущества, такие как повышение финансовой эффективности и более активное участие граждан. В дискреционных и конкурсных программах федеральных грантов, направленных на реконструкцию, координация планов должна использоваться в качестве четкого критерия отбора. Кроме того, федеральная политика должна исследовать возможности для планирования технической помощи и наращивания потенциала сообществ, занятых реконструкцией.

СПЕЦИАЛЬНАЯ ПОЛИТИКА 6. Американская ассоциация планирования и ее отделения поддерживают принятие и поддержание федеральных налоговых льгот и налогов штатов для повторного использования и восстановления исторических и других соответствующих существующих структур.

Текущая федеральная налоговая политика предусматривает два ключевых стимула для реабилитации, критически важных для многих местных усилий по реконструкции. 20% налоговая льгота предоставляется для восстановления исторических построек для повторного использования в коммерческих целях, а 10% налоговых льгот — для неисторических построек, построенных до 1936 года. Эти два налоговых кредита являются ценным и значительным стимулом для восстановления зданий и каналов. инвестиции в центральные улицы и старые кварталы. Конгрессу следует поддерживать эти стимулы и изучить возможности для дополнительных налоговых льгот, направленных на поддержку местных проектов реконструкции, включая налоговые льготы, позволяющие реконструировать жилые и смешанные жилые дома.(См. Также Руководство APA по историческим и культурным ресурсам , политики 2 и 3.)

СПЕЦИАЛЬНАЯ ПОЛИТИКА 7. Американская ассоциация планирования и ее отделения поддерживают политику штата и федерального правительства в области инвестиций и управления недвижимостью, которая способствует повышению благосостояния местного населения, жизнеспособности центра города и реконструкции районов и препятствует разрастанию населения. Такая политика включает принятие решений по размещению и проектированию в соответствии с местным планированием, содержание федеральных объектов в даунтаунах и исторических районах, оценку воздействия на разрастание и реконструкцию при принятии решений, а также надлежащее управление федеральной недвижимостью, включая координацию с местными муниципалитетами в отношении пустующей или заброшенной собственности. .

Федеральное правительство остается крупнейшим землевладельцем в стране; Влияние управления федеральной собственностью на силу и жизнеспособность местных районов и сообществ является значительным. Федеральное правительство должно принять политику в области недвижимости, чтобы гарантировать, что его политика сделает его хорошим соседом для местных сообществ и, где это возможно, поддержит усилия местных жителей по возрождению и разумному росту. (См. Также руководства APA по «Умному росту» [Политика A.9] и «Исторические и культурные ресурсы».)

СПЕЦИАЛЬНАЯ ПОЛИТИКА 8. Американская ассоциация планирования и ее отделения поддерживают законодательство штата и федеральное законодательство, которое поддерживает реконструкцию старых месторождений в соответствии с положениями руководств APA по этим вопросам.

V. Власть

Берлинер, Дана. Государственная власть, частная прибыль. Вашингтон, округ Колумбия: Институт юстиции. 2003. http://ij.org/report/public-power-private-gain.

Брофи, Пол К. и Дженнифер С. Вей. «Захват городских активов: десять шагов к городской земельной реформе.»Вашингтон, округ Колумбия: Институт Брукингса. Октябрь 2002 г.

Бухсбаум, Питер А. «Старое вино в новых бутылках: рассказы о реконструкции города, пригорода и государства». Последние изменения в законодательстве о землепользовании, планировании и зонировании. Городской юрист , Vol. 30, № 3. Лето 1998.

Кэллис, Дэвид Л. «Что такое общественная цель?» Гавайский барный журнал. Июнь 2002г.

Каннер, Гидеон. «Неужели маятник« общественного пользования »подошел к концу?» Труды Американского юридического института и Института землепользования Американской ассоциации залива, Сан-Франциско.22-24 августа 2002 г.

Meck, Stuart, Ed. Growing Smart Legislative Guidebook, Vol. II. Чикаго: Американская ассоциация планирования. 2002.

Нью-Джерси, штат. Реабилитационные коды. Доступно по следующему веб-адресу: www.state.nj.us/dca/divisions/codes/codreg/pdf_regs/njac_5_23_6.pdf.

Целевая группа по обеспечению процветания сельских районов Северной Каролины. Заключительный отчет Рабочей группы по процветанию сельских районов.

«Встаньте в кампанию за сельскую Америку». Неубранная награда: использование потенциала развития сельских сообществ. http://alleganydatareserve.org/images/upload/UnharvestedBounty.pdf.

Штумпф, Джери Э. «Городские возможности, искоренение упадка и ускорение экономического развития в Пенсильвании в 21 веке: отчет Генеральной Ассамблее Пенсильвании в соответствии с резолюцией 91 Палаты представителей Комитета по городским делам». Март 1996 г.

Тауб, Теодор К. «Обновленная информация о перепланировке: общественное назначение и выдающаяся область, финансируемая разработчиками, эксперимент в Клируотере».»Труды Американского института права и Института землепользования Американской ассоциации юристов, Сан-Франциско. 22-24 августа 2002 г.

Банкноты

1. Стюарт Мек, изд., Growing Smart Legislative Guidebook, Vol. II (Чикаго: Американская ассоциация планирования, 2002 г.), стр. 14–29.

2. Американская ассоциация планирования, Руководство по политике разумного роста , принято 15 апреля 2002 г.

На этих фотографиях запечатлены несостоятельные дома, подающие руку на перепланировку | Риан Дандон

Большинство людей, чьим домам угрожает застройка, берут выкуп, хотя и нерешительно.Альтернатива, сражение, часто бывает слишком подавляющим, битва, которая почти наверняка закончится поражением. К счастью, есть несколько стойких приверженцев, которые принимают титаническую задачу противостоять этому человеку, направляя свой гнев и разочарование в прагматические действия — злобный ответ на удушающие системы спонсируемой государством реконструкции и коммерческой недвижимости.

