Как сделать из одной две квартиры: Разделение квартиры на две

Как сделать / 15.07.1979 / alexxlab / 0

Разделение квартиры на две

Статистически разделение квартиры происходит значительно реже, чем обратный процесс – объединение квартир, так как увеличить жилую площадь желающих больше.

Однако бывают разные ситуации, при которых требуется именно разделить ранее объединенные квартиры. 

Допустим квартиру, соединенную из двух, требуется разделить для самостоятельного проживания выросших детей или при иных обстоятельствах.

Стоит упомянуть и еще одну важную причину для разделения квартир – экономическую. Как правило, каждая из квартир по отдельности оценивается выше, нежели часть квартиры большой площади.

В последние годы часто задают вопросы о возможности приобретения больших квартир для последующего их разделения на несколько студий. 

Как мы уже говорили, ситуаций, при которых требуется разделение квартиры, множество, а порядок согласования такой перепланировки и технические особенности процесса остаются неизменными. В этой статье мы будем говорить именно о них.

Можно ли узаконить разделение квартиры две

Работы по разделению квартиры, как и по объединению, считаются перепланировкой и требуют согласования.

В настоящее время в Москве есть возможность согласовать не только те работы, которые еще предстоит сделать при перепланировке, но и узаконить выполненный ремонт.

Для согласования выполненной перепланировки необходимо, чтобы все реализованные мероприятия соответствовали действующим требованиям и нормам.

В Подмосковье для подавляющего большинства районов согласование выполненных работ муниципальным регламентом не предусмотрено – узаконить сделанную перепланировку возможно только по решению суда.

В отдельных случаях администрация, чтобы избежать судебного процесса, допускает согласование выполненной перепланировки по регламенту предстоящей.

В любом случае, при узаконивании работ, произведенных без согласования, собственнику предстоит выплатить штраф.

Разделение квартиры на две из ранее объединенных

Этот вариант разделения квартиры наиболее прост как в согласовании, так и при подготовке проектной документации. Дело в том, что в изначальном проекте в каждую из квартир предусматривался отдельный вход и речь идет лишь о восстановлении первичной планировки.

Проем в несущей стене, который был прорезан при объединении квартир, замоноличивают бетоном с арматурой либо попросту закладывают кирпичом.

Пример перепланировки с объединением двух квартир

В квартирах, которые были объединены по вертикали, заделывается проем в перекрытии, что уже не так просто – требуется восстановить равную несущую способность по всей его площади и демонтировать лестницу.

В зависимости от того, один будет собственник у двух квартир или несколько – может потребоваться разделение прав собственности. 

Подробнее об оформлении документов при разделении квартиры мы поговорим ниже. 

Разделение одной квартиры на две

При разделении одной квартиры с большой площадью, например пятикомнатной на двухкомнатную и трехкомнатную, сложностей возникает гораздо больше. 

Во-первых, в квартирах необходимо предусмотреть санузлы, разместив их в соответствии с санитарными и строительными нормами, что уже непросто.

Во-вторых, в каждой квартире должна быть кухня или кухня-ниша, для размещения которых требуется соблюдение множества условий.

В-третьих, для санузлов и кухонь новых квартир нужно будет разработать проект вентиляции помещений, канализации и водоснабжения с подключением к общедомовым коммуникациям. Кроме того, придется переделать схему подачи электроэнергии. 

В-четвертых, необходимо устроить для каждой из квартир отдельный выход из них на лестничную площадку, что не всегда становится возможным технически.

Значительно усложняет согласование при разделении квартиры необходимость устройства входа в квартиру через стену подъезда – то есть с затрагиванием общедомового имущества, что требует проведения собрания всех собственников дома.

Разделение квартиры, которая по проекту застройщика была единой на несколько студий для продажи или сдачи в наем в настоящее время осуществить законно практически невозможно. По сложившейся практике, такие варианты рассматриваются надзорными органами как устройство хостелов, что согласовать удается лишь в редких случаях.

При обнаружении самовольно разделенной квартиры вероятность проиграть дело в суде и впоследствии восстанавливать все в первоначальном виде близка к 100%.

Как согласовать разделение квартиры

Подготовку проектной документации для согласования перепланировки с разделением квартир, по закону, предстоит выполнить специалистам проектной организации, имеющей допуск СРО.

Для предстоящей перепланировки разрабатывается проект и техническое заключение о возможности ее выполнить, а для выполненной – техническое заключение о том, что работы допустимы и произведены безопасно для здания.

Если простые перепланировки, вроде демонтажа встроенной мебели, вы можете согласовать самостоятельно без проблем, а более сложные, потратив чуть больше времени, то разделение квартиры на две лучше сразу поручать специалистам в области согласования. 

Первым делом стоит показать им техпаспорт квартиры – это даст возможность определиться с тем, возможна ли такая перепланировка в принципе и каким образом ее лучше всего осуществить. 

После этого будут разработаны техническое заключение и проект перепланировки, собран комплект документов, включающий, помимо проектной, следующую документацию для согласования: 

• Заявление о перепланировке.
• При отсутствии сведений в ЕГРН копию свидетельства права собственности на квартиру (нотариально заверенную).
• Доверенность на специалиста по согласованию (если подача документов осуществляется не собственником).
• Техпаспорт квартиры из БТИ.
• Согласие собрания собственников (при устройстве нового входа в стене подъезда).
• Справку Мосгаза или Мособлгаза (при переносе газового оборудования).
• Согласие управляющей компании и/или предприятия по электроснабжению.

После того, как все документы собраны, их подают на рассмотрение в Мосжилинспекцию или областной надзорный орган, осуществляющий согласование перепланировки. 

До получения разрешения ремонтные работы по разделению квартир лучше не начинать.

После того, как ремонт завершится, подается заявление на выход приемочной комиссии для проверки перепланировки. Приемочная комиссия проверяет правильность исполнения согласованного проекта и подписывает акт о завершенной перепланировке. После предстоит организовать визит на квартиру специалиста из БТИ, который произведет обмеры помещений и зафиксирует их новые габариты.

Наконец, последним этапом станет оформление новых объектов недвижимости и регистрация права собственности на них. Если собственников у квартир несколько, то перед этим потребуются услуги нотариуса для подписания договора о разделении собственности. После того, как вы поставите квартиры на кадастровый учет, перепланировку с разделением квартиры на две квартиры можно будет считать завершенной. 

Наша организация имеет опыт в согласовании разделения квартир, поэтому будем рады помочь вам в этом вопросе. У нас есть все необходимые допуски СРО, а потому мы можем предложить разработку проектной документации и согласование документов во всех государственных инстанциях.

Бесплатную консультацию по любым вопросам касательно перепланировки Вы можете получить:

Разделение квартиры на две квартиры в 2021 году: как узаконить?

Любые изменения размеров отдельных комнат или перенос межкомнатные перегородок в квартире признается перепланировками, осуществление которых невозможно без получения предварительного разрешения.

Сегодня собственники квартир пошли гораздо дальше и стали делить принадлежащую им недвижимость на несколько отдельных квартир. Такие манипуляции с жильем требуют соблюдения особой процедуры согласования и узаконивания.

Разделение квартиры на две квартиры в большей степени распространено в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге в связи с высоким спросом на аренду жилья в этих городах.

Гораздо проще и выгоднее сдавать в аренду несколько маленьких обособленных квартир, чем одну, состоящую из трех или четырёх комнат.

О том, какие квартиры можно законно разделить, и что для этого нужно сделать, подробно расскажем далее.

В чем суть и необходимость разделения квартир?

Разделить одну квартиру на две отдельные может понадобиться в различных жизненных ситуациях. Кто-то из собственников пытается более выгодно использовать свою недвижимость как объект инвестирования, кто-то не может договориться со вторым собственником жилья и пытается максимально отстраниться от своего соседа.

Прежде чем ответить на вопрос: как разделить квартиру на две квартиры, нужно разобраться с мотивами такого желания. Несмотря на то, что чаще всего граждане стремятся объединить несколько квартир в одну, противоположные ситуации тоже встречаются.

Разделение квартиры на несколько обособленных объектов недвижимости обычно происходит в следующих ситуациях:

• развод супругов, не сумевших договориться о разделе совместно нажитого имущества;
• раздел имущества наследниками, не желающими совместно владеть одной недвижимостью;
• выделение отдельной жилой площади для выросшего ребёнка;
• желание выгодно продать недвижимость или сдать ее в аренду сразу нескольким арендаторам.

Разделению на две квартиры подлежат как единые квартиры, так и те, что в прошлом были объединены из двух отдельных жилых помещений.

Как из двухкомнатной квартиры сделать две студии? Примерно также, как и из однокомнатной две студии. Отличительные особенности в процедуре согласования перепланировок такого характера касаются только тех квартир, которые изначально были объединены, и тех, которые изначально считались едиными.

Но чем больше квартира, тем ее сложнее законно разделить. Это связано с тем, что для каждого нового жилого объекта закон устанавливает особые правила, нарушение которых станет препятствием для оформления изменений.

Нормативные требования

Можно ли из одной квартиры сделать две и узаконить, мы определились. Сделать это вполне реально, главное при этом – соблюсти все нормативы и стандарты.

Итак, как из квартиры сделать две квартиры? На 2021 год действуют следующие правила, соблюдать которые нужно обязательно при изменении жилой площади помещения:

1. Каждое вновь созданное жильё должно иметь отдельный санузел, кухню и наличие отдельного выхода на лестничную площадку.
2. Все изменения должны отвечать правилам противопожарной безопасности и санитарно-гигиеническим требованиям.
3. Любые изменения должны быть согласованы с соседями многоквартирного дома.
4. Кухня не должна располагаться над жилыми комнатами соседей снизу.
5. Нельзя устанавливать газовую плиту в кухонной нише, которая располагается в однокомнатной квартире.

Место для нового санузла в разделённой квартире нужно предварительно перевести из статуса жилого в статус нежилого.

Все эти требования соблюсти фактически сложно. Поэтому далеко не каждый владелец жилья идёт на подобные радикальные изменения. Требование о запрете размещения мокрой зоны под жилыми комнатами соседей делает возможным подобную планировку только на первых этажах многоквартирных домов.

Соорудить отдельный вход для каждой новой квартиры и вовсе кажется невыполнимым требованием. Однако закон даёт ему альтернативу. Можно организовать отдельный тамбур в разделённой квартире для нескольких отдельных жилых объектов. Но нужно понимать, что тамбур значительно сокращает часть жилого пространства, которая могла бы пойти в счёт площади одной из квартир.

Как из однокомнатной квартиры сделать две квартиры? Не забывайте, что для этого должны быть соблюдены нормативы минимальных значений для жилых помещений.

Так, по СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» площадь жилой комнаты в однокомнатно квартире должна быть минимум 14 квадратных метров, в двухкомнатной – 16 квадратных метров.

Размер спальни жилой квартиры для одного человека должен составлять минимум 9 квадратных метров, для двух человек – 10 квадратов; кухни – 8 квадратных метров.

Какие квартиры нельзя разделить?

Задаваясь вопросом, как из однокомнатной квартиры сделать две студии, нужно учитывать и другие запреты наряду с теми, которые мы указали выше.

Подлежат запрету на разделение квартиры, которые касаются следующих ограничений:

1. Переустройство квартиры может привести к разрушению несущих конструкций, к ухудшению состояния фасада помещения, к нарушениям в работе коммуникаций или устройств пожарной безопасности.
2. Разделение квартиры на две влечёт за собой ухудшение жизни соседей многократного дома или их охраняемых прав.
3. Запрещено разделение квартиры, при котором новые жилые объекты не будут иметь естественного освещения или отопительных приборов.
4. Нельзя, чтобы вентиляционные каналы, относящиеся к кухне, ванной или туалету были объединены с каналами, имеющими выход к жилым помещениям.
5. При нарушении других законодательных норм, правил и стандартов.

Нужно понимать, что любые самовольные изменения могут привести к разрушению дома и жертвам со стороны соседей. Именно поэтому государственные органы контролируют подобные изменения в жилой недвижимости и далеко не всем дают разрешения на такие инновации.

