Построить многоквартирный дом: Бизнес-идея №815. Строительство многоквартирного дома

Дом / 04.05.1978 / alexxlab / 0

Как построить многоквартирный дом в симс 4

Register with your social account

Спасибо! Поделитесь с друзьями!

Вам не понравилось видео. Спасибо за то что поделились своим мнением!

Построила в симс 4 многоквартирный дом с нуля, постаралась реализовать его в стилистике многоэтажек, которые встречаются в наших странах)

☆ На развитие (помощь):

Интро и заставка: Rival & Cadmium feat. Jon Becker — Just Breathe (Evate Remix)

Создание апартаментов абсолютно похоже на обычную постройку дома, но с несколькими дополнительными шагами. Вам будет необходимо построить дом, а затем отметить с помощью маркеров скрытые или общие комнаты. Ваш сим будет оплачивать счета за весь дом, а не только за свою квартиру.

Шаг 1. Постройка дома
Первый шаг создания апартаментов — это создание дома на жилом участке. Вы можете использовать образцы планировки подобных домов, либо воспользоваться своим воображением.

[Вы должны быть зарегистрированы и подключены, чтобы видеть это изображение]

[Вы должны быть зарегистрированы и подключены, чтобы видеть это изображение]

Шаг 4. Почтовый ящик и таксофон.
— Таксофон можно найти в том же меню, что и маркеры. Служит для того, чтобы вызвать кого-либо на ваш лот. Разместите его в одном из участков, что обозначен маркером общественного помещения.
— Настенный ящик — это скрытый объект и его модно достать только установив в игру- скачать. Стандартный почтовый ящик автоматически удалиться, а новый следует разместить в общедоступном месте.
— Мусоропровод можно скачать по той же ссылке, что и встроенный почтовый ящик. Он не добавляет каких-либо привилегий, лишь поддерживает атмосферу многоэтажного дома.

Шаг 5. Заселение
Для того чтобы отметить двери в комнаты доступные только для НПС можно после того, как ваш сим въехал в дом, либо с помощью кода.
— После завершения всех предыдущих шагов, убедитесь, что код разработчика (testingCheatsEnabled true) включен и зажав CTRL+SHIFT и кликнув на двери для обозначения ее для НПС и выберите пункт Make NPC Door.
— Если на лоте уже заселена семья, то идите в меню покупок, и выбрав любую дверь зажмите CTRL+SHIFT и кликнув на дверь, которую вы хотите обозначит, как для НПС выберите меню Make NPC Door. После этого, вы можете вернуться в режим жизни и, когда любой НПС будет проходить по участку, следует нажать левой клавией мыши на любой двери, которая выделена для НПС и выбрать Ring Bell или использовать таксофон.
Важно! Если у вас не появляется меню Make NPC Door, значит на лоте не все двери закрыты. Убедитесь, что все двери ограждены заборами и стенами с запертыми калитками и дверьми, и то что вы расположили маркер общественного помещения внутри участка огражденного забором.

Подсказки
— При корректировки лота в режиме строительства после вселения персонажа, зажмите CTRL+SHIFT+C чтобы вызвать консоль, а затем ввести в нее код: RestrictBuildBuyInBuildings off
— Стандартный мусор нельзя удалить. Существует трюк, когда его модно удалить в режиме жизни, но каждый раз, когда заходите на лот, он будет появляться вновь.
— Когда строите многоэтажные дома, убедитесь, что все лестницы и лифты обозначены маркером общественного помещения.

Спасибо большое, отличный урок. Но мусоропровод и ящик (ящик не точно) можно найти в откладке после введения кода разработчика.

А почему лучше не использовать код «moveobjects on»?? Ответ, желательно, в Лс

удачи вам

1. Предположим, что данный мод, как показывают отзывовы в сети, не безопасен. Если я оставлю обычный ящик, будет ли дом функционален?

2. «Высотки» из меню отладки: только у меня одной в нескольких из них постройка не «накрывается колпаком» (не маскируется якобы продолжением здания, крышей и т.д. при переходе в режим карты и на верхний этаж)?

У меня не разрешает строить больше чем 4.этажа

CITRUSPAN мне кажется там какойто код

Так никто и не говорит, что это её постройка.

Ксения Сигягина во первых, женщина пишется сама а не сома. Я не сом. Во вторых. Познай что такое сарказм. Тогда и поговорим.

Ruslana_Cat ты бы сома построила такое!

Я согласно зачем такие большушие вон на канале (строем сами) такие классные дома ну зочем

Умница, круто продолжай дальше.

В симс 4 можно построить 4 этажа

Я вас не понимаю Может вы и не плагиате ли А может ты плагиате ли Но все люди стараются быть похожими на других и говорить что это я крутой и это моё видео то есть в увас по любому есть чужая идея как у всех других Не надо сравнивать с другим человеком говорит что он плагиатят она плагиатят то есть по-моему это совсем нечестно и просто если зайти на YouTube и любое другое видео можно найти слова ты плагиате аж правда вы думаете об этом хотя бы я не говорю про то что это слово надо запрещать просто подумайте а вдруг будет А вдруг будет такое видео которые вы вам понравится и вы захотите рассказать что это будет моё видео я его сниму и никто мне не поверит никто не догадается что это не моё видео Я извиняюсь за ошибки просто у меня iPhone ну наверно у кого айфоны тоже знают это в функцию вот и ну думаю суть понятнаЕсли что функция это ну как бы короче говоришь он распознает слова но я грубый заня знаешь нутри очень извиняюсь за ошибки вот и поэтому ну тоже не ори сразу тут у кого там Андроиды всякое такое да но они чувствуют запятых там не пишет мне просто очень я сейчас не успеваю вот и быстренько так сказала

Channel Vitalina Пхпх. Похожими на других? Каждый человек индивидуален. И ещё я поняла, что ты наивная.

Channel Vitalina ничего не поняла.

Всё очень бысто и не понятно

Эм, зачем создавать себе лишнюю работу, если можно сделать один этаж и просто дублировать его?

Nastya Osminkina может она не знала

хорошое видео! Даже если не твоё. А те кто пишут говно! благиатор! Ужас! Они не правы. а если видео с того канала не найдут а это найдут?

Извените меня пожалуста я больше не буду брать видео с другого канала!

Вы извените. Тупые это же моё 1 видео (не моё) я просто хотела хоть что-что сделать! Надеюсь вы меня поймёте

DASHYLIA-STAR люди правы!тут тупая только ты!и ты не знаешь русского языка!

DASHYLIA-STAR Тупая тут только ты! Коза.

DASHYLIA-STAR Нет, мы тебя никогда не поймем. Своё первое видео надо постараться сделать самому, а не красть его у кого-то. И да мы не тупые если что.

DASHYLIA-STAR а че тупые то сразу ты сначала писать научись нежели обзывать других

КЕТ МИС Мда. Я не собираюсь таким заниматься!И русский у тебя

выше 4 этажа нельзя строить!

много этажный в одно слово пишется. О чём Вы, автор, думали, когда заливали это видео себе на канал, зная, что строили не Вы?

долго наверно строила или строил ты мальчик или девочка?

В селе на купленном участке владельцы хотят построить многоэтажный жилой дом. Какие разрешительные документы должны у них быть? Должны ли они получить разрешения (подписи) от владельцев соседних участков? Как владельцы соседних участков могут воспрепятствовать строительству? Какие действия предпринять соседям в правовом поле, чтобы не допустить начала строительства?

В селе на купленном участке владельцы хотят построить многоэтажный жилой дом. Какие разрешительные документы должны у них быть? Должны ли они получить разрешения (подписи) от владельцев соседних участков? Как владельцы соседних участков могут воспрепятствовать строительству? Какие действия предпринять соседям в правовом поле, чтобы не допустить начала строительства?

Сервисом Bitlex было рассмотрено Ваше обращение и сообщается следующее.

Для оказания Вам помощи нужно уточнить, сколько этажей планируется в доме, какая квадратура дома и где находится земельный участок?

Однако отметим, что данный вопрос регулируется Законом Украины «О регулировании градостроительной деятельности» (далее – Закон), Земельным кодексом Украины (далее – Кодекс) и Порядком выдачи строительного паспорта застройки земельного участка.

Так, в соответствии с положениями Кодекса земельный участок может использоваться только по целевому назначению. Поэтому прежде всего Вам нужно выяснить, отведен ли данный земельный участок для застройки или нет и к какой категории относится земельный участок.

К землям жилой и общественной застройки относятся земельные участки в пределах населенных пунктов, которые используются для размещения жилой застройки, общественных зданий и сооружений, других объектов общего пользования.

Использование земель жилой и общественной застройки осуществляется согласно генеральному плану населенного пункта, другой градостроительной документации, плана земельно-хозяйственного устройства с соблюдением строительных норм, государственных стандартов и норм.

Также Вам нужно обратить внимание на то, что владельцы земельного участка, которые собираются построить многоэтажный дом, должны согласовывать свои действия с Госархстройинспецией. Вы можете обратиться в этот орган и пожаловаться на незаконные действия владельцев земельного участка.

Законом предусмотрено, что застройка территорий осуществляется путем размещения объектов строительства, а субъекты градостроительства обязаны соблюдать градостроительные условия и ограничения при проектировании и строительстве объектов.

Исполнительный орган сельского, поселкового, городского совета принимает меры по организации комплексной застройки территорий в соответствии с требованиями Закона.

Право на застройку земельного участка реализуется его собственником или пользователем при условии использования земельного участка в соответствии с требованиями градостроительной документации.

Проектирование и строительство объектов осуществляется владельцами или пользователями земельных участков в следующем порядке:

1) получение заказчиком или проектировщиком исходных данных;

2) разработка проектной документации и проведение экспертизы;

3) утверждение проектной документации;

4) выполнение подготовительных и строительных работ;

5) принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов;

6) регистрация права собственности на объект градостроительства.

Вам нужно проверить, совершил ли застройщик указанные действия, указанные в п.п. 1-3, или нет.

В соответствии со статьей 27 Закона застройка приусадебных, дачных и садовых земельных участков может осуществляться на основании строительного паспорта застройки земельного участка (далее – строительный паспорт).

Строительный паспорт определяет комплекс градостроительных и архитектурных требований к размещению и строительству индивидуального (усадебного) жилого дома, садового, дачного дома не выше двух этажей (без учета мансардного этажа) с площадью до 300 квадратных метров, хозяйственных зданий и сооружений, гаражей, элементов благоустройства и озеленения земельного участка.

Строительный паспорт состоит из текстовых и графических материалов.

При наличии плана зонирования территории разработка строительного паспорта осуществляется на его основании.

Проектирование на основании строительного паспорта осуществляется без получения градостроительных условий и ограничений. Для объектов, указанных в части первой настоящей статьи, разработка проекта строительства осуществляется исключительно по желанию заказчика.

Вам нужно проверить, есть ли у этого владельца строительный паспорт или нет.

Если речь идет о строительстве сложных объектов, обратите внимание на следующее.

Согласно статье 34 Закона заказчик вправе выполнять строительные работы после:

1) представления заказчиком уведомления о начале выполнения строительных работ соответствующему органу государственного архитектурно-строительного контроля — по объектам строительства, которые по классу последствий (ответственности) относятся к объектам с незначительными последствиями (СС1), и по объектам, строительство которых осуществляется на основании строительного паспорта и не требующие получения разрешения на выполнение строительных работ в соответствии с перечнем объектов строительства, утвержденным Кабинетом Министров Украины. Форма уведомления о начале выполнения строительных работ и порядок его представления определяются Кабинетом Министров Украины;

2) выдачи заказчику органом государственного архитектурно-строительного контроля разрешения на выполнение строительных работ – по объектам, которые по классу последствий (ответственности) относятся к объектам со средними (СС2) и значительными (СС3) последствиями.

Перечень строительных работ, не требующих документов, дающих право на их выполнение, и по истечении которых объект не подлежит принятию в эксплуатацию, утверждается Кабинетом Министров Украины.

Центральный орган исполнительной власти, реализующий государственную политику по вопросам государственного архитектурно-строительного контроля и надзора в порядке, определенном центральным органом исполнительной власти, обеспечивающим формирование государственной политики в сфере градостроительства, ведет единый реестр документов, дающих право на выполнение подготовительных и строительных работ и свидетельствующих о принятии в эксплуатацию законченных строительством объектов, сведений о возвращении на доработку, отказе в выдаче, отмене и аннулировании указанных документов (далее – реестр). Внесение данных в реестр с присвоением регистрационного номера осуществляется на основании информации, предоставленной органами государственного архитектурно-строительного контроля, в течение одного рабочего дня со дня получения.

Проверить в реестре наличие у застройщика соответствующих разрешительных документов Вы можете по ссылке http://www.dabi.gov.ua/.

Доступ пользователей к данным реестра осуществляется бесплатно через официальный веб-сайт центрального органа исполнительной власти, реализующего государственную политику по вопросам государственного архитектурно-строительного контроля и надзора.

Контроль за выполнением подготовительных и строительных работ осуществляется органами государственного архитектурно-строительного контроля.

Информация о документе, который дает право на выполнение строительных работ, а также сведения о классе последствий (ответственности) объекта, заказчика и подрядчиков размещаются на соответствующем стенде, который устанавливается на строительной площадке в обозримом месте (кроме индивидуальных (усадебных) жилых домов, садовых, дачных домов, хозяйственных (приусадебных) зданий и сооружений, пристроек к ним).

Выполнение строительных работ без соответствующего документа считается самовольным строительством и влечет за собой ответственность согласно закону.

Правовой режим самовольного строительства определен Гражданским кодексом Украины (далее – ГК Украины).

Так, согласно статье 376 ГК Украины жилой дом, здание, сооружение, другое недвижимое имущество считаются самовольным строительством, если они построены или строятся на земельном участке, не отведенном для этой цели, или без соответствующего документа, который дает право выполнять строительные работы или должным образом утвержденного проекта, или с существенными нарушениями строительных норм и правил.

Лицо, которое осуществило или осуществляет самовольное строительство недвижимого имущества, не приобретает права собственности на него.

Если это нарушает права других лиц, имущество подлежит сносу лицом, которое осуществило (осуществляет) самовольное строительство, или за его счет.

В случае существенного отклонения от проекта, который противоречит общественным интересам или нарушает права других лиц, существенного нарушения строительных норм и правил суд по иску соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления может принять решение, которым может обязать лицо, которое осуществило (осуществляет) строительство, провести соответствующую перестройку.

Если проведение такой перестройки невозможно или лицо, которое осуществило (осуществляет) строительство, отказывается от ее проведения, такое недвижимое имущество по решению суда подлежит сносу за счет лица, которое осуществило (осуществляет) строительство. Лицо, которое осуществило (осуществляет) самовольное строительство, обязано возместить расходы, связанные с приведением земельного участка в прежнее состояние.

Кроме того, согласно статье 103 Кодекса собственники и землепользователи земельных участков должны выбирать такие способы использования земельных участков в соответствии с их целевым назначением, при которых собственникам, землепользователям соседних земельных участков наносится меньше неудобств (затенение, задымление, неприятные запахи, шумовое загрязнение и т. д.).

Собственники и землепользователи земельных участков обязаны не использовать земельные участки способами, которые не позволяют собственникам, землепользователям соседних земельных участков использовать их по целевому назначению (недопустимое воздействие).

Собственники и землепользователи земельных участков обязаны сотрудничать при совершении действий, направленных на обеспечение прав на землю каждого из них.

Собственники и землепользователи земельных участков могут требовать прекращения деятельности на соседнем земельном участке, осуществление которой может привести к вредному воздействию на здоровье людей, животных, на воздух, земельные участки и прочее.

Итак, Вы можете проверить наличие у застройщика вышеупомянутых документов, а в случае их отсутствия пожаловаться в Госархстройинспецию и органы местного самоуправления (сельский совет).

Кроме того, если застройщик начнет строительство без надлежащих документов и в нарушение правил добрососедства, Вы можете обратиться в суд с иском о признании данного объекта самовольным строительством и требовать его сноса.

Как построить многоквартирный дом

5931
ответ

Ответ юриста был полезен?

+

0

—

0

Свернуть

Юрист,
г. Москва

Общаться в чате

• 10,0
  рейтинг
• 
  эксперт

Здравствуйте.

Если администрация установит тот факт, что дом является многоквартирный, например по жалобе соседей, то она вполне может обратится в суд с иском о сносе дома, т.к. это будет самовольная постройка.

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.03.2012 по делу N А32-19509/2011
Отказывая в удовлетворении заявления, суд отклонил требования истца о признании права собственности на возведенный истцом многоквартирный жилой дом. Как указал суд, в соответствии с нормами ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, ст. 3 ФЗ «Об архитектурной деятельности в РФ» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. При этом, согласно п. 26 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию. Как установлено судом, у истца имеется разрешение на строительство трехэтажного индивидуального жилого дома. Однако фактически истец возвел пятиэтажный многоквартирный жилой дом, что не соответствует разрешительной документации. Доказательства изменения вида разрешенного использования земельного участка, соблюдения установленного порядка получения разрешения на строительство пятиэтажного многоквартирного жилого дома, наличия проектной документации на возведенный объект, а также обращения в уполномоченные органы для согласования строительства спорного объекта в материалах дела отсутствуют. Таким образом, основания для удовлетворения исковых требований истца отсутствуют.

КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 декабря 2014 г. по делу N 33-1885

Распоряжением Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от ДД.ММ.ГГГГ N вышеуказанный земельный участок общей площадью 748 кв. м, расположенный по адресу: , предоставлен Х.А.И. бесплатно в собственность как собственнику объекта недвижимого имущества, с разрешенным использованием «для эксплуатации индивидуального жилого дома». Право собственности на земельный участок прошло государственную регистрацию, что подтверждается свидетельством от ДД.ММ.ГГГГ.
Предъявляя исковые требования о сносе объекта по адресу: , истец указывал на то, что объект имеет признаки самовольного строения, поскольку является многоквартирным жилым домом, возведен без разрешения на строительство, с нарушением целевого назначения земельного участка, при его возведении нарушены технические нормы и правила, в связи с чем строение угрожает жизни и здоровью граждан.
Позиция стороны ответчика сводилась к тому, что дом является индивидуальным, трехэтажным, выстроенным для проживания одной семьи, в связи с чем получать разрешение на строительство дома, изготавливать и утверждать проектную документацию не требовалось. Строительство объекта не завершено, все выявленные нарушения являются устранимыми и будут устранены в ходе строительства.
Оценив и исследовав представленные доказательства в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорный объект обладает признаками многоквартирного жилого дома. Ответчиком произведено новое строительство, до его начала разработка проектной документации в соответствии со ст. 48 ГрК РФ, которая подлежит экспертизе, не осуществлялась, не было получено разрешение на строительство, в процессе выдачи которого определяются виды разрешенного строительства и его предельные параметры, соответствие градостроительным регламентам в соответствии со ст. 51 ГрК РФ.
С учетом установленных обстоятельств суд первой инстанции сделал вывод о том, что спорный объект обладает всеми признаками самовольной постройки: многоквартирный дом возведен на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, без получения необходимых разрешений, с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, в т.ч. частично расположен вне границ земельного участка, нарушает права и законные интересы третьих лиц, создает угрозу жизни, здоровью граждан.При вышеуказанных обстоятельствах объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: , подлежит сносу.
Таким образом, спорный объект является самовольной постройкой, которая возведена с нарушением строительных норм и правил на не отведенном для целей строительства многоквартирного дома земельном участке, частично — на не принадлежащем ответчикам земельном участке, и создает угрозу жизни и здоровью людей.

Последствия самовольного строительства установлены ст. 222 ГК РФ. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда РФ, изложенной в Определении от 3 июля 2007 г. N 595-О-П, самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующих предоставление земельного участка под строительство, градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. По буквальному смыслу п. 1 ст. 222 ГК РФ содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина гражданина в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ.
С учетом, а также положений абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ, п. 3 ст. 76 Земельного кодекса РФ, обязанность по сносу самовольно возведенного строения должна быть возложена на лицо, осуществившее самовольное строительство, то есть на собственника Х.А.И.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.
С учетом изложенного настоящее решение является основанием для прекращения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности Х.А.И. и В. на объект индивидуального жилищного строительства — жилой дом 3-этажный общей площадью кв. м инвентарный номер N литер Б по адресу: .

Что бы построить многоквартирный дом Вам необходимо изменить вид разрешенного использования земельного участка, если участок относится к землям поселений.

ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства
1. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:
1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
3. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

4. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
5. Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.

Ответ юриста был полезен?

+

0

—

0

Свернуть

Юрист,
г. Барнаул

Общаться в чате

Здравствуйте, Евгений.

У Вас однозначно возникнут сложности:

1. Вам могут отказать в регистрации права собственности на объект недвижимости

2. Ваш многоквартирный дом может быть признан самовольной постройкой и снесен.

Подтверждением сказанного многочисленная судебная практика, в том числе в Москве и Московской области!

«Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)

М.А.Н. на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке площадью 600 кв. м, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, на основании разрешений на строительство возведен жилой дом общей площадью 1005,9 кв. м. Органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, зарегистрировано право собственности М.А.Н. на данный дом. На основании договора купли-продажи объектов недвижимости собственниками расположенного на указанном земельном участке жилого дома на праве общей долевой собственности являются, кроме М.А.Н., также Б.К.В., Г.О.А., Г.В.А., О.М.Л., Р.Л.Н. и другие (всего 14 человек).
Решением Люберецкого городского суда Московской области
удовлетворены исковые требования прокурора города Люберцы Московской области в интересах Т.Ю.А., муниципального образования «Городское поселение Малаховка Люберецкого муниципального района Московской области» к М. о сносе самовольной постройки.Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда решение суда оставлено без изменения.

Определением судебной коллегии по административным делам Московского областного суда, рассмотревшей апелляционные жалобы Б.К.В., Г.О.А., Г.В.А., О.М.Л., Р.Л.Н., судебные постановления отменены, исковые требования прокурора города Люберцы Московской области удовлетворены.
Как видно из материалов дела (акта проверки, технической документации и др.), на указанном земельном участке возведен трехэтажный жилой дом (два наземных этажа и мансардный этаж). На каждом из этажей фактически расположено по 8 или 9 отдельных квартир, все они пронумерованы, имеют отдельный выход в коридор, отдельный санузел, отдельную кухню, оборудованную плитой. Из жилого дома имеется один выход на первом этаже на прилегающий к дому земельный участок.
Возведенный ответчиком жилой дом, по существу, предназначен и фактически используется для проживания нескольких семей, которые не состоят с застройщиком в родственных отношениях и проживают в отдельных изолированных помещениях.
С учетом содержания пунктов 5 и 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утверждено постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года N 47), в которых определены признаки жилого дома, квартиры, многоквартирного дома, судебная коллегия сочла, что совокупностью представленных в материалах дела доказательств достоверно подтверждается факт возведения М.А.Н. многоквартирного жилого дома на земельном участке, предназначенном для строительства объекта индивидуального жилищного строительства, в нарушение требований гражданского законодательства в части целевого использования земли. Разрешения на строительство многоквартирного жилого дома ответчик не получал, по вопросу ввода в эксплуатацию в установленном порядке не обращался.
Таким образом, исходя из положений статей 222 (пункт 1) и 263 (пункт 1) ГК РФ, а также статей 7 (пункт 2) и 40 (подпункт 2 пункта 1) ЗК РФ, статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 ГрК РФ возведенный М.А.Н. жилой дом признан судебной коллегией по административным делам Московского областного суда самовольной постройкой.

Согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ, пунктам 23 и 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» на М.А.Н. возложена обязанность осуществить снос указанного строения.

Так, например, судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда Апелляционным определением от 02.04.2014 по делу N 33-3589/2014
установила:
администрация городского поселения Одинцовского муниципального района Московской области обратилась в суд с иском к ответчикам о сносе самовольной постройки — многоквартирного жилого дома. Иск мотивирован тем, что спорный многоквартирный дом возведен без разрешения на строительство, на земельном участке с целевым назначением для индивидуального жилого строительства, в зоне малоэтажной застройки, без возможности подключения к центральным системам водоснабжения и канализования, с грубым нарушением градостроительного законодательства, а также норм и правил технологии строительства объектов (Градостроительного кодекса РФ, СНиП 2.08.01-89, СП 30-102-99, СНиП 2.07.01-89, СНиП 31-02-2001 и др.).
Представители ответчиков возражали против удовлетворения иска, указав, что не утверждены генеральный план городского поселения, а также план застройки, ответчики являются ненадлежащими — так, в соответствии со ст. 222 ГК РФ иски о сносе самовольной постройки предъявляются не к собственнику, а застройщику. Для некоторых собственников этот жилой дом является единственным местом жительства в Российской Федерации, люди приобретали квартиры для личного проживания, две семьи реально проживают в доме. Администрация препятствует в изменении целевого назначения земельного участка. Дом стоит в 20 метрах от администрации, строился на глазах у администрации, и та с 2008 года не ставила вопрос о неправомерности его возведения или его сносе, истцом не доказано, что самовольная постройка несет угрозу жизни и здоровью граждан, само по себе отсутствие разрешения на строительство не служит основанием к сносу существующего объекта, права на который в установленном законом порядке зарегистрированы. Жилое строение возведено в зоне жилой застройки в соответствии с Правилами застройки города Одинцово, утвержденными Постановлением N 931 от 03.10.2012.
Представитель третьего лица — Управления архитектуры и градостроительства администрации Одинцовского муниципального района Московской области — иск администрации поддержал, сообщив, что земельный участок предназначен для индивидуального жилищного строительства.
Учитывая вид разрешенного использования земельного участка, на нем допустимо возводить одноквартирный жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи (СП 55.13330.2011, п. 3 ст. 48 ГрК РФ, п. 1 ст. 49 ГрК РФ).
Представителями Управления архитектуры и градостроительства администрации Одинцовского муниципального района осуществлены выезды с осмотром, в результате которых установлено, что на земельном участке возведен 4-этажный многоквартирный жилой дом.
Правообладатели земельного участка в Управление архитектуры градостроительства не обращались, т.е. не предпринимали надлежащих действий, направленных на легализацию самовольной постройки и соблюдение градостроительного законодательства.
Учитывая, что спорный объект фактически является многоквартирным жилым домом, то в соответствии с положением ст. 48, 49, 52, 54, 55 ГрК РФ строительство подобных объектов в обязательном порядке должно осуществляться специализированными организациями, имеющими свидетельство СРО, на основании проектной документации, прошедшей экспертизу, под надзором Госстройнадзора (уполномоченного органа).
Как следует из ответа Главгосстройнадзора Московской области от 18.02.2013 N Ж-59/31 и Предписания Главгосстройнадзора Московской области N 44и от 16.11.2011, застройщик с извещением о начале строительства объекта в органы государственного строительного надзора не обращался, государственный строительный надзор за строительством объекта на указанном земельном участке не осуществлялся. По результатам линейных замеров установлены нарушения противопожарных расстояний между спорным строением и жилыми домами, расположенными на соседних участках. К центральным сетям водоснабжения и канализации объекты не подключены. Так как качество строительно-монтажных работ в доме не соответствует требованиям нормативно-технических документов, предъявляемых для жилых зданий, возникают сомнения в долговечности и ремонтопригодности дома (нарушения СП 54.13330.2011 (СНиП 31-01-2003) «Здания жилые многоквартирные»).
Ответчики считают, что данным иском нарушаются их конституционные права как собственников земельного участка, а истцом не доказано нарушение его прав и свобод возведением строения, пропущен срок исковой давности, установленный ст. 199 ГК РФ, в связи с чем просили в иске отказать.
Из материалов дела следует, что ответчики являются долевыми собственниками земельного участка для индивидуального жилищного строительства.
По проекту дом должен отапливаться газовыми котлами от существующего газопровода, водоснабжение осуществляться от существующего колодца, канализация — индивидуальные локальные очистные сооружения, в перспективе подключение к канализационным сетям, утилизация мусора — в металлические контейнеры посредством заключения договора на вывоз мусора. Данный проект разработан в соответствии с санитарно-эпидемиологическими нормами. Ответчиками после приобретения квартир в многоквартирном жилом доме принимались меры к легализации жилого дома и доведению его до состояния, пригодного для проживания, — обеспечение дома инженерными коммуникациями.
Относительно заявления ответчиков о пропуске администрацией срока исковой давности необходимо отметить, что на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.
Согласно разъяснениям, данным в абзаце 2 пункта 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.
Изучив все обстоятельства дела, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленного иска о сносе самовольной постройки, поскольку в ходе рассмотрения дела установлен факт возведения самовольного многоквартирного дома на земельном участке для индивидуального жилого строительства.

С уважением! Г.А. Кураев

Ответ юриста был полезен?

+

0

—

0

Мало кто из людей знает, какие этапы строительства многоквартирного жилого дома предшествуют появлению новых «гигантов», обеспечивающих жильем сотни, а то и тысячи человек. На первый взгляд создание таких объектов — простой процесс, включающий в себя подготовку документов, возведение здания и последующую отделку квартир. На практике строительство дома представляет собой сложный процесс, имеющий множество нюансов и сложностей, которые приходится преодолевать застройщику. Ниже рассмотрим стадии возведения многоквартирного жилого дома и особенности этой работы.

Выбор земельного участка

Первым этапом является поиск подходящего участка для строительства нового объекта. При выборе застройщик ориентируется на два основных критерия:

• Близость к городской инфраструктуре. Оптимальным вариантом является возведение жилого дома ближе к центру, где имеется все необходимо для комфортного проживания (магазины, больницы, школы, садики и прочие объекты). Но чем ближе участок к центральной части, тем выше стоимость земли, да и получить разрешение сложнее.

Покупка земельного участка за городом позволяет сэкономить деньги и быстрее оформить документы, но возникают сложности с продажей квартир. Люди не спешат приобретать недвижимость в местах, где отсутствует нормальное транспортное сообщение, и нет необходимых объектов инфраструктуры. Соответственно, стоимость одного «квадрата» жилья снижается.

• Возможность подведения коммуникаций. Следующий важный момент — близость телефонных линий, теплоснабжающих, электрических и газовых сетей. Если в новостройке предусмотрено автономное отопление, вопрос с подключением к центральной теплотрассе решается сам собой. При этом к дому все равно необходимо тянуть воду, ставить опоры для подвода электричества, подключать газ и так далее. Все это повышает стоимость строительства и усложняет проект.

Следующим «камнем преткновения» является градостроительный план, с учетом которого производится застройка города. Строительным компаниям приходится пройти настоящие «круги ада», чтобы получить одобрение на возведение многоэтажного дома, а общее количество разрешений при строительстве объекта возле центра города может исчисляться несколькими десятками.

Простейший путь — получить разрешение на строительство в том районе, где еще мало новостроек, а по генеральному плану предусмотрено возведение нескольких домов. Процесс оформления разрешения упрощается и в том случае, когда в роли заказчика постройки выступают муниципальные власти. Но здесь речь идет о многоэтажных домах с квартирами эконом-класса, предназначенных для малообеспеченных семей.

Проведение топографической съемки и геологической экспертизы

На следующей стадии строительства проводится топографическая съемка, благодаря которой удается решить два вопроса — точно определить координаты нахождения будущего многоквартирного жилого дома, а также характеристики местности. Кроме того, проведение топографической съемки — возможность узнать глубину расположения грунтовых вод, а также оценить качество земельного участка, вероятность усадки грунта после укладки фундамента и реальность возведения объекта в целом.

Выполнение геологической экспертизы и топографической съемки — работы, к которым привлекаются компании, имеющие специальный допуск. По завершении мероприятий сотрудники такой организации передают застройщику отчет. В документе отражается следующая информация:

• Состав грунта, его геологическое построение и физические характеристики.
• Особенности рельефа местности.
• Метеорологические и климатические параметры.
• Прочие данные по земельному участку.

Проведение рассмотренных мероприятий позволяет с м точностью определиться с технологией возведения объекта, а также правильно выбрать строительные материалы. Если на земельном наделе грунтовые воды находятся на большой глубине или имеет место сложный рельеф, требуется применение особых методик строительства.

Проектирование

После проведения топографической съемки и геологической экспертизы можно приступать к следующей стадии — составить проект будущего многоквартирного дома. От правильности его выполнения зависит будущая планировка квартир, размер жилплощади, а также внешний вид объекта.

Проект будущего дома разрабатывается с учетом действующих строительных норм, климатических условий, санитарных требований и сейсмологической ситуации. К примеру, в санитарном законодательстве ключевое внимание уделяется качеству вентиляции и освещенности. Что касается теплоизоляции, необходимость дополнительной отделки фасада определятся с учетом среднегодовой температуры.

При разработке проекта учитывается множество факторов, вплоть до расположения коммуникаций. Здесь разработчикам проектной документации приходится учесть множество требований (в том числе в секторе экологии), а также особенности окружающей среды.

Главной сложностью при разработке проекта является необходимость его согласования с архитектурно-строительными организациями. Именно этот этап занимает «львиную» долю времени.

Если многоквартирный жилой дом имеет высоту от 22 этажей и больше, требуется дополнительный расчет нагрузки на фундамент и определение стойкости несущих элементов. При создании проекта специалисты должны учитывать особенности не только той территории, где ведется строительство, но и план застройки близлежащих участков.

От правильности составления проекта, а также проверки документов на факт соответствия требованиям зависит результат работы по возведению многоквартирного жилого дома, его надежность, безопасность и внешняя привлекательность. Обязательно составляется проектная декларация, где приводится информация о застройщике и объекте.

Строительство

Непосредственно строительство жилого многоэтажного дома проходит в несколько этапов. Рассмотрим эти стадии подробно:

Подготовка участка под строительство

Застройщик выполняет предварительные работы, которые позволяют приступить к возведению объекта. Сюда входит ограждение территории во избежание проникновения посторонних лиц, очистка земельного участка от деревьев, сооружений или зданий (если они имеют место), а также переоборудование инженерных сетей, мешающих выполнению строительных мероприятий.

На этом же этапе застройщик организует пути для подъезда транспорта, продумывает нюансы прокладки коммуникаций, предусматривает системы для защиты от дождевой воды, устанавливает бытовые и административные помещения.

Разметка осей дома

Эта стадия строительства крайне важна и нуждается в проведении точных вычислений, а также внимательной проверке полученных результатов. Даже небольшие отклонения могут привести к ряду последствий, которые невозможно будет исправить. В процессе проведения разметки применяются измерительные приборы нового типа, отличающиеся высокой точностью.

Земляные работы

Особенностью этого этапа является подготовка котлована для последующей укладки фундамента. Также проводится работа по созданию траншей для подвода коммуникаций. При строительстве многоквартирного дома с большим числом этажей объем земельных работ большой, поэтому используется специальная техника — экскаваторы и бульдозеры.