В США мы знакомы с выдающейся областью как с процессом, с помощью которого правительство может присвоить частную собственность для общественного пользования, например, новую автостраду или мост, или как сервитут для районов, которые считаются «испорченными».Но со временем суды пришли к выводу, что расширенный взгляд на «общественное использование» включает такие вещи, как спортивные стадионы, которые якобы приносят пользу сообществам, которые они разрушают. Обычно в этих случаях жителям платят за освобождение своих домов по рыночным или выше рыночным ставкам, а также платят за работу в тяжелых условиях. Но чувство места может быть дороже денег. И, по крайней мере, с начала 20-го века некоторые упорные арендаторы цеплялись за свои дома, используя единственный козырь, который у них есть — они были там первыми.

Джордж Беллоуз, Одинокий многоквартирный дом, 1909. (Национальная галерея искусств)

Крепости можно найти везде, где городская экспансия сталкивается с давними жилыми сообществами. Но их заметность в современном городе явно выражена, что, несомненно, является признаком плотности и роста, а также постоянной борьбы между коммерческими и жилыми интересами. В 1909 году Джордж Беллоуз написал «Одинокий многоквартирный дом » — картину, настолько верную своему моменту, что ее можно прочитать почти как репортаж. На нем одноименный многоквартирный дом одиноко стоит в пустом поле, отброшенный в тени балками почти завершенного моста Квинсборо.Зимняя обстановка была типичной для Нью-Йорка того времени, где некоторые примеры успешных ранних протестов все еще можно увидеть сегодня.

В Китае, где городское развитие и инфраструктура бушуют головокружительными темпами в течение последних нескольких десятилетий, протесты привлекают внимание всей страны к драматургии упрямых жителей и застройщиков. Известные в просторечии как «гвоздики», китайские несогласные пользуются уважением за их нежелание сдаваться — как гвоздь, который не забивают.

Правда о застройщиках: как они эксплуатируют органы планирования и разоряют наши города | Оливер Уэйнрайт

«Я всегда говорил, что вы никогда не должны доверять банку собственность или застройщику деньги», — говорит Питер Рис.Бывший главный планировщик лондонского Сити должен знать о таких вещах, поскольку руководил результатами обоих. За последние 30 лет он открыл целый зверинец их памятников, от Корнишона и Чизегра до рации и Башни цапли, за это время он увидел значительный сдвиг в балансе сил. «Когда я пришел на работу в 80-е годы, Лондон контролировал крупные банки», — говорит он. «Но теперь это большие домостроители. Мы перешли от управления банка Барклая к домам Беркли.

Если не контролировать ситуацию, банки впечатляющим образом сошли с конвейера, распылив деньги в великий ипотечный мираж. И теперь девелоперам разрешили последовать их примеру. Их стероидные схемы, подпитываемые ослепительным богатством инвесторов из России, Китая и Ближнего Востока, к которым они обратились, когда банки прекратили кредитование, наносят непоправимый вред нашим городам.

По всей стране — и особенно в перегретом Лондоне, где стратосферные ценности земли порождают соответственно раздутые застройки — власти позволяют постоянно пренебрегать политикой планирования, отказываться от квот на доступное жилье, нарушать ограничения по высоте, бесконечно попирать интересы жителей.Места становятся все более злыми и разделенными, поскольку общественное имущество безжалостно распродается, целые муниципальные поместья сглаживаются, чтобы освободить место для бункеров роскошных сейфов в небе. Мы заменяем дома инвестиционными единицами, которые будут проданы за границу и никогда не будут заселены, заменяя общину свободой. Чем больше мы строим, тем больше опустошаются наши города, создавая мертвые клочки зомби-городов, где свет может даже не включиться.

Разработчики оправились от краха с более масштабными планами, чем когда-либо прежде, приобретением обширных участков земли с амбициями работать, как великие поместья прошлого.Обрамленные приятной терминологией «долгосрочное управление» и «добавление стоимости», они просто имитируют эти аристократические вотчины, превращая город в сеть приватизированных анклавов. К землевладельцам Гросвенор, Портман и Кадоган присоединились такие корпоративные гиганты, как Lend Lease, CapCo и Ballymore. Последний наблюдает за преобразованием Nine Elms стоимостью 2 млрд фунтов стерлингов в зону повышенной безопасности с роскошными квартирами вокруг нового американского посольства, которая, по-видимому, «будет черпать вдохновение в привлекательных жилых и коммерческих комплексах, которые со временем развивались в таких городах, как Нью-Йорк и Бостон. ».CapCo строит свое королевство стоимостью 8 миллиардов фунтов стерлингов на 30 гектарах земли Earls Court, в то время как Lend Lease управляет Elephant and Castle, Argent меняет форму Kings Cross, а большая часть Виктории теперь контролируется Land Securities. Этот список можно продолжить.

Вид на реконструкцию Nine Elms, которая будет преобразована в роскошные квартиры за 2 млрд фунтов стерлингов. Фотография: Дэн Китвуд / Getty Images

Их сопровождали и часто перебивали новые виды международных сил развития, подпитываемых неисчислимыми богатствами суверенных фондов благосостояния, национальных пенсионных фондов и хлынувшим потоком нефтедолларов.Катарцы, которые выручили Shard и купили Олимпийскую деревню, присоединились к растущему аппетиту малазийских и китайских инвесторов. Малазийский консорциум SP Setia приобрел электростанцию ​​в Баттерси за значительно большую сумму, чем могли собрать его конкуренты, в то время как недавняя зачистка супермаркетов в Китае включает такие объекты, как Ram Brewery в Вандсворте и сделку на 1 миллиард фунтов стерлингов для Royal Docks. Эти завышенные сделки с землей, в которых иностранные покупатели готовы платить, порождают новую форму столь же негабаритных и эксклюзивных застроек.