Разделение объединённой квартиры

Можно ли разделить двухуровневую квартиру на две? Да, тоже можно. Тем более, что обычно двухуровневые квартиры по умолчанию являются уже ранее объединёнными из двух отдельных помещений на разных этажах.

Отличие в разделении жилья будет касаться не горизонтальных изменений, а вертикальных. В таких квартирах гораздо проще организовать нахождение новых комнат с мокрыми зонами, поскольку снизу будет располагаться Ваше же вторая квартира.

Разделить квартиру, которая уже была объединена из двух отдельных жилых объектов, проще, чем отдельные объекты недвижимости.

Но при этом тоже нужно будет учесть в обязательном порядке следующие нюансы:

1. Нужно составить проект проводимой перепланировки, в котором отразить возможность установки перегородки и порядок восстановления ранее заделанного доступа с лестничной клетки.
2. Нужно разделить ранее объединённые в одну системы электро- и водоснабжения.
3. Получение разрешительной документации от уполномоченных органов.
4. Проведение работ и узаконивание их, регистрация имущественных прав на отдельные объекты недвижимости.

Такая ситуация по разделению квартиры возможна в том случае, если у недвижимости один собственник или собственники не имеют друг к другу каких-либо претензий. В противном случае подобные вопросы решаются исключительно в судебном порядке.

Разделить квартиру в доме малоэтажной застройки гораздо проще, чем в доме в 9 или 16 этажей. В малоэтажной застройке намного проще договориться с соседями, проще оборудовать коммуникации и отдельные входы для каждого жильца новой квартиры.

Как осуществляется разделение квартиры?

Общий алгоритм разделения недвижимости выглядит следующим образом:

• составление и утверждение проекта;
• согласование решения с органами муниципального управления;
• фактический раздел одной квартиры на две;
• проверка выполненных работ инспекторами и составление акта проверки;
• регистрация новых объектов недвижимости.

Для каждого нового объекта недвижимости будет осуществлено присвоение отдельного номера в реестре. В ЕГРН будут зафиксированы все существующие объекты недвижимости с кадастровыми номерами.

Для составления проекта нужно будет обратиться в специализированную организацию, куда придётся предоставить технический паспорт квартиры или поэтажный план.

Жилищную инспекцию нужно будет посетить для согласования не только с проектом на руках. Кроме проекта собственник обязан представить следующий набор документации:

• заявление;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• заключение специализированной организации о возможности проведения работ;
• копия паспорта заявителя;
• технический паспорт на квартиру;
• согласие собственников жилья;
• разрешения от газовой службы, электриков, соседей.

Сроки согласования перепланировки в виде раздела квартиры составляют порядка 2-4 месяцев. Ещё около 2 месяцев уйдёт на то, что получить новые правоустанавливающие документы на недвижимость и зафиксировать все изменения в БТИ.

После осуществления ремонтных работ в гости приходит инспектор, которые проверяет соответствие изменений договоренностям по проекту. На основании проверки он составляет акт в трёх экземплярах, первый из которых получает собственник на руки, второй – отдаётся в БТИ, третий – хранится в муниципальных органах власти.

Судебное разделение квартиры

Если у квартиры несколько собственников, которые добровольно решают разделить недвижимость между собой, им достаточно заключить между собой соглашение о разделении. При желании для минимизации рисков его можно заверить у нотариуса.

Соглашение составляется дополнительно ко всем документам, которые собираются для получения разрешения на разделение. Соглашение защищает только интересы конкретной стороны в этом споре.

Если же собственники не могут мирно договориться о разделе жилья, им приходится обращаться в суд с соответствующим исковым заявлением. Перед направлением иска в суд нужно провести оценку делимой недвижимости для определения ее точной стоимости.

Суд чаще в данном случае отказывает в удовлетворении таких исков, обязывая решать вопрос раздела имущества не в натуре, а путём его продажи и деления между собой финансовых средств.

Суд удовлетворит иск скорее всего только, если спорное жильё ранее состояло из обособленных квартир, в жилье большая площадь и несколько санузлов или здание просто является одноэтажным частным домом.

Через суд вопрос будет решаться очень долго. После вынесения решения придётся ждать ещё один месяц, пока оно не вступит в законную силу.

Собственники квартир вправе раздались своё имущество в натуре на несколько отдельных обособленных жилых помещений. При этом любое разделение квартиры должно сопровождаться соблюдением правил и санитарных норм, следованием процедуре согласования перепланировки с органами местной власти и Жилищной инспекцией.

Самовольные изменения в разделе квартиры могут привести к большим штрафным санкциям и предписаниям о необходимости возврата помещения в исходное состояние.

Читайте также:

Разделение квартир

Разделение квартир — это достаточно распространенное явление в современной Москве и Московской области

В 95 % случаев речь идет о соседних квартирах, расположеных «по горизонтали». Однако, в нашей практике были случаи разделения двухуровневых квартир (разделение квартир по вертикали).

Разделение квартир  производится по двум основным принципам:

• Разъединение  ранее единой квартиры на две  (при обязательном наличии двух санузлов).
• Две квартиры были ранее соединены (с проведением согласования по их объединению)  и у собственника возникла необходимость снова разделить их.

Пример ранее объединенных квартир:

При рассмотрении базисных принципов  разделения квартир, нами будут описаны преимущества и недостатки каждого варианта.

Разделение ранее единой квартиры на две

Сразу стоит отметить, что обязательным условием при разделении квартиры, является наличие двух санузлов (фактически двух сантехнических зон) с общедомовыми стояками, своей ванной в каждой квартире и отдельным входом в кухню.

В противном случае разделение — нереализуемо. Основной проблемой с которой сталкиваются заказчики — установка кухни (помимо проектной) во вновь образованной квартире.  Ведь изначально на ее месте располагались жилые комнаты. Предварительно стоит учесть ряд обязательных действующих норм и требований к установке кухонь:

Сначала стоит рассмотреть наиболее рациональный, по мнению специалистов вариант – установка кухни-ниши (вспомогательного помещения без обеденной зоны,  оснащенного плитой с принудительной вентиляцией) в зоне нежилой площади, как правило коридора или кладовой.

Помимо не принципиального наличия естественной инсоляции и светопропускающих перегородок к плюсам кухонь данного типа стоит отнести – существенную экономию пространства квартиры.

Если для заказчика принципиален вопрос установки именно полноценной кухни — перейдем непосредственно к рассмотрению действующих норм и требований к установке кухонь.

Разделение квартир, видео:

Установка кухни невозможна в следующих случаях:

• Наличие  жилых помещений, расположенных этажом ниже предполагаемого места расположения кухни.

Однако, перенос осуществим, если: кухня переносится в комнату без ухудшения чьих-либо жилищных условий.

К примеру, квартира расположена на первом этаже, либо на 2-м\3-м, но под ней находится нежилое помещение.

• Газифицированная плита.
• При перепланировке с раздеделением однокомнатной квартиры,  устройство кухни в единственной жилой комнате, просто на просто лишит ее статуса жилой, что также противоречит действующим нормам.
• Установка кухни под санузлами и ваннами квартир, расположенных сверху, опять-таки запрещена, во избежание ухудшения собственных же жилищных условий.

Итого, с кухнями вопрос более менее ясен.

Перейдем к следующему немаловажному пункту: действующим законодательством четко прописано следующее условие — наличие отдельного входа в каждую  из квартир.

Он может устраиваться как с лестничной площадки, путем пробития отдельного входа, так и выгораживанием тамбура, внутри существующей квартиры. Во втором случае при разъединении, мы соответственно потеряем некоторое количество площади. Так как она останется вне зоны обоих квартир и отойдет к общедомовой собственности.

Пример разделения квартир:

На плане после перепланировки видно, что в результате разделения квартир, площадь тамбура отошла к общедомовой собственности. Входные двери в разделенные квартиры расположены в тамбуре, соотвественно его площадь не может быть учтена в общем метражи ни одной из квартир.

Стоит учесть, если мы устраиваем новый вход с лестничной площадки (первый случай), то Жилищная инспекция может причислить данное мероприятие к затрагиванию общедомовой собственности.  И, как следствие — необходимость получения письменного согласия 2/3 жителей дома.

Вышеуказанная перепланировка по разъединению квартир относится к сложным проектным решениям. Поэтому  обязывает к разработке полного пакета проектной документации. Включающей в себя как техническое заключение и проект перепланировки, так и согласие от автора дома, подтверждающее возможность осуществления данной перепланировки.

Рассмотрим второй вариант разделения квартир на две (ранее объединенных)

Первое, что необходимо сделать — заказать проект  перепланировки по разделению квартир. Само разделение, зачастую рассматривается в контексте возведения межквартирной перегородки (если стена была демонтирована полностью) или заделывания, ранее проделанного межквартирного проема.

Также не стоит забывать о восстановлении второго входа в квартиру, если он был ранее заложен. Положительный аспект подобного вида перепланировки в том, что зачастую удается обойтись без сбора подписей жителей, если речь идет о соседних квартирах по горизонтали.

Если же разъединяется двухуровневая квартира, соединенная по вертикали (с устройством лестницы) — согласия жителей не потребуются. Так как работы проводятся внутри квартир и не затрагивают общедомовой площади, но потребует ТЗК от автора проекта дома при замоноличивании проема в перекрытии.

При разделении квартиры на две не стоит забывать о разделении ранее единой системы водоснабжения и элеткричества. Разделение электросети в двух вновь образованных квартирах  производится силами Мосэнерго. Для этого собственнику необходимо получить разрешение: Акт разграничение «о присоединении дополнительной мощности электричества». Как следствие: два электричечских счетчика по одному в каждой организованной квартире и два лицевых счета.

По той же схеме проходит разделение системы водоснабжения: делается два независимых отвода от стояков к счетчику. Собственнику потребуется разделение счета от Мосводоканала.

С уже завершенным проектом по разъединению смежных квартир вы можете ознакомиться на  сайте в разделе «Наши работы».

Ниже приведен пример разъединения 4-х комнатной квартиры в 15-этажном  кирпичном доме по индивидуальному проекту:

При разделении неприватизированной квартиры:

Любые юридические манипуляции с неприватизированной квартирой возможны,только с письменного согласия наймодателя, однако, если квартира находится в собственности города, получить соглашения от Департамена жилищной политики и городской администрации практически невозможно.

Разделение квартиры на доли, разделение лицевых счетов

При разделении квартиры на доли, имеет значение, муниципальная ли квартира или относится к коммунальным. Если квартира муниципальная — доли распределяются муниципалитетом. Выделение доли происходит на основании заявления нанимателя. Для упрощения оплаты коммунальных услуг в управляющую компанию подается заявление о разделении лицевых счетов.

Разделение лицевого счета, вопреки устоявшемуся мнению, не определяет «хозяина в доме», а является банальным фискальным реквизитом.

Разделить квартиру на две квартиры, можно ли сделать из одной квартиры две

Последние изменения: Январь 2021

На практике часто возникает необходимость объединить несколько обособленных жилых помещений в одно и, наоборот, разделить квартиру на две квартиры. Первая ситуация реализуется гораздо чаще второй. Причины – сложности технического характера, требующие изначальной планировки объекта недвижимости, дающей возможность для реконструкции в соответствии с нормативными требованиями, получение согласия от соседей и контролирующих инстанций.

Можно ли сделать из одной квартиры две

Необходимость раздела объекта недвижимости на два обособленных жилых помещения продиктована причинами семейного или материального характера.

К мотивирующим факторам относят:

1. Развод супругов. Совместно нажитая собственность, сила привычки проживать по конкретному адресу и нежелание встреч друг с другом делают оптимальным разделение квартиры на две.
2. Получение недвижимого имущества в качестве наследства несколькими сонаследниками. Наличие собственных семей и нежелание заниматься продажей с последующим разделением денежных средств сопутствует выбору раздела на обособленные жилые помещения.
3. Взросление детей и создание ими собственных семей. Раздел квартиры на две – идеальный вариант для получения отдельной площади старой и молодой семье.
4. Вопрос экономии средств. Покупка одного объекта недвижимости по цене обойдётся гораздо дешевле двух независимых этого же метража.