Укладка фундамента

В основе любого многоэтажного сооружения лежит фундамент, от качества которого зависит надежность, прочности и, соответственно, срок жизни готового здания. Основа берет на себя наибольшую нагрузку, поэтому при составлении проекта ей уделяется максимальное внимание.

Вид применяемого фундамента зависит от грунта. К примеру, при возведении многоэтажного здания может потребоваться подсыпка песком или гравием. Основные работы на этой стадии — заливка бетона, способного выдержать высотное сооружение.

Строительство внешних стен

Продолжительность и сложность этого этапа зависит от выбранной технологии. Вариантов предостаточно — возведение здания из кирпича, применение ж/б панелей или строительство по монолитной технологии. Последний вариант пользуется наибольшим спросом из-за простоты, надежности и высокой скорости возведения.

Подвод коммуникаций

Как отмечалось выше, траншеи под коммуникации готовятся еще на стадии земляных работ. На этом этапе производится укладка элементов газо-, водо- и электроснабжения. Здесь же выполняются работы по подводу канализации и других инженерных сетей.

Обустройство крыши

Объем и сложность работ зависит от выбранного типа кровли. Современные многоэтажные дома часто имеют эксплуатируемый тип крыши с возможностью обустройства наверху зимнего сада. Это, в свою очередь, повышает стоимость строительства.

Завершающие этапы

На завершающей стадии выполняются следующие работы:

• Создание внутренних перегородок — разделение дома на квартиры с учетом составленного ранее проекта, а также оснащение здания лифтами.
• Монтаж окон и установка металлических дверей в квартирах будущих жильцов.
• Обустройство внутренних коммуникаций — монтаж электрической проводки, канализации, систем водо- и газоснабжения, установка счетчиков на воду и газ.
• Стяжка пола. В процессе работ применяется песчано-бетонный состав, а после заливки производится выравнивание поверхности.
• Внутренняя отделка — бывает черновой и финишной. Многие строительные компании продают жилье с черновой отделкой, что позволяет снизить стоимость на квартиры. Если застройщик выполняет полноценный объем работ, в полученную недвижимость можно сразу заселяться, но и цена будет выше.
• Внешняя отделка — обработка фасада, а также ремонт помещений общего пользования. При продаже квартир с черновой отделкой помещения общего пользования (холл, подъезд, лестничные площадки) должны быть полностью готовы к эксплуатации.

Обустройство придомовой территории

Последняя стадия строительства предполагает обустройство территории возле многоквартирного жилого дома. Это позволяет решить две задачи — соблюсти требования градостроительных норм и привлечь потенциальных покупателей.

В комплекс работ по обустройству придомовой зоны входит насаждение клумб и зелени, установка детской площадки возле дома, прокладка тротуарной плитки и создание подъездных путей для транспорта. Также обустраивается уличное освещение и парковка возле здания. В домах элит-класса может предусматриваться подземный паркинг, бассейн прочие удобства.

Итоги

Из сказанного выше видно, что строительство многоквартирного дома включает в себя множество стадий, а сама процесс требует больших временных затрат. Застройщики отмечают, что наибольшие сложности возникают на этапе создания и утверждения проекта, сбора документов и оформления разрешения. Чтобы ускорить строительство и уменьшить итоговую стоимость объекта, часто применяются типовые проекты.

Актуальные вопросы строительства многоквартирных домов на землях, предназначенных для ИЖС

Приобретая квартиру в многоквартирном доме, построенном на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, без получения разрешительных документов, граждане должны знать, что такой объект согласно российскому законодательству может быть признан самовольной постройкой и являться потенциально опасным.

Фото: www.acpdom.ru

Внешняя характеристика проблемы возведения многоквартирных домов в зоне индивидуальной жилой застройки может быть весьма многогранной. С одной стороны, это граждане, заблуждающиеся относительно возможности строительства жилого дома с этажностью, превышающей три этажа. Или, наоборот, считающие, что закон им позволяет осуществлять строительство многоэтажного жилого дома без получения разрешения на строительство, подготовки проектной документации и последующего ввода в эксплуатацию на том основании, что объект, по их мнению, относится к категории ИЖС.

С другой стороны, это застройщик, который приобретает земельный участок для строительства индивидуального жилого дома, но вместо этого возводит на нем многоквартирный жилой дом и затем реализует его как доли в праве общей собственности на дом и находящиеся в нем квартиры.

На сегодняшний день сложилась опасная для граждан ситуация при которой существует риск быть обманутым, приобретая объект недвижимости, построенный на земельном участке, предназначенном для строительства индивидуального жилого дома, но фактически таковым не являющийся.

Приобретая квартиру в многоквартирном доме, построенном на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства (далее ИЖС), без получения разрешительных документов, граждане должны знать, что такой объект согласно законодательству Российской Федерации может быть признан самовольной постройкой и являться потенциально опасным.

Возведение многоквартирных домов в зоне индивидуальной жилой застройки, как правило, осуществляется без получения необходимых разрешений; с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил; в отсутствие инженерно-геологических изысканий на возведение многоквартирного жилого дома, проектной документации, прошедшей государственную экспертизу; без разработки технических условий на подключение многоквартирного жилого дома к сетям водоснабжения, водоотведения и электрическим сетям; а также с несоответствием минимально допустимых расстояний между строениями.

Это приводит к нарушению прав и законных интересов граждан, проживающих рядом с объектом строительства, в результате вышеуказанных действий застройщика снижается уровень инсоляции в соседних домах, принадлежащих гражданам, такой дом представляет реальную угрозу жизни и здоровью как самим жильцам, так и проживающим в соседних домах гражданам в случае возникновения пожара или разрушения здания, возведенного с нарушением градостроительных и иных норм.

Таким образом, вышеуказанная проблема в той или иной степени касается каждого из нас. Попробуем разобраться в сложившейся ситуации.

Рассмотрение вопроса строительства многоквартирных домов в зоне индивидуальной жилой застройки необходимо начать с понятия «многоквартирный дом», поскольку оно является одним из ключевых в нашем вопросе.

При этом необходимо также отметить имеющуюся проблему в разграничении понятия «многоквартирный дом» от понятия «объект ИЖС». В ч. 2 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации о (далее ЖК РФ) раскрывается понятие «жилой дом», под которым понимается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

В соответствии с п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 №47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

В соответствии с ч. 3 ст. 48, п. 1 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ для целей указанного кодифицированного акта под объектами индивидуального жилищного строительства понимаются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более трех, предназначенные для проживания одной семьи.

Аналогичное определение закреплено в п. 4 ч. 5 ст. 11 Федерального закона от 23.11. 2009 №261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Вместе с тем, представляется, что указанные критерии — этажность и предназначение для одной семьи — не в полной мере соответствуют принципу определенности правовой нормы.

Нормативное ограничение этажности в отношении объектов индивидуального жилищного строительства логически обоснованно для целей ст. 48 и 49 ГРК РФ, поскольку если владелец принял решение о строительстве объекта ИЖС больше трех этажей, то это не означает, что данный объект перестал быть таковым — предназначенным для проживания этого владельца и его семьи. Это лишь означает, что в таком случае (в связи с усложнением технических параметров) необходима подготовка проектной документации и ее экспертиза.

Аналогичный вывод, например, содержится в письме Роснедвижимости от 12.10.2007 №СП/0617 «Об объекте индивидуального жилищного строительства», в письме Минрегиона России от 29.12.2007 №24322-СК/08 «О рассмотрении обращения».

Критерий о целевом назначении объекта ИЖС также не учитывает, что согласно, например, жилищному законодательству собственник дома может разрешить проживание в своем доме другим лицам, не являющимся членами его семьи. Однако в этом случае такой объект также не перестает быть объектом ИЖС.

Таким образом, неоднозначность и нечеткость формулировок, содержащихся в понятиях «индивидуальные жилые дома», «объекты индивидуального жилищного строительства», «жилые дома блокированной застройки», «многоквартирные дома» требуют внесения изменений в законодательство Российской Федерации в части введения четких и отличительных признаков.

Соответственно, для каждого из названных объектов недвижимости необходимо установить физические, явные отличительные признаки, такие как количество этажей, размер площади, количество выходов, наличие помещений и территорий общего пользования. Более того, определение назначения помещения через семейные отношения, в частности путем установления количества проживающих в нем семей (одной или нескольких), также нельзя назвать удачным в силу изменчивости данного признака.

Однако до настоящего времени в отсутствие единого подхода в жилищном законодательстве, законодательстве о градостроительной деятельности, смежных отраслях права решить указанную проблему не удается.

Основное отличие, по нашему мнению в том, что многоквартирные дома и жилые дома блокированной застройки имеют отдельные самостоятельные, структурно обособленные по отношению к другим секции, квартиры. В объекте ИЖС такого разграничения нет. Вместе с тем, представляется, что и такое разграничение не может быть признано вполне легальным.

Именно ввиду неоднозначности определения понятий возникла проблема строительства многоквартирных домов на так называемых «шести сотках», которая усугубилась принятием Федерального закона от 30.06.2006 №93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (далее — Федеральный закон о «дачной амнистии»).

Фото: www.domkrym.com

Федеральным законом о «дачной амнистии» был определен упрощенный порядок переоформления возникших до введения в действие Земельного кодекса РФ и Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Федеральный закон №122-ФЗ) прав граждан на земельные участки, предоставленные гражданам для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, а также на объекты недвижимости, возведенные на таких земельных участках.

Принятие данного Закона было обусловлено тем, что значительная часть недвижимости, используемая гражданами для удовлетворения жилищных нужд, не могла пройти процедуру государственной регистрации по причине отсутствия необходимых документов либо несоответствия их требованиям действующего законодательства по форме либо содержанию.

Таким образом, в целях упрощения порядка регистрации такой недвижимости были внесены изменения в ряд законодательных актов. В частности, согласно п. 4 ст. 25³ Федерального закона №122-ФЗ (утратил силу) и ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 29.12.2004 №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» до 1 марта 2015 года не требовалось получение разрешения на ввод в эксплуатацию объекта индивидуального жилищного строительства, расположенного на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства или расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (в том числе для осуществления кадастрового (технического) учета объекта). Такое разрешение не запрашивается при государственной регистрации прав, и правоустанавливающий документ на земельный участок является единственным основанием для государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства.

В пояснительной записке к законопроекту №703164-6 отмечалось, что начиная с 2006 года (даты вступления в силу Федерального закона о «дачной амнистии») по упрощенной схеме было зарегистрировано:

— около 2,5 млн объектов индивидуального жилищного строительства;

— более 2 млн домовладений;

— более 6 млн земельных участков, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.

Такая положительная динамика свидетельствовала о том, что граждане активно используют предоставленную им возможность упрощенной регистрации прав, что, безусловно, оказывает положительное влияние на стимулирование развития гражданского оборота в сфере жилой недвижимости. В противном случае при отсутствии у граждан необходимых разрешений, предусмотренных градостроительным законодательством, соответствующие объекты индивидуального жилищного строительства будут иметь признаки самовольной постройки и могут быть легализованы только в судебном порядке, что существенно затруднит их оборот на рынке жилой недвижимости.

Таким образом, введение и последующее продление срока упрошенного порядка оформления прав на объекты индивидуального жилищного строительства позволило гражданам оформлять в существующем упрощенном порядке свои права на принадлежащие им фактически объекты индивидуального жилищного строительства. Это в свою очередь служит целям дальнейшего стимулирования вовлечения в гражданский оборот объектов ИЖС, прозрачности обращения соответствующих объектов на рынке и положительно сказывается на динамике развития частного жилого сектора.

Вместе с тем, проблема правоприменительной практики заключается в том, что в отсутствие должного контроля многоквартирные дома регистрируются в качестве объектов ИЖС. При этом, несмотря на то что положениями Федерального закона «О дачной амнистии» не предусматривалось освобождение от получения разрешения на строительство (отсутствовала необходимость предоставлять разрешение на ввод объекта в эксплуатацию), оно не фигурировало в качестве документа, необходимого для государственной регистрации прав.

Об этом, в частности, неоднократно указывалось в письмах действовавшего в Госдуме РФ 6-го созыва Комитета по земельным отношениям и строительству; в письме ФГБУ «ФКП Росреестра» от 22.11. 2016 №10-4391-КЛ «Для учета в работе»; а также в письме Минэкономразвития России от 09.092016 №ОГ-Д23-10551 «О рассмотрении обращения»; а затем нашло свое отражение в Федеральном законе от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Федеральный закон № 218-ФЗ).

В соответствии с ч. 7 ст. 70 Федерального закона №218-ФЗ до
1 марта 2018 года основаниями для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или на объект ИЖС, создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются только технический план указанных объектов ИЖС и правоустанавливающий документ на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены указанные объекты индивидуального жилищного строительства.

В данном случае сведения об объекте ИЖС (за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке) указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на строительство и проектной документации таких объектов недвижимости (при ее наличии) либо в декларации об объекте недвижимости, предусмотренной ч. 11 ст. 24 настоящего Федерального закона (в случае, если проектная документация не изготавливалась).

Фото: www.sevizm.mos.ru.

Таким образом, положения Федерального закона № 218-ФЗ закрепили необходимость получения разрешения на строительство, и это вполне обосновано, учитывая, что нормы законодательства о градостроительной деятельности содержат четкий перечень случаев, при которых разрешение на строительство не требуется, и в этот перечень объекты ИЖС не входят.

Вместе с тем, такой подход фактически отменил дачную амнистию в отношении объектов ИЖС. При этом, как представляется, такое законодательное решение не устранило полностью проблему строительства многоквартирных домов на «шести сотках».

Процедура получения разрешения на строительство в случае с объектами ИЖС лишь подтверждает, что застройщик обратился в уполномоченный орган, предоставив необходимый минимум документов (в соответствии с ч. 9 ст. 51 ГРК РФ вместо проектной документации допускается предоставление схемы планировочной организации земельного участка).

Единственным документом, подтверждающим соответствие построенного объекта выданному разрешению на строительство и проектной документации (при наличии) является разрешение на ввод в эксплуатацию.

Однако, как уже было указано выше, в рамках «дачной амнистии» указанный документ не требуется. При этом после завершения строительства в целях получения технического плана застройщик предоставляет исключительно разрешение на строительство, а также либо декларацию об объекте недвижимости, либо проектную документацию, на основании которых кадастровый инженер и вносит сведения, необходимые для государственного кадастрового учета. Это не позволяет в полной мере подтвердить, что построенный объект действительно является объектом ИЖС.

Частично данную проблему данную проблему попытались решить письмом Минэкономразвития России от 13.03.2017 №Д23и-1464 «Относительно необходимости выполнения измерений для определения площади объекта индивидуального жилищного строительства». Указанным письмом министерство разъясняет о необходимости проведения кадастровым инженером измерений в соответствии с ч. 4² ст. 1 Федерального закона №218-ФЗ.

Фактическая подмена механизма подтверждения соответствия построенного объекта выданному разрешению на строительство, предусмотренного ГРК РФ (получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию), осуществлением проверки в рамках проведения кадастрового учета и государственной регистрации привносит дополнительные ненужные риски, создает противоречивую практику применения указанных норм, сложности и для уполномоченных органов, и для самих застройщиков.

В этой связи представляется необходимым скорейшая отмена «дачной амнистии», которая, по сути, в настоящий момент уже не является эффективным способом упрощенной государственной регистрации прав на объекты ИЖС.

P.S. Когда материал готовился к публикации, стало известно, что проект закона о продлении «дачной амнистии» на два года, подготовленный в Комитете Госдумы по государственному строительству и законодательству, будет рассмотрен на заседании палаты 21 февраля. Принять документ планируется до 1 марта, когда истекает срок «амнистии» по действующему законодательству. Как пояснил автор законопроекта, председатель профильного комитета Госдумы Павел Крашенинников, документ предполагает продление «дачной амнистии» в отношении объектов ИЖС до 1 марта 2020 года.

Алекей ТЁ, юрист
Роман ГОЛОВАНОВ, юрист

Другие публикации по теме:

Росреестр: «дачная амнистия» завершится 1 марта 2018 года

О возможности осуществления строительства одного площадного объекта на нескольких земельных участках и нескольких площадных объектов на одном земельном участке

Обманутые алтайские дольщики смогут бесплатно получить земельные участки для ИЖС

Эксперт Валерий Казейкин: Из-за летних поправок в 214-ФЗ многие застройщики переходят в сегмент малоэтажки и ИЖС

Многоквартирный дом на участке ИЖС

Земли под ИЖС относятся к населенным пунктам, что позволяет возводить на их территориях дома, хозяйственные постройки, заниматься садоводством, тем самым, данные земли пользуются большим спросом.

Многих волнует вопрос о то, можно ли построить многоквартирный дом на участке ИЖС?

Использование земли

Использование земель под ИЖС имеет ряд особенностей:

1. На данной категории земель могут возводиться жилые дома за счет сил и средств их владельцев.
2. Объектом строительства могут быть жилые дома, имеющие не более трех этажей.
3. Возведенный дом должен служить для постоянного проживания одной семьи.
4. В доме можно зарегистрироваться.
5. Обязательным является наличие проекта жилого здания, выполненного соответствующими лицензированными учреждениями.

Из всего указанного ряда особенностей, возникает один вопрос, волнующих многих владельцев земель под ИЖС: можно ли построить многоквартирный дом на участке под ИЖС?

Многоквартирный дом на участке ИЖС

Ответить на поставленный вопрос невозможно однозначно. С одной стороны, возведение многоквартирного дома на участке ИЖС возможно, с другой стороны, существует одно НО.

Необходимо изменить вид разрешенного использования для данного участка.

