Для ведения личного подсобного хозяйства можно ли строить дом 2021: Можно ли строить дом на земельном участке для ведения личного подсобного хозяйства

Дом / 28.10.1974 / alexxlab / 0

Можно ли строить дом на земельном участке для ведения личного подсобного хозяйства

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Можно ли строить дом на земельном участке для ведения личного подсобного хозяйства (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Можно ли строить дом на земельном участке для ведения личного подсобного хозяйства

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2018 год: Статья 35 «Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение» ЗК РФ
(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Удовлетворяя требование в части признания за истцами права собственности на доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, суд в порядке пункта 2 статьи 15, статьи 25, пункта 1 статьи 35 ЗК РФ установил, что в соответствии с решением суда истцы и ответчик являются собственниками долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, построенный на земельном участке, а постановлением администрации в собственность ответчика передан сформированный земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства и эксплуатации домовладения, поэтому истцы как собственники долей в праве собственности на жилой дом наравне с ответчиком приобрели право собственности на земельный участок на соразмерные доли в праве собственности.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 40 «Права собственников земельных участков на использование земельных участков» ЗК РФ
(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Удовлетворяя требование о признании самовольной постройкой объекта, расположенного на земельном участке, приведении участка в соответствие с видом разрешенного использования путем сноса постройки, суд в порядке статьи 40, статьи 42 ЗК РФ установил, что спорное жилое строение, сособственниками которого являются ответчики, является многоквартирным домом, о чем свидетельствует не только заключение строительно-технической экспертизы, но и само по себе наличие в доме нескольких квартир, предназначенных для проживания различных семей, при этом построенный дом не соответствует выданному разрешению на строительство, дом был поставлен на кадастровый учет с площадью большей нежели той, которая указана в разрешении на строительство, фактически дом имеет еще большую площадь и возведен на земельном участке для ведения личного подсобного хозяйства, не отведенном для этих целей.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Можно ли строить дом на земельном участке для ведения личного подсобного хозяйства

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
«Актуальные проблемы теории земельного права России: монография»
(под общ. ред. А.П. Анисимова)
(«Юстицинформ», 2020)Тем не менее судебная практика в целом признает такую возможность. Так, гражданка С. проживала с мужем в поселке Глазуновка, им был предоставлен земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, на котором был построен дом. Права на эти объекты недвижимости не были зарегистрированы. Впоследствии брак был расторгнут, а затем бывший супруг умер. Гражданка С. обратилась в суд с иском о признании права собственности на долю в праве собственности на дом и земельный участок бывшего супруга в силу приобретательной давности. Такое право за С. было признано судом . Таких примеров можно привести достаточно много ;

Нормативные акты: Можно ли строить дом на земельном участке для ведения личного подсобного хозяйства

В Кадастровой палате рассказали, на каких земельных участках можно построить дом

При покупке земельного участка важно учитывать категорию земли, на которой он расположен. Например, для постройки загородного дома подойдут только две категории участков, которые делятся по видам разрешенного использования. Специалисты Кадастровой палаты по Нижегородской области рассказали, на каком участке можно построить жилой дом.

Вид разрешенного использования – это законодательно допустимое функциональное использование земель, а также существующих и возводимых на них капитальных объектов. То есть это те виды деятельности, для которых может использоваться земельный участок и размещенные на нем объекты недвижимости.

Вид разрешенного использования учитывается при определении кадастровой стоимости земельного участка и связанных платежей. Например, при начислении земельного налога или арендной платы.

Виды разрешенного использования определены в классификаторе, установленном Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» и насчитывают более 150 различный видов.

Земли населенных пунктов могут иметь следующие виды разрешенного использования:

– под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Такие участки располагаются только на землях населенных пунктов;

– для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Такие участки располагаются на землях сельскохозяйственного назначения и землях населенных пунктов.

Земли сельхоз назначения могут использоваться для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) или для ведения садоводства. Они всегда находятся в черте населенных пунктов и предназначены для строительства жилых домов. К таким участкам органы местного самоуправления обязаны провести необходимые коммуникации и обеспечить доступ к социально значимым объектам. Например, к школам и детским садам.

На участках, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, можно разводить скот и выращивать сельскохозяйственные культуры. Земли ЛПХ подразделяют на:

– «приусадебные участки» – земли, находящиеся в пределах населенных пунктов. Здесь не запрещено строить дома для постоянного проживания и хозяйственные постройки.

– «полевые участки» – земли, расположенные за чертой населенных пунктов. Здесь строительство под запретом. Участки используются только для сельскохозяйственной деятельности.

Земли в садоводческих некоммерческих товариществах предназначены в первую очередь для сельскохозяйственных работ, здесь можно построить садовый дом, жилой дом, а также объекты вспомогательного использования.

Таким образом, перед приобретением участка следует чётко определить цели покупки: постоянное проживание, садоводство или подсобное хозяйство.

Узнать, к какой категории относится участок земли или её вид разрешенного использования можно на Публичной кадастровой карте.

«На одних земельных участках полностью запрещено возведение каких-либо построек, а на других разрешено строить объекты для производства сельскохозяйственной продукции. Избежать неприятностей в процессе оформления прав собственности или регистрации недвижимости на земельном участке поможет выписка из ЕГРН. В ней можно посмотреть вид разрешенного использования земли и все характеристики приобретаемой недвижимости», – рассказала директор Кадастровой палаты по Нижегородской области Оксана Штейн.

Заказать выписку можно:

– на сайте Кадастровой палаты в разделе «Сервисы и услуги»;

– на сайте Росреестра в разделе «Электронные услуги и сервисы»;

– в отделении МФЦ;

– через услугу Кадастровой палаты «Выездной прием документов на выдачу сведений из ЕГРН».

Кроме этого, задать вопрос экспертам можно в личные сообщения на официальных страницах Кадастровой палаты в Вконтакте и Инстаграм.

Законодательство в сфере индивидуального жилищного строительства или садового дома разъяснили в прокуратуре города

В целях строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома застройщик подает (направляет) в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления (администрацию района г, Ростова-на-Дону) уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома, а также документы, предусмотренные статьей 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Завершение строительства объекта ИЖС или садового дома, сопровождается подачей застройщиком уведомления об окончании строительства, содержащее информацию о параметрах уже построенного объекта, на которое должно быть получено ответное уведомление уполномоченного органа 0 соответствии параметров строительства ранее заявленным.

Федеральным законом от 08.12.2020 № 404-ФЗ в статью 70 Федерального закона от 13.07.2015 Ка 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Федеральный закон № 218-ФЗ) внесены изменения, согласно которым до 1 марта 2026 года будет действовать упрощенный порядок оформления прав граждан в отношении жилых или садовых домов, построенных не только на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, но и в отношении жилых домов, возведенных на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости.

В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, указанной в части 11 статьи 24 Федерального закона № 218-ФЗ.

Наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется.

При этом жилой или садовый дом должны соответствовать параметрам объекта ИЖС, определенным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а именно: являться отдельно стоящим зданием с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, состоящим из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначенным для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Однако, несмотря на то, что нормами указанного федерального закона предусмотрен упрощенный порядок регистрации объектов ИЖС и садовых домов, строительство таких объектов осуществляется в порядке, регламентированном статьей 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Введение в действие упрощенного порядка государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права в отношении объектов ИЖС и садовых домов не исключает обязанности правообладателей земельных участков при возведении на земельном участке зданий и сооружений, а также осуществления их перестройки или сноса соблюдать градостроительные и строительные нормы и правила, технические регламенты, а также требования о целевом назначении земельного участка.

Учитывая, что нарушение при строительстве объекта ИЖС или садового дома действующих градостроительных и строительных норм и правил, может повлечь признание такого объекта самовольной постройкой, уведомление о соответствии построенного объекта ИЖС или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности, направленное застройщику уполномоченным органом, может расцениваться как. свидетельство того, что застройщиком указанные требования были соблюдены.

В целях исключения возможности наступления правовых последствий, связанных с признанием объекта самовольной постройкой, необходимо заблаговременно знакомиться с правилами землепользования и застройки муниципального образования, в границах которого расположен земельный участок, на котором застройщиком планируется осуществить строительство.

В чем разница ИЖС, СНТ, ЛПХ и ДНП: какой участок выбрать?

На каких землях разрешено строительство?

По действующим правилам не все участки могут использоваться гражданами для строительства. Принадлежность участков к той или иной категории земель определяет, какие объекты могут на них возводиться и для каких целей. Физические лица могут осуществлять строительство только на землях населенных пунктов или сельскохозяйственных землях.

Помимо категории земель важную роль при определении формата строительства играет вид разрешенного использования участка. К ним могут относиться:

 Индивидуальное жилищное строительство; 

 Личное подсобное хозяйство; 

 Ведение садоводства; 

 Ведение огородничества.  

Информацию о категории земель и виде разрешенного использования можно посмотреть в документах на участок (в частности, в выписке из ЕГРН) или онлайн на публичной кадастровой карте Росреестра.

Дом для постоянного проживания (ИЖС)

Строительство индивидуальных жилых домов возможно только на участках, которые находятся на землях населенных пунктов. При этом к таким зданиям предъявляются отдельные требования в части проекта. Они обязательно должны иметь фундамент и инженерные коммуникации, а их высота не может превышать 20 метров (не более 3 этажей), иначе потребуется проходить длительную процедуру получения разрешения на строительство.

В случае, если жилой дом укладывается в допустимые параметры, для начала строительства достаточно направить уведомление в орган местного самоуправления, на территории которого находится земельный участок (подробнее о том, как это сделать можно прочитать здесь). 

Индивидуальные жилые дома дают своим владельцам целый ряд преимуществ по сравнению с другими разновидностями загородной недвижимости. Во-первых, они имеют собственный почтовый адрес и позволяют оформить постоянную регистрацию (кстати, инструкцию о том, как зарегистрироваться в новом доме можно прочитать здесь). Кроме того, владельцам участков ИЖС как правило гораздо проще подключить дом к электросетям и коммуникациям.

Собственники участков ИЖС могут воспользоваться ипотечными кредитами на строительство домов, в том числе льготных программ, среди которых:

Дом и приусадебное хозяйство (ЛПХ)

К числу распространенных видов разрешенного использования земельного участка относится «ведение личного подсобного хозяйства». Владельцы таких участков могут заниматься выращиванием сельзпродукции или животноводством, поэтому обычно их приобретают с целью развития предпринимательства или создания фермерского хозяйства.

Строительство жилого дома на участке ЛПХ возможно, но только в случае, если он находится в пределах населенного пункта. В остальных ситуациях (например, если участок находится на земле сельхозназначения) жилое строительство не допускается.

Законодательство позволяет перевести участок, который используется в качестве личного подсобного хозяйства в участок ИЖС. В случае, если владельцы не используют землю для производства сельхозпродукции, это позволяет не только повысить стоимость участка и облегчить подключение к коммуникациям и социальной инфраструктуре, но и избежать санкций за нецелевое использование земель.

Дачное некоммерческое партнерство (ДНП)

Дачное некоммерческое партнерство — это форма объединения собственников земельных участков, которая существовала до января 2019 года и создавалась для решения хозяйственных вопросов (например, вывоз мусора, уборка территорий, охрана территории и др).

После вступления в силу в 2019 году изменений в земельное законодательство граждане могут создавать только садоводческие (СНТ) и огороднические некоммерческие товарищества (ОНТ). Все существовавшие ранее дачные объединения автоматически приравниваются к садоводческим.

При этом все дома, данные о которых были внесены в ЕГРН до 2019 года с пометкой «жилое строение», признаны жилыми домами, остальные строения (сезонного или вспомогательного использования) считаются садовыми домами.

Дача и огород (СНТ)

Садовое некоммерческое товарищество (СНТ) является форм объединения собственников садовых земельных участков с видом разрешенного использования «ведение садоводства». На территории СНТ можно возводить садовые дома, хозяйственные постройки (сараи, бани, теплицы, навесы, колодцы) и выращивать сельхозкультуры для собственных нужд. 

В случае, если СНТ находится в границах населенного пункта, на участке допустимо возведение жилых домов. К таким постройкам предъявляются аналогичные требования, как и к объектам индивидуального жилищного строительства (ограничение по высоте до 20 метров, наличие фундамента и несущих стен).

Как правило, участки, расположенные в СНТ стоят дешевле, чем участки ИЖС. Кроме того, собственники таких участков платят меньший имущественный налог. В то же время, если на участке возведен садовый дом, оформить прописку не удастся.

Огороднические некоммерческие товарищества (ОНТ)

Огородническое некоммерческое товарищество (ОНТ) — это форма объединения собственников участков, которым присвоен вид разрешенного использования «ведение огородничества». На таких участках можно возводить садовые дома для сезонного проживания и хозяйственные постройки, выращивать сельхозкультуры для собственных нужд. А вот построить отдельный жилой дом для постоянного проживания на такой земле и затем оформить прописку не получится.