Можно ли разделить одну квартиру на две квартиры, зависит от технических характеристик объекта недвижимости. При наличии условий и требуемых согласований для утверждения проекта возможен раздел «по вертикали» для двухуровневых обособленных жилых помещений и «по горизонтали» для одной большой квартиры, желательно имеющей два санузла.

Как разделить квартиру на 2 квартиры

Раздел одного жилого помещения на обособленные с технической точки зрения относится к перепланировке, требующей внесения изменений в технический паспорт. Чтобы разделить большую квартиру на две в пределах метража помещения, необходимо изменение конфигурации, включающее демонтаж перегородок, дверных и оконных проёмов, обустройство санузлов и кухонь. Процесс раздела квартиры на две будет существенно различаться, если квартиры ранее были обособленными с дальнейшим объединением в единый объект или было единое жилой помещение.

Раздел ранее объединённых квартир

Ошибочно полагать, что для разделения квартиры на две достаточно поставить на прежнее место снятую перегородку. Поскольку к процессу объединения и узаконивания подключались сторонние организации, то для придания законности новому решению необходимо:

1. Получить проект перепланировки в проектной организации с отражением:
   
   • возведения на прежнее место ранее ликвидированной перегородки;
   • восстановления закрытого входа в одну из квартир с лестничной площадки;
   • возврата кухни и санузла при их ликвидации в процессе объединения.

2. Разделить объединённую систему водоснабжения и электроснабжения на две, получив разрешительные документы в предоставляющих услуги организациях.
3. Получить разрешение в местном органе власти. Если разделение квартиры на две производится вследствие слияния изначально существовавших обособленных помещений, то проблем с властями не возникает.
4. Осуществить строительные работы в соответствии с проектом, получить новый технический план в БТИ.
5. Оформить право собственности на каждую вновь ставшую отдельной квартиру, получить выписку из Росреестра.

Раздел больших обособленных квартир

Если при разделении ранее объединённых жилых помещений достаточно узаконить и вернуть на «круги свои» новшества реконструкции, то, чтобы разделить большую квартиру на две, необходимо для планировки санузлов и кухонь – обязательных квартирных атрибутов, переводить часть жилой площади, где располагались комнаты, в нежилую.

Обустройство отдельного выхода на лестничную клетку помимо укрепления несущей конструкции, требует обязательного согласования с соседями. Отсутствие в делимом объекте двух санузлов создаёт препятствие в виде отказа местных властей в перепланировке даже при наличии технической возможности установки.

Существуют законодательные ограничения при планировке кухонь:

• Запрет на проектирование кухни, если этажом ниже расположена жилая комната вследствие ухудшения условий граждан на нижнем этаже. В качестве выхода из ситуации может служить столь нелюбимый первый этаж, поскольку находящиеся подвальные помещения, даже сдаваемые в аренду для осуществления предпринимательской деятельности, не относятся к жилым.
• Запрет на установку газовой плиты в кухне-нише жилой комнаты. Перед тем, как разделить двухкомнатную квартиру на две однокомнатные, необходимо позаботиться о выделении места для кухни-ниши на территории коридора или холла, либо отказаться от использования газовой плиты ввиду признания помещения нежилым.
• Запрет на обустройство кухни, если в квартире этажом выше расположены санузлы и ванные комнаты. Выход – расположение объекта недвижимости на последнем этаже многоэтажного дома.

Разделение двухуровневой квартиры на две независимых реальнее, чем большой одноуровневой исходя из требований, невыполнение одного из которых ставит «табу» на всю процедуру.

Алгоритм процедуры разделения

Перед проведением процедуры необходимо обращение в проектную организацию для составления проекта. Инженеры-проектанты подскажут, как разделить одну большую квартиру на две, существуют ли технические возможности для раздела, составят проект с согласованием в инстанциях. Затем производится процедура технически и регистрируются новые объекты недвижимости.

Составление проекта

Стадия проектирования включает выезд инженера на территорию объекта для сверки характеристик с техническим паспортом и проведения дополнительных обмеров. На начальном этапе специалист составляет техническое заключение, в котором отражаются:

• конструктивные данные об объекте недвижимости;
• описательная часть жилого помещения с выявленными дефектами при наличии;
• выводы о возможности раздела квартиры на две либо запрета на проведение процедуры.

Заключение проектной организации о невозможности разделить квартиру на две ставит точку на проведении процесса. Самовольный раздел не только не позволит провести регистрацию, но и чреват подачей иска в судебные инстанции местными властями с требованиями в срочном порядке вернуть жилью первоначальный вид и отнесением всех издержек за счёт ответчика.

Если процедура технически возможна, то следующим этапом будет составление проекта, включающего:

1. Обустройство отдельного входа для второй квартиры. Поскольку стены по периметру являются капитальными, то при организации отдельного входа требуется усиление несущей конструкции, а также согласия новых соседей по лестничной площадке. Как вариант можно использовать проектирование тамбура.
2. Проектирование санузлов и кухонь с учётом перечисленных ограничений по этажности с приложениями планов проектов:
   
   • чертежа первичного жилого помещения;
   • вида после разделения на два независимых объекта;
   • схемы конструкций, подлежащих демонтажу;

Описательная часть содержит перечень мероприятий для осуществления перепланировки. Готовый проект скрепляется печатью проектной организации и служит основанием для проведения дальнейших действий.

Согласование с местными властями

Запланированное мероприятие по разделению в обязательном порядке должно быть согласовано с местными органами власти, иначе проведённые работы будут считаться незаконными.

Для получения разрешения необходимо представить следующие документы:

• заявление, подписанное всеми собственниками и содержащее описание мотивирующих факторов для проведения процедуры раздела квартиры на две;
• правоподтверждающие и правоустанавливающие документы на жилое помещение;
• технический план жилищного объекта;
• техническое заключение с выводами проектной организации о возможности перепланировки и проект реконструкции;
• согласие соседей при планировке отдельного входа для второй квартиры;
• разрешение газовых служб при установке или переносе оборудования;
• разрешение служб электроснабжения и водоснабжения на установку новых приборов учёта (счётчиков на воду и электроэнергию).

После согласования разделения квартиры на две можно приступить к выполнению работ.

Составление акта и введение в эксплуатацию

После завершения работ владельцы обязаны сообщить в муниципалитет о проведённой реконструкции. Назначенный сотрудник жилищной инспекции выезжает на место с целью проверки:

• соответствия перепланировки составленному проекту;
• доступности инженерных коммуникаций;
• соблюдения строительных нормативов и правил;
• прочности использованных строительных материалов и их соответствия стандартам.

Результат разделения квартиры на две квартиры оформляется актом приёмки вторичных квартир, который передаётся в БТИ для составления нового технического плана помещений. После фиксации перепланировки в БТИ собственники могут получить новые правоподтверждающие документы.

Часто местные органы самоуправления отвечают необоснованным отказом на проведение процедуры, который оспаривается в судебных инстанциях. Квалифицированные юристы помогут подготовить пакет документов, составить исковое заявление и представить интересы в суде. Возможна ситуация, когда собственники не могут прийти к соглашению о разделе. При составлении грамотного иска суд может возложить обязанности сделать реконструкцию на обоих владельцев жилья. В составлении искового заявления вам помогут наши специалисты. Обращайтесь через форму ниже или чат.

© 2021 zakon-dostupno.ru

Как сделать из одной квартиры – три

Необычные перепланировки делают в своих домах и жители нашего округа. О наиболее интересных «СЗ» рассказала Евгения Новикова, заместитель начальника Жилищной инспекции по СЗАО.

Житель дома на улице Мнёвники сделал из одной квартиры три. Его дом был построен по индивидуальному проекту. Квартира была двухуровневой и располагалась на девятом и десятом этажах, причём на десятом этаже в неё изначально вели два входа. В ходе перепланировки мужчина демонтировал внутреннюю лестницу и забетонировал отверстие в межэтажном перекрытии. В итоге на десятом этаже стало две квартиры.

— Такая перепланировка законом не запрещена. Но сначала специалисты должны убедиться, что изменения не увеличат нагрузку на несущие конструкции дома. Разрешение мы выдали только после того, как житель предоставил в Мосжилинспекцию техническое заключение экспертов и проект, — говорит Новикова.

Дворец из однушек

Объединяют и квартиры на одном этаже. Такую перепланировку уже не раз делали жители новостроек на Шелепихинской набережной, 34, корп. 1, 2 и 3. По площади квартиры здесь небольшие. Однако фишка в том, что дверные проёмы можно пробивать только в стенах, которые не являются несущими. Поэтому сделать это в старых пятиэтажках, скорее всего, не получится. Точно ответить на этот вопрос могут только специалисты, которые будут разрабатывать проектную и техническую документацию. А вот за незаконную перепланировку грозит штраф. Кроме того, придётся приводить помещение в изначальный вид за свой счёт.

Балконы на первых этажах

В последние годы появился ещё один тренд — обустраивать на первых этажах балконы. Такой балкон, например, смонтировал житель дома 11, корп. 3, на Большой Набережной. Но, по словам Новиковой, разрешение на такую перепланировку выдадут при соблюдении трёх требований.

— Сначала нужно заручиться поддержкой двух третей соседей. Делая балкон, вы занимаете часть фасада, а это общее имущество дома, — говорит она.

Внешний вид балкона необходимо согласовать в Москомархитектуре, ведь он должен гармонировать с обликом дома. Кроме того, прорубая выход на балкон, вы демонтируете часть стены. Предварительно специалисты должны убедиться, что из-за этого дом не начнёт разрушаться.

Сначала спроси соседа

А вот перепланировка в квартире киногероя Гены Букина, обустроившегося спальню на чердаке, скорее всего, незаконна. Ведь чердак — общее имущество. Чтобы взять в пользование часть общего имущества (чердака, приквартирного холла, подвала), нужно согласие собственников дома. А с соседями Гена Букин ладит плохо. Согласие ему бы точно не дали. К тому же разработку проекта перепланировки житель оплачивает сам. А продавец обуви Гена Букин по сюжету получает слишком мало.

Как получить разрешение на работы За проектом перепланировки нужно обращаться в специализированную компанию, которая имеет так называемый «доступ СРО» (саморегулируемой организации или ассоциации, объединяющей компании одной сферы деятельности). Разработанный проект и техническое заключение подаются в МЖИ через портал mos.ru. Напомним, Жилинспекция по СЗАО расположена по адресу: ул. Маршала Малиновского, 8, тел. (499) 192-8000.

Как объединить две квартиры в одну: советы и правила согласования

Покупка сразу двух жилых помещений, расположенных на одной лестничной площадке — довольно редкое явление. Но если у вас появилась возможность вдвое увеличить свою жилплощадь, то рассмотрим варианты, как объединить две квартиры в одну и узаконить их.

Объединяем две квартиры

Начальный этап и подготовка документов

Законные основания и причины отказа

Правила планировки

На данный момент существует два способа соединить жилплощадь. По горизонтали, при котором соединяют две рядом стоящие квартиры на одном этаже. По вертикали, когда объединение происходит на смежных этажах.

Однако самым сложным этапом будет не ремонт, а согласование объединения квартир в одну.

Перед началом работ нужно обращаться в БТИ. Они смогут подсказать, где располагаются несущие стены и важные конструкции, которые не подлежат сносу. Помимо этого у них вы сможете уточнить информацию насчет порядка объединения счетов за услуги ЖКХ. Если подготовленный план получится согласовать, то ваше дело в выигрыше.

Обратите внимание, что самыми проблемными для объединения являются панельные дома, где почти каждая стена несущая и любое нарушение целостности конструкции может повлечь за собой обвал здания. Поэтому для осуществления своих замыслов выбирайте монолитные здания или старые дома.

Необходимая документация

Для того чтобы все этапы слияния жилплощади прошли гладко, заблаговременно позаботьтесь о важных бумагах. Из всей документации можно выделить несколько. Именно они пригодятся вам при посещении госорганов и различных инстанций:

• Утвержденный план дома и техданные на обе жилые площади.
• Выписка из домовой книги.
• Счета на оба помещения.
• Документы, удостоверяющие вас как собственника.
• Согласие соседей на проведение планируемых работ. Эта бумага в дальнейшем может стать решением возникших проблем и споров. Но ее иметь при себе необязательно.