Банкиры столкнулись с нашим коллективным гневом, но как насчет разработчиков? Экономика переживает непостоянные взлеты и падения, весело проходит через пузыри и кризисы, но города, построенные из бетона и стали, обычно остаются на месте. То, что мы делаем сейчас, нам всем придется жить очень долго. Беззакония банковского краха были тщательно раскрыты, но преднамеренное разрушение мест, где мы живем и работаем, остается чем-то вроде загадки. Мы можем разгневаться и злиться на уродливые дополнения к горизонту, но как насчет механизмов, которые позволяют этому случиться? Как до этого дошло?

Основную причину можно отнести к тому факту, что выдача разрешения на строительство в Великобритании сводится к заключению Фаустовского пакта.Если дьявол кроется в деталях, то это статья 106 Закона о городском и сельском планировании 1990 года, статья, которая формализовала «выгоду от планирования», что в интересах местных властей позволить схемам раздуться безо всяких оснований, в надежда смыть жир с прибылей разработчиков на благо общества.

Введенные в качестве налога на новую застройку, соглашения по Разделу 106 влекут за собой финансовый вклад в местные органы власти, предназначенный для использования на компенсацию воздействия схемы на местность.Воздействие сотен новых домов можно смягчить за счет денег на дополнительные школьные места или мер по снижению дорожного движения. На практике, поскольку бюджеты муниципальных образований были так жестоко урезаны, Раздел 106 стал основным средством финансирования основных общественных услуг, от социального жилья до общественных парков, от медицинских центров до автомагистралей, от школ до игровых площадок. Чем крупнее схема, тем крупнее награда, что приводит к ситуации, близкой к легализованному взяточничеству или вымогательству, в зависимости от того, на какой стороне сделки вы находитесь.Сильно завышенная плотность и несколько дополнительных этажей на башне могут быть политически оправданы как отвечающие общественным интересам, если это означает, что на улице будет посажена горстка деревьев.

Недавняя проверка недвижимости в Китае включает в себя инвестиции на сумму 1 миллиард фунтов стерлингов в лондонские Королевские доки. Фотография: HayesDavidson

«Руководители советов позволят максимально разогнать схемы, прежде чем они получат политический отпор со стороны советников», — говорит один сотрудник по планированию из района Лондона, который недавно пострадал от серии вышек. .«И самые худшие схемы случаются, когда вообще нет политического сопротивления».

Это система, которая слишком открыта для политического давления, учитывая, что любого офицера, который советует не строить новые разработки, можно удобно оформить как «противников роста», бессердечно препятствуя обещанной приливной волне новых общественных удобств от наводнения. район. Основываясь на переговорах и усмотрении, результат полностью зависит от способности отдельного сотрудника по планированию добиться максимально выгодной сделки — битвы, которая слишком часто заканчивается в пользу разработчика.

Результаты такого неудачного торга можно увидеть в «горячих точках возрождения» Лондона, таких как Слон и Замок, где совет пытается превратить оклеветанный беспорядок на кольцевой развязке в «захватывающее место назначения». 37-этажная башня One the Elephant с мерцающими золотыми плавниками, вздымающимися в небо, обещает «установить новые стандарты современной жизни в Лондоне». Это один из флагманских проектов австралийского девелопера Lend Lease в преобразовании этого района стоимостью 3 млрд фунтов стерлингов.Но присмотритесь внимательнее, и кажется, что новые стандарты, которые он устанавливает, включают впечатляющую способность вообще отказаться от предоставления доступного жилья. Такое жилье второго класса, конечно же, потребует своего собственного входа с «плохой дверью» и обхода, и, согласно отчету совета: «Стоимость строительства увеличится с введением дополнительного лифта, а также отдельного доступа и условий обслуживания. ”

В обход требования Саутварка о 35% доступном жилье — что означало бы около 100 квартир — вместо этого по ленд-лизу было выделено 3 фунта стерлингов.5 метров вместо строительства общественного центра досуга по соседству, строительство которого обойдется в 20 миллионов фунтов стерлингов. Вы можете подумать, что это триумф общественного блага, пока не поймете, что эквивалентная стоимость строительства 100 доступных единиц жилья составила бы около 10 миллионов фунтов стерлингов, что в три раза больше, чем заплатил разработчик. Группа давления 35 процентов, которая проводит кампанию за введение в действие 35% доступного жилья в районе Элефант и Касл на уровне всего района, оценивает, что в шести крупнейших схемах в этом районе застройщики избегали платить 265 миллионов фунтов стерлингов за доступное жилье за ​​пределами участка. тарифные платежи, требуемые политикой.Из 4 282 новых домов, которые строятся, только 79 будут сдаваться в социальную аренду (т.е. управляться зарегистрированными поставщиками для лиц с низкими доходами).

Видео : вид местного бизнеса на планируемый новый стадион «Тоттенхэм Хотспур». Guardian

Та же история повторяется на другом конце города, где Харингей ждет знаменательного прибытия на новый футбольный стадион «Тоттенхэм Хотспур» стоимостью 400 млн фунтов стерлингов. Было обещано, что на этом огромном материнском корабле появятся 200 новых домов, половина из которых будет «доступной», и множество общественных благ в этом районе.Но, опять же, от доступного компонента загадочным образом отказались, заменив его 285 квартирами исключительно для частной продажи, в то время как взнос по Разделу 106 был снижен с согласованных 16 миллионов фунтов стерлингов до 477000 фунтов стерлингов — символический вклад в улучшение транспорта.

Система породила целую индустрию отказа от S106, с консультациями, созданными специально для того, чтобы помочь застройщикам не платить за доступное жилье на всех уровнях развития. Раздел 106 Management, созданный юристом, а затем разработчиком Робином Ферби, является одной из таких компаний, которая предлагает услуги мелким застройщикам, обещая «установить прибыльность вашего проекта и тем самым выявить нежизнеспособные обязательства по Разделу 106».На его веб-сайте представлен список тематических исследований, которые с гордостью демонстрируют, насколько они помогли разработчикам уклониться, и хвастаться разрешениями на планирование, полученными «без какого-либо вклада в доступное жилье», что позволяет сэкономить «десятки, если не сотни тысяч фунтов».