Соответственно, такой участок автоматически перестает иметь категорию ИЖС.

Многоквартирный дом на участке ИЖС может быть возведен только тогда, когда будут пройдены все пути, начиная со сбора документов и заканчивая получением разрешения на строительство.

Именно на стадии получения разрешения возникают самые большие затруднения:

1. Поблизости от строящегося дома должна проходить подходящая инфраструктура.
2. К дому должны быть проведены необходимые коммуникации. При чем коммуникации должны быть рассчитаны не на частный дом, а именно на многоквартирный.

Соответственно, переделывать уже имеющиеся ресурсы довольно сложно и затратно.

Можно ли построить?

Несмотря на все трудности, люди строят многоквартирные дома, при этом умудряясь обходить законодательство.

И, что самое интересное, люди покупают квартиры в таких домах, даже не проверив документацию и не узнав, имеется ли разрешение на возведение данного дома.

Схемы возведения

Чтобы многоквартирный дом был построен в соответствии с нормами закона, необходимо придерживаться определенных схем возведения.

Не самая подходящая схема, хотя используется многими застройщиками:

• дома возводятся без разрешения на строительство;
• уже построенное жилье продается, и в него заселяются граждане.

Все идет гладко до тех пор, пока жильцы не начинают оформлять документы на получение права собственности. Именно тут выясняется, что разрешения нет, а значит и права собственности оформить не на что.

Весь процесс возведения и сдачи жилья переходит в судебные тяжбы, где исход может быть разный:

• построенный дом могут признать незаконным и подлежащим сносу;
• застройщиков обяжут вернуть деньги жильцам, только, сколько ждать их возврата, неизвестно.

Как вариант, можно поступить следующим образом:

1. Получить право на строительство дома именно под ИЖС.
2. Возвести постройку с несколькими подъездами.
3. Оформить строение в собственность.
4. В уже оформленном доме продавать доли.

На такой вариант, скорее всего, мало кто согласится, т.к. гражданин заплатит денежную сумму равную стоимости отдельной квартиры, а в итоге получит только долю в общей собственности и ограничение прав.

Можно обратиться в суд для признания возведенного дома многоквартирным. Процесс может быть долгим и не всегда положительным.

Необходимо учитывать, что контроль за возведением строений на землях ИЖС усиливается с каждым годом.

Раньше, проверки начинались тогда, когда объект строительства уже заканчивался.

В последние годы, проверяющие инстанции стали появляться тогда, когда возведение многоквартирного дома только начинается.

Для выездной проверки может быть достаточно только звонка от соседей, которым мешает стройка.

Что ждет застройщиков в 2020 году судить сложно, так же, как и искать и перечислять варианты возведения многоквартирного дома на участке под ИЖС.

Без разрешения

В последние годы участились случаи возведения незаконных многоквартирных домов, имеющих большое количество нарушений законодательства.

Иными словами, застройщик, имеющий в распоряжении участок под ИЖС, возводит на нем многоквартирный дом и в дальнейшем начинает продажу в нем квартиры.

Квартиры продаются не как отдельные жилые площади, а как доли в квартире.

Возведенные многоквартирные дома без соответствующего разрешения, имеют грубые нарушения, в них отсутствуют необходимые коммуникации, подъездные дороги и пр.

В итоге такие строения могут быть признаны как незаконно возведенные постройки.

Последствия

Последствия возведения многоквартирного дома без соответствующего разрешения могут быть различные.

Многоквартирный дом возводится на земельном участке ИЖС, и застройщик подает документы на регистрацию права собственности.

При таком варианте возможны различные последствия, т.к. застройщик идет на свой страх и риск. Если у регистрирующего органа возникнут вопросы, то регистрация права может быть остановлена.

Например, по документам будет видно, что дом разделен на несколько отдельных помещений, имеющих лестничные пролеты, что может говорить о незаконном возведении многоквартирного дома.

Регистрирующий орган несомненно откажет в регистрации права на данный объект.

Если застройщику повезет, то регистрирующий орган не заметит нарушений и оформит право собственности. Застройщик сможет начать продажу в доме долей.

Формально, такие сделки не запрещаются законом, вопрос только в том, какие последствия могут наступить для покупателей долей.

Владелец земельного участка может попробовать приобрести право собственности на самовольную постройку через суд, если сможет предоставить аргументы того, что возведенное строение:

• не нарушает интересы иных лиц;
• не несет угрозы для их жизни и здоровья.

Если для суда приведенные доводы окажутся недостаточными, суд вынесет решение о сносе возведенного многоквартирного дома.

Не самые благоприятные последствия могут наступить для покупателей квартир в таком доме. Самым неприятным фактом может быть потеря денег.

Произойти это может даже в том случае, если с продавцом был заключен договор. Не факт, что он захочет возвращать полученные деньги в добровольном порядке, тогда придется идти в суд за защитой своих прав.

Помимо этого, необходимо быть готовыми к тому, что будет приобретено право не на квартиру, а только долю в ней.

Это означает, что:

• права покупателя будут ущемлены;
• восстановить их будет довольно трудно.

Помимо указанных потерь, могут быть иные неприятные последствия, например, возникнут трудности с обслуживанием возведенного многоквартирного дома.

Как избежать мошенничества?

С каждым годом, изобретательность застройщиков возрастает, желание получить большие деньги, толкает их на различные неправомерные действия.

Правовая неосведомленность покупателей ведет к тому, что о нарушении своих прав они не знают до последнего момента.

Чтобы избежать мошенничества со стороны застройщиков, необходимо:

1. Перед принятием решения проконсультироваться с юристом, а еще лучше, пригласить его на сделку.
2. Проверить имеющиеся документы на участок ИЖС, где планируется возведение многоквартирного дома.

Любая фирма застройщик обязана предоставлять своим клиентам любые запрашиваемые ими документы.

В пакет документов стандартно должно входить:

• разрешение на строительство;
• кадастровый паспорт участка, где и будет указан вид разрешенного строительства.

Здесь можно скачать образец разрешения на строительство, образец кадастрового паспорта.

Исходя из указанной информации можно сделать вывод о том, имеются ли какие-либо подводные камни, связанные со строительством многоквартирного дома.

На видео о возведении зданий на землях под индивидуальное строительство

Росреестр

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации здание, которое построено без учета требований законодательства, является самовольной постройкой и подлежит сносу. Для того, чтобы построенный частный или многоквартирный дом не стал самовольной постройкой, важно обратить внимание на следующие рекомендации.

Во-первых, прежде чем начать строить жилой дом нужно убедиться, что его строительство возможно на определенном    земельном    участке.    Для    этого    необходимо    обратить    внимание    на    две    характеристики земельного участка, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости: категорию земель и вид разрешенного использования земельного участка.

Если земельный участок имеет категорию земель «земли населенных пунктов» и вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», «для ведения личного подсобного хозяйства», «блокированная жилая застройка», на таком земельном участке может быть возведен индивидуальный жилой дом или или жилой дом блокированной застройки. Вид разрешенного использования «малоэтажная многоквартирная жилая застройка», «среднеэтажная жилая застройка», «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)» позволит построить на земельном участке многоквартирный дом соответствующего размера.

Вместе с тем, если земельный участок имеет вид разрешенного использования «ведение личного подсобного хозяйства» и относится к землям сельскохозяйственного назначения, возведение индивидуального жилого дома на таком участке будет противоречить уставленным законом нормам.

Во-вторых, строительство жилого дома должно производиться в соответствии с градостроительными и строительными нормами и правилами на основании разрешения на строительство, выданного в органе местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

Строительство многоквартирного дома завершается получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, которое подтверждает соответствие готового объекта установленным законом нормам. Обязательным приложением к такому разрешению является технический план, подготовленный на основании проектной документации. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и технический план представляется в орган регистрации прав для постановки на государственный учет многоквартирного дома и квартир в нем.

Для осуществления государственного учета индивидуального жилого дома, расположенного на земельном участке, предназначенном для такого строительства, необходимо представление в орган регистрации прав технического плана, подготовленного на основании разрешения на строительство и проектной документации, либо декларации, составленной правообладателем земельного участка, если проектная документация не изготавливалась. Получение разрешения на ввод индивидуального жилого дома в эксплуатацию не требуется до 01.03.2020.

В-третьих, необходимо обратить внимание, чтобы построенный жилой дом располагался строго на отведенном земельном участке.

Согласно действующему законодательству нельзя строить индивидуальный жилой или многоквартирный дома на земельных участках, которые не представлялись гражданам или юридическим лицам, осуществляющим строительство.

Земельные участки, в границах которых должен быть построен объект недвижимости, указываются в разрешении на строительство, для получения которого предоставляются документы, подтверждающие права на земельные участки, на которых планируется проводить строительство. Несоответствие построенного дома требованиям, установленным в разрешении на строительство, является основанием для отказа в предоставлении разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

Таким образом, строительство дома за границами отведенного участка может стать причиной того, что построенное здание будет отнесено к самовольным постройкам. Права на такой объект зарегистрировать невозможно.

Можно ли строить многоквартирные дома на участках для ИЖС?

Индивидуальное жилищное строительство — это постройка частного дома этажностью не больше 3-х этажей на отведенном для таких целей земельном участке. Площадь жилого дома не должна превышать 1,5 тыс. квадратных метров. Такой дом не делится на самостоятельные объекты недвижимости. Находятся недобросовестные застройщики, которые строят на подобных участках многоквартирные дома. Законно ли это? 

Все земли разделяются на категории. Каждый земельный участок имеет свой вид разрешенного использования. Пользоваться участками с одним видом использования для каких-то других целей не разрешается. Бывают такие виды разрешенного использования как сельскохозяйственное использование, жилая застройка, для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, общественное управление, обеспечение научной деятельности, предпринимательство, обслуживание автомобильного транспорта и многие другие.

Многоквартирный дом предполагает наличие нескольких квартир, из которых можно выйти непосредственно на прилегающий к дому участок, либо в помещения общего пользования.

Теоретически можно построить многоквартирный дом на участке для ИЖС. Для этого нужно лишь изменить вид разрешенного использования участка, иначе застройщик нарушит требования законодательства. С целью постройки многоквартирного дома лучше выбирать землю в пределах населенного пункта. На месте проводится топографическая съемка, выясняется рельеф местности и его характеристики. Следует определить точные размеры предполагаемого к строительству здания, провести инженерно-геологические изыскания, определить состав грунта.

Участки для ИЖС представляют собой особенную категорию земель, отличающуюся от тех же садовых товариществ и сельскохозяйственных угодий. К использованию участков для ИЖС требований предъявляется больше, так как подобные участки являются самыми востребованными у населения. Следовательно, при самовольной постройке многоквартирного здания на участке для ИЖС действия застройщика будут расценены как незаконные, и ему придется нести за них ответственность. Если выяснится, что построенный жилой дом является многоквартирным, и это найдет отражение в решении суда — этот дом подлежит сносу за счет собственника.

При постройке любого здания следует помнить, что участками нужно пользоваться по их прямому назначению.

Если все же удалось построить многоквартирный дом на земельном участке для ИЖС, маловероятно, что застройщику удастся надлежащим образом оформить все необходимые документы. А без оформленных документов невозможно будет сдать дом в эксплуатацию.

Фото: bel.ru

Читайте также:

Понятие и значение ИЖС

Смена статуса участка: из СНТ в ИЖС без проблем

Строим дом: как определить границы земельного участка под ИЖС

Сколько стоит построить жилой комплекс?

Строительство жилого комплекса — дорогостоящий проект, но его стоимость зависит от нескольких факторов, включая размер, отделку и местные сборы. Из этой статьи вы узнаете об основных расходах на строительство нового многоквартирного комплекса, чтобы лучше оценить финансовый масштаб проекта. Вот что вам нужно знать о том, сколько стоит построить жилой комплекс.

Если стоимость строительства жилого комплекса выходит за рамки вашего бюджета, есть другие способы инвестировать в многоквартирную недвижимость.Синдицирование недвижимости, например, позволяет группе индивидуальных инвесторов объединить свои ресурсы, позволяя отдельным инвесторам участвовать в проекте, который в противном случае мог бы быть для них недоступен из-за нехватки капитала. Узнать больше.

Средняя стоимость жилого комплекса

Средние затраты на строительство многоквартирных домов в США колеблются от 4,5 до 50 миллионов долларов. Стоимость проекта наиболее сильно варьируется в зависимости от размера завершенного проекта.

В среднем:

• Малоэтажные дома стоят от 150 до 225 долларов за квадратный фут
• Среднеэтажные дома варьируются от 175 до 250 долларов за квадратный фут
• Высотные дома являются самыми дорогими — от 225 до 400 долларов за квадратный фут .

Затраты на жесткое и мягкое строительство

Затраты на строительство квартиры можно разделить на жесткие и мягкие:

Жесткие затраты

Скорее всего, при создании нового комплекса на ум в первую очередь приходят серьезные затраты: строительные материалы, необходимые для каркаса и отделки здания, создания фундамента и превращения единиц жилья в дома с кухнями и ванными комнатами.К твердым затратам также относятся затраты на рабочую силу, необходимые для превращения этих материалов в квартиры, и стоимость земли, на которой расположен проект.

Жесткие затраты обычно составляют большую часть бюджета проекта и составляют не менее половины общей стоимости. Эти затраты нередко достигают 75 процентов от окончательной стоимости.

Мягкие расходы

Мягкие затраты — это менее очевидные затраты, которые не менее важны, если вам нужно жилое здание.Сюда входят такие вещи, как архитектурные сборы, юридические сборы, а также сборы за разрешения и разработки. Проекты сопряжены с дополнительными мягкими расходами, если возникают проблемы с изменением зонирования или возражения сообщества против разработки. В мягкие расходы также входят гонорары профессионалам за услуги по дизайну и декорированию.

Примечание о стоимости в квадратных метрах

При прогнозировании стоимости помните, что отходы в виде квадратных метров, не приносящие дохода, являются неизбежным результатом строительства многоквартирного жилья.Это особенно важно при оценке стоимости квадратного фута, а не единицы. Коридоры, вестибюли, лифты, почтовые отделения, тренажерные залы и помещения для персонала — все это влияет на стоимость здания, но они не приносят дохода от аренды. Эти помещения обычно составляют от 10 до 15 процентов стоимости проекта.

Когда подрядчик составляет смету затрат на единицу, затраты на строительство не приносящих дохода квадратных футов, вероятно, будут распределены по всем единицам. Рассматривая стоимость квадратного фута, помните, что не все помещения напрямую переводятся в ежемесячную арендную плату от арендатора.

Коэффициенты затрат на многоквартирные дома

Хотя средние показатели по стране дают нам точные цифры, то, входит ли проект в нижний или верхний предел этого набора данных, имеет большое значение для финансовых потребностей проекта. Таким образом, владельцы и разработчики могут провести более точную оценку стоимости проекта, чтобы оценить свой собственный интерес и начать разработку проекта.

В конечном итоге архитектор проекта готовит индивидуальный бюджет для предлагаемого комплекса.Но прежде чем углубиться в проект, потенциальные владельцы могут получить представление о стоимости строительства жилого комплекса с учетом факторов, обсуждаемых в этой статье. Вот некоторые из факторов, влияющих на общую стоимость строительства жилого комплекса:

Стоимость строительства

Как и следовало ожидать, затраты на строительство составляют большую часть стоимости строительства жилого комплекса. В среднем по стране только затраты на строительство колеблются от 64 500 до 86 000 долларов для единицы среднего размера, что составляет 861 квадратный фут.Этот средний показатель далек от окончательного счета. Он покрывает только реальные затраты на материалы и рабочую силу для строительства комплекса. В нее не входит стоимость земли и другие профессиональные сборы.

Профессиональные онлайн-инструменты, такие как оценщик затрат от RSMeans, могут использовать локальные данные для создания целевого бюджета на основе затрат в районе проекта. Помимо прочего, важно учитывать затраты на оборудование, материалы и рабочую силу.

Стоимость земли

В зависимости от местоположения, земля, на которой будет расположено здание, будет составлять от 10 до 20 процентов от общей стоимости проекта.Это один из многих факторов стоимости, которые уникальны для каждой области. Как и в случае с любой другой покупкой недвижимости, ожидайте, что эта стоимость будет выше в районах с высоким спросом и низким предложением, таких как крупные рынки метро, ​​и ниже в сельских или менее желательных районах. В районах с раздутым рынком недвижимости высотное строительство чаще всего рассматривается как способ снизить удельную стоимость.

Строительные материалы

Даже в лучшие времена строительные материалы требуют значительного бюджета. Повышенная стоимость материалов — далеко не новое явление, и вот уже несколько лет это является предметом пристального внимания представителей отрасли.Однако последние шесть месяцев привлекли внимание широкой общественности и создали переломный момент в отрасли.

В период с декабря 2020 года по апрель 2021 года фьючерсы на пиломатериалы на CME утроились, а фьючерсы на пиломатериалы произвольной длины удвоились за тот же период времени. Для сравнения, в последние годы эти цифры увеличились только на однозначные проценты.

Пиломатериалы — не единственный материал, доставляющий головную боль владельцам и застройщикам многоквартирных домов. Строительные материалы в целом требуют повышенных цен и испытывают задержки с доставкой на место работы.Опрос Национальной ассоциации домостроителей показывает, что эти материальные затраты и задержки в значительной степени способствовали 9-процентному сокращению производства в многоквартирных домах в период с третьего по четвертый кварталы 2020 года.

Конечно, на владельца ложатся повышенные материальные затраты, как и повышенные затраты на рабочую силу. Около 60 процентов строителей сообщают о нехватке рабочей силы, а отрасль в целом сталкивается с нехваткой 200 000 рабочих.

