Придомовой участок многоквартирного дома: Придомовая территория и все, что с ней связано

Дом / 10.12.1971 / alexxlab / 0

Содержание

ваша придомовая территория может вам не принадлежать

Если границы прилегающего к многоквартирному дому участка не определены и он не поставлен на кадастровый учет, то его собственником является государство, а не жильцы. Тогда кто должен его содержать и платить за это? Как участком могут распорядиться? Как жильцам узнать, в чьем ведении он находится, и стать его собственниками?

Если участок под домом не сформирован, то его собственником является государственное или муниципальное образование

Многим может показаться интуитивно понятным, какая именно территория прилегает к конкретному дому. Такому впечатлению зачастую способствуют особенности планировки городской застройки: если некоторые дома вынуждены «делить» между собой общее пространство или вообще не имеют явно выраженной «своей» территории, то участки земли, примыкающие к более обособленным домам, напротив, выглядят как выделенные исключительно для них. Расположенные на таком вроде бы несомненно относящемся именно к этому дому участке земли объекты (зоны прогулок и отдыха, детские и спортивные площадки и т.п.) воспринимаются как «принадлежащие» жителям дома. Но такое мнение далеко не всегда оказывается верным.

Закон действительно устанавливает¹, что собственникам квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен дом. Но это правило не начинает действовать полноценно до соблюдения одного условия: участок под домом (и прилегающий к нему) должен быть сформирован, т.е. органы власти должны определить его точные границы (провести межевание), после чего поставить отграниченный объект на кадастровый учет.

Это условие сейчас не соблюдено в отношении земельных участков, прилегающих к большому количеству многоквартирных домов (а если говорить о Москве – то и к большинству домов): участки под ними не сформированы. Это означает, что по закону собственником таких участков является государственное или муниципальное образование. Тогда термин «придомовая территория» имеет крайне неопределенное или условное значение.

Права жильцов на несформированный участок, прилегающий к дому

Собственники помещений многоквартирного дома вправе инициировать процесс формирования земельного участка, на котором расположен их дом. Для этого им нужно принять на общем собрании решение о направлении в органы власти заявления о его формировании. Но итоговый размер и конфигурацию предоставленного участка спрогнозировать довольно сложно. Он точно будет включать «подошву» и отмостку дома. А вот прочая территория, сколь бы очевидно она ни воспринималась как придомовая, может, вопреки ожиданиям, не войти в сформированную площадь. Такое возможно по многим причинам, связанным с градостроительным и земельным зонированием территории данного города (поселения), имеющимися проектами застройки и т.п.

Пока земельный участок не сформирован, жильцы формально не являются его собственниками, но и не остаются вовсе бесправными. Государственные и муниципальные образования, считаясь собственниками таких участков, существенно ограничены в возможностях их использования и распоряжения ими. Они обязаны учитывать те права собственников помещений дома на примыкающую территорию, которые хоть и отсутствуют сейчас, но должны возникнуть в будущем².

Так, орган власти не вправе передать, например для строительства или иных целей, часть того участка, который в дальнейшем должен быть сформирован и стать общим имуществом собственников помещений дома. Если он нарушит этот запрет, собственники смогут оспорить его решение в суде. Для этого им потребуется доказать, что если бы участок уже был сформирован по должным правилам, то он включал бы в себя и часть, незаконно отданную другому лицу (но следует отметить, что такая задача может оказаться крайне сложной).

Кроме того, в некоторых регионах России собственники помещений дома вправе оградить прилегающую к нему территорию от въезда «посторонних» автомобилей (но не прохода пешеходов!) вне зависимости от того, сформирован земельный участок или нет. Например, таким правом обладают собственники помещений в Москве ‒ оно может быть реализовано в порядке, утвержденном Постановлением Правительства Москвы от 2 июля 2013 г. № 428-ПП «О порядке установки ограждений на придомовых территориях в г. Москве» (в контексте этого акта «придомовую территорию» следует понимать крайне условно). Для установки ограждения (шлагбаума, ворот и т.п.) собственникам помещений необходимо принять соответствующее решение на общем собрании и получить одобрение совета депутатов муниципального образования.

Обязанность по содержанию придомовых территорий

По общему правилу, содержать свое имущество и уплачивать налоги за него обязан собственник. Существенных исключений из этого правила нет: если участок, прилегающий к многоквартирному дому, не сформирован и считается принадлежащим государственному или муниципальному образованию – его содержат за счет бюджетных средств; если же он считается общим имуществом собственников помещений дома – источником средств на его содержание являются их платежи. То есть пока органы власти бездействуют и не формируют прилегающий к дому земельный участок, собственники помещений экономят на тратах, связанных с его содержанием, например на уборке, ремонте дорог, элементов благоустройства и проч.

Вместе с тем большинство домов сейчас находится в управлении «традиционных» управляющих компаний – по существу, государственных или муниципальных. Независимо от того, кто считается собственником придомового участка, – как правило, его содержит та же управляющая компания. Отличаются только правовые и экономические основания, по которым УК тратит средства на содержание участка: если земля государственная, компания получает за это плату из государственного или муниципального бюджета; если земля передана собственникам, на эти нужды должны использоваться деньги, уплаченные владельцами помещений в качестве жилищно-коммунальных платежей. Однако в силу некоторых причин, связанных с социальной политикой государства, размер платы, вносимой жителями за жилищные услуги, зачастую не зависит от формы собственности на прилегающую к дому землю: обладатели «своей» доли у дома платят столько же, сколько и жители, ожидающие ее выделения.

Как и зачем оформлять в собственность придомовую территорию :: Жилье :: РБК Недвижимость

О преимуществах и обязанностях, которые появятся у жильцов дома, — в коротких карточках

Фото: Евгений Разумный/Ведомости/ТАСС

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, а также придомовая территория принадлежат владельцам квартир (и других помещений) в этом доме на праве общей долевой собственности. Это прописано в ст. 36 Жилищного кодекса России. Однако в стране немало домов, участки и придомовые территории которых не были в свое время сформированы и не перешли во владение жильцов.

О том, какие преимущества дает оформление участка под домом и вокруг него в общую собственность владельцев квартир и какие обязательства оно накладывает, — в коротких карточках.

Кому принадлежат участки под домами и вокруг них

«Прежде Земельным кодексом был предусмотрен заявительный порядок для регистрации права собственности. Затем эта норма исчезла из закона, поэтому сейчас право собственности на землю принадлежит собственникам помещений по умолчанию (с момента образования земельного участка, то есть его постановки на кадастровый учет) и отдельная регистрация не требуется», — рассказал юрист компании Century 21 Россия Дамир Хакимов.

Если участок не был сформирован до принятия Жилищного кодекса (до 1 марта 2005 года), жильцы имеют право обратиться в органы государственной власти или местного самоуправления с заявлением о постановке земли на кадастровый учет и оформлении права собственности на нее.