Итак, что именно означает, когда застройщик ссылается на бедность? «Если размер прибыли для вашей схемы опускается ниже 17,5% из-за платежей по Разделу 106, вам следует поговорить с нами», — говорится на веб-сайте. Другие консультанты обещают сохранить 20% прибыли и выше до того, как будут рассмотрены какие-либо взносы по Разделу 106.Если схема объявляется «нежизнеспособной», это просто означает, что «мы не получаем наши 20% прибыли, так зачем нам беспокоиться».

Сила политики по привлечению доступного жилья еще больше ослабла после введения в 2010 году сбора за общественную инфраструктуру (CIL). Не подлежащий обсуждению налог с фиксированной ставкой на новое строительство, CIL был предназначен для обеспечения большей прозрачности и предоставления разработчики — уровень уверенности в том, какой вклад они должны внести в улучшение инфраструктуры.Но на самом деле это послужило еще одним поводом для уклонения от обязательств по статье 106. Дальнейшее изменение закона о градостроительстве в прошлом году сделало соглашения по разделу 106 пересматриваемыми, что позволило пересмотреть и обжаловать все существующие обязательства в ошибочной попытке способствовать росту, что просто упрощает разработчикам возможность уклоняться от своих обещаний, как это произошло. в Тоттенхэме и в других местах.

«Неудивительно, что разработчики теперь даже стремятся пересмотреть условия S106 после получения разрешения на планирование, обнаружив, что они не могут договориться о CIL», — говорит Питер Рис.«В большинстве случаев им удается доказать, что они больше не могут позволить себе платить за доступное жилье, на которое они согласились — это просто« нежизнеспособно »». Один сотрудник по планированию кратко сформулировал это: «Никогда не было худшего времени для того, чтобы дать согласие схемам с точки зрения обеспечения общественной пользы».

Во всех случаях то, как разработчики доказывают, за что они могут позволить себе платить, сводится к темному искусству «жизнеспособности». Серебряная пуля приложений для планирования, оценка жизнеспособности через непроходимые страницы электронных таблиц и требовательных приложений объясняет, как именно проект складывается в финансовом отношении.В тщательно сформулированных подпунктах говорится, почему было бы невозможно предоставить доступное жилье, почему башни, конечно, должны быть такой высоты, почему нельзя включить магазин на первом этаже или операционную, почему нет рабочего места вопроса; Действительно, почему невозможно сконфигурировать схему в какой-либо другой форме. Представленная как точная наука, жизнеспособность не имеет ничего общего с этим; это форма бюрократической алхимии, фигуры, играемые с заклинаниями электронных таблиц, которые можно заставить вызвать любой желаемый результат.

Лондонское здание Cheesegrater находится в авангарде планируемого комплекса высоких башен лондонского Сити. Фотография: Оли Скарфф / Getty Images

«Советы просто не имеют опыта, чтобы оспаривать отчеты о жизнеспособности», — говорит один из старших сотрудников по планированию. «Мы не можем возражать». Вместо этого они могут заказать оценку жизнеспособности, проводимую теми же консультантами, которые работают с разработчиками, чтобы определить, является ли отчет точным, но не предложить альтернативу. Цифры могут отличаться друг от друга, но это не означает, что схему нельзя разработать по-другому, что все равно гарантировало бы 20% прибыли разработчика.

«Достаточно немного изменить одну из переменных, чтобы получить совершенно другой результат», — говорит один консультант по планированию. «Вы можете очень легко перейти от чего-то чрезвычайно жизнеспособного к совершенно нежизнеспособному, настроив что-то очень скромно. Если планировщик этого не понимает, у него ничего не получится ».

Свидетельства говорят о том, что это происходит слишком часто, судя по количеству отчетов сотрудников по планированию, в которых старательные заключения схемы были бы просто нежизнеспособны, если бы они были обязаны выполнять цели политики.Поскольку расчеты часто не разглашаются по причинам коммерческой конфиденциальности, советы вынуждены слепо принимать данные разработчиков как окончательную фактическую правду, позволяя грубо нарушать свои собственные политики.

«Я никогда не был уверен в полученных мною отчетах о жизнеспособности», — говорит один из сотрудников по планированию, описывая деятельность крупных консалтинговых агентств как клику, в которой одни опасаются оспаривать данные других. «Каждый консультант, консультирующий местный орган власти, надеется дать совет застройщика завтра.Если они включатся в большую программу развития, их просто больше не возьмут на работу ».

Относительно новая область, жизнеспособность которой получила все большее значение в рамках государственной политики национального планирования, представленной в 2012 году, которая сократила 1300 страниц политики до 65 как часть триумфального костра бюрократии коалиции. NPPF ввел «презумпцию в пользу устойчивого развития», которая звучит достаточно безобидно, но, как указывает Рис, «определение« устойчивого »не имеет ничего общего с экологическими проблемами или энергетикой.Это означает одно: рентабельность ».

Невосприимчивость к общественному контролю, оценки жизнеспособности справедливо подвергаются критике из-за того, что затуманивают подотчетность и прозрачность того, что должно быть установленным законом публичным процессом. Их конфиденциальность строго охраняется, чтобы сохранить коммерческую тайну разработчиков, но когда речь идет о продаже государственных активов, возникает все большее давление с требованием открыть бухгалтерские книги.

Поместье Хейгейт в Саутварке должно быть заменено на реконструкцию с гораздо меньшим количеством домов, сдаваемых в социальную аренду.Фото: Дэн Китвуд / Getty Images

Один из таких случаев недавно закончился победой активистов жилищной кампании, когда после двух лет боевых действий, кульминацией которых был суд, Совет Саутварка получил приказ обнародовать оценку жизнеспособности, проведенную Lend Lease в отношении его спорной реконструкции здания. поместье Хейгейт. В рамках проекта, рассчитанного на 15 лет, более 1200 домов в послевоенном поместье, в основном сдаваемых в социальную аренду, заменены на более 2300 единиц, из которых только 25% будут отнесены к категории доступных по цене, при этом будет сдаваться всего 79 квартир.Многие арендаторы получили настолько низкие принудительные заказы на покупку, что были вынуждены переехать в отдаленные районы Лондона, их двухкомнатные квартиры приличного размера стоимостью менее 150 000 фунтов стерлингов, в то время как новые дома в «Элефант-парке» будут проданы. по ценам, достигающим 420 000 фунтов стерлингов за однокомнатную квартиру.