Затраты на соблюдение нормативных требований и плата за разработку

Расходы на соблюдение нормативных требований могут быстро сократить бюджет проекта, составляя одну треть от общей стоимости здания.Разрешения на строительство составляют лишь небольшую часть вкладки общего соответствия. Пожарная безопасность, требования к доступному доступу, любые другие меры безопасности — все это диктует строительство и проектирование, включая окончательную стоимость.

Местные и федеральные законы также вносят вклад в общую стоимость. Местные органы власти и власти штата могут взимать плату за строительство нового многоквартирного жилья. Эта стоимость зависит от местоположения, но может быть довольно высокой. Например, в 2015 году средний размер платы за воздействие на многоквартирный дом в Калифорнии составлял 19 558 долларов.Государства и муниципалитеты взимают эти сборы для компенсации социальных затрат, связанных с новыми комплексами, включая увеличение трафика и спроса на парковки, а также потребность в коммунальной инфраструктуре.

Застройщики также столкнутся со сложными сборами за выдачу разрешений, сборами за зонирование, а иногда даже со сборами за кампании по связям с общественностью, если проект будет нежелательным в этом районе.

Сборы с подрядчиков

В строительном бюджете стоит отметить особую статью: гонорары подрядчиков.Хороший генеральный подрядчик выполняет роль масла для всего проекта, обеспечивая плавную координацию всех движущихся частей. Подрядчик управляет повседневными потребностями проекта, нанимает и координирует субподрядчиков, закупает материалы и получает необходимые разрешения.

Подрядчик проекта действует как опора собственника и советник, рекомендующий способы соблюдения бюджета и сроков. Сантехника, сантехника, шкафы, столешницы, HVAC, ковры и отделка ложатся на плечи подрядчика.

В конечном итоге подрядчик может быть незамеченным героем проекта, который завершен вовремя и с бюджетом ниже или ниже, или злодеем просроченной денежной ямы с превышением бюджета. Соответственно, подрядчику хорошо платят за работу и ответственность. Средний гонорар подрядчика в Соединенных Штатах составляет около 125 долларов за квадратный фут недвижимости и может составлять около 25 процентов от общей стоимости здания.

Гонорар генерального подрядчика за административную роль по надзору и координации проекта может начинаться с 200 000 долларов.

Гонорары архитекторов

Архитекторы обеспечивают костяк для новой разработки, а их гонорары составляют от 10 до 17 процентов стоимости проекта. Архитектурное бюро делает гораздо больше, чем просто передает набор чертежей. От архитектора владелец получает бюджет, рабочий список и рабочий план.

Фирма также гарантирует, что план здания будет соответствовать нормативным требованиям, работает с инженерами-строителями и будет вести переговоры с наблюдательными советами, чтобы помочь проекту продвинуться вперед.Архитектор остается с проектом, чтобы отслеживать прогресс и при необходимости обновлять планы.

Последние мысли

Построение многоквартирного комплекса является значительным мероприятием, точно так же необходимо точно определить его стоимость. Основными факторами, влияющими на бюджет, являются стоимость земли, гонорары подрядчиков, гонорары архитекторов и затраты на материалы.

Масштаб, техническая сложность и ответственность строительства жилого комплекса выводят его из сферы DIY.Наем хорошей команды во главе с генеральным подрядчиком и архитектором даст любому проекту наилучшие шансы уложиться в срок и уложиться в бюджет, чтобы он мог как можно скорее начать зарабатывать деньги.

Если строительство многоквартирного комплекса выходит за рамки вашего бюджета, опыта или знаний, не исключайте вложения в многоквартирные дома. Синдицирование недвижимости, например, позволяет группе индивидуальных инвесторов объединить свои ресурсы, позволяя отдельным инвесторам участвовать в проекте, который в противном случае мог бы быть для них недоступен из-за нехватки капитала.Учить больше.

Инвестиции в квартиры для начинающих | FortuneBuilders

Основные выводы

Инвестиции в многоквартирные дома — это серьезное обязательство, которое иногда называют карьерой, а не просто инвестиционной стратегией. Инвесторы могут обнаружить, что управление многоквартирными комплексами требует более глубокого участия, чем управление отдельными семейными объектами, как физически, так и финансово. С другой стороны, инвестирование в многоквартирные дома приносит уникальные преимущества, которых нет в других нишах.Продолжайте читать, чтобы узнать, подходит ли вам владение жилым комплексом, а также узнать, как успешно начать работу.

Как купить жилой дом

Изучение того, как инвестировать в многоквартирные дома, отнюдь не является легким для понимания, но, ознакомившись с пятью шагами ниже, вы сделаете процесс более доступным. Для начала убедитесь, что вход в эту инвестиционную нишу вам подходит:

1. Убедитесь, что владение многоквартирным домом подходит именно вам: Независимо от того, имеете ли вы уже портфель или новичок в инвестициях в недвижимость, убедитесь, что инвестирование в многоквартирные дома подходит именно вам, — это важный вопрос, который необходимо изучить.Есть несколько соображений, таких как стоимость и время. Затраты на владение многоквартирным домом включают начальные требования к капиталу, а также текущую матрицу денежных потоков, связанную с одновременным управлением несколькими квартирами-арендаторами. Во-вторых, управление многоквартирным домом, возможно, требует большего участия и управления, например, для работы с текучестью арендаторов, оформлением документов по аренде и решением вопросов технического обслуживания. Прежде чем погрузиться в это новое дело, убедитесь, что ваше расписание и финансы готовы к большим изменениям.

2. Определите тип многоквартирного дома: Из общего жизненного опыта можно понять, что квартиры бывают всех форм и размеров. Одно здание может быть отреставрированным викторианским особняком, разделенным на несколько частей, а другое может быть современным многоэтажным зданием в мегаполисе. Определение того, сколько квартиры вы можете себе позволить, поможет сузить область поиска, а также определит, какие типы зданий обеспечат наилучшую окупаемость инвестиций для вашего бюджета.Инвесторы сталкиваются с трудным выбором между покупной ценой и затратами на ремонт и реконструкцию.

3. Идентификация собственности: После того, как вы определили тип жилого комплекса, которым вы хотели бы владеть, следующим логическим шагом будет поиск недвижимости. Вы можете выбрать поиск недвижимости самостоятельно, с помощью специалиста или службы, или их комбинации. Один из способов автономного поиска сделки — вступить в местный клуб или ассоциацию инвесторов в недвижимость.Взаимодействуя с другими профессионалами, вы, скорее всего, познакомитесь с другим инвестором, который будет знать о выставленной на продажу недвижимости. С другой стороны, агенты по недвижимости, особенно агенты по коммерческой недвижимости, могут оказаться полезными в этом процессе. У них не только есть доступ к множеству листинговых услуг, но и у них часто есть листинги от коммерческих брокеров. Однако учтите, что комиссия по коммерческим сделкам немного выше, чем по сделкам с жилыми домами.

4. Не забывайте про должную осмотрительность: Перед тем, как делать предложение на какую-либо недвижимость, инвесторы должны проявить должную осмотрительность и провести углубленный анализ сделки.При покупке квартир необходимо оценить такие факторы, как местоположение, количество квартир в здании, доступные удобства и состояние здания. Эти аспекты помогут вам рассчитать, сколько арендной платы вы можете взимать, а также сколько вам нужно будет потратить на необходимый ремонт и улучшения. Кроме того, общее состояние здания может помочь понять, как часто ремонт может повлиять на ваш ежемесячный денежный поток. Более того, расположение собственности будет указывать на местные социально-экономические факторы, которые повлияют на прибыльность в долгосрочной перспективе с точки зрения арендной платы, заполняемости или стоимости при перепродаже.Если вы серьезно относитесь к конкретной собственности, не забудьте нанять инспектора и получить копии договоров аренды, налоговых деклараций и любых других юридических документов от предыдущего владельца, чтобы помочь выявить любые скрытые проблемы, если таковые имеются.

5. Сделайте предложение, профинансируйте и закройте сделку: Чтобы сделать предложение, можно оценить стоимость многоквартирного дома, используя рыночные сравнения, потенциальный доход, а также подход замены, когда инвесторы оценивают, сколько это будет стоить построить подобное здание.Поскольку недвижимость с пятью и более квартирами не может претендовать на получение ссуд, обеспеченных государством, коммерческие ссуды обычно поступают от традиционных и частных кредиторов. Будьте готовы к тому, что кредиторы потребуют процентные и денежные резервы и когда они предпочтут недвижимость с хорошим рыночным потенциалом и высокой заполняемостью. Однако хорошая новость заключается в том, что коммерческие кредиторы склонны подчеркивать потенциальный доход от собственности и уделять внимание не меньше, чем личным финансам и кредитной истории инвестора.

[Хотите владеть арендуемой недвижимостью? Посетите наш БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости, чтобы узнать, как инвестировать в арендуемую недвижимость и максимизировать свой денежный поток.]

Способы инвестирования в многоквартирные дома

Как и любой другой вид инвестиций в недвижимость, существует несколько различных способов найти финансирование и начать работу. Какой из них вы выберете, будет зависеть от того, насколько вы хотите участвовать, сколько денег у вас уже есть и сколько времени вы готовы потратить. Вот 5 самых распространенных способов инвестирования:

1. Купите себе: Это самая практичная стратегия в этом списке.Это требует больше капитала, времени и знаний, чем все остальные. Тем не менее, быть единственным владельцем, отвечающим за ваше здание, также очень приятно. Вы можете принимать все свои собственные решения и определять, как вы хотите, чтобы ваш бизнес работал. Эта стратегия рекомендуется только тем людям, которые готовы к финансовым и психологическим требованиям.

2. Partner Up: Инвестирование в квартиру с партнером может стать отличным началом для многих начинающих инвесторов.Вы можете объединить свой капитал и приобрести недвижимость, которой раньше не было. Конечно, это также означает, что вы не будете все время самому себе боссом. Вам придется вместе принять много важных решений, поэтому выбирайте партнера с умом.

3. Syndication: Syndication собирает капитал от инвесторов, которые хотят играть пассивную роль в инвестировании в недвижимость. В этом случае лицо, управляющее синдикацией, будет нести ответственность за все важные решения, связанные с выбранным многоквартирным домом.Все, что вам нужно сделать, это добавить свои деньги в кучу и разделить любую потенциальную прибыль в долгосрочной перспективе.

4. Фонд недвижимости: Фонды недвижимости похожи на синдицированные, но в большем масштабе. Эти фонды, как правило, предназначены для более высоких минимальных инвестиций и инвестируют одновременно в несколько объектов недвижимости. Кроме того, вы можете не знать, где именно используются ваши деньги, поэтому изучите любой конкретный фонд, прежде чем принимать решение об инвестировании в них.

5. REITs: REIT — это компания, которая управляет инвестициями в недвижимость, которые часто включают многоквартирные дома.Когда вы инвестируете с помощью REIT, вы инвестируете в саму компанию, как и при покупке акций любой другой компании. Прочтите нашу статью о REIT для начинающих, чтобы узнать больше об этой инвестиционной стратегии.

Факторы, о которых следует подумать перед покупкой жилого комплекса

Не все многоквартирные дома одинаковы, и, как и в случае любого другого типа сделки, инвесторы должны внимательно изучить все аспекты и учесть все переменные, прежде чем делать предложение. Вот несколько факторов, которые следует учитывать при проведении исследования рынка и недвижимости, которые помогут вам мыслить как опытный профессионал:

• Классификация квартир: В районе У.S., квартиры классифицируются по шкале от «A» до «D», что может помочь инвесторам решить, какой тип многоквартирного дома они хотели бы иметь. Как правило, квартиры повышаются по шкале классов по мере увеличения качества, размера, «новизны» и количества предлагаемых удобств. Старые здания с меньшим количеством удобств обычно более доступны, но инвесторы должны помнить о скрытых расходах, таких как ремонт и улучшения.

• Окупаемость инвестиций: Один из самых сложных факторов, связанных с инвестированием в многоквартирные дома, — это оценка окупаемости инвестиций.Инвестиции в небольшие многоквартирные дома будут более доступными, чем в недвижимость с большим количеством квартир или те, которые предлагают удобства. Однако из-за своего размера они могут приносить меньший доход от аренды. Кроме того, инвесторы должны оценивать стоимость обслуживания и ремонта исходя из состояния здания.

• Строительные детали: Не позволяйте обычным строительным проблемам удивлять вас, глядя на многоквартирные дома. Старая кровля, особенно плоская, старая сантехника, асбест и свинцовая краска — все это связано с дорогостоящим ремонтом.Наймите профессионала для осмотра любого серьезно рассматриваемого здания, чтобы убедиться, что скрытые проблемы не повлияют на ваш бюджет.

• Предварительные цифры: Оценка предварительных цифр и финансовых показателей позволяет инвесторам сравнивать сделки купли-продажи. Список арендной платы, который представляет собой общую арендную плату, взимаемую за все единицы, умноженную на двенадцать, в сочетании со ставками заполняемости, дает представление о годовом доходе от аренды. Разделив покупную цену на количество квартир, вы сможете сравнить многоквартирные дома с разным количеством квартир и удобств.Кроме того, инвесторы могут оценить свой чистый операционный доход, вычтя расходы из суммы арендной платы, которая затем используется для расчета ставки капитализации.

• Управление недвижимостью: Инвесторы также должны оценить альтернативную стоимость времени, необходимого для управления многоквартирным домом. Поскольку этот тип инвестиций потребует практического подхода с точки зрения управления текучестью арендаторов, оформлением документов, техническим обслуживанием и ремонтом, и это лишь некоторые из них, владельцы обнаружат, что у них будет меньше времени для осуществления другой инвестиционной деятельности.Хотя наем компании по управлению недвижимостью требует дополнительных затрат, инвесторы должны серьезно взвесить этот вариант.

Сколько вы можете заработать на инвестировании в квартиру?

Сколько вы можете заработать, владея жилым комплексом, зависит от стоимости недвижимости и чистого операционного дохода. На прямой вопрос «выгодно ли владеть многоквартирным домом» краткий ответ: «Может быть». Хотя первоначальные денежные затраты на покупку квартиры велики, владельцы могут получить прибыль, если арендная плата превышает любые требуемые платежи и расходы по ипотеке.Многие инвесторы будут измерять эту доходность, рассчитывая свою ставку капитализации. Однако инвесторам не следует недооценивать затраты на владение многоквартирным домом; возможность дорогостоящего ремонта и обслуживания, а также неожиданные вакансии могут сильно повлиять на чистую прибыль.

Лучшие города для инвестиций в многоквартирные дома

Лучшие города для инвестирования в многоквартирные дома — это кульминация нескольких социально-экономических факторов, таких как уровень занятости, рост промышленности, рост населения и заполняемость и многие другие.Ниже вы найдете список некоторых из наиболее популярных на сегодняшний день рынков для владения многоквартирной недвижимостью:

Плюсы и минусы инвестирования в квартиру

Есть несколько плюсов и минусов, связанных с владением жилым комплексом, и инвесторы должны обязательно ознакомиться с каждым из них, чтобы полностью оценить обязательства, которые они собираются взять на себя. Некоторые могут даже описать владение квартирой как самостоятельную карьеру, поэтому к инвестированию в многоквартирные дома следует подходить с бдительностью.

Плюсы инвестирования в многоквартирные дома

• Периодический доход от аренды

• Создает возможности для более творческих источников дохода

• Многоквартирные дома с одной вакансией не так опасны, как одноквартирные дома с вакансией

• Налоговые льготы

• Оценка имущества

• Кредиторы, как правило, предоставляют ссуды, исходя из потенциала актива

Некоторые преимущества владения доходной недвижимостью включают в себя доступ к постоянному доходу от аренды каждой из ваших квартир до тех пор, пока вы не решите ее продать.Кроме того, владельцы могут найти творческие источники дохода, добавив дополнительные удобства и услуги, такие как дополнительные парковочные места. Управление недвижимостью, состоящей из нескольких квартир, также обеспечивает защиту от риска абсолютной вакансии. В случае частной собственности, владелец должен взять на себя все расходы без какого-либо дохода до тех пор, пока собственность не будет заполнена. Когда дело доходит до жилого комплекса, если одна квартира освобождена, инвестор избегает потери 100 процентов арендной платы за здание, пока другие квартиры заполнены.

Владельцы квартир также имеют право на два самых популярных предложения недвижимости: налоговые льготы и повышение стоимости имущества. Со временем инвесторы будут наращивать капитал в многоквартирном доме за счет выплат и постепенного повышения стоимости имущества. Помните об этих льготах, когда начнете исследовать варианты финансирования. Когда дело доходит до аренды недвижимости, кредиторы в основном оценивают прибыльность здания, а не личную финансовую и кредитную ситуацию инвестора.Эта рентабельность также используется для расчета стоимости здания.

Минусы инвестирования в многоквартирные дома

Владение многоквартирным домом имеет свои потенциальные недостатки. Когда арендаторы переезжают в дом на одну семью, они, как правило, занимают его надолго. Это могло быть по разным причинам, например, из-за близости к местным школам, рабочим местам и предпочтениям в районе. Из-за этого арендаторы склонны думать о собственности как о своей собственности и хорошо с ней обращаться. И наоборот, квартиры обычно имеют более высокую оборачиваемость, а арендаторы менее заботливо относятся к своим квартирам.Обычно это требует, чтобы владелец занимал больше времени, решая вопросы текучести арендаторов и технического обслуживания. Кроме того, общая стоимость обслуживания часто будет выше, чем у частной собственности.