Что касается новых домов, то еще при их строительстве дольщики получают право на землю непосредственно под ним. Однако надо уточнять, сформирован ли и придомовой участок с элементами благоустройства и инфраструктуры. Если нет, то владельцы квартир также имеют право оформить документы и стать его владельцами.

Необходимо ли оформлять участок в собственность

Нет, это дело добровольное. Решение о том, становиться ли им собственниками участка или оставить его в муниципальной собственности, принимают сами жильцы на общем собрании.

Какие преимущества это дает

Жители дома, которые оформили в собственность участок под домом и прилегающую территорию, имеют право распоряжаться землей: принимать решения о благоустройстве, озеленении, установке детской или спортивной площадки, ограждений, шлагбаумов и т. п. Часть общедомового имущества также можно сдать в аренду, а вырученные деньги использовать, например, на ремонт дома.

«При организации придомовой парковки жильцы могут сами определить количество парковочных мест, что особенно актуально для старых районов, — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Наконец, если будет принято решение о сносе здания (как это происходит, в частности, в рамках программы реновации), то компенсация жильцам будет предоставляться не только с учетом квартир, но и с учетом земельного участка».

Кроме того, жители домов с оформленными в собственность участками могут обезопасить себя от установки на их территории ненужных им объектов, например платной автостоянки или киоска. Без ведома собственников на их территории не может начаться никакое строительство.

Как оформить участок

В первую очередь, нужно уточнить в кадастровой палате или в МФЦ, поставлен ли участок на кадастровый учет. Если он не был сформирован до 1 марта 2015 года, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. В Москве заявление нужно подавать в департамент городского имущества. Затем необходимо пригласить кадастрового инженера, который подготовит межевой план.

«Не лишним будет также получить план земельного участка, выделенного при строительстве дома, в местной администрации, чтобы убедиться, что первоначальные границы придомового земельного участка не изменились, — советует генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. — В случае изменения границ и отказа местных властей выдавать план собственникам нужно обратиться в суд для восстановления плана земельного участка в первоначальных границах».

Затем необходимо обратиться в кадастровую палату или МФЦ для постановки участка на кадастровый учет. Процедура постановки на учет занимает около десяти рабочих дней, по истечении которых собственникам выдается кадастровый паспорт земельного участка. Затем следует оформить право общей долевой собственности в Росреестре.

Какие потребуются документы

Пакет документов включает в себя обращение к муниципальным властям о формировании участка и постановке его на кадастровый учет, технический паспорт дома, квитанцию об уплате госпошлины, протокол общего собрания жильцов, межевой план участка, документ технического учета многоквартирного дома со сведениями о составе общего имущества многоквартирного дома, а также документы, подтверждающие наличие у собственников прав на помещения.

Повлечет ли оформление участка дополнительные затраты и обязанности

Собственников квартир ждут финансовые затраты на содержание объектов, находящихся на придомовой территории, отмечает Мария Литинецкая. Расходы на организацию парковки или площадки с тренажерами, обустройство клумб и установку скамеек целиком лягут на плечи жителей дома. Но налоговая база не вырастет, добавила эксперт.

На владельцев также возлагается ответственность за обеспечение безопасности жизни и здоровья людей, пожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности в доме и на территории участка.

Что делать с ремонтными работами на территории участка

Иногда возникают проблемы, рассказала Мария Литинецкая, если владельцы квартир, оформившие придомовую территорию в собственность и огородив ее, будут мешать таким процедурам, как прокладка инженерии или линий электропередач. Чтоб избежать конфликтов, на участок может быть наложен сервитут.

Придомовая территория многоквартирного дома

Закон о придомовой территории описывает это пространство как землю, расположенную вокруг жилого многоквартирного здания, определенную и закрепленную документально. Невозможно однозначно сказать, что входит в придомовой участок: это могут быть трансформаторные будки и котельные, гаражные комплексы и автостоянки, спортивные и игровые площадки. Все зависит от конкретной территории и расположения объектов.

Придомовая территория многоквартирного дома: нормативы, СНиП

Размер придомового участка рассчитывается отдельно в каждом конкретном случае. На его площадь влияет плотность застройки вокруг, этажность здания, расположение рядом с домом дорог и проездов общественного пользования. Минимальным размером по правилам считается участок, который равен площади самого дома. Впрочем, если пространство позволяет, используют специальную формулу, и считают произведение жилой площади в доме на удельную единицу доли земли на квадрат жилья. Удельная единица прописана в СНиП: придомовая территория многоквартирного дома зависит от года его постройки. Если на общее пространство претендуют два дома или имеются общие проезды, формула будет сложнее.

Как узнать, кому принадлежит земля и сколько метров придомовая территория многоквартирного дома

Жильцы часто забывают уточнить у застройщика, проводилось ли межевание земли и как она оформлена. В государственной организации кадастрового учета можно получить выписку, где отмечены конкретные границы и информация о том, кому принадлежит пространство.

Владелец – муниципалитет. В этом случае земля передается жильцам в аренду, а условия аренды можно узнать или в управляющей компании, или в районном МФЦ. При этом государство распоряжается этим участком, может продать землю под строительство стоянки или супермаркета и т. д.
Владельцы – жильцы дома. В этом случае необходимо оплачивать содержание участка (оплата рассчитывается пропорционально квадратным метрам каждой квартиры). Жители дома должны выбрать, будут ли они сами обслуживать участок, или наймут для этого кооператив, ТСЖ или управляющую организацию. Все вопросы о распоряжении землей в этом случае решаются исключительно собранием жильцов.

Если участок не стоит на кадастровом учете, а жильцы хотят самостоятельно управлять территорией и заниматься благоустроительными работами, необходимо произвести межевание и постановку на учет.

Как оформить границы придомовой территории многоквартирного дома: 5 шагов

1. Провести собрание собственников квартир с явкой не менее 50% и выделить лицо, ответственное за подачу заявки.

2. Обратиться в департамент земельных ресурсов и подать заявку.

3. Обратиться в органы местного самоуправления или МФЦ и подать заявку на формирование участка и утверждение проекта границ.

4. Органы МСУ, руководствуясь методическими рекомендациями по формированию придомовых территорий, проводят межевание и устанавливают границы участка. Согласно закону, сформированная территория, поставленная на учет в кадастровой организации, переходит в пользование владельцев квартир.

5. Зарегистрировать участок в Управлении регистрационной службы, чтобы исключить регистрацию третьими лицами.

Оформление придомовой территории: плюсы и минусы

Плюсы:

Во дворе не будут возведены новые строения: киоски, многоэтажки, супермаркеты и т. д.
Жильцы сами могут решить, сдавать землю в аренду, или построить парковку, и направлять прибыль на нужды дома.
Это бесплатно.