Если проверка всех предоставленных документов пройдет удачно и перепланировку вам согласуют, то на руках у вас окажется четыре заветных документа, после которых вы можете смело приступать к отделочным работам:

• Заключение архитекторов и проект объединения.
• Разрешение пожарной службы, санэпидемстанции, водоканала и других органов.
• Технический паспорт на соединенную жилплощадь.
• Свидетельство о собственности на общую площадь.

Процесс согласования всех документов может проходить до полугода. Это связано с тем, что каждая инстанция отдельно оценивает риски. Ведь в случае возникновения чрезвычайной ситуации ответственность ляжет именно на один из органов, который одобрил вам документы. Поэтому вам необходимо запастись терпением и ждать ответа от каждой инстанции.

Бывают и попытки обойти законодательство, когда люди узнают, как объединить 2 квартиры в одну. Многих пугает обилие документов, справок и возможных контактов с различными службами. Однако попытки найти лазейки в законе могут не только привести в тупик, но и обернуться весьма печальными последствиями.

Чем грозит незаконное объединение

• Жилищно-коммунальная компания вправе подать на вас иск в суд за несогласованную перепланировку. Следует учитывать, что в 90% случаев такие дела решаются в пользу истца.
• Если ремонт затронул важные конструкции и нарушил их функционирование, то это грозит уголовным делом.
• В лучшем случае жилищная инспекция заставит вас провести обратную перепланировку до полного соответствия техническому плану здания.

Основания для отказа

В любом случае нужно готовить себя к любому развитию событий. Порой возникают ситуации, которые уже никак не зависят от жильцов. Согласно этим критериям ведомства могут отказать в соединении жилплощадей.

• Ваш план подразумевает снос несущей стены или есть большой риск задеть несущую конструкцию. Сюда же можно включить и тот фактор, что при разрушении стен большая нагрузка ляжет только на одну перегородку, что тоже существенно увеличивает опасность обрушения в дальнейшем. Хоть квартиры и имеют общую стену, у них могут быть разные корпуса или подъезды. Не доверяйте информации в интернете, что помещения из соседних подъездов можно объединить. Часто между ними располагаются несущие стены и если конструкцию нарушить, может обвалиться весь подъезд.
• Вы хотите перенести санузел в другую комнату, которая по плану должна быть жилой.
• Есть риск изолирования вентиляционной системы.
• В вашем плане присутствуют новые газовые трубы, которые размещаются внутри стен и не имеют внешнего доступа.
• Перепланировка отрезает доступ ко всем инженерным коммуникациям.
• Вы хотите выстроить комнату, где не будет радиаторов и окон.
• В вашем проекте значится объединение комнаты и кухни, где проведен газ.
• У вас нет разрешения от всех собственников. Такое случается, когда один из владельцев не достиг совершеннолетия.

Получив все нужные разрешения и документы, вы можете столкнуться с новыми трудностями. А именно с тем, что у вас будет две кухни и два санузла, которые нельзя переносить. Выясним, как поступить правильно.

Санузел

Еще на этапе согласования всех бумаг архитекторы скажут вам, что этажом ниже и выше над санузлом не может располагаться жилое помещение. Поэтому вам придется выбирать: либо переделать свой санузел в кладовку, либо оставить так называемую «мокрую зону».

Таким образом вы получите большое по площади жилье, которое можно разделить на две зоны, к примеру, на гостиную и приватную. В каждой зоне будет своя ванная комната и туалет, что очень удобно.

Кухня

Здесь та же ситуация, что и с санузлом — вы не сможете переделать ее под жилое помещение. Поэтому в своем плане сразу помечайте одну из них как кабинет, кладовку или столовую. Советуем подумать и о дополнительной защите от запахов, звуков и протечек.

Входная зона

Случается и такое, что при слиянии двух жилплощадей необходимо сделать один вход и обустроить тамбур. Иногда для этого требуется несколько метров лестничной площадки.

В этом случае самым важным является доступ к коммуникациям пожарной безопасности. Если вы его не затрагиваете, то соберите с соседей подписи, подтверждающие их согласие на перепланировку, а затем обратитесь в свою ЖКХ.

Учитывайте, что вам придется выкупить эти метры. После этого метраж вашей жилплощади будет увеличен, а следовательно поднимется и ежемесячная плата за жилье. В том случае, когда купить не получается, возьмите коридор в аренду.

Обычно в жилых помещениях оставляют одну входную дверь. Вторую не убирают, а закрывают зеркалом, шкафом или шторой. Если они расположены на разных этажах, то можно сделать две прихожие: большую — для гостевой зоны, и маленькую — для приватной.

Один из входов можно заложить. Однако этот вопрос нужно согласовать со службой пожарной безопасности. Все же советуем оставить дверь, поскольку в будущем вам может понадобиться обратное разделение квартир.

Двухуровневая планировка

При вертикальном объединении вам придется делать проем в горизонтальном перекрытии и обеспечить его устойчивость колонной. В этом вопросе не должно быть самодеятельности, поскольку любое неправильное действие приведет к обрушению. Доверьте дело архитекторам, которые верно рассчитают нагрузку и помогут вам установит лестницу оптимального размера. Конструкция также должна соответствовать строительным нормам.

Стоит отметить, что в небольших помещениях делать лестницы нецелесообразно, поскольку они сильно уменьшают пространство. Ведь для вас будет важно, чтобы она не просто красивой и функциональной, но и не съедала много ценной площади.

Большая жилплощадь — это красиво и удобно, однако при достижении цели заполучить огромное жилье, можно столкнуться с множеством проблем и большими тратами. Сейчас уже редко случается такое, что люди покупают много недвижимости для последующего соединения. Поэтому, чтобы не тратить все время впустую, лучше поищите большую квартиру в новостройке.

Современный рынок недвижимости предлагает варианты даже для самых искушенных и капризных покупателей. 

Также стоит отметить, что в будущем планы могут измениться и вам снова понадобится разделить помещения. А этот процесс куда более трудоемкий, нужно будет оформить новые документы, получить подтверждения и разрешения от инспекций.

• Материал подготовила:
  Юлия Вегнер

Как узаконить перепланировку в квартире в 2021 самостоятельно

Другие популярные вопросы по перепланировке

Что делать если купили квартиру с самовольной перепланировкой

Обратиться в суд с исковым заявлением о сохранении жилого помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии. Прежний собственник уже не имеет к объекту никакого отношения и привлечь его к процедуре оформления перепланировки не получится.

Можно ли продать квартиру с самовольной перепланировкой

Можно, однако при продаже могут возникнуть сложности. Среди покупателей недвижимости примерно 70% ипотечников, а им покупка такой квартиры будет недоступна. Покупателям с наличными, возможно, придется предложить небольшую скидку, т. к. самовольная перепланировка — весомый повод отказаться от покупки. Для собственника выгоднее получить согласие на сохранение помещения в МКД в переустроенном/перепланированном состоянии перед продажей.

Как узнать узаконена ли перепланировка квартиры

Текущее состояние объекта и местоположение его конструктивных элементов должно быть зафиксировано в техническом паспорте. Необходимо осмотреть квартиру и проверить,есть ли расхождения между реальными данными и  документом.

Соседи делают самовольную перепланировку — куда обращаться?

Вы можете подать жалобу или заявление в уполномоченный орган местного самоуправления. В Тюмени такие заявления принимает Государственная жилищная инспекция Тюменской области. При отсутствии выданного соседям разрешения на перепланировку инспекция обязана отреагировать.

Можно ли в панельном доме делать перепланировку

Допустимость работ по перепланировке определяется специалистом проектной организации после осмотра объекта. 

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире

Это зависит от условий ипотечного договора. Обычно в нем прописывается недопустимость выполнения переустройства или необходимость уведомить банк о планируемой перепланировке.

9 советов по объединению двух (или даже трех!) Квартир в Нью-Йорке от владельцев, которые это сделали

Алекс Валлин объединила не две, а три квартиры в своем доме на Бруклинских высотах, чтобы создать жилое пространство, которое она и ее муж хотели для своего дома. растущая семья.

«Время от времени кто-то спрашивает меня об объединении квартир, и я думаю, что вообще их отпугиваю! Но мне очень нравится наша квартира, и я хотел бы сделать это снова в мгновение ока, — говорит она. стены, чтобы освободить для себя больше места.Мы поговорили с владельцами, которые так и поступили. У них были эти советы, которыми они могли поделиться.

1. Сделайте домашнее задание

Валлин, который попросил нас использовать псевдоним, изначально купил двухкомнатную и студию, которые были грубо объединены предыдущим владельцем. В 80-е годы довоенное здание испытывало финансовые трудности, и она считает, что продавец забрал студию за кражу, но эти две квартиры не были правильно совмещены. «В стене была проделана дыра, поэтому мы прошли процесс легализации.«В данном случае это было получение разрешения от города и снятие второй кухни.

NeighborhoodCentral HarlemEast HarlemHamilton HeightsHarlemHudson HeightsInwoodManhattan ValleyMorningside HeightsMt Моррис ParkSugar HillWashington HeightsWest HarlemUpper West SideUpper East SideUpper ManhattanMidtown WestMidtown EastDowntownBattery Парк CityCentral VillageChelseaChinatownCivic CenterEast VillageFinancial DistrictFlatironGramercy ParkGreenwich VillageLittle ItalyLower East SideLower ManhattanMurray Hill Kips BayNohoNomadSohoTribecaUnion SquareWest 30SWest VillageBrooklynBay RidgeBedford StuyvesantBensonhurstBoerum HillBrooklynBrooklyn HeightsBushwickCanarsieCarroll GardensClinton HillCobble HillColumbia Street WdCrown HeightsDitmas ParkDowntown БруклинДамбоДайкер-ХайтсИст-ФлэтбушВосточный Нью-ЙоркИст-Уильямсбург burgWilliamsburg N SideWindsor TerraceQueensAstoriaBelle HarborBriarwoodCoronaElmhurstFar RockawayFlushingForest HillsForest Hills GardenForest Hills GardensHoward BeachHunters PointJackson HeightsKew GardensLong Остров CityRego ParkSunnysideBronxBedford ParkBronxdaleConcourseConcourse VillageFieldstonFordhamHigh BridgeKingsbridgeMarble HillMorrisaniaMott HavenNorth RiverdaleNorwoodRiverdaleSoundviewSouth RiverdaleSpuyten DuyvilUniversity HeightsWestchester SquareLocust ValleyLong BeachUpper Бруквилль

Priceup до $ 500,000up до $ 750,000up до $ 1,000,000up до $ 1,250,000up до $ 1,500,000up в 2 000 000 долларов США до 3 000 000 долларов США до 5 000 000 долларов США до 6 000 000 долларов США до 7 000 000 долларов США до 8 000 000 долларов США не более

Спальнистудии или минимум 1 спальня минимум 1 спальня минимум 2 спальни минимум 3 спальни минимум 4 спальни5 или более спален

Ванных комнат минимум 1 ванная комната минимум 1.5 ванных комнат не менее 2 ванных комнат не менее 2,5 ванных комнат не менее 3 ванных комнат не менее 3,5 ванных комнат 4 или более ванных комнат

Представлено

Когда Валлин решила добавить третью квартиру, чтобы превратить пространство в квартиру с четырьмя спальнями, она сделала свою домашнюю работу, изучив каждый аспект переделать, прежде чем довести дело до конца. Она обыскала агентов по продаже квартир с четырьмя спальнями в Бруклин-Хайтс и посетила дни открытых дверей, чтобы посмотреть, что еще можно купить по той же цене, и определить, сохранит ли проект свою ценность.Учитывая стоимость дополнительной квартиры, расходы на ремонт и требования к разрешениям, цифры подсказали ей, что проект будет иметь финансовый смысл. Она говорит, что иначе она бы не пережила этого.