Сводка

В конце концов, инвестирование в многоквартирные дома — это призвание, которое приносит инвесторам уникальные преимущества. Хотя сначала этот процесс может показаться пугающим, те, кто желает сохранять бдительность, проявлять должную осмотрительность и усердно трудиться, обязательно получат выгоду от инвестирования в многоквартирные комплексы.

Хотите узнать больше о самых прибыльных стратегиях в сфере недвижимости?

Независимо от того, являетесь ли вы новичком в инвестировании, заключили несколько сделок или являетесь опытным инвестором — наш новый онлайн-курс по недвижимости показывает лучшие стратегии в области недвижимости, чтобы начать инвестировать в недвижимость на сегодняшнем рынке. Вы узнаете, как эти проверенные временем стратегии могут помочь вам добиться успеха в сфере недвижимости, организованный опытным инвестором Таном Меррилом.

Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начните узнавать, как стратегически инвестировать в сегодняшний рынок недвижимости!

Как взять в долг под залог собственного капитала для строительства многоквартирных домов | Бюджетирование денег

i Hemera Technologies / AbleStock.com / Getty Images

Если вы хотите инвестировать в строительство новых квартир, один из способов заработать деньги — это взять взаймы под собственный капитал вашего дома. Если вы можете претендовать на получение кредита, процентные ставки относительно низкие по состоянию на начало 2014 года.Кроме того, вам не нужно будет получать ссуду на строительство или бизнес, чтобы получить деньги из вашего дома. Однако использование вашего капитала также имеет некоторые реальные недостатки.

Рефинансирование с выплатой наличных

Один из способов вывести капитал из вашего дома для строительства многоквартирного дома — это получить рефинансирование с выплатой наличных средств. При этом вы заменяете существующую ссуду на новую с более высоким балансом. Например, если вы владеете домом на 200000 долларов, по которому вы должны 100000 долларов, и найдете кредитора для рефинансирования наличными, который ссудит 80 процентов стоимости вашей собственности, вы можете выплатить свой старый заем и получить 60 000 долларов для инвестирования, взяв ссуду на 160 000 долларов.Поскольку это новая первая ипотека, вы обычно получаете самую низкую ставку и лучшие условия.

Вторая ипотека

При получении второй ипотеки вы оставляете исходную ипотеку и берете другую, меньшую ссуду. Например, если у вас есть дом за 200 000 долларов и вы должны 100 000 долларов по первой ипотеке, вы потенциально можете взять вторую ипотеку за 60 000 долларов, чтобы получить деньги. Этот второй заем будет иметь отдельный график платежей и обычно требует отдельного платежного чека.Поскольку кредитор принимает на себя больший риск, он также может иметь более высокую процентную ставку. Преимущество в том, что вы ничего не изменили в своей первой ипотеке.

The Bigger Picture

Есть два основных фактора, о которых следует помнить, если вы планируете взять ссуду под залог своего дома, чтобы получить деньги на строительство многоквартирных домов. Во-первых, когда вы делаете это, вы рискуете, что, если вложение не сработает, вы можете потерять свой дом. Вы можете оказаться не в состоянии производить новые, более высокие платежи по своей более крупной ипотечной ссуде, по второй ипотечной ссуде или по линии собственного капитала.Другой фактор, который следует иметь в виду, — это то, что стоимость вашего дома может быть не очень большой. По оценкам Reed Construction Data, по состоянию на 2013 год строительство среднего деревянного каркасного многоквартирного дома с деревянным каркасом обходится примерно в 141 доллар за квадратный фут. Это означает, что одна квартира площадью 900 квадратных футов будет стоить 126 900 долларов, поэтому вам потребуется много собственный капитал, чтобы снизить стоимость любого многоквартирного дома.

Легкая покупка многоквартирного дома (12-шаговое руководство)

Это руководство содержит все, что вам нужно знать, чтобы купить многоквартирный дом, и решить, является ли это выгодным вложением средств для вас.

Большинству новых инвесторов покупка многоквартирного дома может показаться сложной задачей, выполнение которой слишком сложно или дорого. Раньше я сам так думал, пока не закрыл свой первый 12-ти квартирный дом, и понял, что весь процесс
не так уж сильно отличается от процесса, который я уже изучил, чтобы купить меньшую арендуемую недвижимость. Самым большим преимуществом является масштаб: за одну покупку я смог удвоить свой портфель, при этом купив актив у многих арендаторов, чтобы снизить риск.
нескольких пустующих единиц, наносящих ущерб моему денежному потоку.

Хотя входной барьер может показаться высоким, поскольку некоторые жилые комплексы действительно требуют первоначального взноса в размере 100 000 долларов и более, не все квартиры такие дорогие. Мы также обсудим несколько креативных вариантов финансирования, которые позволят вам приобрести квартиру.
с первоначальным взносом, который намного меньше, чем вы могли подумать. В некоторых случаях вы действительно можете купить без уплаты денег.

Покупка многоквартирного дома — хорошая инвестиция?

При инвестировании важно учитывать доходность с поправкой на риск — сумму денег, которую вы можете надеяться заработать, несмотря на риск, который вы принимаете на себя.В целом, доходность многоквартирных домов с поправкой на риск высока, но она варьируется
для каждой отдельной собственности, обычно в зависимости от покупной цены, по которой вы можете купить квартиру.

Вкратце: многоквартирные дома в целом — хорошие инвестиции, но не каждый индивидуальный многоквартирный дом — хорошее вложение. Потенциальные инвесторы должны проявлять осторожность при оценке собственности и принимать во внимание множество факторов, включая состояние собственности, цену по сравнению с другими аналогичными объектами, местные тенденции в области недвижимости, арендную плату или недвижимость.Спрос на собственность в районе. Проще всего это сделать с помощью калькулятора арендуемой недвижимости, который позволяет прогнозировать доход, который вы можете ожидать от покупки определенного жилого комплекса.

Однако людям всегда нужно место для жизни, и аренда квартиры часто является наиболее доступным вариантом жилья. . В настоящее время в большинстве американских городов наблюдается нехватка доступного жилья, что является хорошим предзнаменованием для владельцев жилых комплексов, предлагающих
доступное и среднее жилье. С другой стороны, в настоящее время строится большое количество новых роскошных квартир, и они первыми снизят арендную плату или освободятся, если экономика упадет.

Сколько обычно стоит покупка многоквартирного дома?

Средняя стоимость покупки многоквартирного дома действительно зависит от того, что вы определяете как многоквартирный дом. Если вы думаете о покупке дуплекса, триплекса или четырехуровневого и многоквартирного дома, то средняя стоимость резко снижается. На моем рынке я могу купить четырехэтажный дом с денежными потоками примерно за 100000 долларов, и, если бы я был готов жить в этой собственности, я мог бы использовать ссуду FHA и взломать дом, живя в одной из квартир всего за 3.На 5% ниже.

Банки профинансируют все, что составляет четыре единицы или меньше, с помощью жилищной ипотеки, и все, что превышает 4 единицы, вам понадобится коммерческая ссуда. Лично я провожу черту так же, как и банки, и считаю, что все 4 единицы под «малым».
многоквартирный дом »и что-то большее, чем« многоквартирный комплекс ».

Квартирные комплексы могут стоить десятки миллионов долларов и более, если вы покупаете огромные многоэтажки с сотнями квартир. Тем не менее, есть середина небольших жилых комплексов, которые больше, чем 4plex, но все же достаточно доступны для большинства.
инвесторы.

В таблице ниже показана средняя стоимость многоквартирного дома, которую вы можете ожидать. Обратите внимание, что более 50% всех многоквартирных домов было продано менее чем за 1 000 000 долларов за последние 12 месяцев.

Комплекс апартаментов 9449 Купить на 9449 Cash Back

Если вы думаете о покупке квартиры сложный, Умный может помочь.

Мы сотрудничаем с лучшими агентами, специализирующимися на инвестиционной недвижимости по всей стране, от крупных брендов и местных брокерских компаний с самым высоким рейтингом.

Агент, с которым мы связываем вас, может помочь вам найти недвижимость как на рынке, так и вне его, а также проведет вас через весь процесс.

Лучше всего то, что в штатах, где это разрешено, вы можете претендовать на возврат денежных средств в размере до 0,5% от стоимости покупки. При покупке на 750 000 долларов покупка с помощью Clever может вернуть вам в карман 3750 долларов после закрытия!

Найти агента бесплатно и нет никаких обязательств по продвижению вперед.

Сколько денег можно заработать, владея жилым комплексом?

Есть 4 основных способа заработать деньги, владея жилым комплексом:

1. Доход от аренды — после того, как вы оплатите все свои расходы — у вас останется денежный поток, который вы можете потратить, как хотите.
2. Оценка имущества — Часто именно здесь зарабатывается большая часть денег, поскольку многоквартирные дома стремительно росли в цене за последние 10 лет. Некоторые инвесторы даже готовы купить здание, которое просто окупается за счет ренты,
   потому что они уверены, что с благодарностью получат большую отдачу от своих инвестиций.
3. Кредитное плечо — Если вы одалживаете миллион долларов в банке под 4% и используете его для покупки жилого комплекса с капитальной ставкой 8% (возврат инвестиций) — вы можете получить прибыль от разницы. Если вы сделаете это с миллионами долларов, вы можете получить огромную прибыль.
4. Налоговые льготы. Недвижимость — одна из наиболее выгодных с точки зрения налогообложения инвестиций, поскольку вы можете обесценить свои вложения и списать проценты, уплаченные по ипотеке.

Вы можете узнать больше о 4 способах получения дохода от недвижимости в нашем руководстве по инвестициям в недвижимость

Когда дело доходит до того, сколько денег вы можете заработать от инвестиций в многоквартирные дома, это зависит от того, насколько велики ваши инвестиции. делать.Вообще говоря, вы можете рассчитывать на ставку капитализации от 4 до 10% при покупке квартиры.

Плюсы инвестирования в многоквартирный дом

• Высокий потенциал заработка: Вы можете увеличить свой портфель быстрее, купив одну большую квартиру, чем при аренде одной семьи.
• Надежный денежный поток: Многоквартирные дома обеспечивают надежный поток доходов. Если некоторые из ваших квартир свободны или арендаторы не платят, у вас все равно есть другие квартиры, которые оплачивают ваши расходы.
• Оценка актива: Как и вся недвижимость, многоквартирные дома являются ценным активом. Если вы больше не хотите управлять своим комплексом, вы можете продать его с прибылью через несколько лет.

Минусы инвестирования в многоквартирный дом

• Сложнее диверсифицировать свое присутствие на рынке: Многоквартирные дома могут быть дорогими, и новым инвесторам сложно купить их много. Это означает, что сложно диверсифицировать свой портфель по разным классам рынка.
• Более высокая текучесть кадров: Дома на одну семью обычно арендуются на более длительный срок. Поскольку многоквартирным домам приходится иметь дело с более высокой текучестью жителей, владельцам необходимо тратить больше времени на поиск новых арендаторов и выполнение ремонтных работ, чтобы подготовить свои квартиры к новым жильцам.
• Большой первоначальный взнос: Покупка многоквартирного дома обычно обходится недешево и часто требует значительного первоначального взноса. Требуемый первоначальный взнос для
  стоимость многоквартирной собственности обычно выше, чем первоначальный взнос при аренде на одну семью.

12 шагов для покупки многоквартирного дома

Если вы хотите купить многоквартирный комплекс — вы можете следовать этому руководству из 12 шагов:

1. Установите свои цели — Если вы не знаете, где вы идете, вы никогда не доберетесь туда. Спросите себя, чего вы хотите добиться от владения жилым комплексом, а затем работайте в обратном направлении, чтобы выяснить, какой доход вам нужно получить.
2. Определите свой бюджет — Определите сумму, которую вы готовы потратить на покупку жилого комплекса.Убедитесь, что у вас достаточно денег для ремонта, а ваше портфолио должно быть разнообразным. Не рекомендуется размещать более 50%
   ваш инвестиционный портфель в одном объекте.
3. Узнайте, как прогнозировать денежный поток — Здесь вам пригодится упомянутый выше калькулятор свойств почек. Вы должны уметь моделировать перспективные сделки, чтобы знать, на чем сосредоточить свое время и энергию.
4. Выберите рынок — Я рекомендую вам начать с изучения вашего местного рынка и моделирования нескольких сделок, чтобы увидеть, возможно ли это, прежде чем вы начнете искать вне штата.Гораздо проще управлять тем, на чем можно проехать, и вы
   Вы можете быть более уверены в том, что понимаете динамику соседства.
5. Получите предварительное одобрение для финансирования — Поговорите с 3+ разными кредиторами и сравните их различные продукты и ставки. Рекомендуется предварительно получить как минимум 2 предложения, чтобы вы могли получить подробные расценки для сравнения, когда найдете свою недвижимость.
6. Начните искать недвижимость — Вы можете посмотреть на MLS, Loopnet и других веб-сайтах коммерческой недвижимости, а также наладить контакты с брокерами, у которых есть недвижимость вне рынка.Вы можете узнать здесь 5 советов, как найти выгодные предложения.
7. Начать делать предложения — Помните, чтобы не волноваться! Это инвестиции, и вам следует предлагать только ту цифру, которая имеет для вас смысл, даже если она значительно ниже прейскурантной цены.
8. Осмотр — Убедитесь, что ваш многоквартирный комплекс находится в том же состоянии, в котором он был объявлен. Обязательно проверьте крышу, систему отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, сантехнику и электрические системы, так как они могут быть самыми дорогими, если они нуждаются в ремонте.
9. Выберите компанию по управлению недвижимостью — Выбранная вами управляющая компания принесет или разрушит ваши инвестиции, поэтому обязательно собеседуйте по крайней мере с 3 компаниями и выслушайте реальные отзывы некоторых из нынешних владельцев, которыми они управляют.
   для.
10. Блокировка вашего финансирования — Вернитесь к тем же кредиторам, которые вас предварительно одобрили, и принесите фактическую сделку, которую вы нашли, чтобы вы могли сравнить ставки. Выберите кредитора, и он возьмет ваш личный финансовый отчет и предоставит вам полную информацию.
    одобренный.
11. Последний день работы — Поздравляем! Приготовьтесь подписать массу документов, а затем отметьте свои достижения.
12. Расширение вашего портфеля — После того, как вы стабилизируете свои инвестиции и начнете генерировать денежный поток, самое время повторить этот процесс и начать искать свои следующие инвестиции!

Для более подробного объяснения вы можете прочитать наше подробное руководство о том, как приобрести инвестиционную недвижимость.

Пример — покупка 12-квартирного дома

Картинка выше не очень хороша, но, вероятно, это лучшая инвестиция, которую мы с партнером сделали на сегодняшний день.Это 12-квартирный комплекс, который мы с партнером купили несколько лет назад в необработанном виде и вернули его к жизни.

Мы приобрели здание у инвестора, который недавно спас здание от заколки, но не сделал ничего большего. Блоки были в грубой форме и имели структурные проблемы, протекающие крыши, проблемы с канализацией и поврежденные интерьеры.

Мы купили весь комплекс примерно за 270 000 долларов, или 22 500 долларов за дверь. В тот момент, когда мы закрылись, мы пригласили нашу команду и установили новые крыши, починили канализацию, переделали выверку и начали ремонт квартир по мере их освобождения (3 единицы были
пустует, 2 жильца не платят).В течение следующего года мы завершили ремонт и повысили среднюю арендную плату с 550 до 650 долларов. По нашим расчетам, мы увеличили стоимость этого жилого комплекса более чем на 100%, как мы сейчас оцениваем.
стоимость этой собственности — 600 000 долларов, а ремонт стоил всего около 130 000 долларов.

Эта недвижимость теперь приносит нам денежный поток более 2000 долларов после покрытия всех наших расходов.

5 советов по покупке многоквартирного дома

Вы уверены, что жилой комплекс — это правильное вложение для вас? Вот пять профессиональных советов, которые помогут сделать процесс покупки гладким.

1. Станьте партнером опытного агента по недвижимости.

Когда дело доходит до покупки жилых комплексов, многие лучшие объекты недвижимости никогда не выходят на рынок и продаются агентами, имеющими связи со своими клиентами, которые, как они знают, могут закрыть.

Если вы серьезно относитесь к покупке многоквартирного дома, вам нужен агент, ориентированный на инвесторов и имеющий доступ к множеству продавцов, которые хотят продать, но не хотят выставлять свою недвижимость на рынок. Если ты не уверен
Где найти одного из этих агентов, Клевер может помочь.

Свяжитесь с опытным агентом, чтобы купить квартиру

Clever может подобрать вам лучших агентов, которые специализируются на квартирах!

2. Выберите тип недвижимости

Существует довольно много разных типов многоквартирных домов: многоэтажные, средние, садовые и жилые дома, среди прочего. Обязательно оцените текущие тенденции в сфере недвижимости в вашем районе, прежде чем решать, какой тип покупать, поскольку популярность будет варьироваться.
по регионам. Ваш агент по недвижимости может дать рекомендации на основе того, что они видят в своей повседневной работе.

Вам также необходимо решить, хотите ли вы новый жилой комплекс или тот, который потребует некоторого ремонта. Обычно можно найти более выгодные варианты, но они требуют больших временных затрат и внимательного отношения к недооцененной собственности.

3. Посетите несколько домов и сделайте свою домашнюю работу

Не покупайте первое, что увидите. Изучите местный спрос, проведите осмотр, чтобы получить представление о состоянии дома, и посетите как можно больше объектов недвижимости.