Какой вариант выбрать?

При выборе вида участка нужно исходить из целей, которые вы перед собой ставите. Если вы планируете строительство дома для постоянного проживания и при этой не хотите заниматься выращиванием сельхозпродукции, наиболее подходящим вариантом будет приобретение участка ИЖС. Владельцам таких земель легче оформить ипотечный кредит на строительство дома и в дальнейшем подключить его к коммуникациям. Кроме того, индивидуальному жилому дому всегда присваивается адрес, что позволит впоследствии при необходимости оформить в нем постоянную регистрацию.

Если вы хотели бы заниматься фермерством или предпринимательской деятельностью, стоит рассмотреть возможность приобретения земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). При этом, если вы хотите построить на нем жилой дом, нужно убедиться, что он находится в границах населенного пункта. В противном случае капитальное строительство будет невозможно.

Если вашей целью является строительство дачи или сезонного дома, куда вы могли бы иногда приезжать на отдых, вам вполне подойдут участки СНТ или ОНТ. Но в то же время нужно учитывать, что, если в будущем вы решить построить на них жилой дом, это будет сложнее, чем в случае с участком ИЖС. Также участие в СНТ и ОНТ предполагает дополнительные расходы в виде регулярных взносов.

​Личные подсобные хозяйства

​Личные подсобные хозяйства

ENG

Если Вы хотите открыть английскую версию официального портала Правительства Ростовской области,
пожалуйста, подтвердите, что Вы являетесь реальным человеком, а не роботом. Спасибо.

If you want to open the English version of the official portal Of the government of the Rostov region, please
confirm that you are a human and not a robot. Thanks.

Сайты органов власти

Ведение гражданами личного подсобного хозяйства, регулируются Федеральным законом от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» (далее – Федеральный закон о ЛПХ).

Согласно статье 2 Федерального закона о ЛПХ личное подсобное хозяйство — форма непредпринимательской деятельности по производству, переработке и реализации гражданами сельскохозяйственной продукции в целях удовлетворения личных потребностей семьи.

Статьей 3 Федерального закона от 29.12.2006 № 264-ФЗ «О развитии сельского хозяйства» граждане, ведущие личное подсобное хозяйство, отнесены к сельскохозяйственным товаропроизводителям.

В соответствии со статей 217 Налогового Кодекса РФ от 05.08.2000 № 117-ФЗ, доходы, получаемые от продажи выращенной в личных подсобных хозяйствах, освобождаются от налогообложения при одновременном соблюдении условий:

общая площадь земельного участка (участков), который (которые) находится (одновременно находятся) на праве собственности и (или) ином праве физических лиц, не превышает максимального размера, установленного в соответствии с пунктом 5 статьи 4 Федерального закона от 7 июля 2003 года № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»;

ведение налогоплательщиком личного подсобного хозяйства на указанных участках осуществляется без привлечения в соответствии с трудовым законодательством наемных работников.

По состоянию на 01.01.2021 по данным Управления Росреестра на территории Ростовской области расположено 565 341 участков для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) общей площадью 152,9 тыс.га.

Размещено: 30 янв. 2019 11:52

Изменено: 9 июн. 2021 09:59

Количество просмотров: 10565

Поиск по разделу производится только по той форме слова, которая задана, без учета изменения окончания.

Например, если задан поиск по словам Ростовская область, то поиск будет производиться именно по этой фразе, и страницы, где встречается фраза Ростовской области, в результаты поиска не попадут.

Если ввести в поиск запрос Ростов, то в результаты поиска будут попадать тексты, в которых будут слова, начинающиеся с Ростов, например: Ростовская, Ростовской, Ростов.

Лучше задавать ОДНО ключевое слово для поиска и БЕЗ окончания

Для более точного поиска воспользуйтесь поисковой системой сайта

Что изменится с продлением «дачной амнистии» 

Законопроект о продлении «дачной амнистии» на пять лет — до 1 марта 2026 года принят Госдумой в первом чтении. И несмотря на то, что законопроекту до публикации еще предстоит пройти ряд согласований, расширить знания о важных нововведениях можно уже сейчас. 

«Дачная амнистия» стартовала в России в 2006 году и помогла людям зарегистрировать по упрощенной схеме порядка 14 млн объектов недвижимости. 

Как пояснила министр имущественных отношений Московской области Наталья Адигамова, «дачная амнистия», которая действует до 1 марта 2021 года, позволяет зарегистрировать в упрощенном порядке жилые и садовые дома и строения на садовых земельных участках (СНТ). Упрощенный порядок заключается в том, что для регистрации права собственности нужен минимальный пакет документов — технический план на дом, декларация и правоустанавливающий документ на земельный участок (договор дарения или купли-продажи, свидетельство о наследстве, акт органа власти, решение суда). 

Кроме того, в рамках «старой» амнистии у собственников есть возможность легализовать уже построенные без разрешения на строительство дома по уведомительному порядку. Это касается домов, построенных на землях для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), а также тех, которые начали строить на землях ИЖС И ЛПХ до вступления в силу уведомительного порядка (4 августа 2018). В этом случае нужно направить уведомление о начале строительства вместе с планом дома в местную администрацию, которая принимает решение о согласовании параметров строящегося объекта, и получить от них уведомление о соответствии планируемого строения установленным градостроительным требованиям. Когда дом будет готов, нужно заказать техплан и повторить процедуру обращения в администрацию округа — направить уведомление о завершении строительства вместе с техпланом и получить от администрации уведомление о соответствии построенного дома установленным требованиям. Разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию дома или строения (построенных или начатых до 4 августа 2018 года) в данном случае не требуется. 

1 марта 2021 года с прекращением действия «дачной амнистии» данный порядок тоже должен был бы завершиться и всем, кто не успел оформить свои права, нужно было бы оформлять их в судебном порядке, и то в том случае, если докажут, что их дом не нарушает строительных норм и правил и не является самовольной постройкой.

«Новый закон не только продлит, но и расширит действующие нормы. По декларации и техническому плану можно будет легализовать дома и строения, возведенные не только в СНТ (и дачных товариществах), но и на землях для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства. При этом СНТ может сформироваться на землях с видом разрешенного использования «ведение садоводства», как в границах населенных пунктов, так и на землях сельхозназначения. Важно помнить, что строительство домов в СНТ, которое находится на землях сельхозназначения, допустимо только если вид разрешенного использования участка — «ведение садоводства», — отметила министр.

В любом случае, дом, который собираются регистрировать вне зависимости от назначения земли должен соответствовать градостроительным нормам. Это значит, не превышать 20 м в высоту, иметь не более 3-х надземных этажей, стоять на расстоянии не менее 3 м от границ участка, не подразумевать дальнейшего раздела на квартиры. 

Напомним, что строительство жилых и садовых домов возможно только на участках, вид разрешенного использования которых подразумевает данное строительство: ЛПХ (в границах населенного пункта), ИЖС и ведение садоводства. Возведение капитальных строений и домов на участках под огородничество и на землях охранных зон запрещено.

Также законопроект предлагает продлить на 5 лет уведомительную процедуру для жилых домов, строительство которых было начато до 4 августа 2018 года (т. е. до введения уведомительного порядка).

Кстати, на земельные участки, выделенные на любом основании до 30 октября 2001 года действует бессрочная амнистия. Зарегистрировать их можно на основании заявления и правоустанавливающего документа.

Фото: protvino.u

Кредит на развитие личного подсобного хозяйства с обеспечением

Исполнение заемщиком обязательств по кредитному договору возможно путем наличного и безналичного пополнения банковского счета заемщика, в том числе с использованием платежных карт, выпущенных к этому счету, и без использования платежных карт с указанием реквизитов платежных карт.

Бесплатное пополнение банковского счета заемщика осуществляется посредством:

• 
  внесения наличных денежных средств в операционную кассу Банка

• 
  внесения наличных денежных средств с использованием платежных карт, выпущенных к банковскому счету заемщика, в любых операционных кассах Банка и банкоматах Банка с функцией приема наличных денежных средств

• 
  внесения наличных денежных средств без использования платежных карт с указанием реквизитов платежных карт, выпущенных к банковскому счету заемщика, в любых операционных кассах Банка

• 
  безналичного перевода денежных средств с иного счета заемщика, открытого в Банке (далее — иной счет), в подразделении Банка, в котором открыт иной счет;

• 
  безналичного перевода денежных средств с иного счета заемщика с использованием дебетовых платежных карт, выпущенных к иному счету, в любых банкоматах Банка.

При необходимости осуществления перевода денежных средств в валюте, отличной от валюты кредита, Банком производится конвертация списанных денежных средств по курсу, установленному Банком на дату конвертации.

По усмотрению заемщик может согласиться/отказаться на уступку/от уступки Банком прав требований, возникающих из кредитного договора, любому третьему лицу по своему усмотрению, в том числе лицу, не имеющему лицензии на право осуществления банковской деятельности, а также согласиться/отказаться на предоставление/от предоставления Кредитору права передавать новому кредитору документы и информацию в отношении кредитного договора и прав требований по нему, включая сведения, отнесенные в соответствии со ст. 26 федерального закона «О банках и банковской деятельности» от 02.12.1990 № 395–1 к банковской тайне, в объеме, необходимом для исполнения Кредитором обязанности по предоставлению новому кредитору документов и сведений, удостоверяющих права требования и имеющих значение для их осуществления, в соответствии со ст. 385 ГК РФ.

За неисполнение или ненадлежащее исполнение заемщиками обязательств по возврату кредита (основного долга) и уплате процентов за пользование кредитом начисляется неустойка на сумму просроченной задолженности по основному долгу и процентам за каждый календарный день просрочки исполнения обязательств по уплате денежных средств, начиная со следующего за установленным Графиком погашения кредита (основного долга) и уплаты начисленных процентов дня уплаты соответствующей суммы:

• 
  в период с даты предоставления кредита по дату окончания начисления процентов (включительно) — начисляется неустойка в размере 20% годовых;

• 
  в период с даты, следующей за датой окончания начисления процентов, и по дату фактического возврата Банку кредита в полном объеме — начисляется неустойка в размере 0,1% от суммы просроченной задолженности за каждый календарный день просрочки (нарушения обязательства).

За неисполнение (ненадлежащее исполнение) поручителями, залогодателями обязательств по представлению в срок документов и сведений, а также неисполнение (ненадлежащее исполнение) иных обязательств, предусмотренных договорами залога и поручительства, начисляется неустойка в виде штрафа в размере 10 минимальных размеров оплаты труда, установленных законодательством РФ на дату подписания договора по кредитной сделке. Штраф начисляется единоразово, за каждый факт неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязательств.

Любой спор, возникающий по кредитному договору и/или в связи с ним, в том числе любой вопрос в отношении существования, действительности, исполнения или прекращения кредитного договора, при недостижении Заемщиком и Банком согласия по нему, подлежит передаче на рассмотрение в суд общей юрисдикции, определяемый в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Заемщик вправе отказаться от получения кредита до момента зачисления Кредита на счет путем предоставления в Банк письменного заявления в произвольной форме.

Какие типы строений можно построить на сельскохозяйственных землях?

Что такое сельскохозяйственное зонирование?

Также называемое охраняемым сельскохозяйственным зонированием, сельскохозяйственное зонирование — это инструмент управления земельными ресурсами, используемый для поощрения ведения сельского хозяйства и предотвращения любых несельскохозяйственных видов использования , несовместимых с сельскохозяйственными операциями. Такое зонирование способствует развитию сельскохозяйственных структур и ограничивает количество несельскохозяйственных видов использования, таких как жилье и все остальное, что конкурирует за продуктивные сельскохозяйственные угодья.

Связанные: Различные типы зонирования земель

Сельскохозяйственное зонирование:

Как зонируется ваша собственность? Свяжитесь с Millman National Land Services , чтобы получить отчет о соответствии зонирования и узнать, какие правила зонирования относятся к вам и вашей собственности!

10 хозяйственных построек, которые могут быть построены на сельскохозяйственных землях

Фермерские дома

Фермерский дом является центральным узлом каждой жилой фермы и обычно находится рядом с сараем и ближе к дороге, чем другие строения.В некоторых случаях фермы, в которых работают представители нескольких поколений, имеют более одного фермерского дома, а на более крупных фермах могут быть дополнительные жилые помещения для сотрудников.

Сараи

Когда вы представляете себе сарай на сельскохозяйственных угодьях, вы, вероятно, думаете о большом традиционном красном сарае, который чаще всего ассоциируется с фермой. В зависимости от назначения фермы у них может быть один или несколько сараев разных типов .

Например, молочные фермы обычно имеют большие стойла с стойлами для крупного рогатого скота и доильным помещением, а конные фермы имеют стойла с большими стойлами для лошадей и помещением для хранения вещей.Более крупные фермы могут иметь несколько сараев на земле для содержания нескольких видов домашнего скота.