Цифры, объясняющие, почему это был единственный возможный способ развития участка, были надежно заперты в оценке жизнеспособности, которую Southwark боролся изо всех сил, чтобы сохранить в секрете.Район особенно старался держать в секрете финансовые детали, так как случайно обнаружил, что продал весь участок площадью девять гектаров всего за 50 миллионов фунтов стерлингов, потратив 44 миллиона фунтов на выселение жителей, при этом оценивая его валовую стоимость застройки в 990 миллионов фунтов стерлингов.

«Без сохранения конфиденциальной коммерческой информации застройщики могли бы просто отказаться работать с советами, оставив районы без жилья и реконструкции, в которых мы все нуждаемся», — говорит пресс-секретарь Совета Саутварка.Городок подал в суд на решение Управления комиссара по информации в прошлом году, предписывающее совету раскрыть полную информацию об отчете о жизнеспособности, после того как в запросе о свободе информации было отказано. Саутварк утверждал, что полное раскрытие информации «нанесет ущерб возрождению», в то время как Ленд-Лиз в защиту, граничащую с фарсом, сослался на право человека на «мирное пользование своим имуществом», утверждая, что раскрытие оценки жизнеспособности будет равносильно «неоправданному вмешательству в это. наслаждение ».

Суд пришел к выводу, что информация должна быть раскрыта, заявив, что «важность… того, чтобы местные жители имели доступ к информации, позволяющей им участвовать в процессе планирования, перевешивают общественный интерес в сохранении оставшихся прав по ленд-лизу». Это создает обнадеживающий прецедент для предвыборных групп, борющихся с аналогичными ситуациями в других местах, от полуострова Гринвич до Эрлс-Корт, где уполномоченный по информации поддержал дальнейшее раскрытие оценок жизнеспособности гигантских схем регенерации.

Макет Лондона, представленный в этом году на международной выставке недвижимости Mipim в Каннах, Франция. Фото: Валерий Хаш / AFP / Getty Images

Решение Хейгейта было принято после тщательного изучения уютных отношений совета Саутварка с ленд-лизом после сообщений в Private Eye о льготах, которыми пользовался Питер Джон, лидер лейбористов района, за счет Австралийский гигант. От пары билетов на церемонию открытия Олимпиады стоимостью 1600 фунтов стерлингов до поездки на роскошную ярмарку недвижимости Mipim в Каннах, эти спонсируемые экскурсии, как сообщается, пополнили длинный список билетов на Променад и ужинов в Ivy за прошлый год. как минимум 10 другими компаниями.

Застройщики ложатся спать с местными властями обычно за закрытыми дверями, но в Мипиме на набережной Круазетт для всеобщего обозрения гордо демонстрировалась заметная дружелюбие. После того, как заголовки осудили трату государственных денег на советы, посещающие пропитанный шампанским джамбори, их частные «партнеры по развитию» были более чем готовы вмешаться и оплатить счет. Присутствие района на Mipim стоит до 500 000 фунтов стерлингов, и застройщики с радостью платят за блестящие модели городов, выставочные стенды и яхты, где мэры раздают торты с их логотипами.В этом году в нем приняли участие более 20 местных властей, при этом застройщики спонсировали все, от коктейльной вечеринки «Кройдон на пляже» до целого «Манчестерского бара», где государственно-частные отношения могли быть укреплены безудержной выпивкой.

«Районы могут гордиться тем, что их здесь нет за счет общества», — говорит активист жилищной кампании Джейк Фриланд, проводивший в этом году акцию протеста в Каннах. «Но проблема именно в этом. Они в карманах инвесторов и приехали сюда продавать наш город.

Разработчики уже давно устраивают вечеринки и финансируют зарубежные командировки, чтобы смягчить свои планы через систему, но поиск разрешений теперь распространяется и на сам процесс законодательного планирования за счет увеличения числа сделок, известных как соглашения о планировании производительности. Введенные для ускорения реализации крупных и громоздких схем через систему, PPA видят, что кандидат платит за новую специальную должность в группе планирования совета, чтобы сосредоточиться исключительно на своей заявке, что гарантирует более быстрое выполнение и более качественное обслуживание.

Capital and Counties Properties (Capco) заплатила более 2 миллионов фунтов стерлингов совету Хаммерсмит и Фулхэм в рамках PPA за оценку реконструкции Earls Court на 8 миллиардов фунтов стерлингов, в то время как аналогичные сделки были достигнуты в отношении планов Westfield и Hammerson на 1 миллиард фунтов стерлингов в отношении еще одного мегамолла. в Кройдоне, а также реконструкцию Кингс-Кросс стоимостью 2 млрд фунтов стерлингов.

Планы реконструкции Earls Court стоимостью 8 миллиардов фунтов стерлингов охватывают территорию в 30 гектаров. Фотография: Джо Бласон

«Нет ничего плохого в планировании соглашений об эффективности», — говорит один сотрудник по планированию.«Это все равно, что разрешить людям путешествовать клубным классом. Вы платите за лучший сервис ». Сомнительно, следует ли предлагать планирование клубного класса официальной государственной службой, но разработчики не боятся тратить деньги на власть, выплевывая столько заявок и сборов, сколько необходимо для реализации проекта. «Мы платим огромные суммы денег, чтобы все было решено быстро», — говорит директор одной крупной девелоперской компании. «Мы платим зарплату планировщикам, покрываем гонорары их адвокатов и все такое, но мы не ожидаем льготного режима.Это не взятка ».