2. Будьте финансово подготовлены

Ремонт стоит дорого. От этого никуда не деться. Снос стен и перемещение материалов в многоквартирном доме — сложная задача. По мнению Валлин, весь мусор после ремонта должен был пройти через лифт в ее 11-этажном здании кооператива.Служебного лифта не было, поэтому им пришлось организовать отключение одного лифта, пока она жонглировала его использованием со своей соседкой, которая также выполняла работу.

И она также обнаружила, что чем дольше длится проект, тем дольше работники получают заработную плату. Она советует учитывать сборы, разрешения, проверки, материальные затраты, заказы на изменение и временные раскопки, пока работа будет сделана, и вы приблизитесь к цифре и сможете работать, если можете себе это позволить.

3. Посмотрим, можно ли купить прихожую

Одна очевидная проблема при объединении квартир заключается в том, что пропорции могут казаться неправильными.«Гостиная в нашей двухкомнатной квартире была слишком маленькой для нашей новой семейной квартиры, и именно моя мама пришла в голову, что купить коридор», — говорит Валлин.

Ее мать имеет некоторый архитектурный опыт, но оказывается, что большинство зданий открыты для продажи прихожей, если это не мешает доступу к лестничным пролетам или мусоропроводам. Взамен здание получает деньги. Стоимость для покупателя обычно представляет собой расчет квадратного метра прихожей, который ваша квартира будет проглатывать, умноженный на стоимость.Новые акции могут быть выпущены в кооперативе или в новом документе, написанном в кондоминиуме. Имейте в виду, что это дополнительное пространство может повлиять на ваше обслуживание или общие расходы. По мнению Валлина, раскрыть макет стоило того.

4. Действуйте осторожно с доской для кооператива или кондоминиума

На Манхэттене Линда Смит владела кооперативом с одной спальней в здании недалеко от Юнион-сквер, и когда они с мужем начали искать что-то большее, они это поняли. дешевле было купить квартиру ниже. Эти две единицы предоставят им две спальни с офисом площадью 1600 квадратных футов.

Получить одобрение было несложно, но ей сказали иметь в виду, что если правление захочет разделить единицы в точке продажи, это будет на ней. Не испугавшись, Смит позаботилась о том, чтобы все было сделано в соответствии с кодом, и когда три года назад она все же продала, у платы не было проблем с тем, что она продавалась как единое целое. «Это того стоило. Мы были так довольны этим пространством, что сделаем это снова », — говорит она.

Обсуждение архитектурных деталей, включая бытовую технику и материалы, с советом директоров кондоминиумов или кооперативов удивило Марта Флорес, владелицу, которая собирается объединить две квартиры в Бэттери-Парк-Сити.«У здания есть собственный независимый архитектор, которому необходимо утверждать все проекты, а иногда они могут быть очень строгими, требуя множества деталей».

5. Учитывайте правила «мокрое поверх сухого» при ремонте.

Одна из причин, по которой в комбинированных квартирах могут остаться неприятные следы, — это такие правила, как «мокрый поверх сухого», очень распространенный запрет на строительство, который не позволяет вам установить свой дом. ванная комната над гостиной или спальней во избежание протечек.

«Это не белый холст, — говорит Флорес.«Мы собираемся избавиться от ванной и использовать [трубы] для воды на кухне». Валлин из Brooklyn Heights сделал нечто подобное, расширив кухню, поместив посудомоечную машину на след старой ванной комнаты.

При объединении квартир требуется убрать вторую кухню. «Мы могли бы оставить раковину и посудомоечную машину и просто закрыть ее, создав кошерную кухню, — говорит Валлин, — но требование все равно означало, что нам пришлось бы убрать плиту».

Смит не смогла переместить кухню, но она смогла расширить ее.При ее ремонте получился дуплекс, что позволяют не все постройки. «Мы поставили спальни внизу, чтобы по вечерам ничего не слышали от соседей. Это было похоже на маленький домик в городе ».

6. Лестницы — еще одна (огромная) статья расходов.

Установка лестниц имеет свои проблемы. «Лестницы занимают тонны и тонны места, — говорит Валлин, — а цена может быть ошеломляющей». Для этого процесса, вероятно, потребуются архитектор и инженер-строитель, а также проверка асбеста, а также разрешения на строительство и городские разрешения.Винтовые лестницы часто могут быть наиболее экономичным вариантом, и Линда Смит выбрала именно это направление.

«На Манхэттене используется каждый дюйм пространства», — говорит она. Несмотря на то, что ей нравится винтовая лестница, когда она пришла продавать, она заметила, что она не для всех. «Винтовая лестница не всегда нравилась покупателям с детьми».

7. Следите за своей опорой

Даже если квартира, в которую вы расширяетесь, будет красиво отделана, вам, скорее всего, придется положить новый пол, чтобы создать естественный поток в вашей реконструированной планировке.Флорес полностью меняет полы. «Обе квартиры сделаны из бамбука, который плохо выдерживает движение транспорта и изначально не был правильно установлен. Мы хотим, чтобы сочетание двух квартир было безупречным ».

Частичный снос квартиры, в которую вы расширяетесь, вероятно, дано, даже если она красиво отделана. Валлин объединял собственность, которая была недавно отремонтирована. «Он поставил 60-дюймовый телевизор и красивый бар, но его пришлось убрать, потому что это было именно то место, где нам нужно было сломать стену.

8. Не возвращайтесь слишком рано

Кажется, легко жить в одной спальне, пока сделаны последние штрихи к вашей новой семейной квартире, но это может быть беспорядочно, особенно с маленькими. «Мы очень хотели вернуться сюда, — говорит Валлин, — но до того, как работа была закончена, прошли месяцы».

9. Рассмотрите совершенно другой подход

Другой подход состоит в том, чтобы объединить две квартиры с минимально возможными нарушениями, просто создав между ними проем.Одна семья на Манхэттене сделала именно это, сохранив размеры первоначальных квартир, создав большой дверной проем и убрав плиту из второй кухни. Хотя для некоторых это работает, если вы хотите повысить как ценность, так и функциональность, большинство покупателей обнаруживают, что берут на себя более крупный ремонт и объединяют апартаменты в более практичный блок, который работает как единое целое.

Комбинации квартир: как превратить два в одно | by Katz Architecture

Новый вход в недавно построенном многоквартирном доме на Манхэттене.

Дэвид Кац

В таком тесном городе, как Нью-Йорк, где каждый квадратный фут площади дорого обходится, домовладельцы часто ищут творческие способы расширения своих жилых помещений. Вот почему многие владельцы кондоминиумов и кооперативов не упускают возможности приобрести свободную квартиру по соседству и совместить ее со своей собственной.

Но две отдельные квартиры, разделенные стеной, волшебным образом не становятся одним целым. Их объединение — зачастую непростой процесс.

Что за дверью номер один?

В идеале, перед тем, как подписывать пунктирную линию для квартиры по соседству, желательно прощупать стену между двумя квартирами.Любые конструктивные элементы, стояки, шахты или другие неожиданные сюрпризы могут радикально ограничить видение домовладельца.

Однажды к нам пришел клиент с двумя соседними квартирами и отличными идеями. Но при осмотре мы обнаружили между стенами большую шахту лифта. Учитывая это, а также строительные трубы, которые нельзя было переместить, оставалось пространство шириной 42 дюйма между фойе и спальней в качестве единственного средства соединения квартир. Возможно, да, но это определенно потребовало корректировки их первоначальных планов.

Каждая комбинация квартир требует работы в рамках того, как две отдельные квартиры были расположены ранее. В лучшем случае гостиная в одной квартире соединена с гостиной в другой. Во многих случаях две соседние квартиры являются зеркалами друг друга и могут быть соединены кухнями или ванными комнатами, что оказывается менее гибким.

Изображения планов двух отдельных квартир, которые позже были объединены на Манхэттене.

Ожидаемые типичные изменения.

Первый шаг — объединение двух квартир путем удаления части общей стены. Однако в каждую комбинацию квартир вносятся и другие необходимые изменения. Например, по закону должна отойти одна кухня. Ваша новая квартира будет намного больше, часто вдвое больше, поэтому оставшуюся кухню, возможно, потребуется расширить и переделать.

Еще одним важным аспектом любой комбинации является определение того, где будет находиться главный вход в квартиру. Закрытие одной из входных дверей стеной может показаться простым решением.Однако в некоторых случаях обе входные двери остаются по соображениям строительного кодекса или для удобства. Важно убедиться, что одна из входных дверей выделяется как главный вход в увеличенную квартиру, создавая ощущение прибытия с помощью вестибюля или места для приветствия.

Изображение плана после объединения двух вышеуказанных квартир.

Тогда есть коридоры. Квартира более просторная, и это здорово. Но как люди пройдут через это? Как жилые помещения будут связаны с частными? Как влажные комнаты, такие как ванные комнаты и кухня, будут логически соединяться с сухими комнатами, такими как гостиные и спальни?

В то время как увеличенная квартира может позволить установить двойной умывальник в новой главной ванной комнате или кровать размера «king-size» в новой главной спальне, очень важно принимать во внимание более широкую картину: как домовладельцы будут жить и перемещаться в этой комнате. новое и улучшенное пространство.

Итог? Нанять опытного профессионала.

Новый коридор, созданный в недавнем проекте объединения квартир на Манхэттене.

Наша конечная цель в каждой комбинации квартир — сделать две квартиры похожими на одну. Это часто требует определенных компромиссов, но в результате получается квартира, которая соответствует потребностям наших клиентов, и увеличивает стоимость при перепродаже.

Благодаря видению и опыту знающего архитектора, новая квартира будет иметь жилые и спальные помещения, логически организованные, а движение по коридорам будет сведено к минимуму.Сантехника будет изменена творчески и логично. Радиаторы и кондиционеры будут правильно распределены для обогрева и охлаждения новой планировки. И комнаты будут получать максимальное количество естественного света, соответствующего их использованию.

Katz Architecture обладает навыками и опытом для создания единого целого из двух отдельных пространств. Мы избавим вас от квартиры, похожей на лабиринт. Напротив, это будет лабиринт!

Как вертикально соединить две квартиры — Rodman Paul Architects

Майкл Фасуло, AIA, LEED AP
4 декабря 2019 г.

Это мечта многих владельцев квартир в Нью-Йорке: квартира над или под вами только что появилась на рынке, поэтому вы думаете, что можете аннексировать ее и удвоить свою жилую площадь.Вертикальные комбинации создают другие и более сложные проблемы, чем горизонтальные комбинации. Проблемы могут показаться сложными, но вертикальное объединение двух квартир выполнимо, если вы следите за процессом.

Что возможно в соответствии с правилами вашего здания

Прежде чем вы действительно купите новое устройство, вам нужно будет тесно сотрудничать с руководством здания, чтобы разработать план, который будет работать как для вас, так и для них. Первое и, вероятно, самое важное, что вам нужно знать, — это то, какую «интенсивность» работы допускает ваше здание.Некоторые здания налагают ограничения, основанные на ожидаемой продолжительности, уровне шума или воздействии на другие здания. Процесс определения руководством того, можете ли вы делать то, что хотите, называется «концептуальным обзором». Вертикальное соединение может быть выполнено простыми способами — только через плиту перекрытия — или более сложными, требующими повторного каркаса балок и изменения маршрута строительных систем, таких как трубы, электропроводка и механические системы. На этом этапе важно знать, что позволит ваше здание, потому что это повлияет не только на то, как ваш архитектор спроектирует соединение, но и на то, хотите ли вы приступить к проекту и покупке.Также неплохо поработать со зданием во время этого процесса, чтобы выявить любые существующие структурные и механические планы, которые могут помочь вашему архитектору определить хорошее место для лестницы на обоих этажах.

Наброски первоначальной идеи.