Птичники

Птичники — это особый тип птичников, предназначенный для выращивания цыплят либо для мяса, либо для яиц. Все птичники предоставляют цыплятам достаточно места, чтобы свободно гулять, но каждый из них предназначен для содержания только одного вида домашней птицы. Помещения для бройлеров предназначены для выращивания цыплят, предназначенных для потребления, с упором на их кормление, а помещения для кур-несушек увеличивают яйценоскость за счет использования многоярусных гнезд и насестов.

Многие современные птицефабрики сосредоточены на том, чтобы дать цыплятам среду свободного выгула, которая дает им доступ к открытым площадкам на протяжении части их жизни. Некоторые птичники даже оборудованы конвейерными лентами, чтобы упростить и повысить эффективность сбора яиц.

Приюты для скота

Приюты для домашнего скота представляют собой постоянные или переносные сооружения с менее чем четырьмя стенками , предназначенные для улучшения использования пастбищных угодий и пастбищ, защищая скот от факторов окружающей среды.Эти сооружения не считаются зданиями.

Приюты для домашнего скота имеют несколько целей:

• Обеспечивают защиту от жары, холода, ветра и снега
• Защищают поверхностные воды от патогенных микроорганизмов и нагрузки питательными веществами
• Защищают лесные массивы от отложения питательных веществ и эрозии, предлагая скоту альтернативное место для затенения и приют
• Улучшение распределения домашнего скота для сокращения чрезмерно используемых площадей или устранения проблем с ресурсами

Хлевы для выпечки хлеба

Хлевы для выпечки хлеба или навесы для кормления, трехсторонние и обычно строятся в загоне или тренировочной зоне .Эти сараи защищают лошадей от непогоды и предлагают им безопасное и надежное убежище. Обычно хлевы находятся в местах с меньшим пешеходным движением, потому что они являются местом, где лошади могут расслабиться и отдохнуть.

Так как хлевы предлагают свободный доступ к лошадям, они могут оставаться на улице дольше, чем те, у которых есть только конюшня, что делает их удобными как для лошади, так и для владельца.

Силосы

Силосы — это конструкции, которые фермеры используют для защиты и хранения зерна навалом .Хотя в них можно хранить другие вещи, например уголь, силосы обычно используются для зерна; любой материал, хранящийся в силосе, называется силосом.

Фермерские силосы обычно вертикальные и могут быть изготовлены из различных материалов, включая дерево и бетон. Они являются основным продуктом сельскохозяйственных угодий, чтобы сохранить фермерское зерно в безопасности для продажи или использования в будущем.

Хранение оборудования

Многие сельскохозяйственное оборудование можно хранить на полях, но большинство фермеров предпочитают хранить их на отдельном складе, особенно технику, чтобы защитить их от непогоды.Для землевладельцев оборудование — это средства к существованию, а защита их инструментов имеет важное значение .

Склады для оборудования могут быть деревянными или металлическими и обычно строятся рядом с фермерским домом и фермерским магазином, что делает его легко доступным. Для фермера защита своего оборудования от погодных и других помех значительно увеличивает срок его службы.

Хранилище сена и кормов

Сено и корм для животных предметы первой необходимости на каждой ферме ; для владельца важно уметь заботиться о своем скоте.Хранение сена и кормов в сельскохозяйственных сооружениях позволяет фермерам использовать их больше и снижает риски их порчи.

Поскольку сено представляет опасность пожара, необходимо соблюдать определенные правила техники безопасности при строительстве хранилища кормов на сельскохозяйственных угодьях.

Холодильные камеры

Холодильные камеры имеют решающее значение для многих различных хозяйств , чтобы минимизировать послеуборочные потери. По этой причине на сельскохозяйственных землях разрешены сооружения для холодильных камер; они позволяют владельцам ферм нести меньшие убытки.

Надлежащие холодильные камеры с регулируемой температурой дают фермерам возможность получить больше урожая, выращиваемого на их земле, и являются основным продуктом для многих ферм, независимо от их размера.

Верховая езда на аренах

Любой землевладелец, который разводит лошадей, знает, как важно давать им ежедневные тренировки для поддержания их здоровья и работоспособности; поэтому манежей можно построить на сельскохозяйственных землях . Манежи для верховой езды — необходимость для владельцев; кататься на свежем воздухе каждый день не всегда возможно.

Строительство этих построек на сельскохозяйственных угодьях дает владельцам лошадей возможность заботиться о своих животных в безопасной и эффективной среде вне стихий, а также устраняет некоторые опасности, связанные с верховой ездой.

Хотите ли вы строить на сельскохозяйственных зонированных землях?

Если вы планируете построить новое строение на своей сельскохозяйственной территории, важно понимать правила, касающиеся этого.

Что делать, если сооружения, которое вы хотите построить, нет в этом списке? Связаться с Национальной земельной службой Millman ; мы можем помочь вам разобраться в зонировании вашей собственности и узнать, что вы можете, а что не можете строить на своей сельскохозяйственной собственности!

Связано: Все о кодах зонирования

6 прибыльных идей для малых ферм на 2021 год

Запуск и обслуживание прибыльной небольшой фермы непросто.Конечно, вы должны быть самим себе боссом и устанавливать свои собственные часы (по крайней мере, теоретически), но это обычно приводит к удовлетворению запросов покупателей и изменению рыночных условий — и все это, когда вы рано просыпаетесь и поздно ложитесь спать.

Другими словами, ваша жизнь в качестве фермера менее достойна Instagram и более изнурительна, чем может показаться людям, не занятым в бизнесе. В конце концов, ферма по-прежнему остается бизнесом, и применяются те же правила открытия бизнеса, плюс некоторые дополнительные специфические для фермы обязанности.

Хорошая новость в том, что есть много возможностей расширить то, что вы делаете, и создать дополнительный доход для небольшой фермы. Например, сельское хозяйство и аграрный образ жизни привлекают много внимания, особенно со стороны голодающих по природе городских жителей и тружеников на рабочем месте. Это потенциальный рынок, который стоит использовать прямо сейчас. Кроме того, по мере того, как вкусы потребителей меняются и развиваются, у вас есть возможность переключиться на новые бизнес-идеи для малых фермерских хозяйств — даже на ограниченных площадях.

Мы рассмотрим некоторые идеи для малого фермерского бизнеса, которые вы можете принять или которые потенциально могут вдохновить вас на поиск собственной идеи для малого фермерского хозяйства.Некоторые из них основаны на трендовых культурах, а также на других нестандартных идеях, которые помогут вывести вашу рабочую ферму на новый уровень прибыльности. Мы также рассмотрим некоторые варианты бизнес-кредитов, чтобы воплотить в жизнь эти идеи для небольших фермерских хозяйств.

Бизнес-идеи для малых ферм

Бизнес-идеи для малых ферм могут быть самыми разными — некоторые могут быть в большей степени ориентированы на услуги, связанные с образом жизни, в то время как другие могут быть продолжением небольшой фермы, которой вы уже управляете. Вот несколько идей о доходах небольшой фермы, которые могут найти отклик у самых разных аудиторий.

1. Создайте место проведения свадьбы

Характер событий, в частности свадеб, меняется. В 2017 году средняя стоимость свадьбы составляла более 30 000 долларов — для многих это нереальная сумма. Вот почему пары ищут альтернативные способы отпраздновать свою свадьбу, которые стоят меньше, чем свадьбы, проводимые в помещениях для крупных мероприятий. Это может обеспечить более непринужденная обстановка, например, на небольших фермах. Существует даже тренд под названием «микросвадьбы», который позволяет парам получить удовольствие от большой свадьбы в экспресс-стиле.

В качестве прибыльной идеи для небольшого фермерского бизнеса рассмотрите возможность открытия помещения для проведения мероприятий или свадебного помещения, которое позволит парам отпраздновать свою свадьбу по доступной цене. Вы можете предложить некоторые из этих пакетов микросвадебных мероприятий, которые, например, соблазнят пары на ограниченных средствах, или арендовать место для проведения мероприятия по конкурентоспособной цене по сравнению с некоторыми другими заведениями в вашем районе.

Если вам это интересно, ознакомьтесь с нашим руководством о том, как начать свадьбу. На некоторых шагах вы можете выбрать другое направление, но это может стать отличной основой для выяснения, подходит ли вам эта идея дохода с небольшой фермы.

2. Выращивайте хмель для местных пивоварен

Если вас интересуют идеи выращивания на небольших площадях, подумайте о выращивании хмеля для местных пивоварен. В связи с бурным ростом крафтового пива почти во всех уголках страны, сейчас варится много пива — и много хмеля, который необходимо использовать в этом производстве.

Хорошая новость заключается в том, что для выращивания хмеля не требуется много места: лозы хмеля растут очень густо, так что вы можете посадить около 1200 растений на акр земли.Кроме того, вы можете выращивать множество различных типов хмеля, например, обычный Cascade или Centennial, а также множество других непатентованных сортов хмеля. Однако есть одно предостережение: растения хмеля дают больше урожая через несколько сезонов, поэтому не ждите сразу большого урожая.

Однако это не все плохие новости, поскольку многие производители хмеля заключают контракты заранее, а это означает, что они покупают весь урожай предстоящего сезона на год или два вперед. Итак, это идея малого фермерского бизнеса, которая может окупиться не только сейчас, но и на долгие годы.

3. Выращивание специальных зерновых для пивоварения и дистилляции

Точно так же, по мере того как крафтовые пивоварни и винокурни продолжают появляться по всей стране, растет интерес к использованию зерна от местных, более мелких производителей. Как вы, вероятно, уже знаете, большая часть зерна и солода производится в промышленных масштабах в Северной Америке. И хотя эти зерна по-прежнему являются наиболее распространенным вариантом для большинства пивоваров и винокурен, растет спрос на пшеничный и ячменный солод местного производства.

Некоторые штаты, например Нью-Йорк, даже предлагают пивоварам налоговые льготы за то, чтобы они становились фермерскими пивоварнями. В свою очередь, эти пивоварни обязаны использовать определенный процент ингредиентов, выращенных государством. Это означает, что вы можете извлечь выгоду из этой тенденции, а также из программ грантов, выделив некоторые сельхозугодья для выращивания этих культур и выстроив отношения со своими местными друзьями в торговле.

4. Создайте образовательную ферму

Практическое обучение важно для детей, и создание образовательной фермы может способствовать этому развитию.Подумайте о создании образовательной фермы, в которой вы будете проводить туры, занятия и семинары по животным и сельскому хозяйству на вашей ферме, а также поощрять группы ближе и лично познакомиться с жизнью на ферме.

Вы можете пойти еще дальше и создать для учащихся возможности профессионального обучения, чтобы они могли учиться на вашей ферме летом или во время школьных каникул. Если вы пойдете в этом направлении, чтобы построить образовательную ферму, помните, что важно сообщить учебным заведениям, что вы предлагаете эти услуги.Точно так же идея небольшой фермы имеет наибольший смысл для ферм, расположенных достаточно близко от школ, чтобы это было жизнеспособным местом назначения.

5. Сдайте крошечные домики и коттеджи онлайн

Нам, вероятно, не нужно говорить вам, что бизнес по аренде на время отпуска и отпуска находится на подъеме. Такие сервисы, как VRBO и Airbnb, упростили для отдыхающих возможность забронировать поездку вдали. (Для сравнения, Airbnb заявляет, что 2 миллиона человек останавливаются в одном из своих домов за ночь.) Это большой потенциальный рынок для использования.

Подумайте о том, чтобы построить крошечный дом или хижину на своем участке для сдачи в аренду. Да, это инвестиции в строительство новой структуры. Но если вы продвигаете свой новый малый бизнес внутри бизнеса, вы можете обнаружить, что он прибыльный, особенно если вы внимательно изучите рынок и посмотрите цены на аналогичную аренду в вашем районе.

Хотя вы можете подумать, что ваш образ жизни на ферме не так уж и интересен, особенно для городских жителей, многие люди хотят провести несколько дней вдали от своего беспокойного ритма и расслабиться на природе.Это особенно верно, если вы находитесь в нескольких часах езды от городского центра и можете предоставить некоторые забавные дополнения, например домашний завтрак из свежих фермерских продуктов, с проживанием людей.

6. Попробуйте пчеловодство

Пчелы важны — они не только производят мед, но и опыляют многие культуры, которые мы потребляем ежедневно (включая те, которые вы, возможно, выращиваете). В условиях продолжающегося коллапса пчелиных семей и значительного сокращения численности пчел их спасение чрезвычайно важно для нашей экосистемы.Но это экологически чистое занятие также может быть прибыльной идеей для малого фермерского бизнеса.

Пчеловодство может открыть несколько различных источников дохода. Во-первых, вы можете продавать мед и продукты на основе пчелиного воска в фермерском магазине или в Интернете. Многие местные торговцы также могут захотеть нести вашу продукцию. Но вы также можете воспользоваться вновь обретенным интересом к пчеловодству и пчеловодческим хозяйствам, предлагая туры, занятия и другие мероприятия.