Соотношение арендаторов и собственников в регионе может быть хорошим индикатором вероятности успеха ваших инвестиций. Города, в которых арендаторов больше, чем собственников, будут иметь больший спрос на квартиры, поэтому обязательно изучите эту статистику, прежде чем совершать покупку.

4. Разберитесь в финансовом процессе и наберите номера

Чтобы купить инвестиционную недвижимость, вам нужно будет внести 20% первоначальный взнос, а также вам нужно будет оплатить страхование, ипотечные платежи, расходы на техническое обслуживание и управление. , и маркетинговые расходы.

Расходы на содержание могут существенно снизить вашу прибыль. Перед покупкой комплекса узнайте местные расценки на некоторые из наиболее распространенных ремонтов, таких как перекраска фасада здания и интерьера квартир на случай, когда арендаторы
выйди.

Убедитесь, что после всех этих расходов вы все равно будете в плюсе. Нет ничего хуже, чем владеть многомиллионным жилым комплексом, который ежемесячно теряет ваши деньги.

5. Выберите подходящего кредитора

Существует три распространенных типа ссуд для многоквартирных домов (не считая жилищных ссуд для зданий менее 4 единиц:

• Квартирные ссуды, обеспеченные государством: Эти ссуды предлагают высокий LTV (ссуды). отношения к стоимости) и находятся в диапазоне от 750 000 до 6 миллионов долларов.Fannie Mae, Freddie Mac и FHA предлагают этот тип ссуды. Типичные ставки составляют 3,5-6%.
• Банковский баланс Квартирные ссуды : Многие местные кредиторы любят давать ссуды инвесторам для покупки квартир. Вы можете рассчитывать на срок кредита 20-25 лет, с воздушными выплатами от 3 до 15 лет и процентной ставкой от 3 до 6%
• Варианты краткосрочного финансирования квартир: Эти кредиты предназначены для того, чтобы помочь инвесторам конкурировать с наличными деньгами покупателям, предлагая ипотеку в короткие сроки.Минимальная сумма кредита составляет 100 000 долларов США с LTV до 90%. Ставки высокие — 7,5-12%.

После того, как вы определились, какой тип ссуды подходит вам, начните исследовать предложения каждого отдельного кредитора. Каждый банк и кредитор разные, поэтому не забудьте изучить все возможные варианты. Небольшое повышение ставки может съесть вашу прибыль.

Часто задаваемые вопросы о покупке многоквартирного дома

Где найти многоквартирные дома на продажу?

Работа с агентом по недвижимости — лучший способ найти многоквартирные дома для продажи.Они могут использовать свою профессиональную сеть и MLS для отслеживания новых объявлений и оповещения вас о подходящей недвижимости для продажи. Помимо агента по недвижимости, вы можете найти объявления в местной газете и в Интернете.

Как вы оцениваете жилой комплекс?

Есть три способа оценки многоквартирного дома: подход продаж, подход замены и подход дохода. Из них наиболее распространен доходный подход.

Чтобы определить стоимость квартиры с использованием доходного подхода, начните с определения NOI.Умножьте ежемесячную арендную плату за единицу на количество квартир в здании и вычтите все эксплуатационные расходы. Затем разделите NOI на ставку капитализации, которая является общей для местоположения собственности. Вы можете узнать максимальную ставку, поговорив с агентами по недвижимости в вашем районе.

В качестве примера: если NOI на собственности составляет 30 000 долларов, а максимальная ставка составляет 0,12, стоимость собственности составляет 250 000 долларов.

Как вы финансируете многоквартирный дом?

Чтобы профинансировать многоквартирный дом, вам необходимо найти кредитора, который предлагает ссуды под государственную поддержку, ссуды для баланса банка или варианты краткосрочного финансирования.Ставки и максимальные суммы ссуды варьируются в зависимости от типа ссуды. По сравнению с жилым
кредиторы недвижимости, кредиторы коммерческой недвижимости с большей вероятностью будут основывать решения о кредитовании на опыте заявителя инвестирования в недвижимость.

Как я могу купить инвестиционную недвижимость без денег?

В некоторых случаях продавцы готовы предложить продавцу финансирование для всей покупки или достаточно, чтобы покрыть первоначальный платеж с помощью коммерческого кредитора. Лично у меня было несколько продавцов, которые готовы были профинансировать наш первоначальный взнос на 3-5 лет, так что
мы можем рефинансировать, но продавец еще не согласился на то, чтобы владелец профинансировал всю недвижимость.

Статьи по теме

Вам также может понравиться

Руководство по игре: Строительство квартиры | The Sims Wiki

В этой статье описаны функции, доступные только в The Sims 2: Apartment Life.

Игроки могут использовать одно из заранее спроектированных многоквартирных домов, которые поставлялись с The Sims 2: Apartment Life — однако они не могут создавать свои собственные апартаменты без использования читов. Это руководство по игре расскажет об основах строительства нестандартных квартир, а также о требованиях и недопустимости.

Что можно построить? []

Теоретически игрок может построить множество типов арендуемого жилья, от квартир размером с холостяк до нескольких домов, расположенных на одном разбитом участке, до отдельных домов, содержащих несколько домашних хозяйств, или даже одного арендуемого дома только с одной единицей. Строителю просто необходимо соответствовать определенным требованиям.

Строительство нестандартной квартиры []

Начните с плоского, пустого участка …

Многоквартирный дом, построенный с нуля, должен начинаться с пустого, предпочтительно плоского, жилого участка.Участок должен быть пустым, и на нем никогда не должно быть жильцов. Участок может быть участком пляжа, но могут потребоваться некоторые изменения, как подробно описано здесь. ^[1]

После того, как участок подготовлен, войдите на него и начните строить на нем, как любое другое здание. Чтобы отделить квартиры друг от друга, необходимо использовать дверь «Уникальный разделитель» — другие двери не подойдут. В каждой квартире должно быть только и таких дверей. Чтобы квартира работала, дверь должна быть обращена в правильную сторону (коврик должен быть направлен наружу).Эта дверь должна быть единственным входом и выходом из квартиры — квартира не может иметь более одной двери, входящей и выходящей, , за исключением гаражных ворот . ^{[n 1]} Все, что находится за дверью квартиры, считается ее частью. Все, что не закрыто этой дверью, считается «общей» зоной, которой пользуются все жители дома.

Неправильно — в многоквартирном доме есть два входных и выходных дверных проема

Правильно — в многоквартирном доме есть два приемлемых дверных проема — дверь Unique Separator и дверь гаража

Квартиры могут занимать несколько этажей, но квартира на фундаменте может не иметь связи с землей (если, например, квартира была домом с огороженным двором и террасой). ^{[n 2]}

В то время как квартиры не могут иметь более одного входа, квартиры могут иметь двор на земле (при условии, что квартира не на фундаменте), и балконы допустимы, если ни одна из них не имеет дверей или дорожек. ведущий на улицу в общественную зону.

Неправильно — задний двор открытый (считается квартирой с более чем одним входом)

Верно — задний двор полностью огорожен

Неправильно — задний двор имеет ворота, ведущие в общественную зону

Правильно — задний двор не имеет выхода в общественное пространство

Неправильно — балкон имеет выход в общую зону

Верно — балкон не имеет выхода в общую зону

Неправильно — балкон квартиры на фундаменте может вообще не иметь выхода на землю

Верно — балкон квартиры не имеет выхода на землю

Повторяю, весь трафик в квартиру и выход из нее должен проходить через дверь уникального сепаратора или дверь гаража.Если симы могут использовать альтернативный маршрут, чтобы войти или выйти, квартира не будет работать. ^{[n 1]}

Стены и заборы []

Внутри квартиры можно использовать стены и заборы; однако они должны быть соединены с дверью , кроме , кроме Unique Separator, с дверью Solidity Bon Voyage и дверью Myne University . Полностью закрытое помещение без дверей, ведущих внутрь или наружу, не считается частью помещения.

Верно — в этом многоквартирном доме нет других дверей, ведущих наружу в общую зону (кроме Уникального сепаратора и гаражных ворот), и все комнаты внутри блока соединены дверью. Квартиры не имеют двери или прохода, соединяющего их (как «люкс»)

Не ограждайте участки внутри квартиры короткими «переступающими» ограждениями внутри квартиры. Игра рассматривает их как обычные стены, когда решает, какая часть отряда является частью юнита, а какая нет, поэтому ограждение области имеет тот же эффект, что и комната без дверей.Огороженная территория будет рассматриваться не как часть квартиры, а как часть общей территории. ^{[n 1]} Однако вы можете безопасно использовать это ограждение (или любое другое ограждение) в общественных местах.

Неправильно — нельзя использовать перегородки для разделения площадей в квартире

Стены должны использоваться для отделения квартир друг от друга. Стена может быть разделена между двумя квартирами (т. Е. «Общая стена») — это нормально. Имейте в виду, что стены, общие с соседней квартирой, могут создавать шум.Квартиры, не разделенные стеной или разделенные этажами, никогда не будут создавать шума соседей.

Эти две квартиры разделены единой стеной, и на обе квартиры может влиять шум соседей.

Эти две квартиры не имеют общей стены — между ними есть пустая комната, не принадлежащая ни одной из квартир. Ни одна из этих квартир не будет подвержена шуму друг от друга

Лестница []

Лестница будет нормально работать в квартире, если на этажах, которые они соединяют, нет дверей, ведущих в общую зону (подробности см. В начале этого раздела).Таким образом, многоквартирные дома могут занимать несколько этажей.

«Разделенная лестница» или лестница с площадкой между этажами, как известно, вызывает проблемы в квартирах. Винтовые лестницы могут быть лучшей альтернативой, чем разделенные лестницы, если пространство является проблемой.

Двери и арки []

Любая дверь будет работать в многоквартирном доме, если это не Уникальный разделитель, Дверь Solidity из Bon Voyage и дверь Myne из University . Как упоминалось ранее, единственный вход и выход из квартиры должен быть через дверь уникального сепаратора и дополнительную дверь гаража.

Арки работают как двери; однако некоторые игроки сообщали о проблемах при использовании нестандартных арок, сделанных до Apartment Life. Чтобы избежать этого, используйте в квартире только предварительно изготовленные арки Maxis.

Меблировка []

Обставьте свою квартиру как обычный жилой дом. В них должна быть хотя бы одна кровать и несколько предметов, стимулирующих мотивацию. Если мебель не помещается в квартире, убедитесь, что она есть и в зоне общего пользования.

Обстановка особенно важна, когда въезжают горожане, так как они будут нуждаться в мебели!

Большинство предметов обстановки не появляется, когда игровой сим снимает квартиру.Это можно исправить, включив функцию testingcheatsenabled, нажав Shift + щелкнув дверь квартиры и выбрав «Снять с мебелью». Взлом квартиры J. M. Pescado включает опцию «Аренда меблированной», доступную простым щелчком по двери, без использования читов.

Кухня, кровать, туалетные принадлежности … может быть, и развлечения. Квартира должна быть домом!

Почтовый ящик и мусорное ведро []

Как и любой другой лот, почтовый ящик и уличный мусор следует оставить в покое.Их можно переместить в другую часть участка с помощью чит-кода moveobjects — они должны быть доступны и находиться в общей зоне.

Когда вы меняете зонирование участка на apartmentbase (показано далее в этой статье), почтовый ящик должен превратиться из классического почтового ящика «у обочины» в квартирный почтовый ящик «станции» с несколькими отделениями. Если он не изменится, возможно, существует конфликтующий пользовательский контент, мешающий нормальной работе. Удалите из игры все пользовательские почтовые ящики и повторите попытку.Если проблема все еще не решена, см. FAQ по игре.

Когда вы завершите оформление квартирного участка, почтовый ящик должен измениться, как показано выше.

Квартиры []

Существует жесткое ограничение на количество возможных квартир, но маловероятно, что оно когда-либо достигнет. Квартиры, насчитывающие до 50 квартир, были созданы в прошлом и исправно функционировали. Следует отметить, что чем больше юнитов, тем больше лаг при розыгрыше лота.Только четыре квартиры могут быть заняты игровыми персонажами — остальные заняты горожанами социального класса.

Коммунальные зоны []

Коммунальная зона — это любое место на участке, которое составляет , а не часть квартиры (т.е. не за дверью Уникального Разделителя). Во время игры игроки не могут изменять объекты в общей зоне без использования читов. Двери в общих помещениях не закрываются. Соседи и посетители участка могут свободно общаться в общей зоне, и симы игрока также могут свободно общаться там.Места общего пользования лучше всего подходят для крупных объектов, которые не могут поместиться внутри небольших квартир, таких как игровые площадки, бильярдные столы, боулинг, бассейны и т. Д.

Для работы квартиры не требуется хорошо укомплектованная коммунальная зона, хотя хорошо спроектированная коммунальная зона добавляет эстетической привлекательности, выглядит более реалистично, а также предоставляет симам место, где можно пообщаться с другими соседями. Он также предоставляет домовладельцу место для еженедельных субботних вечеринок.

Размещение предметов коммерческого лота в общественных местах, таких как кассовые аппараты, бары и подиумы ресторанов, не вызовет NPC, которые будут за ними ухаживать.Таким образом, строительство «смешанного» здания невозможно. Этот мод от ModTheSims активирует эту функцию, позволяя расположить магазины на нижних этажах, а квартиры — наверху. Симы не могут вести собственный бизнес на многоквартирном участке даже с вышеупомянутым модом. Ctrl + ⇧ Shift + C и введя «changelotzoning apartmentbase» .Это изменит земельное зонирование участка на настоящий участок под квартиру. Если квартира построена неправильно или имеет некоторые ошибки, появится всплывающее окно с сообщением игроку об этом и предложит использовать чит «changelotzoning residence» , чтобы вернуться и определить ошибку (и).

Сообщение об ошибке, отображаемое при попытке переоборудовать квартиру с недопустимой единицей.

Если квартира построена правильно, участок будет изменен на квартиру и будет выглядеть как многоквартирный дом, если смотреть со стороны.Перед перестройкой квартиры убедитесь, что внесены все архитектурные и конструктивные изменения. Из-за ограничений режима строительства в квартирах, внесение серьезных изменений в структуру требует, чтобы все существующие домохозяйства в квартире были выселены, а квартира преобразована в жилой участок.

Предупреждение

Не преобразовывайте квартиру в подсекцию квартиры (например, changelotzoning apartmentsublot ), так как участок исчезнет и, возможно, будет испорчен. Ctrl + ⇧ Shift + C ) и введя «changelotzoning residence» .Сохраните участок, выйдите в район и перезагрузите участок. После этого можно внести любые желаемые изменения. После внесения каких-либо изменений преобразуйте участок в жилой дом, как показано в параграфе выше.

Предупреждение

Не используйте чит boolProp aptBaseLotSpecificToolsDisabled false для внесения структурных изменений, таких как стены здания или лестницы, в то время как участок зонирован как квартира любого типа. Это приведет к несоответствию «базовому участку» квартиры и «частям» квартиры и, возможно, приведет к повреждению участка. ^[3]

Точно так же не используйте чит boolProp aptSubLotSpecificToolsDisabled false для редактирования объектов режима покупки в общественных местах, пока в квартиру поселился хотя бы один играбельный житель. Опять же, это приведет к несогласованности и может испортить участок . Чит может быть использован для решения некоторых проблем, например, для решения некоторых проблем, таких как получение наград за даты и выезд за пределами квартир, которые невозможно получить в обычном режиме покупки. ^[3]

Тестирование квартиры []

Перед тем, как делиться участком, его следует протестировать на наличие проблем.Переместите многоквартирный участок в мусорное ведро, переместите его в тестовый район и переместите сима, чтобы «проверить» участок. Вся обстановка квартир, за исключением некоторых, не должна появляться в квартирах. Почтовый ящик должен быть «квартирным почтовым ящиком», а не пригородным почтовым ящиком. Симы должны иметь возможность беспрепятственно передвигаться по местам общего пользования. Если есть проблемы с участком, снесите бульдозером участок квартиры, который использовался для тестирования, переместите еще одну копию квартиры из мусорного ведра и внесите необходимые исправления. Не делитесь участком и не перемещайте его в мусорное ведро, в которое переместился сим. ^[4]

Примечания []

1. ↑ ^{1,0 1,1 1,2} Поскольку в игре переходные перегородки рассматриваются как обычные стены, было высказано предположение, что квартира может иметь более одного входа при условии , что альтернативный входы полностью ограждены перегородками. Эксперимент показывает, что такая квартира функционирует нормально, с заметной оговоркой, что горожане могут беспрепятственно входить в квартиру.См. Эту ветку на Mod The Sims для получения более подробной информации.
2. ↑ Если квартира строится без какого-либо нестандартного содержания, то это действительно так. Однако можно построить задний двор, расположенный на земле, для квартиры, расположенной на фундаменте, используя невидимый забор без сетки. Смотрите эту ветку для более подробной информации. Задний двор будет считаться частью квартиры, а не общественной территорией.

Ссылки []

См. Также []

3 предложения по строительству квартир рядом с пешеходным мостом Провидения

Три застройщика соревнуются в строительстве жилых домов с цокольными этажами и общественными помещениями у подножия популярного пешеходного моста через реку Провиденс.

Предлагаемые проекты, привязанные к первоклассному участку бывшего участка шоссе Route 195 на восточном берегу реки, имеют высоту от пяти до шести этажей и включают от 120 до 194 квартир.

Строительная площадка площадью 1,1 акра делится пополам служебным сервитутом, поэтому все три проекта включают проход между Саут-Уотер-стрит и Саут-Мейн-стрит с верхними этажами, изгибающимися над ним.