Минусы:

На участке могут располагаться только игровые и спортивные площадки, а также гаражи, принадлежащие инвалидам.
Оплачивать ремонтные и благоустроительные работы нужно будет жильцам.
Потребуется найти компанию на возмездной основе, которая будет заниматься обслуживанием территории.

Вопросы благоустройства придомовой территории многоквартирного дома

Озеленение придомовой территории многоквартирного дома

Озеленение выполняется согласно проекту ландшафтно-планировочной организации участков, которая должна соответствовать правилам пожарной безопасности и санитарно-гигиеническим нормам. Посадки вдоль проездов и проходов не могут задействовать их территорию или уменьшать габариты. Некоторые растения могут вызывать аллергические реакции у жителей. Существует определенный список растений, которые подходят для использования в конкретной климатической зоне.

Ограждение придомовой территории многоквартирного дома

На участке можно устанавливать заборы, шлагбаумы и прочие виды заграждений, если они не мешают проезду к другим домам, въезду пожарной техники и не противоречат нормам пожарной безопасности.Ограничивать территорию можно только в том случае, если участок документально оформлен, принадлежит жильцам, и его границы определены в соответствующих документах.

Уборка придомовой территории многоквартирного дома

Если пространство не оформлено в кадастре, вопросами уборки занимается муниципалитет. Если оформлена – уборкой может заниматься управляющая компания, жилищный кооператив или сторонняя организация. Жильцы дома сами решают на собрании, кому будет доверена работа. Помните, что компания может нести ответственность перед жильцами только в результате заключения соответствующего договора. Расчет стоимости уборки производится пропорционально площади квартиры: чем она больше, тем больше затраты на уборку.

В перечень работ по уборке входит скос травы, покраска заборов и ограждений, сбор и вывоз мусора, очистка тротуаров, очистка урн, обслуживание мусорных баков и т. д. Периодичность и правила уборки придомовой территории прописаны в действующем законодательстве города и регламентированы Правилами содержания жилых домов и придомовых территорий. Учитывается проходимость территории, температура и осадки, установлены временные рамки выполнения работ.

Ремонт придомовой территории многоквартирного дома

Ремонт выполняется или муниципалитетом, или управляющей компанией, причем в последнем случае оплачивается жильцами. В перечень работ входит ремонт мест отдыха и общего пользования, восстановление и капитальный ремонт дорожного покрытия во дворе.

Решение вопросов, связанных с благоустройством и обслуживанием придомовой территории многоквартирного дома, поможет сделать двор чистым, уютным, безопасным и удобным для жильцов.

как определить и где узнать ее границы?

Что следует понимать под этой территорией, а также зачем необходимо знать границы придомовой территории многоквартирного дома и основные правила эксплуатации – расскажем в статье.

Нормативное регулирование

Говоря о том, в каких границах расположена та или иная придомовая территория, необходимо отметить, что регулируется этот показатель Градостроительным Кодексом (в части нормирования его), Земельным (в той части, в которой происходит определение фактических границ выделенного для конкретного дома земельного участка), а также Федеральным законом №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в отношении процедуры оформления земельного участка в долевую собственность жильцов рассматриваемого дома).

Часть 1 статьи 36 Градостроительного Кодекса Российской Федерации устанавливает обязательность наличия градостроительного регламента в каждом конкретном регионе, а также во всех муниципальных образованиях, в которых осуществляется работа по возведению различных зданий, принадлежащих к жилому и нежилому фонду. Именно этим регламентом в каждом городе устанавливаются те нормативы, в соответствии с которыми формируется придомовый участок конкретного дома.

Статья 11.2 Земельного Кодекса описывает тот перечень действий, которые должны быть осуществлены для формирования того или иного земельного участка, в том числе и определения его границ.

Глава 3 Федерального закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» описывает подробный порядок действий, необходимых для оформления выделенного под придомовую территорию земельного участка и признания таких действий законными.

Что необходимо знать о придомовой территории?

Очень часто придомовую территорию называют двором, однако это неправильно, так как двор далеко не всегда охватывает инженерно-коммуникационные сети, используемые для обслуживания конкретного здания (например, территория вокруг дома не включает в себя электроподстанцию, которая обеспечивает конкретный дом электричеством).

То есть, в соответствии с п.4 ч.1 ст.36 Жилищного Кодекса придомовой территорией надо считать тот участок земли, который занят не только самим домом, но и его парковкой, пожарными проездами, детскими площадками, а также инженерными коммуникациями, обеспечивающими полноценное функционирование конкретного дома.

Этот надел имеет свои границы, которые должны быть установлены и оформлены надлежащим образом. Знать эти границы необходимо с той целью, чтобы исключить возможность уменьшения выделенного участка или неправомерность эксплуатации его, что может негативным образом сказаться на жильцах рассматриваемого дома.

Ограничивать доступ к территории вокруг дома ее собственники права не имеют, как и чинить любые препятствия для обслуживания инженерных коммуникаций и обустройства участка. У них есть возможность передавать часть площади в аренду, размещать на ней рекламные щиты, оборудовать платную стоянку. Вырученные деньги можно использовать для общедомовых потребностей: ремонта дома, частичной оплаты коммунальных услуг и т.п.

Как определяются границы территории?

В соответствии со всеми перечисленными выше нормативными актами границы придомовой территории определяются, исходя из расчета тех норм, которые определены градостроительным регламентом в каждом конкретном городе.

Согласно плану, границы придомовой территории определяются в соответствии с теми нормами площади предоставленного земельного участка, которые установлены для данного региона. В расчете таких границ обязательно учитывается этажность дома, его общая площадь, количество имеющихся квартир в доме, а также площадь того района, в котором расположен изучаемый дом.

Границы придомовой территории, как правило, определяются таким образом, чтобы выделенный участок мог обеспечить удовлетворение минимальных потребностей жильцов дома в организации детской площадки, парковочного пространства, а также обеспечения расположения необходимых инженерно-коммуникационных сетей для обеспечения нужд жильцов данного дома.

Где можно узнать границы?

Так как выделенный земельный участок, служащий придомовой территорией многоквартирному дому, проходит обязательную государственную регистрацию, все необходимые данные о нем, в том числе и его границы, можно узнать сразу в нескольких базах: в Государственном Кадастре недвижимости. Все содержащиеся там сведения имеют отражение на публичной кадастровой карте, размещенной на официальном сайте Росреестра. Если понадобится более подробная информация, ее можно почерпнуть из кадастрового паспорта, который должен храниться у председателя дома (в руководстве ЖСК или ТСЖ).

В Едином государственном реестре прав на недвижимость содержатся данные не только о том, на каких правах представлен данный участок, но также и о том, какую площадь он занимает, когда произошло его оформление и каким образом были установлены границы этого участка.