Важно отметить, что пчеловодство — отличный вариант для небольших ферм, поскольку ульи не занимают много места.Доказательство тому — рост городского пчеловодства, когда люди держат целые ульи на крышах домов.

Финансирование бизнеса для новой фермы

Нужно решить, какую идею маленькой фермы вы хотите реализовать, а затем найти капитал, чтобы воплотить ее в жизнь. К счастью, у вас есть варианты, особенно если вы уже давно занимаетесь бизнесом и создаете новый источник дохода на своей небольшой ферме. Некоторые из перечисленных выше идей гораздо более капиталоемкие, чем другие, но, к счастью, существует широкий спектр вариантов ссуд для фермерского бизнеса, которые помогут вам двигаться дальше.

Ссуды SBA

Если у вас уже было какое-то время в бизнесе, и вы хорошо справились со своими показателями выручки (и, следовательно, сохранили высокий кредитный рейтинг), первое место, которое вы захотите найти Финансирование идеи малого фермерского бизнеса — это кредиты SBA. Это потому, что эти ссуды считаются лучшими в своем классе из-за их высоких ставок, длительных периодов погашения и большого капитала.

Ссуды SBA предоставляются банками — часто даже небольшими общественными банками, например, в вашем регионе, — но наиболее важным является то, что они гарантированы США.S. Управление малого бизнеса (SBA). Это означает, что у кредиторов есть система защиты на случай, если заемщики не смогут погасить ссуду, поэтому они могут продлить такие благоприятные условия для квалифицированных заемщиков.

Конечно, как и следовало ожидать, эти ссуды конкурентоспособны — вот почему важна упомянутая нами статья о хорошей финансовой истории бизнеса. Но, если у вас есть хороший послужной список в своем фермерском бизнесе, вам непременно следует подать заявление на ссуду SBA. Обратите внимание на ссуды SBA 7 (a), которые являются гибким оборотным капиталом для вашего бизнеса, а также ссуды SBA 504 / CDC, которые используются для финансирования основных средств.

Ссуды USDA

Как и ссуды SBA, ссуды USDA предоставляются банками и другими кредиторами, но гарантированы Министерством сельского хозяйства США предприятиям, работающим в городе с населением не более 50 000 человек.

USDA предлагает несколько различных программ кредитования для финансирования различных потребностей в капитале, включая покупку оборудования, покупку земли или зданий, оборотный капитал, рефинансирование долга и многое другое. Эти ссуды могут достигать 25 миллионов долларов и менее конкурентоспособны, чем ссуды SBA из-за критериев местоположения.Тем не менее, вам все равно потребуются сильные финансовые показатели бизнеса, чтобы пройти квалификацию.

Финансирование оборудования

Если идея малого фермерского бизнеса, которую вы преследуете, включает в себя основные средства, вы можете рассмотреть возможность получения ссуды на сельскохозяйственное оборудование. Этот тип ссуды не является сверхгибким — вы можете профинансировать только то оборудование, которое хотите купить, — но может оказаться чрезвычайно полезным для получения капитала для покупки необходимых вам дорогостоящих товаров. При подаче заявления на ссуду вы приносите смету на оборудование кредитору.

Кроме того, вам будет проще получить право на получение этого вида финансирования, чем на другие, поскольку оборудование, которое вы покупаете, само служит залогом ссуды. Как правило, вы можете подать заявку и узнать, одобрены ли вы, всего за пару дней, что поможет вам как можно скорее приступить к реализации идеи дохода небольшой фермы.

Кредитная линия для бизнеса

Кредитная линия для бизнеса может быть отличным выбором для получения ссуды для малого фермерского бизнеса для многих различных типов предпринимателей.С этим типом бизнес-ссуды вы подаете заявку через кредитора на кредитную линию, по которой вы можете «использовать» для оплаты связанных с бизнесом расходов. Затем, когда вы погашаете то, что вы использовали из своей кредитной линии, вы часто снова можете получить доступ к полной сумме капитала (это то, что называется «возобновляемой» кредитной линией).

У этого типа ссуды много больших преимуществ — гибкие расходы, наличные деньги на случай возможных и чрезвычайных ситуаций, — но что вам больше всего понравится, так это то, что вам нужно будет платить только проценты за то, что вы используете.Итак, если ваши фактические затраты на идею вашего малого фермерского бизнеса ниже, чем ваша кредитная линия, вы также можете сэкономить на выплате процентов.

Этот вид кредита более доступен для новых предприятий, чем, скажем, кредит SBA. И вам понадобится меньше документации, а значит, вы сможете быстрее получить доступ к капиталу.

Эта статья изначально была опубликована на JustBusiness, дочерней компании NerdWallet.

5 способов получить налоговую льготу для малых хозяйств

Почему Билл Гейтс стал крупнейшим владельцем сельскохозяйственных угодий в США

В конце прошлого года Эрик О’Киф исследовал загадочную недавнюю покупку 14 500 акров лучших сельскохозяйственных угодий штата Вашингтон.Его журнал The Land Report отслеживает крупные сделки с землей и ежегодно составляет список 100 крупнейших землевладельцев США.

Продажа более тысячи акров земли — это «событие голубой луны», — отметил О’Киф, поэтому эта сделка стоит особняком. А в Восточном Вашингтоне одни из самых богатых и дорогих сельскохозяйственных угодий в стране. Но рекордным покупателем была небольшая малоизвестная компания из Луизианы.

«Это сразу же вызвало тревогу», — говорит О’Киф.

Он поручил своей исследовательской группе копать немного глубже.Вскоре они вернулись с ответом: компания из Луизианы действовала от имени Cascade Investment LLC, секретной инвестиционной фирмы, которая управляет большей частью огромного состояния, принадлежащего Биллу Гейтсу.

О’Киф знал, что Гейтс много лет приобретал сельхозугодья, в основном через различные дочерние компании Cascade. Владения магната включают крупные участки в Иллинойсе, Айове, Луизиане, Калифорнии и примерно в десятке других штатов. По подсчетам О’Киф, с учетом земельных участков в штате Вашингтон и других недавних добавлений в его портфель Гейтс теперь владеет не менее 242 000 акров американских сельскохозяйственных угодий.

«У Билла Гейтса, соучредителя Microsoft, есть альтер-эго, — писал О’Киф: — Фермер Билл, парень, который владеет больше сельхозугодий, чем кто-либо другой в Америке».

Сенсация Land Report попала в заголовки газет. Многие статьи были посвящены давнему интересу Гейтса к изменению климата и устойчивости и предполагали, что эти опасения могут быть движущей силой покупки земли. Newsweek назвал его «чемпионом по устойчивому сельскому хозяйству».

Он новый Макдональд: Билл Гейтс владеет сотнями тысяч акров по всей территории Соединенных Штатов, в том числе 242 000 акров сельскохозяйственных угодий, что делает его главным землевладельцем в стране, согласно данным Эрика О’Кифа «The Land Report».Изображение NY Post / Майк Гиллен

Эти истории совпадали с более ранними сообщениями о крупных приобретениях Гейтсом земли в Аризоне. В частности, в 2017 году аффилированная с Гейтсом компания Mt. Lemmon Holdings инвестировала около 40 квадратных миль «переходных» земель на западной окраине разрастания Феникса. (Согласно The Land Report, Гейтс владеет около 27000 акров несельскохозяйственных земель, в дополнение к своим фермерским владениям.)

Некоторые партнеры по проекту в Аризоне выпустили пресс-релиз, в котором рекламируются планы по созданию «дальновидного сообщества…, использующего передовые технологии.«Были разговоры о« высокоскоростных цифровых сетях »и« автономных логистических хабах ». Это все, что потребовалось многим СМИ, чтобы прийти к выводу, что Гейтс лично проектировал город будущего.

«Билл Гейтс начал излагать свои планы по созданию« умного города »в Фениксе, штат Аризона, — писало научное новостное издание Futurism. Этот высокотехнологичный мегаполис «мог бы стать одновременно площадкой для размножения и тестирования футуристических технологий».

На самом деле идея о том, что Билл Гейтс в одиночку заново изобретал сельское хозяйство — или проектировал города завтрашнего дня — была почти полностью спекуляцией.

«В средствах массовой информации есть тенденция персонализировать это», — говорит О’Киф. «Люди хотят знать:« Зачем Биллу Гейтсу нужна вся эта земля? »»

Но сверхбогатые люди, такие как Гейтс, не принимают каждое решение лично, отмечает О’Киф. «У него очень компетентные инвестиционные менеджеры».

Учитывая, что Гейтс занимает третье место в списке самых богатых людей в мире (его состояние оценивается в 132 миллиарда долларов), он отстает от основателя Tesla Илона Маска и Джеффа Безоса из Amazon, — у этих управляющих деньгами заняты дела.

Инвестиционный гуру Майкл Ларсон, который работал с Гейтсом с 1994 года, руководит находящейся в Вашингтоне Cascade Investment, а также курирует пожертвование Фонда Билла и Мелинды Гейтс на сумму почти 50 миллиардов долларов.

Билл Гейтс (вместе с членом совета директоров Terra Power Натаном Мирвольдом) хорошо известен своей поддержкой экологических инноваций, но до сих пор его планы ведения сельского хозяйства были более секретными. профиль.»Мистер. Ларсон зарабатывает деньги, а мистер Гейтс их раздает ».

Ларсон и его команда известны своей молчаливостью. Сотрудники Cascade практически никогда не общаются с прессой. По данным журнала, им даже не рекомендуется использовать Facebook и другие социальные сети. (Через представителя компании отказались комментировать эту статью.)

Ларсон следит за тем, чтобы богатство Гейтса инвестировалось разумно, даже консервативно. Согласно публичным данным, в портфель миллиардера входят акции конгломерата Berkshire Hathaway Уоррена Баффета, компании по розливу Coca-Cola и производителя тракторов Deere & Co., среди прочих неброских вложений.

Люди хотят знать: «Зачем Биллу Гейтсу нужна вся эта земля?»

Эрик О’Киф из журнала The Land Report

Ларсон также следит за тем, чтобы Гейтс хранил яйца в самых разных корзинах. Другими словами, его портфель диверсифицирован. И вот тут-то и появляется покупка земли.

Большинство из нас представляет, как фермеры возделывают землю, которая принадлежит их семьям на протяжении поколений. Но многие фермеры берут в аренду хотя бы часть обрабатываемой земли.По словам Брюса Шеррика, профессора экономики сельского хозяйства Иллинойского университета в Урбане-Шампейне, около 60 процентов посевных площадей на Среднем Западе сдается в аренду. К землевладельцам могут относиться такие инвесторы, как Гейтс.

Для инвесторов, которые знают, что они делают, сельскохозяйственные земли обеспечивают финансовую стабильность в нестабильные времена.

«Сельскохозяйственные угодья обладают удивительно стабильной способностью хеджировать против инфляции», — говорит Шеррик.

И он имеет тенденцию иметь «отрицательную корреляцию» с другими инвестициями, добавляет он: если фондовый рынок падает, доходность сельскохозяйственных угодий, вероятно, будет расти.

Но сельхозугодья купить непросто.

В портфель Билла Гейтса входят даже акции John Deere. Алами

«Нельзя просто сказать, что у меня накоплено 30 000 долларов, и я хочу купить сельхозугодья», — отмечает Шеррик. Крупные инвесторы обычно работают с экспертами-консультантами, чтобы помочь им приобрести и управлять своими агрохолдингами.

По сообщениям прессы, империей сельскохозяйственных угодий Гейтса в основном управляет дочерняя компания Cascade под названием Cottonwood Ag Management. Но детали неясны, и нет никаких доказательств того, что скупка земли миллиардером вызвана чем-то большим, чем желание иметь хорошо диверсифицированный портфель.

«Когда Тед Тернер купил свое ранчо Flying D в Монтане в 1989 году, это было его личной страстью», — говорит О’Киф. «Покупка земли Биллом Гейтсом для меня больше похожа на разумную долгосрочную сделку, которую проводят опытные управляющие активами».

Та же самая логика, вероятно, верна для приобретений Гейтса в Аризоне. На самом большом участке, предлагаемом застройке площадью 24 800 акров, известной как Belmont, когда-нибудь может быть 80 000 домов, а также офисы, торговые, промышленные и логистические объекты. По крайней мере, это то, что обещали разработчики, сотрудничавшие с инвестиционной группой Гейтса.

Однако сейчас все эти разговоры о «умном городе» более чем преждевременны. Как заключил финансовый обозреватель Slate Генри Грабар, предлагаемый город Бельмонт «не является городом, и он не является« умным », и основатель Microsoft не имеет какого-либо значимого участия».

Самый большой участок земли Гейтса — это предлагаемый застройщик площадью 24 800 акров, известный как Белмонт в Аризоне.Google Maps

Но, хотя Белмонт может и не быть умным городом, он все же выглядит как разумное вложение.