Что физически возможно

Следующий шаг — понять, что физически возможно. Используя планы и информацию из концептуального обзора, поработайте со своим архитектором, чтобы найти такое расположение, при котором создается впечатление, что лестница находится в том месте, где она должна быть, без особых компромиссов.В идеале лестница должна находиться в таком месте, где кажется, что она всегда была там. Это капитальный ремонт, поэтому «самое легкое» место может оказаться не самым лучшим. Например, проще всего добавить лестницу физически, это может означать, что она заканчивается спальней, но это не идеально. Попробуйте выбрать лучшее место, даже если это означает, что вам придется еще немного отремонтировать, чтобы это произошло.

После того, как вы определили подходящее место, попросите подрядчика провести «зондирование» (вырезать отверстия в стенах и потолке), чтобы найти балки, трубы, воздуховоды и т. Д.Это поможет вам и вашему архитектору понять, что нужно переместить, если лестница находится в этом месте. Могут существовать строительные системы, которых нет в исходных или предыдущих планах, поэтому исследования имеют решающее значение для подтверждения того, что на самом деле есть. Никто не хочет дорогостоящего сюрприза, когда после начала проекта обнаруживается, что систему отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха необходимо перенести.

Исследование потолка в поисках балок, труб и каналов (все это мы нашли здесь).

Затем попросите своего архитектора создать эскиз, который показывает предполагаемое расположение лестницы как в исходном, так и в новом блоке.Даже если вы устно передали, куда будет вести лестница, четкое визуальное представление устранит любую путаницу или недопонимание. Затем снова отправьте этот эскиз на утверждение дирекции здания. Как только это будет получено в письменной форме, проект может быть передан командам инженеров и архитекторов для воплощения эскиза в реальность.

Готовая лестница.

Если вы задумываетесь о вертикальном объединении двух квартир, мы можем помочь. Свяжитесь с нами для оценки ваших вариантов.

Не можете представить себе процесс вертикального совмещения квартир? Мы составили фоторепортаж, чтобы помочь вам в этом.

Объединение квартир в Нью-Йорке: 6 вещей, которые вы должны знать

Новый горизонт

Astor Place, 445 Lafayette Street, # 15A можно объединить с # 14A на нижнем этаже (Corcoran).

Если вам нравится ваше здание и район, но вам нужно больше места, покупка соседнего дома может стать отличным решением.Когда вы покупаете соседний блок, вы получаете пространство, не отказываясь от всего, что вам нравится в вашей текущей жизненной ситуации. Но объединение двух блоков — тоже сложный и дорогостоящий процесс.

Пол Кейпче, соучредитель PACS Architecture, объясняет: «Многие люди думают, что собираются купить квартиру по соседству, и выбивают дыру в стене. Это не так. Если вы объедините две единицы и теперь у вас есть квартира площадью 2000 квадратных футов, масштаб вашей квартиры изменился, поэтому вам нужно будет отремонтировать.Например, если у вас внезапно появилось 2 000 квадратных футов, небольшая кухня-камбуз в вашем существующем номере теперь будет выглядеть не по размеру ». Но Кейпче подчеркивает, что обновление вашей кухни — это только первый шаг. Комбинируя блоки, владельцы должны уделять пристальное внимание общей планировке и множеству других факторов, от окон до электропроводки.

«Многие думают, что купят квартиру по соседству, и пробивают дыру в стене. Это не так ». — Пол Кейпче

Учитывая масштабы проектов объединения квартир, Кейпче рекомендует проконсультироваться с архитектурной фирмой на ранней стадии процесса, даже до того, как подать заявку на блок или блоки, которые вы надеетесь объединить.Используя доступные документы, архитектор может составить генеральный план для комбинированного проекта и предвидеть потенциальную стоимость проекта. PACS, как и большинство архитектурных фирм, взимает минимальную плату за эту услугу, но, как подчеркивает Кейпче, деньги потрачены не зря. Он также отмечает: «Как только люди консультируются с архитектором, они понимают последствия объединения двух квартир и обычно принимают более разумные дизайнерские решения, которые также увеличивают стоимость квартиры при перепродаже».

Во-первых, вопрос финансирования.Если вы уже полностью владеете своей квартирой, это, скорее всего, не будет проблемой, поскольку имеющийся у вас собственный капитал поможет вам получить финансирование, необходимое для покупки второй квартиры. Однако, если вы еще не владеете своей квартирой, вы все равно сможете рефинансировать ее для покупки соседней квартиры, но вам нужно будет претендовать на более крупную ипотеку. Кроме того, с учетом значительных затрат, связанных с объединением единиц, вам может потребоваться дополнительное финансирование. Однако, если вы хотите купить сразу две единицы, ситуация может быть более сложной.Для начала, для кредиторов гораздо более рискованно предоставлять ссуду на две единицы, чем на одну, поэтому вы столкнетесь с повышенным вниманием. Вы столкнетесь с дополнительными расходами на каждом этапе (например, необходимость оплатить две оценки квартиры и две проверки вместо одной).

2. Правила кооператива, кондоминиума и города

Если вы пытаетесь купить соседний юнит в кооперативном здании, прежде чем делать ставку, проведите исследование. Не все кооперативы разрешают объединение единиц, а кооперативы, которые разрешают объединение единиц, часто имеют особые правила, регулирующие процесс.Кроме того, планы обновления должны быть предварительно одобрены советом кооператива, поэтому лучше уже быть в хороших отношениях с правлением, прежде чем вы начнете процесс. На стороне кондоминиума есть и другие сложности. В кондоминиуме вы покупаете отдельный налоговый пакет, и в зависимости от кондоминиума вам может потребоваться или не обязательно объединить налоговые участки.

Кроме того, объединение двух единиц — это не только ваше дело — как выясняется, это еще и дело города. Для начала ознакомьтесь с руководством города Нью-Йорка по объединению квартир, в котором описаны все необходимые шаги, формы и разрешения.Это руководство содержит ссылки на формы PW1, PW3 и TR1. Хотя этот процесс может показаться обременительным, по крайней мере, он не так утомителен, как раньше. Действительно, за последнее десятилетие город предпринял несколько шагов для оптимизации процесса объединения единиц, чтобы привести его в соответствие с другими типами проектов реконструкции.

Увеличить изображение
Полноэкранный

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

3.Расходы на снос и строительство

Вы можете проделать дыру в стене и соединить две единицы всего за 10 000 долларов, но это не будет законным и не принесет особой ценности вашему дому. Фактически, если у вас нет письма от раввина, подтверждающего, что вам нужны две кухни (одна для приготовления кошерной пищи), вторую кухню придется отказаться, а один только снос кухни, скорее всего, обойдется вам от 5000 до 10000 долларов. Но снос кухонь — это лишь верхушка айсберга.

Чтобы создать бесперебойную связь между устройствами, вам нужно вложить гораздо больше.Например, вы, вероятно, захотите, чтобы пол, потолок и столярные изделия имели непрерывность между двумя блоками. Если вы находитесь в старом здании, вам также может потребоваться заменить электрические работы в недавно приобретенном блоке, что может еще больше увеличить стоимость проекта, поскольку замена старых электромонтажных работ также приведет к значительному повреждению стен блока. Окна — еще один фактор. Учитывая, что окна стоят от 1500 до 3000 долларов каждое, даже на небольшом устройстве, вам может потребоваться выделить от 15000 до 30 000 долларов на установку окон.Хотя каждый проект объединения квартир уникален, одно можно сказать наверняка: объединение квартир на законных основаниях и с прицелом на дизайн — это не мелкое дело.

Кейпче объясняет: «В Нью-Йорке владельцы, как правило, должны оценивать стоимость ремонта примерно в 400 долларов за квадратный фут. Стоимость может быть намного выше, но в среднем рассчитывайте платить не менее 400 долларов за квадрат за качественную работу ». В результате, даже если вы объединяете две небольшие единицы — например, две квартиры площадью 700 квадратных футов — проект, вероятно, будет стоить несколько сотен тысяч долларов.

Увеличить изображение
Полноэкранный

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Когда вы завершите проект, вы можете по-прежнему жить в одной квартире, пусть и большей, но это не приведет к такой же оплате. Если вы покупаете в кооперативе, вы покупаете дополнительные акции, а дополнительные акции означают дополнительные сборы.То же самое верно, если вы объедините две квартиры. Вы можете проживать в одной квартире, но с точки зрения сборов и налогов они будут рассматриваться как два отдельных объекта недвижимости и будут облагаться более высокими сборами и налогами.

Если вы объедините две единицы, ваши налоги вырастут. Поскольку больше невозможно вычесть государственные и местные налоги (ОСВ), это может создать значительную налоговую нагрузку. Но есть еще один важный налоговый вопрос, который следует учитывать. Если вы объединяете две единицы, потому что намереваетесь использовать дополнительное пространство в качестве офиса, IRS разрешит вам потребовать стандартный вычет в размере 5 долларов за квадратный фут до максимум 300 квадратных футов.Процент сопутствующих расходов (например, страхование, коммунальные услуги и ремонт) также подлежит вычету. Напротив, если вы не объедините единицы и не используете новую единицу для бизнеса, новая единица будет считаться капитальными расходами. По этой причине также может быть важно проконсультироваться со специалистом по налогам, прежде чем принимать решение об объединении двух квартир.

Увеличить изображение
Полноэкранный

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Наконец, если вы планируете продавать в какой-то момент в будущем, вам нужно будет учитывать стоимость перепродажи.Если вы не планируете покупать, ремонтировать и владеть недвижимостью более десяти лет, возместить ваши затраты может быть сложно. Однако даже если вы планируете покупать, отремонтировать и владеть недвижимостью более десяти лет, стоимость перепродажи комбинированных единиц может быть выше, а может и не быть.

По словам Кейпче и его коллеги Джеффа Мэсси из PACS Architecture, стоимость при перепродаже в конечном итоге отражает внимание, уделяемое дизайну при объединении двух модулей. Мэсси объясняет: «В Нью-Йорке есть определенная надбавка за большие и хорошо спроектированные квартиры.Но опять же, если просто пробить дыру в стене, люди сразу увидят, что квартиры — солянка. Вы действительно хотите, чтобы единицы выглядели как одна сплошная квартира ». Кейпче соглашается: «Люди готовы платить больше за квартиры, достаточно большие для семьи. Многие люди приезжают из пригородов или городов с большим пространством, и они привыкли жить в определенном масштабе. Если им удастся найти хорошо спроектированную квартиру такого масштаба, они, как правило, будут готовы платить больше.Кейпче также отмечает: «По сравнению со многими более крупными новыми кондоминиумами на рынке, комбинированные квартиры по-прежнему предлагают гораздо большую ценность».

Пентхаус в Гринвич-Виллидж, спроектированный PACS Architecture

(Архитектура PACS)

Назначить встречу

Чтобы совершить поездку по любому из этих объектов, просто заполните информацию ниже.

Или позвоните нам по телефону (212) 755-5544

Статьи по теме

• Из будущего Нью-Йорка
  25 самых невероятных жилых вестибюлей Нью-Йорка

  Пятница, 1 октября 2021 г.

• От познакомиться
  21 помощник по ремонту, который может стать золотой жилой в процессе становления

  Пятница, 1 октября 2021 г.

• Из будущего Нью-Йорка
  Ист-Энд начинается снова: жизнь на самой тихой авеню Ист-Сайда

  Пятница, 1 октября 2021 г.

• От познакомиться
  Лучшие системы умного дома для жителей квартир Нью-Йорка + Доступные предварительно подключенные списки

  Среда, 29 сентября 2021 г.

• Из отличных объявлений
  Снижение цен: квартира на весь этаж в историческом Эльдорадо теперь на 2 миллиона долларов

  Среда, 29 сентября 2021 г.

• Из будущего Нью-Йорка
  150 East 78th Street сообщает о контрактах на сумму 135 миллионов долларов, см. Недавно обнаруженные пентхаусы.

  Вторник, 28 сентября 2021 г.

• Из отличных объявлений
  Кражи и предложения: новые очаровательные предложения по доступным ценам включают трехкомнатный лофт в Ист-Виллидж с видом на парк Томпкинс-сквер.

  Вторник, 28 сентября 2021 г.

• Из отличных объявлений
  Снижение стоимости аренды: нехватка квартир и рост арендной платы могут помешать восстановлению Нью-Йорка после пандемии

  Вторник, 28 сентября 2021 г.