Кроме того, сведения о границах придомовой территории каждого дома, расположенного на территории муниципального образования, содержатся в уполномоченных органах по имущественным и земельным вопросам, в чьем ведении находится конкретный земельный район.

Каковы стандартные размеры территории?

Градостроительным Кодексом, как уже говорилось выше, устанавливается обязательность определения придомовой территории для каждого дома в соответствии с действующими на территории конкретного муниципального образования градостроительными регламентами. Именно они определяют те минимальные значения, которые должны быть утверждены для каждого конкретного дома при расчете выделяемого ему участка земли.

Таким образом, стандартных размеров на сегодняшний день не существует. Однако рассчитать примерную площадь выделяемого земельного участка можно по формуле, установленной в Приказе Министерства строительства и земельных и имущественных отношений №59 (СП 30-101-98) Российской Федерации: Sнорм. = У*Sк, где Sнорм – это тот норматив площади земельного участка, который должен быть выделен для конкретного дома.

Значение Y определяется по формуле расчета доли земли на 1 квадратный метр жилья. Этот показатель напрямую зависит от этажности дома, его площади и количества квартир в нем. Кроме того, обязательно при расчете этого показателя учитывается год постройки дома.

Второй показатель – Sк – это площадь всех имеющихся квартир в данном доме, а также всего общего имущества, которое есть в этом доме.

При этом в придомовую территорию не должны включаться места общего пользования — такие, как подъезды и входы около них, возле входов в подвальные помещения дома и иные территории, которые не могут быть отделены от дома, так как это повлечет невозможность его полноценной эксплуатации.

Если границы не были установлены

Их можно установить в случае принятия такого решения на собрании владельцев всех помещений в рассматриваемом доме. Для этого должно быть созвано собрание, по результатам которого будет принято такое решение, оформленное в виде подписанного протокола.

Пример проекта межевания территории многоквартирных домов делится на несколько этапов: на первом этапе выбранное ответственное лицо за организацию оформления границ земельного участка, выданного для конкретного дома, подает заявку об оформлении земельного надела в уполномоченные органы по распоряжению государственным и муниципальным недвижимым имуществом.

На втором этапе к заявке необходимо приложить документы, подтверждающие ключевые характеристики дома, а также сведения о том, что ранее такие мероприятия не осуществлялись.

Третий этап осуществляется только представителями уполномоченных органов, которые будут проводить межевание участка с целью определения его площади и границ, с выдачей соответствующего акта.

На четвертом этапе на основании выданного акта межевания происходит оформление права собственности на участок с оформлением долевого владения на него (так как он будет принадлежать именно на таком праве всем владельцам помещений в доме).

Заключение

Придомовая территория – это земельный участок, на котором расположен дом со всеми необходимыми для его полноценного функционирования инфраструктурными элементами и зелеными насаждениями. Такой участок подлежит обязательному оформлению путем установления его отведенных границ и их регистрации. Для этого достаточно собрать всех владельцев помещений в доме и на таком собрании вынести соответствующее решение и запротоколировать его.

СВОЁ -интернет-журнал для собственников

Сколько метров считается придомовой территорией частного дома

Фактически придомовая территория считается участком, который может быть отдан в общее пользование соседям или иным жильцам. Придомовая территория отдельно вычисляется для многоквартирных домов, а также для частных участков. Ее владелец имеет определенные права и обязанности, которые мы рассмотрим в данной статье.

Границы придомовой территории

Придомовая территория возле многоэтажного дома

Границы и размеры придомовой территории должны определяться законодательством и установленными нормативными актами. Например, государственный кадастровый учет указывает пределы территории многоквартирного здания. В данный участок могут входить разные объекты, дороги, участки озеленения, а также детские площадки. Также в документах сказано о тепловых пунктах, гаражах, автостоянках и других объектах, которые могут входить в пределы придомовой территории.

Многие владельцы не имеют информации о конкретных границах придомовой территории. Чтобы определить размеры и пределы области нужно обратиться к государственному кадастровому учету, где важно попросить специальные выписки. Учреждение должно представить все документы о земле и владельце. Таким образом, должно получиться два варианта:

В первом случае земля возле дома может принадлежать городу, однако собственники квартирного или частного здания могут воспользоваться близлежащей территорией.
Некоторые владельцы могут выкупить землю, которая будет считаться придомовой территорией.

Схемы различных придомовых территорий

Как определить метры придомовой территории?

Придомовая территория, как правило, определяется на первоначальном этапе строительства дома на дачном участке. Это может относиться и к владельцам квартир, которые вносили первоначальный взнос на строительство. Важно при оформлении документов проследить за правильным распределением территории между собственниками.

Схема придомовой территории многоэтажки

В первую очередь, при покупке дома определитесь, являлись ли предыдущие хозяева владельцами придомовой территории. Границы должны быть указаны в соответствующих документах, а все данные обязательно отображены в определенных органах местного самоуправления. Необходимо изучить подробный кадастровый план, который выдается на руки и свидетельствует о наличии придомовой территории.

Если в документах не указаны конкретные данные, то нужно обратиться в комитет по архитектуре и в управление муниципальным имуществом. С их помощью вы сможет рассчитать область и границы частной территории возле дома. Работники руководствуются определенной формулой: Sн=Sк*Упзд, с помощью которой легко вычисляются все параметры и границы. Итак, Sн обозначает общую площадь придомовой территории, а Sк указывает параметры жилой площади. Показатель Упзд обозначает отдельную земельную долю, которая рассчитывается на один квадратный метр жилой площади. Результаты вычисления также зависят от года постройки здания и количества этажей.

Чтобы быть уверенным в точности данных, нужно изучить разные документы по этому вопросу, например, градостроительный регламент, а также ознакомиться с планами постройки и правилами пользования близлежащей территорией. Все документы должны составляться местными органами власти.

Документы на придомовую территорию по определенном адресу

После составления плана дома вместе с придомовой территорией необходимо точно выделить все границы данной области. Отметьте все объекты, которые располагаются на данном участке, в том числе и постройки, входящие в собственность муниципальных комитетов. Некоторые объекты не могут входить в придомовую территорию, это относится к подъездам и тому подобному.

Владельцы придомовой территории и их права

Участок возле частного или квартирного дома со всеми располагающимися на нем объектами может находиться в собственности одного человека. Ранее подобными вопросами интересовались немногие, но в последнее время хозяева стараются оформить документацию на владение придомовой территорией. Чтобы получить подробную информацию, нужно обратиться в органы кадастрового учета. Если участок был выкуплен или распределен до 2005 года, а именно до введения Жилищного кодекса, то оформить право собственности можно на бесплатном основании. Если таких документов не имеется у владельца, то можно самостоятельно установить границы, которые должны принадлежать хозяевам.