Регион к западу от Феникса переживает бум.Соседняя община Бакай выросла более чем в десять раз за последние 20 лет. А отель Belmont расположен вдоль межштатной автомагистрали 10, главной магистрали региона восток-запад, что делает его отличным местом для складских комплексов в стиле Амазонки.

Есть также предложение о строительстве новой межгосударственной магистрали, связывающей Феникс с Лас-Вегасом. Предлагаемая автомагистраль будет проходить через 5-мильный участок Белмонтской собственности. Проект еще не профинансирован. Но если его когда-нибудь построят, это резко повысит стоимость земли Гейтса.

Сегодня урочище Бельмонт по большей части остается пустой пустыней. Скорее всего, это всего лишь еще один актив в обширном портфеле Гейтса, который постепенно растет в цене, в то время как сам миллиардер остается на расстоянии вытянутой руки.

Люди, связанные с финансовой империей Гейтса, подчеркивают, что благотворительная деятельность семьи ведется отдельно от их инвестиций и деловых предприятий. Но некоторые инвестиции пионера программного обеспечения действительно раскрывают его более грандиозные цели.

Гейтс, который ушел из повседневной работы в Microsoft в 2008 году, давно искал способы помочь беднейшим слоям населения мира и решить экологические проблемы планеты.

Гейтс инвестировал в заменители на растительной основе, такие как Impossible Foods и Beyond Meat, которые однажды надеются составить конкуренцию говяжьей индустрии. ядерный реактор. В недавнем выпуске «60 минут» Гейтс объяснил, что источники энергии с нулевым выбросом углерода, такие как ядерная энергия, имеют жизненно важное значение для сокращения выбросов, которые нагревают атмосферу.

«Без инноваций мы не сможем решить проблему изменения климата», — сказал Гейтс.«Мы даже близко не подойдем».

С 2016 года Гейтс возглавляет Breakthrough Energy Ventures, фонд венчурного капитала, инвестирующий в стартапы в области экологически чистых технологий. Фонд недавно собрал 1 миллиард долларов, которые он вкладывает в компании, разрабатывающие самолеты на водородном топливе, строительные материалы с нулевым выбросом углерода и другие экологические инновации.

Его пристрастие к окружающей среде распространяется и на сельское хозяйство. Гейтс инвестировал в Impossible Foods и Beyond Meat, две компании, производящие заменители говядины, включая Impossible Burger.В своей новой книге «Как избежать климатической катастрофы» Гейтс объясняет, почему выращивание мясного скота вызывает больше вредных выбросов, чем другие формы сельского хозяйства. Он надеется, что заменители на растительной основе позволят нам «сократить потребление мяса, сохраняя при этом вкус мяса».

Эрик О’Киф (слева), редактор The Land Report, сообщил новости о том, как Гейтс совершает покупки на сельскохозяйственных угодьях. Майкл Ларсон (справа), главный инвестиционный директор Cascade Investment LLC, вероятно, купил землю в качестве умного актива. Getty Images

Фонд Билла и Мелинды Гейтс недавно открыл новое подразделение, известное как Gates Ag One.Его цель — помочь бедным фермерам, особенно в Африке и Южной Азии, получить «инструменты, технологии и ресурсы, необходимые им, чтобы выбраться из нищеты». Если каждый акр может производить больше еды, это хорошая новость для фермеров. Но это также означает, что мы можем выделять меньше поверхности планеты под сельскохозяйственные угодья, что является хорошей новостью для лесов и экосистем.

Между тем, американское сельское хозяйство сегодня трансформируется, поскольку фермеры используют новые технологии и большие данные, чтобы помочь им управлять своими культурами.Это может означать повышение урожайности при меньшем использовании удобрений и пестицидов. Что, в свою очередь, означает меньшее воздействие на окружающую среду.

Фермы также играют важную роль в борьбе с изменением климата. При правильных методах углерод от разлагающегося растительного вещества может безопасно храниться в почве, а не попадать в атмосферу в виде углекислого газа.

Новая коалиция владельцев сельхозугодий, операторов и экологических групп работает над разработкой поддающихся проверке стандартов устойчивого ведения сельского хозяйства.Группа называется Leading Harvest, и связанная с Gates компания Cottonwood Ag является одним из ее учредителей.

Leading Harvest предусматривает своего рода знак одобрения устойчивого развития, подтверждающий, что данная ферма соответствует экологическим стандартам. Программа может стать экономическим благом для фермеров.

«В будущем фермерам будут платить за устойчивость», — говорит Шеррик, член правления группы. Появятся стимулы для таких вещей, как использование меньшего количества воды, меньшее количество химикатов и накопление большего количества углерода.

Фонд Билла и Мелинды Гейтс недавно открыл отдел по работе с фермерами в Африке — теперь Гейтс может преобразовать сельское хозяйство в Америке.Alamy

Ожидается, что члены-основатели группы возглавят внедрение новых стандартов на своих землях.

Независимо от того, направлял ли Гейтс лично компанию Cottonwood Ag к участию в проекте Leading Harvest, этот шаг имеет как экологический, так и деловой смысл.

«Новая зеленая экономика откроет новые возможности для землевладельцев», — считает О’Киф.

«Сельское хозяйство внезапно стало частью решения, а не просто частью проблемы», — добавляет Шеррик. Он считает, что участие Гейтса — пусть даже косвенное — имеет решающее значение для поощрения отрасли к принятию нового стандарта устойчивого развития.

Если крупнейший в стране владелец сельхозугодий сможет доказать, что сельское хозяйство может быть одновременно устойчивым и прибыльным, это будет иметь большое значение.

«Люди будут обращать внимание на то, что делает Билл», — говорит Шеррик.

Джеймс Б.Мейгс является соведущей программы «Как это исправить?» подкаст и бывший главный редактор Popular Mechanics.

сельскохозяйственных субсидий в Америке, с плюсами, минусами и влиянием

Субсидии фермерам — это государственные финансовые пособия, выплачиваемые определенной отрасли, в данном случае агробизнесу. Эти субсидии помогают снизить риск, которому подвергаются фермеры из-за погодных условий, товарных брокеров и перебоев в спросе. Но они превратились в очень сложные. В результате только крупные производители могут воспользоваться субсидиями для фермерских хозяйств.

Из всех культур, которые выращивают фермеры, государство субсидирует только пять из них. Это кукуруза, соя, пшеница, хлопок и рис.

Зерновые обеспечивают 80% мировых потребностей в калориях. Зерно также можно хранить и доставлять по доступной цене.

В первую пятерку штатов, получающих субсидии, входят Техас, Небраска, Канзас, Арканзас и Иллинойс. Согласно базе данных EWG Farm Subsidy Database, в 2017 году они получили 38,5% от распределенных 7,2 миллиарда долларов.

Есть меньшие субсидии на арахис, сорго и мохер.Производители мяса, фруктов и овощей могут получить выгоду только от страхования урожая и оказания помощи при стихийных бедствиях. С 1995 по 2017 год было выплачено 369,7 миллиарда долларов.

Сводка по сельскому хозяйству США

В 2017 году комбинированное сельское хозяйство и пищевая промышленность составляли 5,4% экономики США. В нем занято 11% рабочих. Само сельское хозяйство обеспечивало 1% валового внутреннего продукта и использовало 1,3% рабочих.

Кукуруза — самая большая культура в стране. В 2017 году было выращено более 15 миллиардов бушелей, из которых 15% было экспортировано.Кукурузный пояс — это Индиана, Иллинойс, Айова, Миссури, Небраска и Канзас. Треть экономики Айовы зависит от сельского хозяйства.

Калифорния производит больше всего продуктов питания по стоимости. В основном это миндаль, вино, молочные продукты, грецкие орехи и фисташки. Они не субсидируются.

В США 2,1 миллиона ферм, 97% из которых находятся в семейной собственности. Понимание местных почвенных условий и погодных условий дает конкурентное преимущество. Семьи передают эти знания из поколения в поколение.

Около 3% — это крупные фермы с доходом в 1 миллион долларов и более. Большая часть продаж овощей и молочных продуктов в США осуществляется этими крупными фермами. Большинство хозяйств сосредоточены на одном товаре. Почти каждый пятый был запущен в последнее десятилетие.

Плюсы

• Субсидии защищают продовольственное снабжение страны.

• Фермы восприимчивы к патогенам, болезням и погодным условиям.

• Субсидии помогают фермерам выдерживать изменения цен на сырьевые товары.

• Фермеры полагаются на ссуды, что делает их бизнес рискованным.

Минусы

• Фермы США находятся в одном из самых благоприятных регионов мира.

• Они обладают техническими преимуществами современного бизнеса.

• Лучшие 10% хозяйств получили 78% субсидий.

• Субсидии фермерам блокируют внешнеторговые соглашения.

Плюсы

Продовольствие Америки должно быть защищено от экстремальных погодных условий, таких как засухи, торнадо и ураганы.Правительство играет важную роль в обеспечении производства продуктов питания во время войн, рецессий и других экономических кризисов. Производство продуктов питания более важно для благосостояния нации, чем другие продукты для бизнеса.

Фермы подвержены падению цен на сырьевые товары. Торговцы сырьевыми товарами определяют цены на открытой бирже. Они торгуют фьючерсными контрактами, которые обещают купить или продать по согласованной цене на определенную дату. Фермеры могут рискнуть и рассчитать цену, когда придет время уборки урожая.Они могут зафиксировать цену с помощью фьючерсного контракта. В любом случае они делают ставку на то, что их затраты будут ниже, чем их будущий доход.

Поскольку все эти контракты указаны в долларах США, стоимость доллара также повлияет на доходы фермеров. Если стоимость в долларах возрастет, то иностранные покупатели не захотят покупать столько же, потому что в их валюте это стоит дороже.

Сельскохозяйственные культуры и животные уязвимы для патогенов, болезней и погоды. В 2012 году засуха вынудила фермеров забивать крупный рогатый скот, кормление которого стало слишком дорогим.В 2015 году цены на яйца взлетели на 17,8% из-за птичьего гриппа. В 2018 году ураганы вызвали временный скачок цен, поскольку это сказалось на производстве орехов пекан, кур и свиней.

Фермеры полагаются на ссуды. Весной они занимают деньги, чтобы посеять семена, и выплачивают долг осенью, когда продают урожай. Это превращает сельское хозяйство в азартную игру. Чрезвычайные расходы или несколько лет низких цен могут иметь катастрофические последствия.

Фермы не могут двигаться. Они могут выйти из бизнеса, если местный переработчик аннулирует их контракты или обанкротится.

Минусы

Фермы США находятся в одном из самых благоприятных географических регионов мира. У него богатая почва, обильные осадки и доступ к рекам для орошения, когда осадков не хватает.

Сегодняшние фермы также обладают всеми преимуществами современного бизнеса. У них есть высококвалифицированная рабочая сила, компьютеризированное оборудование и передовые химические исследования в области удобрений и семян.

Субсидии фермерам действуют как регрессивные налоги. Они помогают корпорациям с высокими доходами, а не бедным сельским фермерам.Большая часть денег идет в крупные агробизнеса.

По данным EWG, в период с 1995 по 2019 год 10% крупнейших получателей получили 78% из выданных 223,5 млрд долларов. 1% крупнейших получателей получили 26% платежей. В среднем это составляет 1,7 миллиона долларов на компанию.

Пятьдесят человек из списка самых богатых американцев Forbes 400 получали сельскохозяйственные субсидии. С другой стороны, 62% ферм США не получали никаких субсидий.

Сельскохозяйственные субсидии США блокируют мировую торговлю.Дохинский раунд торговых переговоров и Трансатлантическое торговое и инвестиционное партнерство потерпели неудачу отчасти из-за субсидий фермам США и Европы. Доха отменила бы тарифы между всеми странами Всемирной торговой организации. TTIP снизил бы торговые барьеры между США и Европейским союзом.

История

Сельское хозяйство давно пользуется федеральной поддержкой. Большинство сельскохозяйственных программ были созданы во время Великой депрессии. Ниже приводится краткая история программ и их целей.