Все три группы развития возглавляются бостонскими фирмами: Eden Properties, Parent и Diamond and Urbanica.

Эти фирмы соперничают за благосклонность Комиссии по перепланировке маршрута 195, государственной комиссии, которая контролирует землю, и в понедельник члены комиссии приняли участие в презентациях заявителей и комментариях общественности.

В слайд-презентациях от разработчиков не упоминались единицы с низким доходом, но это могло быть результатом структуры процесса предложения, который также требует от заявителей сделать самую высокую ставку на покупку земли.

В своей презентации в понедельник вечером представители Eden сказали, что они были бы счастливы работать над доступными квартирами с ограниченным доходом, если Комиссия 195 будет сотрудничать с ними.

Сумма, предложенная каждым из претендентов на землю, не была обнародована и рассматривается консультантом, который представит свое заключение на следующем заседании, 195 сообщила пресс-секретарь Комиссии Кара Кромвель в электронном письме.

Urbanica предлагает шестиэтажное здание площадью 136 000 квадратных футов с 194 квартирами и 90 парковочными местами.

Parent и Diamond предлагают шестиэтажное здание площадью 135 000 квадратных футов со 120 квартирами и 140 парковочными местами.

And Eden предлагает пятиэтажное здание площадью 164 000 квадратных футов с 163 квартирами и 52 парковочными местами.

Каждое из предложений включает в себя студию, апартаменты с одной и двумя спальнями. В их презентациях цены не обсуждаются.

Urbanica также описывает «лофты с живыми работами» в их сочетании и «компактные единицы».

Все трое застройщиков говорят, что их здания спроектированы так, чтобы принимать пешеходов, и взаимодействуют с близлежащим мостом и рекой.

Все они включают в себя несколько вариантов магазинов и ресторанов на первом этаже, окружающих общественную площадь, ведущую к пешеходной улице на Транзит-стрит.

«Мы рассматриваем это пространство как водоворот в реке — место отдыха внутри динамичной сети движений, приходящих с разных направлений», — написала Урбаника в своем предложении.

Иден писал, что их центральная площадь является «продолжением» прибрежного парка.

Недвижимость, на которую были поданы три недавних тендера, известная как Участок 2, является одним из семи участков бывшей земли на шоссе в Ист-Сайде. Государство продало один и заключило соглашение о продаже другого застройщику из Филадельфии Пеннроузу.

В понедельник Комиссия также должна была проголосовать за утверждение окончательного проекта 66-квартирного здания Pennrose — одного из двух запланированных для их участка — между Траверс-стрит и съездом на Южную главную улицу с шоссе 195.

panderson @ providencejournal.com

(401) 277-7384

В Твиттере: @PatrickAnderso_

«Калифорнийская цена»: почему строительство дома в Золотом штате стоит так дорого

Звук электрических пил, разрезающих фанеру, пронизывает воздух в районе Двенадцати мостов в Линкольне, пригороде Сакраменто, где возводятся новые дома на одну семью.Несмотря на прогресс, Майк Уятт, как и многие застройщики в этом штате, разочарован.

Строительство этих двухэтажных домов займет несколько месяцев, но, по его словам, добраться до этой точки — это упражнение с огромным упорством.

«В Калифорнии требуется слишком много времени для утверждения проектов», — добавляет Вятт, региональный президент K. Hovnanian Homes.

Прежде чем забивать гвозди или заливать бетон, разработчики должны пройти кропотливо медленный и сложный процесс утверждения.В Калифорнии это может занять годы или даже десятилетия и стоить миллионы долларов комиссионных, что намного больше, чем в других штатах.

По мере того, как эти расходы накапливаются, они перекладываются на покупателя жилья, что делает цены еще более недоступными в штате, уже охваченном кризисом доступного жилья, говорят строители и исследователи жилищного строительства.

«Мы наблюдаем рост затрат на строительство на нескольких различных рынках, но Калифорния выделяется», — сказала Элизабет Нибоун, директор по исследованиям Центра жилищных инноваций Тернер Калифорнийского университета в Беркли.«И по некоторым параметрам он стал домом для некоторых из самых дорогих, если не самых дорогих рынков для строительства».

Губернатор-демократ Гэвин Ньюсом пообещал во время своей кампании ускорить строительство жилья. Пока этого не произошло.

Производство жилья снизилось почти на 20 процентов в первой половине этого года, а в августе и сентябре оно показало улучшение, согласно данным Исследовательского совета строительной отрасли.

«Есть разные причины, по которым жилищный кризис вызывается», — сказал Вятт, осматривая строительную площадку Линкольна.«Во-первых, вы не можете достаточно быстро запустить проекты в конвейер. Во-вторых, нехватка рабочей силы. В-третьих, правила, с которыми мы имеем дело. для нас каждый год, когда кто-то думает, что это отличная идея, солнечная энергия должна быть стандартной. Это стоит десять, пятнадцать тысяч долларов. Кто за это платит? Вы — потребитель ».

Стартовые дома в Линкольне будут стоить до 400 000 долларов. По данным Калифорнийской ассоциации риэлторов, это относительная сделка для Калифорнии, где в октябре средняя цена дома составляла 605 000 долларов.

Это более чем вдвое превышает среднюю национальную цену дома в размере 299 000 долларов.

Итак, что же является движущей силой огромной стоимости новых домов в Калифорнии, помимо основ спроса и предложения?

PolitiFact California изучил факторы, толкающие цены вверх, с акцентом на то, как сам процесс разработки вносит свой вклад в эти стратосферные издержки.

Бригады строят новые дома на одну семью в районе Двенадцать мостов в Линкольне, пригороде Сакраменто.Крис Николс / Capital Public Radio

Тарифы увеличивают затраты на материалы и рабочую силу

Исследователи жилищного строительства говорят, что две трети стоимости строительства дома приходится на материалы и рабочую силу. В Калифорнии и то и другое дорогое, и оба растут. Одна из причин — тарифы президента Дональда Трампа. Другой — строгие строительные нормы штата.

Некоторые из самых высоких темпов роста материалов относятся к древесине и древесине, а также к бетону, цементу и стали. По оценкам Ассоциации строительной индустрии Калифорнии, тарифы Трампа привели к увеличению стоимости нового дома среднего размера в штате на 20-30 тысяч долларов.Это связано с более высокими ценами на производство бытовой техники, гвоздей, освещения, ламината, плитки, шкафов и других изделий из алюминия, стали и пиломатериалов.

Но даже до этих скачков строительство в Калифорнии стоило больших денег.

Строительные нормы и стандарты штата считаются «более всеобъемлющими и предписывающими, часто требующими более дорогих материалов и рабочей силы», — сообщило в 2015 году Управление законодательного аналитика Калифорнии. «Например, штат требует, чтобы строители использовали строительные материалы более высокого качества, такие как окна, изоляция, системы отопления и охлаждения — для достижения определенных целей в области энергоэффективности.«

В своем отчете LAO подсчитала, что затраты на рабочую силу в метро Калифорнии на 20 процентов дороже, чем в остальной части страны.

Задержки добавить к чистой прибыли

Одна из самых больших жалоб со стороны разработчиков — время, необходимое для прохождения местного процесса утверждения. Проект должен быть подписан строительными и плановыми агентствами, советом по планированию и часто городским советом или окружным надзирателем. В ходе этого процесса Калифорния позволяет общественности, а также заинтересованным группам иметь более сильный голос, чем большинство штатов, в отношении того, продвигается ли проект вперед и насколько быстро.

Судебные иски, связанные с знаменательным Законом Калифорнии о качестве окружающей среды 1970 года, стали мощным инструментом, используемым для замедления жилищных проектов. Закон, подписанный тогдашним губернатором. Рональд Рейган требует, чтобы государственные и местные агентства изучили и внедрили способы уменьшения воздействия проектов развития на окружающую среду, таких как их влияние на движение транспорта, шум, освещение и исчезающие виды. Иски CEQA, поданные экологическими организациями и гражданскими организациями, являются обычным явлением и могут привести к затяжным судебным баталиям, увеличивая сроки реализации проекта на годы.

Девелоперы, а также некоторые исследователи жилищного строительства и законодатели штата заявляют, что закон необходимо реформировать, чтобы предотвратить дублирование судебных исков, которые ставят под сомнение проекты даже после того, как они прошли процедуру CEQA.

Кэрол Галанте, директор факультета Тернер-центра Калифорнийского университета в Беркли, сказала, что необходимы «решительные действия» по реформе CEQA.

«Если вы не в разработке, почти невозможно понять, насколько сложны, а во многих случаях неоднозначны и постоянно меняются многие государственные и местные требования, и это приводит к огромным расходам», — сказал Галанте.

Города ускоряют процесс утверждения жилья, но по-прежнему должны соответствовать затянувшимся требованиям CEQA, сказал Джейсон Рейн, исполняющий обязанности директора по законодательным вопросам Лиги городов Калифорнии, выступающей за города в Капитолии штата.

«По большей части наши города делают все возможное, чтобы двигаться как можно быстрее, — сказал Рейн. Он добавил, что «это не под нашим контролем», когда оппоненты в последний момент подают иски против проекта — то, что его организация лоббировала, чтобы предотвратить.

Твердые затраты, такие как материалы и рабочая сила, составляют около двух третей стоимости нового дома. Крис Николс / Capital Public Radio

«Гонорары за воздействие» разработчиков увеличивают расходы

Еще одним фактором, увеличивающим стоимость жилья, являются «гонорары», которые местные органы власти взимают с застройщиков. Города и округа Калифорнии все чаще полагаются на эти сборы для оплаты дорог, парков, школ, полиции и пожарных служб, необходимых для новых сообществ.В 2015 году средний размер платы за ущерб в штате составил 23 455 долларов за каждый дом на одну семью, что почти в три раза больше, чем в среднем по стране, сообщает Центр Тернера.

Но сборы стоят не только дорого. Согласно исследованию, проведенному по заказу государства, опубликованному в августе Центром Тернера, они также непредсказуемы, непрозрачны и могут поставить под угрозу жизнеспособность жилищного проекта.

Одна из причин, по которой города так сильно полагаются на них, заключается в том, что федеральное финансирование этой инфраструктуры уменьшилось.Другое — Предложение 13. Это мера, которую избиратели Калифорнии одобрили в 1978 году, чтобы ограничить размер повышения налогов на недвижимость местными органами власти, которые финансируют местные услуги для новых сообществ.

Результат? Муниципалитеты все больше полагаются на гонорары разработчиков, сказал Книбоун из Калифорнийского университета в Беркли. Эти расходы почти всегда перекладываются на покупателя жилья в виде более высокой стоимости покупки.

«Плата за воздействие играет гораздо большую роль в Калифорнии, чем где-либо еще», — добавил исследователь.

Дэн Данмойер, президент Калифорнийской ассоциации строительной индустрии, сказал, что более низкие сборы и меньше бюрократизма за пределами штата являются причиной того, что застройщики могут строить точно такие же дома в Аризоне, Орегоне, Техасе и других местах на сотни тысяч долларов меньше, чем в Калифорнии. .

«Пока мы не изменим весь процесс освоения земель в Калифорнии, мы никогда не решим проблему доступности», — сказал Данмойер. «И это наша большая проблема в Калифорнии, заключается в том, что мы вкладываем все эти затраты в новый дом, и это поднимает цены на каждый дом, новый и старый, все выше и выше.И вот что делает этот кризис таким реальным «.

Сохранение вклада сообщества

В то время как почти все стороны в Калифорнии согласны с тем, что жилищное строительство необходимо ускорить, некоторые сторонники доступного жилья осторожно относятся к тому, как это должно работать. Они говорят, что застройщики могли бы быть более эффективными, если бы они сначала встретились с сообществом, прежде чем приступить к новому жилищному проекту.

«Я думаю, что подотчетность — это действительно важная вещь, которую мы не можем потерять в процессе разработки.Таким образом, любая оптимизация не может происходить за счет общественного мнения и подотчетности, а также за счет защиты окружающей среды », — сказала Лупе Арреола, исполнительный директор Tenants Together, общегосударственной группы, выступающей за защиту арендаторов.

Дороговизна строительства квартир

Строить дорого стоит не только дома на одну семью. Растущее количество квартирных проектов в Калифорнии также является дорогостоящим.

«Это очень, очень дорого», — сказал застройщик Сакраменто Сотирис Колокотронис, осматривая здание The Press, его 277-квартирный жилой комплекс, который строился ранее в этом году.«Только реальные затраты за последние шесть, семь лет увеличились более чем вдвое — затраты на рабочую силу и материалы только для постройки здания».

Застройщик Сотирис Колокотронис в здании Press, его жилом комплексе в Сакраменто. Эндрю Никсон / Capital Public Radio

Ожидается, что проект по аренде по рыночным ставкам откроется в начале следующего года и станет одним из крупнейших в районе Мидтаун города.

С 2011 по 2017 год Калифорния строила больше квартир каждый год, чем дома на одну семью, что значительно отличается от предыдущих трех десятилетий, согласно данным государственной ассоциации строительной индустрии.Всего за эти годы было построено почти 320 000 квартир по сравнению с примерно 273 000 домов на одну семью. В прошлом году домов было построено чуть больше, чем квартир. Но ожидается, что в 2019 году многоквартирное строительство снова превзойдет частные дома на одну семью.

Kolokotronis, неотъемлемая часть девелоперского мира Сакраменто, сообщает, что стандарты строительства в Калифорнии, наряду с ценами на жилье, резко изменились за последние десятилетия.

«Сегодня мы не строим те дома и квартиры, которые мы строили 30 лет назад с точки зрения требований, кодексов и устойчивости», — сказал он.«Мы стараемся сделать их лучше, эффективнее и все такое хорошее. В этом есть смысл. Но в то же время мы должны согласиться, они делают их более дорогими. Намного дороже. Намного сложнее их построить. Люди должны понимать эти вещи «.

В четырехэтажном здании для прессы будут находиться студии и апартаменты с тремя спальнями, а также магазины на первом этаже. Эндрю Никсон / Capital Public Radio

«Калифорнийская цена»

Даже с непомерными затратами миллионы калифорнийцев продолжают преследовать мечту о собственном доме.

Прогуливаясь по зеленому району Мидтаун в Сакраменто, арендатор на всю жизнь Луиза Митчелл говорит, что она готова сделать этот шаг, несмотря на препятствия.

Фотограф-фрилансер говорит, что покупка потребует сдачи. Ей нужно будет найти то, что она называет «настоящей работой», с более стабильной оплатой.

Арендатор на всю жизнь Луиза Митчелл в Сакраменто. Крис Николс / Capital Public Radio

Она знает, что ее дом будет стоить дороже, потому что его сложно и дорого построить в Калифорнии.

Тем не менее, Митчелл говорит, что верит «в процесс нашего правительства. Конечно, он мог бы быть более рациональным и эффективным».

В то время как многие уехали из Голден Стэйт — в основном из-за того, что дома очень дороги, — Митчелл говорит, что она одна из тех, кто готов нести расходы.

alexxlab

Related posts

Утеплить дом каменной ватой: Утепление дома каменной ватой: стены, пол, кровля

Утепление дома каменной ватой: стены, пол, кровля Утеплять стены каменной ватой не только можно,...

Проекты домов с печным отоплением 6 на 6: русская печь в интерьере деревянного домика, печное отопление, деревенское убранство внутри

русская печь в интерьере деревянного домика, печное отопление, деревенское убранство внутри
...

План дома с размерами: как можно нарисовать чертеж онлайн в программах

как можно нарисовать чертеж онлайн в программах
...

Домик палатка своими руками для детей: Детская палатка своими руками 500 фото, пошаговые инструкции

Палатка для детей своими руками — радость детям (32 фото)Палатка для детей своими руками...

Как правильно сделать проект дома: как сделать проект дома самому

как сделать проект дома самому
...

Маленький деревянный домик: Самые маленькие домики 157 фото

Самые маленькие домики 157 фото

...

Latest posts

Психология девочек 9 лет: особенности развития и советы родителям

Каковы психологические особенности девочек 9 лет. Как меняется поведение и эмоциональная сфера в этом...

Развитие детей по месяцам: календарь роста и навыков ребенка до года

Как меняется ребенок в первый год жизни. Какие навыки приобретает малыш каждый месяц. Как...

Игрушки из фетра своими руками: как сделать оригинальный мобиль для детской комнаты

Как сделать красивый и развивающий мобиль из фетра для детской комнаты. Какие материалы понадобятся...

Что взять с собой в роддом: полный список необходимых вещей для мамы и малыша

Какие вещи действительно нужны в роддом для мамы и новорожденного. Что входит в список...

Частое чихание у новорожденных: норма или повод для беспокойства родителей

Почему грудные дети часто чихают. Когда частое чихание у младенца является нормой. В каких...

Как развивать речь у детей 3-4 лет: эффективные методы и игры

Как правильно стимулировать речевое развитие ребенка 3-4 лет. Какие игры и упражнения помогают улучшить...

Leave a Comment

Добавить комментарий Отменить ответ

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Имя *

Email *

Сайт

Комментарий *

Search

Значения и проданные цены (за последние 24 месяца)	США
Средняя цена / кв. Фут	$ 1,684
Средняя цена продажи	$ 1,598,091	238 400 долл. США
Количество продаж	329 305
Количество продаж свыше 250 тыс. Долл. США	160,131
Число продаж свыше 1 млн долл. США	46,669	46,669	7,659
Средняя общая сумма налога	31 708 долл. США
Средняя оценочная стоимость	758 959 долл. США
Средняя рыночная стоимость	1 205 696000 долл. США	9