Придомовая территория с другими объектами коммунальной собственности

Если придомовая территория прописана за определенным собственником, то другие могут пользоваться данным участком с соответствующим разрешением. Фактически третьи лица не могут строить или пользоваться придомовой территорией без разрешения владельца. Относительно многоквартирных домов — придомовой участок должен распределяться между всеми жильцами. Пределы таких границ определяются жилой площадью квартиры.

Некоторые участки придомовой территории могут сдаваться в аренду.

Придомовая территория имеет разные размеры, которые определяются соответствующими органами власти. Каждый владелец может оформить документы или заявить о праве собственности на определенный участок земли, а право владения им устанавливается местными органами власти. Владелец имеет полное правило сдавать участок в аренду или пользоваться им по своему усмотрению, что не противоречит законодательным документам. Все аспекты оформления рекомендуется посмотреть на видео:

Порядок оформления в собственность придомовой территории

Право долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на образуемый земельный участок возникает сразу после постановки на кадастровый учет. Дополнительных заявлений подавать не нужно.

Суммируя вышесказанное, можно выделить основные этапы формирования земельного участка под многоквартирным домом:

Получение проекта межевания территории (если он утвержден).
Поиск кадастрового инженера и заключение договора на выполнение работ.
Геодезическая съемка придомовой территории.
Утверждение конфигурации земельного участка с заказчиком кадастровых работ.
Подготовка схемы расположения на кадастровом плане территории (если проект межевания территории не утвержден).
Подготовка проекта межевого плана.
Согласование местоположения границ межевого плана с заинтересованными лицами.
Подготовка итогового межевого плана.
Государственный кадастровый учет.

Если вы хотите зарегистрировать именно свою долю в праве общей долевой собственности, нужно предоставить в Росреестр протокол общего собрания, в котором не менее двух третей жильцов проголосует за регистрацию долей общедолевой собственности.

Сложность заключается в том, что общее собрание жильцов многоквартирного дома считается состоявшимся, если в нем приняло участие более половины собственников.

Собрать половину жильцов многоквартирного дома, с учетом, того, что кто-то не проживает по данному адресу, некоторые люди сдают свою недвижимость, а кто-то просто не смог присутствовать, становится довольно проблематично.

Помимо протокола, в Росреестр необходимо предоставить документ в свободной форме, где были бы указаны:

полные сведения о всех собственниках жилых помещений многоквартирного дома;
сведения о площадях всех квартир;
общая площадь многоквартирного дома;
рассчитанный размер доли в праве общей долевой собственности каждого из собственников.

В заключение хотелось бы надеяться, что увеличение числа земельных участков под многоквартирными домами с определенными в соответствии с законодательством границами и зарегистрированными правами уменьшит количество судебных споров и защитит жителей Москвы от хаотичной точечной застройки.

О проблемах, с которыми вы можете столкнуться при формировании земельного участка под многоквартирным домом мы расскажем позже.

Многоквартирный дом: парковка и придомовая территория

В адрес кадастровой палаты участились вопросы, касающиеся придомовой территории и парковках во дворе. Вопросы поступают как по телефону, так и на личном приеме граждан. Начальник юридического отдела кадастровой палаты по Удмуртской Республике Наталья Дергачева отвечает на наиболее часто задаваемые.

— Как узнать, где проходят границы участка под нашим многоквартирным домом?

— Для того, чтобы установить, где проходят границы земельного участка, занятого вашим многоквартирным домом, следует узнать, сформирован ли этот участок – отмежеван ли он и поставлен ли на кадастровый учет. Сделать это можно на сайте Росреестра (www.rosreestr.ru) с помощью сервиса «Публичная кадастровая карта». Участок на данном сервисе можно найти с помощью кадастрового номера или адреса. Если участок не проходил межевание, то его план на публичной карте отсутствует, а в таблице с его параметрами имеется запись: «Без координат границ».

Если земельный участок отмежеван, то есть его границы точно определены, то вы — либо самостоятельно, либо с помощью кадастрового инженера — должны на основании межевого плана либо на основании выписки из реестра недвижимости определить на местности, где проходят реальные границы.

Если участок не прошел межевание, во избежание споров с жителями соседних домов, будет лучше его отмежевать, для этого следует обратиться за помощью к кадастровому инженеру.

— Каким образом поставить ограждение вокруг многоквартирного дома, если забор мешает проезду соседей?

— Безусловно, при установке ограждения не следует забывать о правах и законных интересах жителей соседних домов, собственников смежных участков и т.д., которым необходима ваша территория для обеспечения прохода или проезда к принадлежащей им собственности.

Возможно, в вашем случае следует рассмотреть вариант ограждения участка не по периметру, оставив место для проезда. Если такой вариант вам не подходит, следует провести собрание собственников обоих многоквартирных домов и совместно принять решение – к примеру, вы можете предложить соседям обеспечить проезд через установленное вами ограждение. Принятое решение должно быть оформлено документально.

Кроме того, при возведении забора следует помнить, что автомобили экстренных служб должны иметь возможность подъезда к дому в случае чрезвычайных происшествий.

— Законно ли ограждение мест во дворе для отдельных автомобилей?

— Сегодня все чаще во дворах можно наблюдать самодельные конструкции в виде самовольно установленных столбиков и цепочек, огораживающих место для парковки автомобиля. Установление такого «личного» парковочного места является незаконным, поскольку придомовая территория многоквартирного жилого дома является общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме и находится в общедолевой собственности.

Права и обязанности смежных землевладельцев: основы

«Человек — не остров» — хорошо известное высказывание, которое, кажется, продвигает мысль о том, что все люди связаны друг с другом общими целями и обязательствами. То же самое можно сказать и о недвижимости: «Ни одна земля не существует изолированно». Если кто-то владеет землей, он должен иметь дело со всеми людьми, которые окружают землю и владеют землей, которая дает доступ к этой земле. Этот простой факт привел к тысячелетнему существованию общего права, за которым последовало статутное право в отношении прав и обязанностей владельцев собственности, чьи земли примыкают друг к другу.

Большинство законодательных актов и прецедентного права в отношении недвижимости основаны на законах штата, но также могут быть наложены федеральные законы об опасных отходах, защите окружающей среды и различных недискриминационных требованиях к размещению. Кроме того, почти все штаты имеют общие темы в своих законах относительно прав и обязанностей соседних землевладельцев, большинство из которых вытекают из английского общего права, и все они разделяют базовое понимание основного права землевладельца на пользование собственностью: в определенных «разумных» пределах.Уравновешивание разумного использования собственности с правом соседних владельцев на разумное использование своей собственности составляет основную напряженность в этой области права.