• 1862: Закон о усадьбах 1862 года предоставил землю на западе поселенцам, желающим ее обрабатывать. Закон Моррилла 1862 года финансировал сельскохозяйственные колледжи. Закон о федеральных сельскохозяйственных займах предоставил фермерам государственные займы. Во время Первой мировой войны он следил за тем, чтобы еды было достаточно. Это стало системой кредитования фермерских хозяйств.
• 1929: Закон о сельскохозяйственном маркетинге 1929 года создал Федеральное управление фермерских хозяйств. Он пытался предотвратить падение цен на урожай. Он попросил фермеров ограничить посевы, но это не помогло.Он закупал и накапливал урожай, чтобы ограничить запасы. В 1933 году оно стало Управлением фермерского кредита.
• Президент Франклин Д. Рузвельт включил сельскохозяйственные субсидии в «Новый курс». Изначально они были созданы, чтобы помочь фермерам, опустошенным Пыльной чашей и Великой депрессией 1929 года.
• 1933: Конгресс подписал Акт о регулировании сельского хозяйства. Это платило фермерам за сокращение урожая. К 1937 году он удвоил цены на урожай. В 1936 году он был отменен Верховным судом, поскольку он обложил налогом переработчиков, но предоставил средства фермерам.Закон о чрезвычайной ипотеке для фермерских хозяйств предоставляет ссуды, чтобы спасти фермы от потери права выкупа.
• 1934: Закон о сохранении почв и внутренних отводах платил фермерам за посадку почвообрабатывающих культур, таких как бобы и травы, для борьбы с засухой. В соответствии с Законом об электрификации сельских районов фермерским кооперативам предоставляются ссуды для выработки электроэнергии в их сельских районах.
• 1935: Управление по переселению обучило фермеров и скорректировало выплаты по долгам ферм. Он купил 10 миллионов акров субмаргинальных сельскохозяйственных земель и заплатил фермерам, чтобы они превратили их в пастбища, заповедники или парки.Он также переселил фермеров на лучшие земли и обучил их современным методам сохранения и ведения сельского хозяйства.
• 1937: Закон об аренде ферм создал Фермерскую домашнюю корпорацию для предоставления фермерам-арендаторам ссуд на покупку их ферм. Администрация безопасности фермы заменила Администрацию по переселению, чтобы предоставлять ссуды и обучать фермеров.
• 1938: Новый Закон о регулировании сельского хозяйства исправил положения AAA 1933 года. Эта система поддержки цен просуществовала до 1990-х годов. Федеральное правительство гарантировало фермерам достаточно высокую цену, чтобы оставаться прибыльными.Как это получилось? Фермерам платили за то, чтобы предложение не превышало спроса. Правительство субсидировало фермеров, чтобы они не использовали пахотные земли, чтобы предотвратить перепроизводство. Он также купил лишний урожай. Затем он либо хранил их, либо раздавал, чтобы накормить людей с низкими доходами во всем мире.

Как фермерские субсидии влияют на экономику

Федеральная программа страхования урожая может поощрять фермеров сажать зерновые культуры, не устойчивые к засухе. Программа страхования поощряет их сажать одни и те же культуры из года в год, независимо от урожайности.В результате это не дает им перейти на засухоустойчивые культуры. Это усугубляет засуху на Среднем Западе. С 2006 по 2015 год на Среднем Западе продолжалась засуха.

Ожидается, что глобальное потепление усугубит засуху. По прогнозам, к 2050 году количество дней с температурой более 100 градусов увеличится в четыре раза.

Засуха вынуждает фермеров откачивать грунтовые воды из водоносного горизонта Огаллала в восемь раз быстрее, чем их восстанавливает дождь. Водоносный горизонт простирается от Южной Дакоты до Техаса.Он обеспечивает 30% поливной воды в стране. При нынешних темпах использования он иссякнет в течение этого столетия. Ученые говорят, что дождю потребуется 6000 лет, чтобы заполнить водоносный горизонт.

Кукуруза для корма для крупного рогатого скота является наиболее серьезным виновником, от нее происходит откорм 40% говядины зернового откорма в стране. Другие субсидии поощряют фермеров выращивать кукурузу для производства биотоплива на этаноле. Количество предприятий по производству этанола в районе Хай-Плейнс увеличилось вдвое. Это истощает дополнительные 120 миллиардов галлонов в год из водоносного горизонта.

Субсидия на техасский хлопок составляет 3 миллиарда долларов в год. Ее отправляют в Китай, где превращают в дешевую одежду, продаваемую в американских магазинах.

Счета фермерских субсидий включают финансирование талонов на питание. Это гарантирует, что городские члены Конгресса поддержат законопроекты о субсидиях фермерам.

Как фермерские субсидии влияют на вас

Больше всего субсидируются зерновые, что делает их дешевле овощей и фруктов. В результате зерновые составляют четверть рациона среднего американца.Еще четверть внесли масло из кукурузы, соевых бобов и канолы. Фруктов и овощей меньше 10%.

Более 6% сельскохозяйственных субсидий направляются на четыре компонента «нездоровой пищи»: кукурузный сироп, кукурузный сироп с высоким содержанием фруктозы, кукурузный крахмал и соевое масло. Похоже, что федеральное правительство субсидирует продукты питания, которые усугубляют проблему ожирения в Америке.

В большинстве развитых стран существуют субсидии для фермерских хозяйств. Они дают фермерам в этих странах несправедливое торговое преимущество. Всемирная торговая организация ограничивает количество субсидируемых зерновых, которые страны могут добавлять в глобальные запасы, чтобы уменьшить это преимущество.Но это также снижает количество дефицитных продуктов. Это увеличивает волатильность цен на продукты питания.

Дешевле построить или купить дом?

Если вы путешествуете по домам на продажу, вы можете задать много вопросов о том, как вы могли бы изменить их, чтобы они лучше соответствовали вашему стилю. Что нужно, чтобы добавить еще одну ванную комнату? Почему продавец выбрал эти шкафы и этот пол для кухни? Можно ли переоборудовать террасу в закрытое крыльцо?

По мере того, как вы думаете о внесении изменений, вы также можете обдумывать, стоит ли вам построить дом, а не покупать его, и сколько это будет стоить.Вот разбивка, сравнивающая эти два варианта.

Дешевле купить или построить дом?

Если вы ориентируетесь исключительно на первоначальную стоимость, строительство дома может быть немного дешевле — примерно на 7000 долларов меньше, чем его покупка, особенно если вы предпримете некоторые шаги по снижению затрат на строительство и не будете включать в себя какие-либо нестандартные варианты отделки. По данным Национальной ассоциации риэлторов, средняя цена продажи существующего дома на декабрь 2020 года составляла 309 800 долларов, а средняя стоимость строительства дома — 302 817 долларов, сообщает HomeAdvisor.

Но пусть это вас не вводит в заблуждение. Строительство дома по-прежнему является очень дорогостоящим делом, требующим получения ссуды (которая, вероятно, будет иметь более высокую процентную ставку, чем обычная ипотека) и оплаты разрешений. В зависимости от того, где вы строите и какой дом хотите, это может быть намного дороже, чем его покупка. Рассмотрим некоторые из этих общих затрат:

Как видите, эти цифры могут сильно различаться в зависимости от того, где вы хотите жить, и от типа дома.Цена только на землю может быть очень низкой — 3000 долларов в отдаленных сельских районах — или действительно высокой в ​​районах с ограниченным предложением. Не забывайте, что вам, возможно, придется заплатить и за другие расходы, такие как гараж, ограждение и подъездная дорога.

Помимо первоначальной стоимости, важно учитывать долгосрочные расходы на владение домом. Согласно анализу 2021 года, проведенному Национальной ассоциацией строителей жилья, эксплуатационные расходы на новый дом, включая налоги на недвижимость; коммуникации, вода и мусор; Страхование содержания и домовладельцев — ниже, чем у более старого дома.По данным NAHB, эксплуатационные расходы домов, построенных после 2010 года, составляют около 3 процентов от стоимости дома, в то время как эксплуатационные расходы на дома, построенные до 1960 года, превышают 6 процентов.

Дом строить или покупать?

Помимо стоимости, при принятии решения о покупке или строительстве дома необходимо учитывать несколько важных компонентов.

«Стоимость нового строительства и график переезда покупателя — это некоторые из факторов, которые следует учитывать, но также и площадь [и] местоположение, в которое они планируют переехать», — объясняет Роуз Кемп, риэлтор из RE / MAX Town Center. в Орландо, Флорида.«В некоторых случаях новый дом имеет большую ценность для покупателя, чем перепродажа. Кроме того, иногда перепродажа домов в районе может быть старше ».

Плюсы и минусы строительства дома

Плюсы

• Получите именно то, что вы хотите — Строительство означает настройку.Вместо того, чтобы желать, чтобы в вашем доме был пол определенного типа, солярий или какие-то другие особые удобства, вы сможете адаптировать дом под свои нужды.
• Избегайте хлопот с конкурирующими предложениями — Когда вы строите дом, вы можете исключить из уравнения отношения с другими покупателями.
• Спокойствие — Когда в вашем доме все новое, вам не нужно беспокоиться о капитальном ремонте (по крайней мере, вначале). «Покупатель может найти лучшую стоимость и душевное спокойствие с новым домом, потому что дом будет гарантирован строителем», — говорит Кемп.

Против

• Больше времени — Хотя вы сэкономите время на посещении открытых дверей и просмотре онлайн-списков, вам придется подождать, прежде чем переехать в свой новый дом. Согласно данным Бюро переписи населения США за 2019 год, от начала до завершения строительства дома на одну семью требуется около семи месяцев. Если вы платите аренду за эти семь месяцев, это тоже нужно учитывать.
• Больше решений — Пустой холст означает, что вы можете настроить свой дом, но это также означает, что вам придется принять множество решений.Если вы заняты работой и семьей, может быть сложно сосредоточиться на каждой части строительного процесса.
• Проблемы подрядчика — Задержки, недопонимание и проблемы с субподрядчиками — при строительстве дома может возникнуть множество сбоев. Обязательно проконсультируйтесь с несколькими строителями, чтобы понять их подход к работе и сроки, а также будьте готовы к лежачим полицейским.
• Перерасход средств — Хотя в начале проекта у вас есть бюджет, почти всегда будут расходы, которых вы не ожидали, или материалы, на которые вы в конечном итоге потратите больше, которые в сумме могут значительно превысить то, что вы впервые намеревались заплатить.

Плюсы и минусы покупки дома

Плюсы

• Более быстрое время заселения — Покупка существующего дома означает, что вы можете поставить дату заселения в календарь намного раньше, чем строить его с нуля.
• Потенциальная сила на переговорах — Имея существующую недвижимость, вы можете использовать данные, чтобы получить лучшую цену. Например, если понравившийся вам дом находится на рынке более 30 дней, продавец может пожелать снизить цену, или если аналогичная недвижимость в этом районе стоит ниже, вы можете использовать это, чтобы оправдать более низкую цену. предложение.

Минусы

• Возможная рыночная конкуренция — Та переговорная сила, о которой говорят «за»? Это может быть ноль, в зависимости от того, куда вы смотрите.Согласно последнему индексу уверенности Национальной ассоциации риэлторов, продавцы получали в среднем около четырех предложений. На рынке горячих продавцов покупка может ощущаться как аукцион, когда другие завышают цену.
• Старые приборы и внутренние системы — Возможно, это новый дом для вас, но технически он использовался. В зависимости от возраста собственности вам может потребоваться оплатить ремонт раньше, чем вы ожидаете. Ваши страховые ставки, вероятно, будут выше, чем то, что вы заплатили бы, чтобы защитить новый дом.

Итог

Обдумывая, подходит ли вам строительство или покупка дома, важно понимать, что оба процесса включают в себя множество затрат и потенциальных факторов стресса. Тем не менее, конечный результат того стоит. Подумайте о существующих свойствах, которые вы посетили, о сроках переезда и своих ожиданиях от этого нового дома. Если вы путешествуете по строительству, наслаждайтесь просмотром этого дома мечты, который медленно оживает. Если покупка кажется лучшим вариантом, следуйте этому руководству о том, как получить лучшую ставку по ипотеке.

Подробнее:

Насколько крупные фермы получили разрешение правительства на борьбу с загрязнением воздуха — Центр общественной добропорядочности

Введение

Центр общественной честности — это некоммерческий отдел новостей, который расследует случаи предательства общественного доверия. Подпишитесь, чтобы получать наши истории.

УОЛЛЕС, Северная Каролина — В хорошие дни Элси Херринг может снова погрузиться в кресло-качалку на крыльце, наслаждаясь сельским имением, которое принадлежит ее семье с 1891 года.

В другие дни ветер несет дурно пахнущий туман, который душит Селедку и покрывает розовую обшивку ее дома. Это свиной навоз — часть жизни округа Дуплин в Северной Каролине, столицы свиноводческих ферм США.

«Это жжет вам глаза. У тебя такой кашель. — У вас в горле появляется колючие и зудящие ощущения, — сказал Херринг. «Вы чувствуете, что вас тошнит».

Элси Херринг сидит на крыльце своего дома в округе Дюплин, Северная Каролина. Херринг говорит, что жидкий навоз, распыленный на соседнем поле, дует на ее дом и наполняет воздух зловонием, от которого становится трудно дышать.(Джо Верц / Центр общественной честности)

Версии этой истории разыгрываются в сообществах по всей стране: разочарованные, обеспокоенные жители, страдающие от свиноводческих хозяйств в Айове, молочные фермы в Висконсине, массовые операции по разведению крупного рогатого скота в Калифорнии и Техасе. Проблемы накапливались десятилетиями, поскольку все больше яиц, мяса и молока, которые мы потребляем — и продаем за границу, — производятся в рамках консолидирующейся индустриальной сельскохозяйственной системы, которая ставит сельскохозяйственный эквивалент фабрик рядом с домами людей.