Писатель, вносящий вклад
Кейт Этерингтон
Кейт Этерингтон имеет более чем двадцатилетний опыт работы журналистом и консультантом по коммуникациям.Ее статьи и обзоры были опубликованы в газетах и ​​журналах в Соединенных Штатах и ​​за рубежом. Опытный финансовый писатель, Кейт стремится раскрыть человеческую сторону историй о современном бизнесе, банковском деле и отношениях на рабочем месте. Ей также нравится писать о тенденциях, образе жизни и недвижимости в Нью-Йорке, где она живет со своей семьей в уютной квартире на двадцатом этаже высотного здания на Манхэттене.

Пожалуйста, включите JavaScript, чтобы просматривать комментарии от Disqus.

Объединение двух квартир Нью-Йорка в одну? Вот что вам нужно знать

Объединение двух квартир в Нью-Йорке в одну может быть заманчивым вариантом для домовладельцев в Нью-Йорке. Почему? Просто дешевле купить студию или квартиру с одной спальней по соседству, чем искать и покупать совершенно новую квартиру с двумя спальнями. Если учесть дополнительные неудобства, связанные с изгнанием семьи и повседневными делами, решение начинает казаться очевидным.

Для тех, кто не собирается переезжать, информация о том, что сосед продает свою квартиру по выгодной цене — возможно, из-за плохого состояния или продажи недвижимости — может уступить место разумному инвестиционному решению.Знание, что отремонтированная квартира с двумя спальнями будет стоить более высокую цену за квадратный фут, чем нынешняя квартира, делает сделку еще более приятной.

Советы по объединению двух квартир в Нью-Йорке

Если ваша следующая реконструкция в Нью-Йорке включает превращение двух квартир в одну, вы должны знать несколько вещей, прежде чем начинать свой проект:

• Хотя в Нью-Йорке нет конкретных районов, которые Объединить две квартиры проще, есть некоторые элементы, которые нужно учитывать. Например, совет вашей квартиры или кооператива должен будет утвердить комбинацию квартир, прежде чем вы сможете подать свои планы и получить разрешения.
• Обычно легче получить разрешение на объединение двух квартир на одном этаже, чем на вертикальное объединение. И если вы первый владелец в своем здании, который пытается получить одобрение комбо, вам может быть труднее, чем если бы у других были комбинированные отряды раньше.
• Если вы сможете сделать предварительную покупку, ваша комбинация будет проще. Однако, если вы покупаете более старую установку, вы открываете дверь для асбеста или используете более редкие и старые материалы, которые не так легко доступны по сравнению с новыми продуктами.В любом случае, вы должны быть готовы к большим расходам, связанным с электричеством и водопроводом, потому что демонтаж стен, изменение проводки и изменение маршрута труб для создания новых пространств сложны.
• Невозможно предположить, что вы сможете жить в одной квартире, пока другая будет реконструирована. Конечно, это возможно, но не идеально. Скорее всего, на обоих этажах разной высоты и разной высоты потребуются работы, чтобы сделать их единообразными. То же самое касается высоты потолка и дверей.
• Вы также не можете рассчитывать на возможность переместить ванную, кухню или прачечную в ранее «сухое» место, например, в чулан или гостиную, во время ремонта высококлассного дома.Влажные, а не засушливые районы могут создавать проблемы, что является одной из основных причин, по которым проекты не получают одобрения.
• Большинство зданий Нью-Йорка не позволяют снимать главную входную дверь подразделения, которая видна из коридора или другого места общего пользования. В некоторых зданиях можно отгородить вход изнутри, но дверь обычно должна оставаться.
• Имейте в виду, что ваш график может потребоваться продлить, если будет задействовано много сантехнических работ, что ведет к инспекциям открытых стен Департаментом строительства, а также к большому количеству бюрократических проволочек.Если вы в прошлом ремонтировали квартиру в Нью-Йорке, не ожидайте, что проект такого масштаба будет завершен так же быстро.

Если вы готовы столкнуться с некоторыми из этих проблем лицом к лицу, вы пожнете плоды успешного ремонта дома.

Как может помочь проектно-конструкторская фирма

Многие движущиеся части задействованы в реконструкции Нью-Йорка, особенно той, которая предполагает объединение двух единиц в один дом. Это этап планирования и проектирования, этап утверждения советом, этап утверждения Департамента строительства, этап выбора материалов и закупок и этап строительства.Вам нужен ремонтник роскошного дома, чтобы контролировать все эти движущиеся части.

Самый эффективный способ организовать проект такого масштаба и управлять им — это централизовать все процессы под одной крышей — и именно здесь Gallery Kitchen & Bath приносит наибольшую пользу нашим клиентам. Как фирма по проектированию, подбору и строительству, которая специализируется на ремонте квартир в Манхэттене и Бруклине, мы имеем большой опыт работы над этими проектами. И мы позаботимся обо всем, так что вам не придется.

Наем и координация работы дизайнера, архитектора и подрядчика, а также выбор и закупка всех материалов для проекта могут быстро стать дорогостоящими и хаотичными. А обеспечить прозрачность среди всех ваших поставщиков практически невозможно. Наш комплексный подход «под ключ» означает, что вам не нужно самостоятельно управлять несколькими поставщиками и всеми движущимися частями.

В Gallery у нас работают дизайнеры, сантехники, электрики, архитекторы, менеджеры проектов, мастера и плотники, поэтому каждый аспект вашего ремонта находится под контролем.Мы управляем процессом от начала до конца, гарантируя, что каждый элемент проекта соответствует вашим ожиданиям.

Если вы планируете реконструкцию, включающую несколько единиц, свяжитесь с нами сегодня, чтобы узнать, как наш комплексный подход «под ключ» может помочь воплотить ваши мечты в жизнь.

Когда один плюс один делает одного — объединение квартир

Хотя эта практика, возможно, немного замедлилась с момента пика рынка жилья пару лет назад, владельцы кондоминиумов (и, в меньшей степени, кооперативов) все еще иногда стремятся расширить свою жилую площадь, объединив две квартиры в одну большую. Ед. изм.

Иногда это делается в начале сделки, когда покупатель покупает две квартиры с явной целью снести некоторые стены, а иногда это происходит, когда оппортунистический владелец квартиры слышит, что сосед продает, и снимает эту квартиру, чтобы расширить собственное пространство. Излишне говорить, что объединение двух отдельных модулей в одно представляет определенные проблемы, как процедурные, так и с инженерной точки зрения.

Зачем объединять?

Вы владеете двухкомнатной квартирой в любимом доме.Потом у тебя есть ребенок. Вы не хотите переезжать, потому что переезжать с младенцем не весело, а потом происходит что-то удивительное: хозяйка соседней однокомнатной квартиры выставляет свою квартиру на рынок (возможно, ожидая шума ребенка), а вы решили купить. Объединив две однокомнатные квартиры в одну, вы получите довольно много места.

Каждый, кто когда-либо жил в нью-йоркской квартире, хотя бы мечтал о таком случайном расширении.Но как часто на самом деле происходит подобное?

«Это очень распространенное явление», — говорит Адам Финкельштейн, партнер юридической фирмы Kagan Lubic Lepper Finkelstein & Gold, LLP, расположенной на Манхэттене. Причина проста: сложите один плюс один и получите три. «Цена трехкомнатной квартиры больше, чем двух однокомнатных квартир, которые можно объединить и превратить в трехкомнатную квартиру сопоставимого размера. Вот почему многие люди покупают квартиры, а затем объединяют их.Они покупают дешевле, живут там и создают больше ценности. И у нас часто бывает, что они не только покупают две квартиры и совмещают их, но и во многих случаях объединяют пространство в коридоре ».

Это может быть обычным явлением и может быть логичным, но это не значит, что препятствий нет. Первый, как и большинство проектов кооперативного жилья и кондоминиума, получает одобрение совета директоров.

Guardians at the Gate

«Самое сложное — убедить правление в том, что [владелец подразделения] должен уметь выполнять такую ​​работу», — говорит Перри Финкельман, основатель и управляющий директор American Development Group LLC в Вест-Хемпстеде. компания-консультант по строительству.«В кооперативном режиме вы в значительной степени зависите от правления. Они в наибольшей степени контролируют ваши жилищные условия, а также правила и нормы, регулирующие то, что вы можете и что не можете делать. В кондоминиуме дело обстоит не так, но когда дело доходит до ремонта, доски, безусловно, могут наложить на вас некоторые обременительные ограничения, которых вы должны придерживаться. Так что в обоих случаях есть абсолютно непреодолимые препятствия ».

Район, где расположены квартиры, играет определенную роль в том, насколько легко будет проводиться ремонт, говорит он.«В некоторых районах — например, вокруг Центрального парка — режимы строительства чрезвычайно, чрезвычайно требовательны к любой выполняемой работе. Если вы живете в Бруклине, думаю, у вас не возникнет проблем с выполнением того, что вы хотите ».

Доски

не привередливы только потому, что предпочитают быть привередливыми. Одна из их задач — сделать так, чтобы их здание функционировало как можно более плавно, чтобы было удобно всем владельцам квартир и жильцам. А огромные строительные проекты имеют тенденцию противоречить комфорту.«Это будет самой большой проблемой, с которой столкнется любой домовладелец: воздействие шума и пыли на ваших соседей», — говорит Финкельштейн. «И будут жалобы. Нет никакого способа обойти это. По большей части это совместное проживание. Нет простого способа выполнить такую ​​работу, и люди будут испытывать неудобства «.

Дважды отмерь, один раз отрежь

После утверждения советом директоров следующим шагом будет разработка планов строительства и обеспечение того, чтобы они не нарушили структуру здания.По словам Энн Дадич, директора по административным вопросам глобальной компании по управлению строительством Faithful + Gould: «Вам также понадобится письмо от инженера здания или подрядчика о том, что при разрушении стены и объединении блоков не будет никакого вреда. дефекты конструкции здания ».

«Если что-то пойдет не так, как правило, есть условное депонирование», — продолжает она. «Допустим, вы предоставляете совету директоров минимальную смету в 50 000 долларов на демонтаж стены, перекрытие газопровода и удаление кухни.В идеале это то, что требуется для объединения двух единиц в одну. В каждом случае есть удерживаемая сумма условного депонирования. Это на усмотрение здания. И если вы не соответствуете требованиям успешной комбинации, эти деньги не будут возвращены вам через девяносто дней или сто двадцать дней … и я думаю, что самые гибкие здания потребуют, чтобы комбинация была завершена в шесть месяцев. И если вы этого не сделаете, деньги вам не вернут. Таким образом, существует финансовая задержка, которая может оказать на вас негативное влияние.«Дадич говорит, что идея требований условного депонирования заключается в том, чтобы предоставить вам стимул завершить работу как можно скорее.

Как и следовало ожидать, есть немало пресловутой бюрократии, которую нужно преодолеть, чтобы завершить процесс. К счастью, теперь стало проще, чем было раньше. «Раньше приходилось вносить целые поправки в C of O», — говорит Финкельштейн. «Файл« alt-1 »- это то, что раньше называлось. Теперь они разрешают регистрацию «alt-2», что намного быстрее.Это процесс самосертификации. Разница в том, что вам нужно убрать кухню из одной из квартир, и вы должны оставить там оба выхода. Многие люди будут строить что-то над этим вторым дверным проемом или ставят перед ним чулан, поэтому неудивительно, что у вас есть еще один дверной проем в вашу квартиру. То, что происходит по ту сторону двери, иногда бывает серым, но я знаю, что в коридоре это нельзя просто оштукатурить. Но им определенно придется отказаться от одной из кухонь, перекрыть газ, перекрыть водопровод и устранить это, чтобы уйти под альт-2.Единственный раз, когда они позволят вам оставить вторую кухню, — это религиозные цели. Ортодоксальные евреи могут иметь две кухни: одну для Пасхи, а другую для обычного времени года ».

Не срезайте углы

В определенных ситуациях комбинация может показаться настолько концептуально простой, что вы не захотите преодолевать соответствующие препятствия. Это просто винтовая лестница! Нет ничего проще! Что может пойти не так! Многое могло пойти не так, как надо, и так оно и было.