В этой статье кратко рассматриваются основные вопросы и права, которые касаются соседних землевладельцев, с упором на обычный закон штата. Читателю рекомендуется прочитать наши статьи на этом сайте по вопросам Private Nuisance on the Land , Encroaching Trees , Adverse Possession и Prescriptive Easement .

Основные права и определения

Соседние землевладельцы — это люди, например, ближайшие соседи, которые владеют землей, имеющей общие границы и, таким образом, имеют взаимные права, обязанности и обязательства. Взаимные права и обязанности соседних землевладельцев существовали по общему праву, но неизменно изменялись или расширялись законами различных штатов и решениями судов.

В целом, основная идея заключается в том, что соседних землевладельцев должны использовать свою собственность в разумных пределах, не нарушая при этом прав владельцев смежных земель . Действия, предпринятые землевладельцем, которые присваивают прилегающую землю или существенно лишают соседнего собственника разумного пользования своей собственностью, являются незаконным использованием своей собственности.

Соседние землевладельцы несут определенные взаимные права, обязанности и обязательства. Предполагается, что землевладельцы будут использовать свою собственность разумно, не ущемляя права соседних землевладельцев. Использование не должно необоснованно вмешиваться или нарушать права соседних землевладельцев или создавать частные неудобства .В соответствии с этим общим требованием, землевладелец может использовать свою собственность в соответствии со своей волей при условии, что такое использование не нанесет вреда какому-либо соседнему землевладельцу (и не нарушает множество государственных и федеральных законов в отношении зонирования и экологических опасностей). и т. д. и т. д.)

Землевладелец освобождается от ответственности за вред, причиненный соседнему собственнику, если землевладелец «разумно использует» свое имущество. Однако правило, позволяющее лицу использовать свою собственность таким образом, чтобы причинить вред чужой собственности без какой-либо ответственности, будет ограничено и тщательно определено в судах и в законодательных актах.

Использование землевладельцем своей собственности становится неразумным и незаконным, если оно представляет собой присвоение прилегающей земли и если это в значительной степени лишает соседнего собственника его / ее собственности разумного пользования. Brownsey v. General Printing Ink Corp ., 118 N.J.L. 505 (Sup. Ct. 1937).

Обратите внимание, что если действия землевладельца находятся в пределах его / ее законных прав, мотивы, которые вынуждают его / ее делать определенные вещи на его / ее собственной земле, несущественны.При этом землевладелец не вправе освобождать собственное имущество от неблагоприятного состояния, создавая аналогичное состояние на земле соседа.

В деле Abbinett v. Fox 103 NM 80 (NM Ct. App. 1985) общий закон большинства штатов сформулирован правильно: в этом случае отмечается, что землевладелец имеет право использовать свою собственность таким образом, чтобы максимизирует его / ее удовольствие. Однако пользование не должно необоснованно нарушать или нарушать права соседних землевладельцев или создавать частные неудобства.

В деле Southwest Weather Research, Inc. против Дункана 319 S.W.2d 940 (Tex. Civ. App. El Paso 1958) , суд постановил, что разумное использование собственности включает право на естественные осадки. Суд отметил, что все формы естественных осадков являются элементами естественного состояния земли. Осадки, такие как воздух, кислород, солнечный свет и почва, необходимы для многих разумных способов использования земли. В той мере, в какой дождь важен для землепользования, землевладелец имеет право на естественные осадки.

Землевладелец обязан использовать свою собственность разумным образом, избегая повреждения прилегающей собственности или причинения необоснованного вреда другим людям, находящимся поблизости. Соответственно, ответственность может быть возложена на соседнего землевладельца или арендатора, если это лицо создает опасные условия.

Проверка допустимого использования зависит не только от таких факторов, как использование или причинение вреда в результате действия, или если травма возникла в результате естественных последствий или неудобств.Скорее, критерий допустимого использования определяется с учетом таких факторов, как разумное осуществление господства над собственностью, интересы, затрагиваемые владельцем собственности и его / ее соседей, а также государственная политика.

Принципы закона о халатности могут также иметь отношение к вопросу разумного использования. Разумное использование земли соседним землевладельцем определяется с учетом обстоятельств в каждом конкретном случае.

Землевладелец может использовать свою собственность таким образом, чтобы это могло причинить некоторые неудобства его / ее соседу.Однако землевладелец не имеет права причинять вред своему соседу. Если использование землевладельцем удовлетворяет критерию разумности, любой случайный вред соседу землевладельца является «damnum absque injuria», что означает потерю без ущерба. Что является «случайным», решает суд, исследуя все обстоятельства ситуации.

Как правило, один сосед жалуется на звук строительства, но если строительство ведется в разумные часы работы, это разрешено.И наоборот, если конструкция рассыпает опасную пыль на землю соседей, ответственность будет лежать. Все дело в разумном использовании.

Обратите внимание, что в деле Sussex Land & Live Stock Co. против Midwest Refining Co 294 F. 597 (8-й округ, Вайоминг, 1923 г.) владелец собственности, расположенной ниже по течению, утверждал, что он пострадал от загрязнения от буровой установки выше по течению. Буровик, занимающийся разведкой и добычей нефти, утверждал, что ущерб был нанесен без противоправных действий. Суд отметил, что если использование земли затрагивает других, такое использование должно быть разумным, чтобы избежать ответственности.Суд постановил, что правило, позволяющее человеку использовать свою собственность таким образом, чтобы причинить вред чужой собственности без какой-либо ответственности, должно быть узко ограничено и тщательно определено .

Суд добавил, что термин «разумный» зависит от всех затронутых интересов как землевладельца, так и его / ее соседа, а также государственной политики. Однако есть определенные ограничения, за которые его нельзя продлевать. Одним из необоснованных и незаконных ограничений является физическое вторжение на землю одного владельца другим владельцем.Не может быть «чертовски абсурдной инсурии» там, где есть такое нарушение владения . Таким образом, владелец, который физически вторгается на чужую землю, будет нести ответственность.

Законодательное влияние

В большинстве юрисдикций соблюдение постановления о зонировании не обезопасит человека от последствий неразумного использования собственности, которое приводит к посягательству на частные права его / ее соседа. Однако неизменно нарушение постановлений о зонировании является убедительным доказательством того, что использование неразумно, и, конечно, ответственность за нарушение постановлений о зонировании может быть возложена независимо от судебных исков со стороны соседних землевладельцев.

Закон может разрешить соседу временный доступ к прилегающей собственности землевладельца для проведения необходимого ремонта. Например, в Южной Каролине владельцу временно разрешен доступ к прилегающей собственности землевладельца для улучшения, ремонта или обслуживания собственности владельца. Однако имущество не должно приходить в такое состояние, чтобы угрожать здоровью и безопасности населения.