Эксперты говорят, что это создает риски для здоровья, которые непропорционально ощущают чернокожие, латиноамериканцы и американцы с низкими доходами. Но загрязняющие вещества, образующиеся в результате этих операций, в значительной степени не регулируются федеральным правительством.

Под давлением, чтобы действовать, Агентство по охране окружающей среды США решило в конце 1990-х годов, что для введения в действие правил ему необходимо больше знать о степени загрязнения воздуха животноводческими фермами. Чтобы добиться этого, агентство заключило то, что критики называют беспроигрышной сделкой: оно дало большинству крупнейших ферм страны юридический иммунитет, отказалось от ценного инструмента правоприменения и ограничило право жителей подавать иски — все ради мониторинга воздуха, о котором эксперты предупреждали. время произвело бы бесполезные данные.

Этот период иммунитета должен был продлиться четыре года, но его уже 14 лет, и он продолжает расти. Сделка не привела к каким-либо правилам и не предоставила никаких данных о загрязнении воздуха, которые эксперты сочли бы целесообразными. Некоторые думают, что все это было задумано на провал.

Это просто отвратительный беспорядок. Я знаю, что они это знают, но они по-прежнему отказываются что-то менять или пытаться очистить ».

Элси Херринг, жительница округа Дюплин, СЕВЕРНАЯ КАРОЛИНА

Годы бездействия побудили генерального инспектора EPA резко упрекнуть агентство в 2017 году — первом году президентства Дональда Трампа — обвинив его в ненадлежащем управлении программой в целях защиты промышленность, а не публика.В ответ агентство согласилось на корректирующие действия и пообещало вернуть усилия в нужное русло.

Однако при благоприятной для отрасли администрации Трампа Агентство по охране окружающей среды еще не выполнило свое обещание. Представитель сказал, что агентство задерживается из-за технических и процедурных проблем, а также из-за большого количества отзывов от консультативных групп и советов.

Исследователи и экологические группы отмечают, что статус-кво сохраняет запрет EPA на судебные иски и правоприменительные меры, принося пользу операторам животноводческих ферм, позволяя при этом не контролировать потенциально большой поток загрязнителей воздуха.

Даже при лучшем сценарии для тех, кто несет на себе основную тяжесть загрязнения, гарантии сохранятся на долгие годы.

«Это просто ужасный беспорядок. Я знаю, что они это знают, но они по-прежнему отказываются это менять или пытаться очистить », — сказал Херринг.

Где свиней больше, чем людей

EPA десятилетиями признает необходимость регулирования загрязнения воздуха от животноводческих ферм, которые стали больше и географически сконцентрированы. Размещение большего количества животных в ограниченном пространстве имеет экономические преимущества.Недостатки больше всего ложатся на людей, живущих поблизости, таких как Селедка.

Ее семья жила в округе Дуплин задолго до того, как были построены первые крупномасштабные предприятия по кормлению животных. Однако сельское хозяйство определяло территорию и жизнь людей на протяжении двух столетий. Когда в 1790 году была проведена первая официальная перепись населения, в эпоху хлопка и табака, около четверти жителей округа Дюплин были черными. Все, кроме троих, были порабощены.

В 1891 году дед Херринга, который раньше был рабом, купил в графстве единственный участок земли.Это была важная сделка.

«Он дожил до отмены рабства, но в те дни у негров просто не было земли», — сказал Херринг, чьи родственники позже приобрели там дополнительную собственность и построили несколько домов.

Первые крупные свинофермы были построены рядом с домами ее семьи в 1970-х годах. Рост ускорился в 80-х и 90-х годах, когда межгосударственная автомагистраль впервые пересекла округ Дюплин, соединяя мясо местного производства с мировыми рынками и делая некоторые сельскохозяйственные предприятия здесь одними из самых прибыльных предприятий штата.Количество сельскохозяйственных животных намного превышает численность людей: в этом округе с населением чуть менее 60 000 в 2017 году проживало почти 2 миллиона свиней и свиней.

Этот рост произошел в месте с более низкими доходами и более высокой долей чернокожих и испаноязычных жителей, чем в Северной Каролине или стране в целом.

Подобный бум в аналогичных местах прокатился по стране. Даже когда общее количество операций в США упало, количество животных увеличилось.

За последние 30 лет типичная молочная ферма увеличилась с 80 дойных коров до 1300.Типичное количество кур-несушек на ферме выросло со 117 000 до 1,2 миллиона. Продажи свиней на типичном участке выросли в 40 раз.

Сегодня округ Дуплин и его окрестности переполнены крупными свиноводческими предприятиями. Среди холмов и болотистых равнин простирается переплетенная сеть белых и серых тюремных амбаров, сверкающих на солнце.

Их огромные пустующие лагуны часто скрыты от глаз. Но они заявляют о своем присутствии зловонием, цепляющимся за нёбо.Херринг сказала, что запах неизбежен снаружи и внутри ее дома.

«Я зажигаю ладан или парфюмерные свечи, чтобы попытаться замаскировать запах, но он все равно остается», — сказала она.

Загрязнение воздуха от крупных животноводческих ферм может вызвать или усугубить астму, аллергию и другие респираторные заболевания у жителей, проживающих поблизости, а также проблемы со здоровьем, на которые люди здесь жалуются, а также головные боли и тошноту.

«У меня заболел бронхит», — сказал Херринг. «У меня никогда раньше не было бронхита».

Люди, живущие вблизи крупных животноводческих хозяйств, также рискуют подвергнуться воздействию вредных микроорганизмов, которые могут заразить их.По мере распространения коронавируса любые состояния здоровья у них становятся еще страшнее.

Большинство проблем со здоровьем и окружающей средой на животноводческих фермах связано с навозом, который в 20 раз превышает количество человеческих отходов, производимых в США. Твердые отходы птицеводства, известные как «подстилка», часто вывозятся грузовиками за пределы предприятия и используются в качестве удобрения. . Жидкие отходы от свиней и молочных лагун часто отправляются по трубам в опрыскиватели и распыляются над полями, такими как поле рядом с земельным участком Херринга.

Майкл Формика, главный юрисконсульт Национального совета производителей свинины, сказал, что запахи исторически были наиболее частой жалобой людей, живущих рядом с свиноводческими предприятиями.Но он сказал, что самые громкие протестующие часто не живут рядом с фермой. «Это люди из Бруклина и Сан-Франциско, — сказал он.

По словам Формики, современные конструкции коровников имеют большое значение для уменьшения неприятных запахов. Он предположил, что кое-что из того, что, по словам жителей, проживают поблизости, является иллюзией.

«Как только строится сарай, независимо от того, есть в нем животные или нет, люди начинают предполагать, что от него исходят запахи», — сказал он.

Данные, полученные в результате сделки с операторами животноводческих ферм, показывают, что эти выбросы не являются плодом воображения их соседей.То, что исходит от ферм, также способствует глобальному кризису: по данным Продовольственной и сельскохозяйственной организации Объединенных Наций, животноводство во всем мире является причиной одной из каждых семи тонн всех антропогенных выбросов парниковых газов.

Это потепление мира, и Северная Каролина чрезвычайно уязвима перед последствиями. Всего с 2010 года штат пострадал от шести ураганов или тропических штормов, которые, по мнению ученых, становятся все более разрушительными по мере того, как вода в океане нагревается, а уровень моря повышается.

Херринг до сих пор поврежден ее домом в результате урагана Флоренция в 2018 году, урагана, унесшего жизни более 50 человек и нанесшего материальный ущерб на сумму 22 миллиарда долларов.

Аэрофотосъемка централизованного кормления животных возле Дентона, штат Мэриленд, позволила содержать почти 300 000 кур. (Джо Вертц / Центр общественной честности)

Бесконечное исследование

Люди в сельских общинах по всей стране начали испытывать тот же опыт, что и Херринг в 1980-х и 1990-х годах.Они настаивали на защите. Экологические группы призвали операторов животноводческих ферм сообщать о своих выбросах в атмосферу и обратились в Агентство по охране окружающей среды с просьбой включить аммиак и сероводород в список ограниченных загрязняющих веществ — токсичных газов, образующихся из отходов животноводства — и потребовать от крупных животноводческих хозяйств установить технологию сокращения выбросов.

К концу 90-х Агентство по охране окружающей среды пришло к выводу, что у него недостаточно данных, чтобы определить, для каких животноводческих хозяйств требуется разрешение Закона о чистом воздухе или нужно ли сообщать об их выбросах в соответствии с другими основными законами об охране окружающей среды.

Столкнувшись с растущей угрозой судебных исков, фермерские группы обратились в EPA и предложили сделку: данные для юридической неприкосновенности.

EPA ухватилось за это. К участию присоединились более 2500 фермеров, представляющих более 14000 предприятий по концентрированному кормлению животных, часто называемых CAFO. По условиям сделки 2005 года большинство фермеров заплатили небольшие штрафы для финансирования нового исследования выбросов в атмосферу на молочных, яичных, свиноводческих и птицеводческих предприятиях.

Взамен фермеры получили иммунитет от принудительных действий за прошлые нарушения федеральных законов о загрязнении воздуха.Они также договорились о запрете судебных исков EPA из-за текущих проблем до тех пор, пока не будет создана система, позволяющая фермерам сообщать о выбросах в атмосферу и получать разрешения. Прежде чем это могло произойти, агентство пришло к выводу, что ему необходимо собрать данные и использовать их для создания моделей для оценки выбросов отдельных ферм.

Агентство по охране окружающей среды тогда заявило, что соглашение является «самым быстрым и простым способом» устранить неопределенности и привести животноводческие фермы в соответствие с основными законами об охране окружающей среды.

Четырнадцать лет спустя модели выбросов все еще не завершены, а фермы остаются изолированными от регулирования и защищены от судебных исков со стороны EPA, которое заявляет, что не будет рассматривать новые правила для животноводческих ферм, пока модели не будут завершены.

«Промышленность требовала отсрочки от соблюдения требований, когда они обращались в EPA за этой безопасной гаванью», — сказала Тара Хейнзен, старший юрист правозащитной группы Food & Water Watch. «И в значительной степени они это получили».

Адам Бабич, преподающий экологическое право в Тулейнском университете, сказал, что, хотя EPA часто отстает от графика, сделка агентства с отраслью «нетипична».

«Промышленность хотела отсрочки от соблюдения требований, когда они обратились в EPA за этой безопасной гаванью.И в значительной степени они это получили ».

Тара Хайнзен, старший юрист группы защиты интересов Food & Water Watch

«Необычно, чтобы приказ о соответствии так полностью зависел от усердия EPA в разработке новых протоколов, таких как новые методы оценки выбросов. В этом случае у EPA нет никакого стимула — кроме как избегать затруднений — работать быстро или эффективно », — сказал он. «Также нет стимула для операций по откорму животных, чтобы стимулировать оперативную или эффективную разработку EPA методов оценки выбросов.”

В 2017 году генеральный инспектор EPA упрекнул агентство в задержке, предложив начать изучение других способов оценки загрязнения воздуха животноводческими фермами и расторгнуть сделку по иммунитету.

«Если EPA определяет, что не может разработать определенные методологии оценки выбросов, оно должно уведомить участников соглашения и прекратить гражданские правоприменительные меры», — написало IG.

В июне 2018 года EPA объявило, что наконец завершает работу над моделями выбросов. Но с тех пор администрация Трампа продолжила свои усилия.

Агентство по охране окружающей среды, отклонившее запрос на интервью, сообщило в электронном письме, что не может оценить, когда будут завершены данные о выбросах и когда неприкосновенность отрасли может закончиться. По словам представителя, агентство выпустило новые проекты моделей выбросов сельскохозяйственных предприятий в августе и планирует продолжать выпускать их на скользящей основе до июля 2021 года.

Исследователи и экологические группы обеспокоены влиянием сельскохозяйственной отрасли на администрацию Трампа, поскольку проект завершается.

Согласно данным Центра отзывчивой политики,

сельскохозяйственных предприятий выделили почти 2,9 миллиона долларов, чтобы помочь избрать Трампа в 2016 году, и потратили более 3,9 миллиона долларов на его предвыборную кампанию в 2020 году.

Сельское хозяйство дает и демократам, но, как показывают данные, на каждых выборах за последние 30 лет республиканцам было больше пожертвовано. В ходе избирательного цикла 2020 года сельскохозяйственные предприятия уже пожертвовали кандидатам-республиканцам почти 49 миллионов долларов, что чуть более чем вдвое больше, чем они дали демократам.