В рамках программы коалиции по локализации, колеса вторжения частного сектора в государственное планирование были дополнительно смазаны с введением планов микрорайона. Представленные в качестве средства расширения прав и возможностей сообществ, они фактически оставили дверь открытой для хитрых разработчиков, провести несколько утренних кофе в сообществе с фломастерами и стикерами, а также разработать план в своих интересах. От тех, кто составляет план, нет требования даже проживать по соседству, и, хотя им нужно 50% голосов «за» на референдуме, нет необходимой минимальной явки.

Но такая тактика потребует хотя бы беглого взаимодействия с сообществом и советом, что многие разработчики все чаще предпочитают полностью игнорировать. С момента введения NPPF резко выросло количество заявок на планирование, выигранных в апелляционном порядке, поскольку многие заявители предпочитают сразу обращаться в инспекцию, осознавая новую «презумпцию в пользу» развития.

После того, как переговоры с местными властями были прерваны, процесс планирования путем апелляции превратился в тактику, а не в крайнем случае.Один разработчик особенно откровенен в этом вопросе: «Решения по планированию в любом случае очень часто являются результатом политических разногласий в комитете», — говорит он. «Зачем тратить месяцы на переговоры о чем-то, чтобы привлечь на свою сторону сотрудника по планированию, если он не может гарантировать доставку в комитет по планированию?» При апелляции дело сводится к битве между юристами по планированию, решение часто определяется тем, кто может позволить себе лучшее представительство. Когда юридическая команда Rolls Royce частного разработчика встречается с трепещущим куратором выхолощенного государственного сектора, нетрудно догадаться о результате.

Застройщики с большими амбициями предпочитают обходить местную власть другим способом, идя прямо на вершину и играя за «вызов» — размахивая своими схемами перед носом мэру Лондона или госсекретарю . Такая ситуация сложилась в районе Маунт-Плезант на севере Лондона, где Royal Mail Group предложила схему размещения 700 квартир в виде крепости, из которых только 12% будут доступными. Сайт находится на границе между Камденом и Ислингтоном, у обоих из которых есть цель — 50% доступного жилья.Борис Джонсон вызвал возмущение местных жителей, когда в начале этого года он призвал план, чтобы его разработали план, описав его как «красивый дизайн… и прекрасное место для жизни», прежде чем местные районы даже отказались от него.

Royal Mail Group предложила схему из 700 квартир в виде крепости на своем участке Маунт-Плезант. Фотография: Мэтт Данхэм / AP

«Неудивительно, что это вызвал мэр», — говорит Дункан Боуи, преподаватель планирования в Вестминстерском университете.«Процесс планирования мэрии полностью основан на достижении максимального количества единиц жилья на любом конкретном участке, нацеленных на продажу на международном рынке. Целевой показатель по всему Лондону по строительству 42 000 новых квартир в год основан на большом количестве застроек с очень высокой плотностью застройки, которые даже не соответствуют собственной политике мэра в отношении плотности ».

То же самое произошло в Convoys Wharf в Дептфорде, где мэр вызвал предложение на 1 миллиард фунтов стерлингов на 3500 единиц (из которых только 15% будут доступны) в виде трех башен высотой до 40 этажей. после того, как разработчик из Гонконга написал громкое письмо с жалобами на задержки в планировании.Схема была одобрена в апреле вопреки советам местных властей и крикам групп, занимающихся наследием.

«Обычной практикой является оттеснение мэра района», — говорит один из старших сотрудников по планированию. «Недавно у нас была одна очень крупная схема, которую мы месяцами пытались приручить, затем мы провели встречу с командой планирования GLA, и их первый ответ был:« Почему бы не сделать ее выше? »». , GLA весело штампует все, что встречается на его пути, но большинство этих схем не делают ничего, чтобы помочь жилищному кризису, учитывая, что доля «доступных» домов, которые они включают, все еще недоступны для большинства — до 80% рыночная аренда.

«Разработчики быстро осознали тот факт, что, даже если они не могут заставить местные власти одобрить схемы, они могут получить их через мэра или правительство», — говорит Питер Рис. «Больше лучше. И они знают, что с радостью позволят строить башни за пределами обозначенных кластеров ».

Щелкните здесь, чтобы увидеть нашу интерактивную графику того, как меняется Vauxhall.

В качестве заместителя премьер-министра Джон Прескотт лично одобрил и Shard, и Vauxhall Tower, последнее — вопреки решению инспектора по планированию и после сильных предупреждений его советников. что это «может создать прецедент для беспорядочного разброса очень высоких зданий по Лондону».Как они были правы. 50-этажная шахта уже виднелась на горизонте, и совет не мог отказаться от дальнейших устремлений. GLA, стремясь казаться «стратегическим», быстро объявила этот район «кластером», маня в заросли башен и открывая шлюзы для зарождающегося Дубая на Темзе. Стена из стеклянных пней начинает растягиваться вдоль реки от Уондсворта и Баттерси до Девяти Вязов и Воксхолла — и дальше.

«Это полное фиаско», — говорит Марк Брирли, профессор Cass Cities и бывший директор по дизайну в Лондоне.«Это результат того, что мы не особо обращаем внимание на планы и довольно спокойно относимся к переговорам о лучшем исходе и не возлагаем слишком много обязательств на разработчиков. В результате ничего не склеивается, ничего не имеет смысла на уровне земли. Как кусок города это фарс ».

Подобная бурная форма урбанизма появляется по всему Лондону, от перчаток Сити-роуд до Стратфорд-Хай-стрит. Многие из наихудших нарушителей являются результатом нашей скользкой двухэтапной системы планирования, в которой можно дать общее разрешение, а дальнейшие детали откладываются до более поздней заявки на «зарезервированные вопросы».В системе, полностью основанной на переговорах, это справедливый способ позволить разработчикам испытать воду и посмотреть, что им сойдет с рук, прежде чем тратить деньги на детальную работу. Тем не менее, он также позволяет ключевым элементам, таким как использование первого этажа, расположение входов, характер материалов и даже масса и объем, проскальзывать через сеть, позволяя разбавить дизайн до бледных имитаций того, что было согласовано. И руки местной власти безнадежно связаны.