Большинство юрисдикций, особенно в городских районах, приняли множество законов, ограничивающих использование земли, регулирующих строительство и шум при строительстве, и т. Д.Эти законы могут быть государственными или местными, и землевладелец должен проконсультироваться с ним, прежде чем предпринимать какие-либо действия. Нарушение любого из этих постановлений почти всегда дает правовую защиту пострадавшему владельцу прилегающей собственности.

Опасные виды деятельности

Ультраопасная деятельность по общему праву о правонарушениях является такой опасной по своей природе, что лицо, занимающееся такой деятельностью, может быть привлечено к строгой ответственности за травмы, причиненные другому лицу, даже если лицо, участвовавшее в такой деятельности, понесло все разумные меры предосторожности для предотвращения травм других людей.

Следующие факторы определяют деятельность как сверхопасную:

Относительная возможность причинения вреда.
Уровень серьезности потенциального вреда.
Если возможность причинения вреда снижена с особой осторожностью.
Перевешивает ли риск деятельности ее социальную ценность.
Несоответствие деятельности в районе начала деятельности

В некоторых юрисдикциях ответственность за ущерб, нанесенный соседнему владельцу в результате сверхопасной деятельности на чьей-либо земле, основывается на халатности, а не на строгой ответственности, которая налагает ответственность, даже если не было небрежности.См. Klostermann v. Houston Geophysical Co. , 315 S.W.2d 664 (Tex. Civ. App. San Antonio 1958). В большинстве юрисдикций налагается необязательная обязанность проявлять разумную осторожность, если землевладелец знает или должен знать, что опасные по своей сути действия осуществляются на его или ее собственности даже независимыми подрядчиками (см., Например, Kinsey v. Spann , 139 NC App. 370, 533 SE2d 487 (2000)), и, таким образом, любая халатность со стороны рабочих может быть вменена собственнику собственности.

Взаимность обязательств и прав

Соседние землевладельцы, владеющие землями, имеющими общие границы, имеют взаимные права, обязанности и ответственность. Взаимные права и обязанности соседних землевладельцев существовали по общему праву, но были изменены законами различных штатов и решениями судов. Строгая и абсолютная ответственность — примеры обязательств между соседними землевладельцами. Согласно деликтному праву строгая ответственность возлагает на человека ответственность за ущерб и убытки, причиненные его / ее действиями или бездействием, независимо от халатности или вины.Строгая ответственность отличается от абсолютной ответственности. В случае абсолютной ответственности требуется только виновное деяние или actus reus.

Некоторые юрисдикции следуют доктрине английского права Rayland v Fletcher , согласно которой лицо, которое для своих собственных целей приносит на свою землю, собирает и хранит на ней все, что может причинить вред, тогда это должно храниться на его / ее земле. / ее собственное помещение на свой страх и риск, и несет строгую ответственность за весь ущерб, который является естественным следствием его побега, даже при отсутствии халатности или другого виновного поведения со стороны ответчика. Райлендс против Флетчера , 1868 WL 9885 (HL 1868).

Тесно связана с доктриной Райлендс против Флетчера доктрина строгой ответственности за травмы, полученные в результате сверхопасных и аномально опасных видов деятельности. Даже без халатности тот, кто использует что-то опасное по своей природе на своей земле, которое может нанести ущерб собственности его / ее соседа, несет ответственность за такой ущерб. Однако доктрина строгой ответственности за сверхопасные виды деятельности часто ограничивалась нанесением ущерба соседнему имуществу и лицам, находящимся на соседнем имуществе.

Строительство на земле

Землевладелец при строительстве зданий и других сооружений должен разумно и надлежащим образом использовать свою собственность. В деле Ainsworth v. Lakin , 180 Mass. 397 (Mass. 1902) Суд постановил, что землевладелец обязан проявлять разумную осторожность, чтобы конструкции не стали опасными для соседних владельцев. Однако землевладелец вправе возвести фундамент под предполагаемую постройку на любую высоту. При отсутствии партийной стены фундамент следует закладывать и строить на собственных помещениях и опираться на них.Кроме того, что касается засыпки, выполненной в помещениях землевладельца над естественной поверхностью, землевладелец не может использовать стену на земле соседнего собственника в качестве искусственной опоры.

В деле Миллер против Макклелланда , 173 N.W. 910 истец и ответчики являлись собственниками прилегающих участков. Истец построил на своем участке здание и партийную стену. Ответчик во время строительства на своем участке навалил заполнитель на стену истца, не предусмотрев никаких мер по защите ее стены или здания.Участок ответчика наклонился вниз, что привело к повреждению стены и здания истца. Суд постановил, что ответчик несет ответственность за нанесение ущерба стене истца. Суд отметил, что ответчик имеет право построить фундамент для предлагаемого им здания до такой высоты, какой он пожелает. Но при отсутствии партийной стены такой фундамент должен поддерживаться собственными помещениями ответчика. Также подсудимый не имеет права использовать партийную стену в качестве искусственной опоры для заливки, сделанной в его помещении над естественной поверхностью своего участка.

В деле Long v. Magnolia Hotel Co , 227 Miss. 625 (Miss. 1956) Суд постановил, что владелец должен использовать свою землю так, чтобы не ущемлять законные права своих соседей. Владелец, который поддерживает или допускает существование чего-то потенциально опасного для прилегающей собственности, должен принять меры, чтобы его сосед не пострадал от этого. Суд отметил, что каждый собственник должен использовать свою землю разумным образом с должным учетом прав и интересов других.Владелец, который по неосторожности повредил свою собственность, несет ответственность за причиненный ущерб. Действие может быть законным само по себе, но потенциально может нанести ущерб прилегающей собственности. А то, что соседнее поврежденное здание некачественное, не является веской защитой. Неправильно построенное здание или здание, осужденное муниципальными властями, не является защитой от иска за небрежное повреждение соседнего здания. Неспособность владельца проявить разумную осторожность для предотвращения повреждения прилегающего имущества в результате падения опасной стены или ее частей влечет за собой ответственность за халатность.

Строение или стена в полуразрушенном состоянии и та, которая угрожает обрушиться и повредить прилегающие помещения, рассматриваются как продолжающееся неудобство. Pennsylvania R. Co. v. Kelley , 77 N.J. Eq. 129 (гл. 1910)

В деле Hevel v. Stangier , [238 Ore. 44 (Or. 1964) Суд постановил, что в отсутствие закона присяжные должны установить время, в которое владелец опасного сооружения становится ответственным за сбой на со своей стороны проявлять разумную осторожность для устранения опасности.