«Если владелец квартиры строит что-то, что не разрешено правлением, и не предоставляется разрешение, то есть страховка, — говорит Дадич, — будет судебный процесс, и это может оказать негативное финансовое воздействие на здание. Это ограничит возможность любого акционера перепродать эту единицу. Большинство банков не собираются предоставлять ссуду на строительство здания, в отношении которого потенциально может быть возбужден судебный процесс, который может повлиять на финансовую стабильность этого конкретного подразделения. Таким образом, если вы не получите надлежащего одобрения и разрешений, вы можете подвергнуться не только финансовому риску, но также рискуете возможностью других акционеров перепродать свои паи.”

Это не просто домыслы юриста. Вещи случаются. «Если надо мной будет строить, есть вероятность, что они могут сломать трубу и вызвать утечку в моем блоке», — говорит она. «Это действительно случилось со мной лично. Если это разрешение было получено с помощью надлежащих процедур, то все покрыты. Если это не так, тогда здание и акционер несут большое финансовое бремя, которое они должны покрыть. Ничто в этом мире строительства или капитального ремонта не может быть гарантировано на 100%, поэтому возможна обычная, распространенная ошибка.В моем случае женщина из приведенного выше подразделения, купившая устройство за наличные, в конечном итоге сломала трубу, и вся моя ванная была затоплена. Важно, чтобы все знали, что происходит, чтобы мешок не вы держали ».

Еще одна проблема, которая возникает, — как оценить пространство в коридоре. Во многих сочетаниях конструкция требует, чтобы часть общего пространства прихожей была отведена под новую квартиру, чтобы объединить их.

«Ценность этого пространства всегда является горячей темой, потому что человек, покупающий его, очевидно, хочет, чтобы оно было как можно дешевле, а здание, которое его продает, хочет, чтобы оно было как можно больше», — объясняет Финкельштейн. «И есть разные теории относительно того, как вы это цените. Вы можете смотреть на это так: «Квартира продается в здании по 1500 долларов за квадратный фут, а мы продаем сотню футов, так что это полторы тысячи раз за сотню… это цена.И покупатель скажет: «Да, но 1500 долларов за фут — это готовая квартира. Это просто сырой космос. Так что стоит меньше ».

Финкельштейн продолжается; «Другой способ определить цену — сказать:« Квартира A стоит 100 000 долларов, а квартира B — 100 000 долларов. Но вместе они стоят 300 000 долларов. И без этого кусочка их не сложишь. Таким образом, создается дополнительная стоимость на сто тысяч долларов, и за это нужно платить.И еще один способ взглянуть на это: поскольку никто другой не может использовать это пространство в коридоре, вы возьмете все, что человек готов заплатить, потому что, в конце концов, он все равно нашел деньги. Вы не можете продать его никому, кроме человека с соседними квартирами. Таким образом, оценка этого пространства во многих случаях становится очень сложной формулой ».

Может быть стоит провести комбинацию. Но этого также достаточно, чтобы иногда лучше двигаться дальше.«Мой совет: если вы можете найти другое устройство, в котором уже есть место, с точки зрения того, как устройство работает для вас, это, вероятно, гораздо лучше», — говорит Финкельман.

Грег Олеар — писатель-фрилансер и часто пишет статьи для The Cooperator.

Объединение квартир в Нью-Йорке

Если вам нравится ваше нынешнее здание и район, но вам не хватает места, отличное решение — купить соседнюю квартиру и объединить ее с вашей.Комбинация квартир — это уникальное явление в Нью-Йорке, которое вы часто наблюдаете в пяти районах города. Это может быть как вертикальная, так и горизонтальная комбинация или даже комбинация всего таунхауса! Это неудивительно, учитывая, что пространство в городе так дорого стоит. Большинство покупателей, выбравших этот путь, делают это только после неудачного поиска квартиры большего размера. Это также имеет смысл, если вы не хотите отказываться от преимуществ того места, где вы сейчас живете, например, от школьной зоны, близости к общественному транспорту или общественных мероприятий.

Однако будьте осторожны, комбинации квартир не для слабонервных — это долгий путь, требующий принятия множества соображений и бюрократизма, которые необходимо преодолеть. Правления (особенно кооперативы) могут быть очень строгими в отношении того, какой вид работы они разрешают, и вам нужно будет подать на многочисленные разрешения на строительство и составить подробные планы, прежде чем вы даже сможете пойти к ним на утверждение. Также нет гарантии, что вы получите желаемый результат. Некоторые квартиры будут красиво сочетаться, а другие получатся неудобной планировкой.Чем раньше вы привлечете к работе опытного архитектора, тем лучше будут ваши ожидания в отношении затрат и конечного результата.

Если вы по-прежнему считаете, что комбинация квартир — это правильный выбор, то это глубокое погружение в тему расскажет вам все, что вам нужно знать. Лучше налей кофе для этого, потому что здесь есть о чем поговорить.

Финансирование должно быть вашим приоритетом. К счастью, это не должно быть слишком сложно, если вы хотите купить устройство рядом с тем, которое у вас уже есть.Но если вы хотите купить два новых устройства и объединить их сразу, все может стать немного сложнее. К сожалению, не многие банки будут финансировать комбинации. Но для тех, кто это делает, они, как правило, структурируют ипотеку одним из двух способов.

Первый способ хорошо работает, если у вас уже есть собственный капитал в одной единице; его можно использовать для рефинансирования с выплатой наличных, что позволит вам купить новую группу в качестве инвестиционной собственности. Технически это комбинированный заем, но он оформляется двумя отдельными операциями.Как только комбинация завершена, вы можете рефинансировать как одну ипотеку. Единственным недостатком этого метода является то, что он, вероятно, будет означать повышение процентной ставки.

Другой способ заключается в использовании единой комбинированной ссуды, при которой обе единицы оцениваются отдельно, а затем как объединенная единица. Например, если ваша текущая квартира оценивается в 1,5 миллиона долларов, а квартира, которую вы покупаете, стоит 1 миллион долларов, общая стоимость может составить 2,8 миллиона долларов. Это может оставить вам деньги, необходимые для ремонта.Этот вариант иногда доступен при покупке двух квартир сразу, но обычно только тогда, когда вы планируете сразу их объединить. Чтобы доказать это, вас могут попросить положить в 1,5 раза больше стоимости комбинации на счет условного депонирования, пока вы не получите письмо о завершении из DOM (поясняется ниже).

Прежде чем вы сможете начать делать предложения, вам необходимо проверить, с какими правилами вы можете столкнуться. Если здание является кооперативным, вам нужно узнать, позволяет ли оно вообще комбинировать.Некоторые этого не делают, а те, кто придерживается строгих правил, регулирующих процесс. Вы можете найти правила ремонта и объединить договор переделки. Большинство советов директоров кооператива захотят увидеть подробные планы ремонта перед утверждением. Прежде чем начать, постарайтесь сохранить хорошие отношения с доской, так как это может очень помочь в этом. Все здания будут рассматривать каждый проект в индивидуальном порядке, и их решения в определенной степени будут основываться на количестве единиц, уже находящихся в здании.

В случае кондоминиумов покупатели сталкиваются с другой проблемой. Поскольку кондоминиумы представляют собой недвижимость, покупка второй квартиры также означает покупку налоговой партии. В зависимости от того, как работает ваша квартира, вы не можете комбинировать два налоговых лота. Для большинства комбинаций также потребуется согласие совета директоров кондоминиума. Требование, которое не является необоснованным, поскольку любое объединение повлечет за собой изменение декларации кондоминиума. Прежде чем продолжить, внимательно изучите устав и правила вашего здания.

Свидетельство о заселении Свидетельство о заселении

Город также заинтересован в принятии решения о комбинациях квартир. Начните с изучения Руководства по объединению квартир Нью-Йорка, в котором будут описаны все шаги, формы и разрешения, которые вам понадобятся. Это может показаться утомительным, но, по крайней мере, теперь стало немного легче, чем было раньше. Для некоторых изменений потребуется справка о занятости (C из O). Как и в случае любого ремонта квартиры, Департамент строительства захочет изучить ваши планы и провести проверки перед выдачей разрешений.К концу этого DOB выдаст вам письмо о завершении, в котором будет указано, что вы соответствуете требованиям и приступаете к работе.

К сожалению, объединить две квартиры не так просто, как снести стену и прекратить работу. Городские правила гласят, что в квартире не может быть более одной кухни одновременно, поэтому вторую придется убрать. Снос кухни, скорее всего, обойдется вам в 5-10 тысяч долларов, и это только начало того, что будет дальше. Возможно, потребуются дальнейшие работы по сносу и строительству водопровода и электричества.Кроме того, вы захотите, чтобы между блоками было бесшовное соединение. Скорее всего, это будет означать переделку пола, потолка и столярных изделий, чтобы не было ощущения разрыва между тем, где заканчивается один блок и начинается другой. Также могут потребоваться новые окна, стоимость которых составляет от 1500 до 3000 долларов за одну установку.

Если вы выполняете вертикальную комбинацию, вам понадобится инженер-строитель и другие специалисты. Популярный ремонт дома известен тем, что он дорог, требует много времени и, как правило, выходит за рамки бюджета.Комбинация квартир выводит это на совершенно новый уровень и добавляет дополнительные юридические требования и разрешения, которые необходимо учитывать. Имея это в виду, вы захотите получить честную оценку того, сколько это будет стоить вам в долгосрочной перспективе. По крайней мере, вы должны рассчитывать заплатить 400 долларов за квадратный метр. Конечно, она может быть намного выше, но в среднем это то, что вы можете рассчитывать заплатить даже за небольшой проект.

Не забывайте о более высоких гонорарах, которые вы, вероятно, будете платить после завершения проекта. Для кооперативных зданий покупка дополнительной единицы означает покупку дополнительных акций, что означает более высокую ежемесячную плату за обслуживание.То же самое и с кондоминиумами. Хотя вы можете проживать в одной квартире, она все равно будет рассматриваться как две отдельные квартиры из-за налогов и сборов. Проведите небольшое исследование и определите, сколько вы будете платить ежемесячную плату после завершения проекта.

Также необходимо учитывать будущие налоговые обязательства. Поскольку больше невозможно вычесть государственные и местные налоги (ОСВ), ваша комбинация квартир может обернуться для вас значительным налоговым бременем. Но если вы объединяетесь с планом по превращению нового подразделения в отдельный офис, у вас может быть способ снизить это налоговое бремя.IRS разрешает вычеты в этом отношении в размере 5 долларов за квадратный фут до максимум 300 квадратных футов. Кроме того, вычитается процент сопутствующих расходов (коммунальные услуги, страхование и ремонт). Но если вы не используете новое подразделение в качестве офиса, это будет считаться капитальными расходами. Имея это в виду, было бы разумно проконсультироваться с налоговым юристом, прежде чем принимать решение об объединении.

Наконец, вы должны учитывать стоимость перепродажи, если вы когда-либо планируете продавать в будущем. Учитывая стоимость такого проекта, вы, вероятно, захотите владеть недвижимостью не менее десяти лет, чтобы вернуть свои деньги.Но даже если вы подождете более десяти лет, стоимости при перепродаже все равно может быть недостаточно, чтобы окупить ваши вложения. Таким образом, в конечном итоге стоимость комбинированной квартиры при перепродаже сводится к одному вопросу: насколько безупречно это сочетание?

Покупателям, безусловно, нужны более просторные апартаменты, но они также хотят чувствовать себя единым целым. Если все, что вы сделали, это проделали дыру в стене, это отразится на низкой стоимости при перепродаже. Вот почему стоит вложить средства, чтобы сочетание выглядело безупречно.Покупатели, которые ищут просторный и красивый дом, заметят это и будут готовы к этому.

В 1968 году Nek Charter был изменен, чтобы объединить квартиры в Нью-Йорке намного проще и с меньшими хлопотами. Например, Сертификат соответствия или занятости больше не требуется, пока общее количество семей в жилище уменьшается, а большая часть здания не увеличивается.

alexxlab