«Нынешняя администрация пытается избавиться от как можно большего количества правил с экологической точки зрения», — сказал Вини Анеха, профессор и эксперт по выбросам в атмосферу в Университете штата Северная Каролина. «EPA принесло нам чистый воздух и чистую воду. Но теперь все эти правила смягчаются ».

Анея и другие задаются вопросом, была ли сделка с операторами животноводческой фермы обреченной с самого начала.

Сбор данных для Национального исследования по моделированию выбросов в атмосферу был завершен в 2010 году, что более чем на три года превышает график.В рамках усилий за 15 миллионов долларов были измерены выбросы четырех опасных загрязнителей воздуха — аммиака, сероводорода, мелких частиц и летучих органических соединений — на 27 объектах в 10 штатах.

Данные свидетельствуют о том, что выбросы аммиака на большинстве крупных животноводческих ферм достаточно высоки, чтобы требовать от них сообщать об этом в Агентство по охране окружающей среды. Некоторым, возможно, придется сообщить о выбросах сероводорода. Но прошло десятилетие, а законченных моделей выбросов не было.

«Я разочарован», — сказал Альберт Хебер, который курировал мониторинг и руководит лабораторией качества воздуха в сельскохозяйственной среде Университета Пердью.«Я думал, что к настоящему времени у нас будет опубликовано больше данных, но их все еще можно опубликовать. Просто нужно время ».

Без вашей поддержки мы не справимся.

Хебер объяснил большую часть задержки техническими трудностями, проблемами, связанными с анализом данных мониторинга, и бюрократическими задержками, поскольку процесс тянулся через несколько администраций.

Но с самого начала эксперты предупредили EPA, что его подход ошибочен.

Перед тем, как дизайн исследования был завершен, Национальная академия наук заявила, что подход агентства к оценке выбросов был неадекватным и что ни оно, ни U.S. Министерство сельского хозяйства тратило достаточно денег, чтобы выполнить работу должным образом.

«На мой взгляд, это было спорно с самого начала», — сказал Анеха. «Я чувствовал, что это уловка, чтобы выиграть время для индустрии CAFO».

В публичных комментариях, поданных, когда было предложено исследование, экологические и сельскохозяйственные группы заявили, что они сомневаются в наличии достаточного количества участков мониторинга для получения статистически достоверной информации. Когда в 2012 году были опубликованы первые проекты моделей выбросов, Научный консультативный совет Агентства по охране окружающей среды заявил, что модели не следует строить на таких лишних данных.

Анея, в то время член консультативного совета, охарактеризовал данные как «ужасающие».

Среди торговых групп, искажающих модели и лежащих в основе данных, были Национальная федерация производителей молока и Национальный совет производителей свинины, которые поддержали первоначальный план мониторинга.

И EPA признало в суде, что может потребоваться до 2037 года, чтобы завершить разработку моделей выбросов и положить конец неприкосновенности отрасли — через 32 года после ее начала.

Национальный совет производителей свинины, со своей стороны, заявил, что это не тот результат, которого он хотел.

«Просто шокирует, сколько времени им потребовалось, чтобы это сделать», — сказал Formica из совета по свиноводству. По его словам, Агентство по охране окружающей среды, вероятно, действовало добросовестно, но не осознавало, насколько сложным будет исследование по мониторингу.

Производители свиней сомневаются в том, может ли EPA разработать обоснованные модели выбросов, которые точно учитывают большое разнообразие ферм, пород животных, рационов и местоположений. По словам Formica, даже если агентство сможет решить эти проблемы, оно все равно будет полагаться на данные о фермах, записанные около десяти лет назад.

Распылители используются для разбрасывания жидкого свиного навоза на поле рядом с домом Элси Херринг в округе Дюплин, Северная Каролина (Джо Вертц / Центр общественной честности)

«Наши кормовые рационы и профили выбросов сейчас сильно отличаются», — сказал Formica, чья группа призвала EPA повторить попытку с новыми данными.

Представители шести организаций, представляющих молочных, яичных и птицеводческих хозяйств, не ответили на запросы об интервью.

Активисты и экологические группы утверждают, что политическое маневрирование в агентстве обрекало процесс на провал.

Во время администрации Клинтона EPA подало громкие судебные иски и расследования против крупных животноводческих ферм в Калифорнии и Огайо. «Это большие операции, а не ферма Старого Макдональда», — сказал Эрик Шеффер, тогдашний директор подразделения EPA.

Шеффер покинул агентство в 2002 году, чтобы стать соучредителем Environmental Integrity Project, исследовательской и правозащитной группы. Он сказал, что сделал это отчасти из-за тесных отношений администрации Буша с сельскохозяйственной отраслью.По словам Шеффера, Агентство по охране окружающей среды больше не было заинтересовано в проведении принудительных мер в отношении крупных животноводческих ферм.

«Мы предоставили много информации о потенциальных опасностях со стороны этих крупных операторов и масштабах выбросов», — сказал он. «Мы не получили ответа, мы просто получили:« Мы не собираемся этого делать ». Это политический вопрос, и это никак нельзя разделить».

Несколько лет спустя Агентство по охране окружающей среды Буша подписало предложенное отраслью соглашение об иммунитете.

«Я могу однозначно сказать, что отрасль не оказала на меня никакого влияния», — сказал Хибер, ученый, курировавший мониторинговое исследование.

Даже если администрация Трампа завершит регуляторные усилия EPA, критики опасаются, что результат не защитит общественное здоровье. Администрация уже ослабила или отказалась от широкого спектра экологических правил, и они опасаются аналогичного результата в пользу сельскохозяйственной отрасли.

«Это действительно сложно»

Поскольку исследование воздуха EPA затянулось, Конгресс мог вмешаться, чтобы защитить людей, подвергающихся загрязнению от животноводческих ферм. Вместо этого все пошло другим путем.

В 2018 году, через год после того, как федеральный суд постановил, что все фермы должны сообщать об опасных загрязнителях воздуха, выделяемых из отходов животноводства, Конгресс принял закон об ассигнованиях, освобождающий их от этого требования. Администратор Агентства по охране окружающей среды Эндрю Уиллер ввел в действие правило.

Индюки собираются у окна сарая CAFO в дождливый день в округе Дюплин, Северная Каролина (Джо Вертц / Центр общественной неподкупности)

В июле администрация Трампа предприняла следующие меры, ослабив Закон о национальной экологической политике, чтобы обеспечить предоставление займов и займов, обеспеченных федеральным правительством. гарантии строительства или эксплуатации новых животноводческих ферм больше не требуют экологической или общественной экспертизы.

Ослабленные федеральные правила снимают слой надзора в штатах, где правила часто являются свободными и благоприятствуют сельскому хозяйству. Государства имеют право писать правила, ограничивающие выбросы в сельском хозяйстве, но они часто прибегают к невмешательству.

В каждом штате есть закон о праве на ведение хозяйства, который защищает фермы от судебных исков из-за обычных запахов, шума и других неприятностей. Могущественные фермерские группы оказали давление на законодателей штата, чтобы те расширили эту правовую защиту и приняли новые законы, ограничивающие выплаты по судебным искам.

Селедка пытается позвать на помощь. Она свидетельствовала перед Конгрессом об ухудшающихся условиях возле ее дома, руководила поездками по округу Дюплин для EPA и федеральных чиновников здравоохранения, а также поехала в Висконсин, чтобы поговорить с экологическими группами, работающими над сдерживанием крупных операций с животными.

Она была активисткой уже несколько десятилетий, но Херринг сказала, что начинала как обеспокоенная жительница, чьи просьбы игнорировались. Сельдь поговорила с владельцами ферм и отправила видеозаписи загрязнения в государственные органы здравоохранения и охраны окружающей среды.Она пыталась убедить местного шерифа и комиссаров округа действовать. Она написала губернатору и обратилась к генеральному прокурору штата.

Она призвала всех чиновников, с которыми она сталкивалась, ввести более жесткие стандарты и потребовать, чтобы операторы устанавливали оборудование для уменьшения загрязнения и запахов.

«Я не получила тех изменений и влияния, на которые надеялись люди», — сказала она.

Государство предприняло некоторые действия. Северная Каролина ввела мораторий на строительство или расширение животноводческих ферм в 1997 году и сделала его постоянным десять лет спустя для ферм, которые используют лагуны в качестве основной системы обработки отходов.Представители природоохранных органов называют систему выдачи разрешений самой сильной в стране и говорят, что Северная Каролина — один из немногих штатов, которые требуют ежегодных проверок каждого объекта.

Но Херринг и другие жители говорят, что это не привело к значительным улучшениям.

Вывеска в общественной комнате Ассоциации поддержки сельских жителей в поддержку сообщества в Варшаве, Северная Каролина.Организация помогала исследователям изучать CAFO и боролась за то, чтобы государственные и федеральные природоохранные органы обращали внимание на последствия для здоровья, от которых страдают местные жители.(Джо Верц / Центр общественной честности)

В интервью и в федеральной жалобе о нарушении гражданских прав жители общины Херринга говорят, что животноводческие фермы перевернули их жизнь. Семейные и церковные собрания, которые исторически проводились на открытом воздухе, были вынуждены закрыться в помещении, чтобы избежать попадания мух и запахов. Многие из тех, кто охотился, ловил рыбу или занимался садоводством, больше не занимаются этим из опасения заражения. И люди изо всех сил пытались платить за кондиционеры и сушилки для одежды, в которых они нуждались, когда они больше не могли открывать окна или вывешивать белье на улице.

«Если вы не живете так, то для вас это странно, и вы не знаете, почему люди так раздражены», — сказал Девон Холл, соучредитель Ассоциации поддержки сельских жителей в поддержку сообщества, организации, которая предоставляет услуги для малоимущих. -доходы жителей и помог исследовать и устранить последствия для здоровья от загрязнения на ферме.

В жалобе о нарушении гражданских прав, поданной организацией по экологическому праву Earthjustice в 2014 году, говорилось, что люди, которые высказываются, подвергались репрессиям и запугиванию, включая физические и словесные угрозы со стороны владельцев и операторов ферм.Одним из таких примеров, приведенным в жалобе, был оператор свиноводства, «вошедший в дом пожилой афроамериканки и встряхнувший стул, на котором она сидела, при этом угрожая ей и ее семье физическим насилием, если они продолжат жаловаться на запахи и брызги».

По словам некоторых жителей, эти опасения усугубляются бедностью и расовой несправедливостью, из-за которых они чувствуют, что их игнорируют или преследуют на всех уровнях власти.

Агентство по охране окружающей среды — это лишь часть этого, но важная.Согласно условиям соглашения об иммунитете, агентство не может подавать гражданские иски против операторов из-за выбросов в атмосферу на животноводческих фермах, как показал анализ данных Центра общественной честности. Агентство может по-прежнему преследовать операторов за преступные нарушения воздушного пространства — но, судя по анализу уголовных дел, проведенному Public Integrity, оно тоже этого не делало.

Агентство выявило 37 уголовных дел против животноводческих ферм с момента подписания соглашения, но ни одно из них не связано с выбросами в атмосферу.

Экологические организации говорят, что иммунитет и действующее соглашение также мешают группам и жителям, которые хотят подавать собственные иски. Брент Ньюэлл, старший поверенный службы общественного правосудия, который оспорил соглашение, сказал, что оно может отменить некоторые гражданские иски, потому что федеральный закон запрещает их, в то время как правительство «усердно» преследует иски против возможного нарушителя.

Судебные иски о телесных повреждениях, а не о загрязнении, не подпадают под этот запрет. Но отсутствие окончательных данных о выбросах фермерских хозяйств создает трудности.

«Очень сложно получить информацию, в которой нуждаются граждане», — сказал Хайнцен из Food & Water Watch.

Это не значит, что никто не добьется успеха. Херринг присоединилась к десяткам жителей в коллективном иске 2014 года против дочерней компании Smithfield, принадлежащей WH Group of China, крупнейшему в мире производителю свинины. В иске о телесных повреждениях утверждалось, что компания несет ответственность за неприятные запахи, мух, канюков и увеличение движения грузовиков, из-за которого истцы не могли жить в своих домах.

После серии судебных процессов в 2018 и 2019 годах жюри присудило жителям почти 550 миллионов долларов — сразу же уменьшено до 98 миллионов долларов, поскольку законодатели Северной Каролины ограничили размер компенсации за нанесенный ущерб. Дело еще не обжаловано. Представитель Smithfield от комментариев отказался.

Победа в суде — хотя и незначительная во время рассмотрения апелляции — вселила в Херринг больший оптимизм, чем она чувствовала за последние десятилетия. Она считает, что это сигнал законодателям и крупным сельскохозяйственным компаниям.

Тем не менее, Херринг не верит, что федеральные власти или чиновники штата заставят отрасль достаточно быстро измениться, чтобы защитить ее семью.Она опасается, что любые деньги, которые она получит от судебного процесса, в конечном итоге пойдут на оплату ее медицинских счетов.

«Нам все равно придется дышать этим материалом», — сказала она.

.

alexxlab