«После получения разрешения на схему нам становится очень сложно отказаться от схемы в дальнейшем», — говорит один из офицеров.В «Международном квартале» Стратфорд-Сити, который является частью обещанных трофеев олимпийского наследия, согласованные предложения башни недавно получили значительное количество дополнительных этажей. Точно так же в Уондсворте предложенная пара башен резко выросла и потеряла запланированное использование, полностью вернувшись к элитным квартирам.

Условия, которые были согласованы, постоянно пересматриваются на стадии зарезервированных вопросов. Хорошие архитекторы нанимают для победы в эскизном планировании, а затем отказываются от более дешевой альтернативы; хрупкие пластиковые панели заменены качественными материалами — и все во имя жизнеспособности.

Как и банковский кризис, проблема неэффективного городского развития долгое время поощрялась системой, которая открыта для эксплуатации и слишком восприимчива к неосторожному регулированию. Но это также не то, что можно легко исправить. «Клевета на разработчиков или планировщиков — это не так уж важно», — говорит Брирли. «Создание городов несовершенно и беспорядочно, и так было на протяжении тысячелетий. Но мы должны добиться большего, чем это ».

Предложение по «фазе 3» реконструкции электростанции Баттерси, разработанное архитектурными фирмами Gehry Partners и Foster + Partners.Фотография: Gehry Partners

По его мнению, все сводится к тому, что система планирования в Великобритании чрезмерно зависит от индивидуальных переговоров между частным разработчиком и государственным служащим, что обычно далеки от равных условий игры. «Это создает очень непрозрачную и запутанную систему, которая полагается на людей, которые очень искушены в посредничестве», — добавляет Брирли. «И эти люди обычно поселяются в местах, где они зарабатывают больше денег. Люди, ведущие переговоры от имени общественности, просто недостаточно искушены.

Один бывший сотрудник по планированию откровенно говорит о реальности дисбаланса в нашей конфронтационной системе. «Если вы вложите достаточно ресурсов в приложение для планирования, вам удастся утомить всех», — говорит он. «Документация становится все более обширной, телефонные звонки становятся все более частыми и агрессивными, письма — все более спорными. Вес вещей просто дубиняет всех, и естественное желание сказать: «О да, хорошо, с меня достаточно этого», — и просто пропустить.Это похоже на войну на истощение «.

И это война, в которой сторона, представляющая общественные интересы, систематически лишается опыта. Количество архитекторов, занятых в государственном секторе, упало с более чем 60% до менее чем 10% за последние 30 лет, в то время как проектировщики были переведены на уровень чиновников третьего и четвертого уровней, а некоторые районы полностью отказались от услуг. В рамках обзора Фаррелла по архитектуре и искусственной среде менеджером по регенерации GLA Финном Уильямсом была предложена инициатива «Сначала спланировать» по модели «Сначала научить», чтобы попытаться привлечь к планированию лучших выпускников.Но ему предстоит нелегкая борьба за то, чтобы свергнуть годы пренебрежения и трансформировать систему, которая принципиально противостоит планированию.

«По сей день наша система планирования работает неправильно, — говорит Рис. «Он был разработан, чтобы защитить сельскую местность от вторжения городов, а не делать города лучше. Речь идет не о строительстве великих мест, а о защите не-мест ». И в процессе это позволило нашим городам каннибализировать себя и стать теми не-местами, которые они намеревались защищать.

Запуганные и подорванные, органы планирования остались кастрированными и беззубыми, лишенными навыков и власти, необходимых для регулирования, и лишенными пространственного воображения, чтобы на самом деле планировать места. Как просто выразился один из строителей домов: «Система созрела для того, чтобы умные застройщики проехали насквозь бульдозером». И они будут продолжать делать это с острым энтузиазмом, выжимая жизнь из наших городов и пожиная плоды из руин, пока что-то не остановит их.

Подробнее о дебатах о горизонте Лондона

Жители государственного жилья сталкиваются с частной перепланировкой

Первоначально опубликовано Жилищным советом Метропоильтана

Жилищное управление города Нью-Йорка (NYCHA) уже долгое время не привлекает к себе такого внимания. В серии язвительных статей, основанных в основном на утечке отчета консультанта за 10 миллионов долларов, Daily News фактически объявила NYCHA некомпетентным. Финансовые проблемы NYCHA являются результатом хронического недофинансирования со стороны правительства: операционный дефицит в размере 61 миллиона долларов в этом году, отставание в капитальном ремонте на 6 миллиардов долларов и еще больший голод федерального правительства, поскольку Вашингтон пытается сократить дефицит.Для жителей это означает долгое ожидание необходимого ремонта, непредсказуемые лифты, быстро ухудшающиеся условия и сокращение управленческого персонала для их решения.

Поворот в имидже NYCHA драматический. NYCHA, долгое время считавшееся высокоэффективным жилищным управлением, реализует крупнейшую в стране программу государственного жилья. В его 180 000 квартир проживают 500 000 жителей в 340 жилых комплексах. К его чести, он избежал бедствий, которые привели к массовому сносу, реконструкции и мучительному перемещению жителей в других крупных городах, таких как Чикаго, Атланта, Сент-Джонс.Луи и Ньюарк. Тем не менее, отчет консультанта выявил серьезные операционные недостатки и предложил управленческие и структурные изменения, которые 75-летняя бюрократия NYCHA должна и, без сомнения, решит.

Чтобы восполнить дефицит финансирования, в Дорожной карте NYCHA по сохранению, опубликованной в декабре прошлого года, намечены новые направления, обеспечивающие будущее государственного жилья. Дорожная карта в основном направлена ​​на повышение доходов от перепланировки за счет сдачи в аренду или передачи «недостаточно используемой» собственности для частной застройки жилья с разным доходом, школ, коммерческих и торговых объектов.Если позволяют рыночные условия, он будет занимать частный капитал для крупных улучшений и предлагать застройщикам дополнительные стимулы, такие как разрешение им строить более высокие здания в обмен на операционные доходы. Власти планируют выпустить комплексный план реконструкции в начале 2013 года. Список «первоклассных» проектов будет нацелен на оперативные меры. Хотя существующие здания не будут «приватизированы», жильцы NYCHA должны будут уступить место частной застройке, которая может изменить структуру их сообществ.

Частная реконструкция NYCHA не нова. В последние годы они были запущены в Домах Святого Николая в Гарлеме, Домах Харборвью в Верхнем Вест-Сайде, Домах Вашингтона в Восточном Гарлеме и многих других. В Вашингтонских домах, например, автостоянки и открытое пространство будут использоваться для строительства жилья для лиц с разным доходом и Чартерной школы RBI.

Правила раздела 18 Федерального департамента жилищного строительства и городского развития требуют, чтобы власти «консультировались» с жителями затронутых застроек, если они планируют продать какую-либо собственность на своем участке.Однако опыт показывает, что жители часто оказываются неподготовленными, когда в дверь стучится NYCHA с планом продажи. У трети застроек NYCHA нет ассоциации жильцов, а те, которые организованы, обычно зависят от небольшого активного ядра перегруженных лидеров с низким участием большинства жильцов.

Консультации по разделу 18, требуемые HUD, предлагают жителям некоторые рычаги воздействия на переговоры по плану. Ассоциации арендаторов могут получить важные уступки, такие как получение некоторых мест, зарезервированных для нынешних жителей в новом жилье для смешанных семей и чартерных школах, а также возможности обучения / работы по Разделу 3 при их строительстве.Но ассоциации часто переполнены планировщиками NYCHA и не знают своих прав преследовать свои законные интересы — на открытое пространство, защиту окружающей среды и обязательное соглашение с NYCHA и застройщиками. Поскольку советовать можно только с NYCHA, они, как цыплята, рассчитывают на фермера.

Чтобы дать жильцам и сообществу более эффективный голос в планах реконструкции NYCHA, Альянс города Нью-Йорка по сохранению государственного жилья настаивает на большей прозрачности и подотчетности.В ответ HUD недавно уведомил власти, что предложения по разделу 18 должны, помимо консультаций с жильцами, пройти процесс годового плана, то есть письменный план, 45-дневный период рассмотрения и публичные слушания. Альянс настаивает на проведении «специальных» публичных слушаний по планам по разделу 18, чтобы они привлекли больше внимания, чем может обеспечить трехчасовое слушание по 200-страничному годовому плану.

Наиболее важно то, что Альянс предлагает предоставить независимую техническую помощь ассоциациям жителей, которым предстоит осуществить планы реконструкции.Юристы, специалисты по планированию и консультанты по окружающей среде могут помочь жителям выявить проблемы, оценить варианты, продвинуть их интересы и заключить соглашения в предложениях по развитию, которые являются высокотехнологичными.

Такая помощь не должна стоить NYCHA дополнительных долларов. У Управления есть 15 миллионов долларов неизрасходованных средств HUD для участия арендаторов, которые накапливаются с 2003 года. Часть этих денег может быть отложена на эти цели. Для этого потребуется одобрение Общегородского совета президентов (CCOP), официально избранного общегородского органа, уполномоченного представлять жителей при принятии решений NYCHA.На сегодняшний день это предложение не получило ответа от CCOP. Пришло время для CCOP высказаться от лица жителей, которых он представляет, которые все чаще сталкиваются с частными планами реконструкции без ресурсов, необходимых для защиты и укрепления своих сообществ.

Private Development — Официальный веб-сайт правительства округа Арлингтон, штат Вирджиния

Проекты по пересмотру плана участка

Планы участков — это важные частные и государственно-частные проекты, ограниченные конкретными земельными участками.Эти планы регулируются политикой Административного регламента 4.1. Те, кто запрашивает особые исключения из правил землепользования и зонирования округа, тщательно проверяются в рамках процесса, который обеспечивает надлежащий анализ, участие общественности и соблюдение применимых политик и постановлений.

Предварительные предложения по развитию

Предварительные предложения по развитию находятся на самых ранних стадиях процесса планирования участка. Учить больше.

Посмотреть карту предварительных предложений, находящихся на рассмотрении.

Приложения активного плана участка

Активные планы участков подали официальные заявки на утверждение и находятся на различных этапах процесса рассмотрения. Учить больше.

Посмотреть карту находящихся на рассмотрении приложений плана участка.

Утвержденные планы участка

Просмотр карты недавно утвержденных планов участка.

Утвержденные планы участков — 2020 г. и ранее

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

Задержанные и просроченные планы сайта

Задержанные и просроченные планы сайта

Разрешения на использование в разработке

В Постановлении о зонировании проводится различие между видами использования, разрешенными «по праву», и видами использования, разрешенными в «особых исключениях».«Разрешение на использование — это одна из форм особого исключения. В отношении частной застройки он применяется к унифицированной коммерческой застройке смешанного использования (UCMUD), унифицированной жилой застройке (URD) ​​и проверке кода на основе форм.

Проекты проверки кода на основе форм

Проверка кода

на основе форм — это переработка в специальных районах восстановления Колумбии Пайк и регулируется Кодексом на основе коммерческой формы и Кодексом на основе формы района. Узнайте больше о процессе проверки кода на основе форм.

На рассмотрении

Утверждено

Проекты проверки кода на основе утвержденных форм

Запросы на административное изменение

Административное изменение — это любое незначительное изменение утвержденного плана участка или разрешения на использование, которое соответствует духу настоящего Кодекса, намерению Совета графства при утверждении плана участка или разрешения на использование, а также общей цели комплексного плана.

alexxlab