Если собственник нанимает независимого подрядчика для работы или строительства и повреждает прилегающую собственность, то владелец недвижимости несет ответственность перед соседними собственниками за ущерб, нанесенный их имуществу из-за халатности подрядчика. В деле Pumphrey v. J. A. Jones Constr. Co Суд постановил, что независимый подрядчик, нанятый землевладельцем для работы или строительства, несет ответственность перед соседними владельцами за ущерб их собственности, причиненный его / ее халатностью. Подрядчик также несет ответственность за ущерб, причиненный работниками подрядчика при выполнении работ или строительства.Даже если подрядчик не проявил халатности, он / она несет ответственность за ущерб прилегающему имуществу, причиненный опасными по своей сути инструментами, использованными в работе.

В Огайо, Кас. Ins. Co. против Davey Tree Expert Co, 173 N.E.2d 412 (Ohio Mun. Ct. 1959) Суд постановил, что подрядчик несет ответственность за ущерб прилегающему имуществу в результате халатности при вырубке большого дерева. Суд отметил, что подрядчик несет ответственность, несмотря на то, что дерево упало не на прилегающий участок, а, скорее, на улицу, потому что оно оборвало коммуникационные линии при падении, тем самым нарушив работу прилегающего участка.

В деле Divicent v. Sanderson, 239 La. 51 (La. 1960) Суд признал землевладельца ответственным за ущерб, причиненный прилегающему имуществу в результате работ по забивке свай, выполненных подрядчиком.

В некоторых случаях суды постановили, что землевладелец не несет ответственности за ущерб, нанесенный смежному имуществу в результате работы на строительной площадке, если метод, способ и оперативные детали работы не находятся под его / ее контролем.

Реально говоря, особенно в Калифорнии, если ваш подрядчик повреждает прилегающую землю, и подрядчик, и вы должны спланировать начало судебного процесса против вас обоих.

Темы и заключение

Роберт Фрост написал: «Хорошие заборы — хорошие соседи». Но он также написал, что есть что-то неестественное в том, чтобы отгородиться от соседа.

Сочетание сотрудничества и права на сохранение единоличного контроля над своей собственностью — это суть «жизни со своими соседями», но длинный, длинный список дел и законодательных актов указывает на то, что это сочетание часто является предметом споров между соседними владельцами, правительство и собственник спорят, кто что может делать.У эмоций есть способ преодолеть здравый смысл, когда оспариваются права собственности, и этот автор видел десятки случаев, когда экономическая выгода для сторон игнорировалась из-за вспыхнувшего гнева, а юристы были единственными, кто извлекал выгоду из спора.

Но иногда, независимо от того, насколько разумным может быть владелец, он или она должны противостоять соседу, который просто не будет разумным, и суды неизбежно являются единственным форумом, в котором вопрос может быть решен. В таких случаях, как бы неохотно ни начиналась борьба, нужно решительно противостоять соседу, поскольку стоимость земли может навсегда измениться неблагоприятно, если права человека не будут защищены.Доктрины отказа и эстоппеля, а также предписывающего сервитута и предписывающего сервитута могут позволить соседу получить права на свою землю в случае несвоевременного оспаривания иска. Бездействие может быть достаточным действием, чтобы потерять права и ценность.

Например, один клиент этого офиса не протестовал против строительства дороги на удаленной части земли, принадлежащей владельцу, которую сосед построил без разрешения или согласия, но которую владелец разрешил в течение десяти лет без протеста.Когда пришло время продать собственность, у соседа был полностью сформированный предписывающий сервитут на часть земли, которую предполагаемый покупатель хотел использовать под гостевой дом. Продажа сорвалась.

Таким образом, необходимо сочетать разумные дружеские отношения с четкой и практической защитой своих прав. Только таким методом соседние собственники могут создать долгосрочные, подходящие и взаимовыгодные отношения с недвижимостью.

Новые правила регулирования жилищного строительства

Правительство штата предлагает регулировать строительство жилых квартир с помощью новых Правил зонирования.Проект общих правил зонирования (ZR), представленный недавно Департаментом городского развития, предусматривает, что минимальный размер участка под жилую квартиру должен составлять 500 квадратных метров (5 381,56 квадратных футов), а минимальная ширина дороги, на которую выходит участок, должна составлять 9 метров (30 футов). В настоящее время таких бордюров нет. Предлагаемые правила вступят в силу в будущем.

Новые правила будут применяться ко всем городским органам местного самоуправления по всему штату, включая Брюат Бенгалуру Маханагара Палике (BBMP).«Многоквартирные дома» означают одно или несколько зданий, в каждом из которых находится более четырех жилых единиц, согласно уведомлению. ZR направлен на равномерное городское развитие.

«Квартиры быстро растут в таких быстро развивающихся городах, как Бангалор и Мисуру. В связи с отсутствием должного регулирования в существующих генеральных планах повсеместно строятся квартиры. Квартиры появляются даже на участках 30/40 и 60/40 квадратных футов по всей Бангалоре. В связи с этим предлагается регулировать строительство квартир по единым правилам зонирования », — сказал директор по градостроительству Л. Шашикумар.

ZR также предлагает уполномочить органы городского развития (UDA), такие как Управление развития Бангалора, перемещать частные земли, которые в генеральном плане обозначены как парки и открытые пространства. Переселение разрешено, если 50% земли бесплатно передается собственником соответствующему UDA. Затем владельцу такой собственности будет предоставлено право использовать оставшиеся 50% земли для любых других целей, таких как коммерческие, промышленные или жилые, в зависимости от прилегающей собственности.

Однако минимальная протяженность передаваемого земельного участка должна составлять 1 000 метров (10 763 кв. Фута), говорится в уведомлении.

В соответствии с Законом о планировании города и страны Карнатаки 1961 года, UDA должны приобретать частные земли, обозначенные в генеральном плане как парки и открытые пространства, путем выплаты компенсации владельцам. Интересно, что ни один из UDA в штате, включая BDA, не смог этого сделать из-за нехватки средств. Следовательно, правительство поставило на обсуждение это предложение, от которого выиграют как землевладельцы, так и UDA.

Совместный директор по градостроительству М.С. Шантала сказал, что UDA должны приобретать частные земли, предназначенные для парков и открытых пространств, в течение пяти лет с даты уведомления о генеральном плане. В противном случае владельцы такой собственности могут вернуть землю. «Вместо того, чтобы ждать пять лет, владельцы могут сдать 50% земли и использовать оставшиеся 50%», — добавила она.

Защита существующих районов от воздействия новой застройки

1 марта 2012 г.
по

Джон Оуэн и Рэйчел Миллер

Категория:

Советник по планированию

Эта колонка советника была первоначально опубликована в феврале 2011 года.

Это первая из двух статей, в которых обсуждаются стратегии регулирования, направленные на решение двух проблем, связанных с созданием совместимой и удобной застройки. Эта статья посвящена достижению совместимости между новой многоэтажной застройкой и существующими районами меньшего размера. Во второй статье описаны концепции создания открытого пространства в новых многоквартирных домах.

Принципы разумного роста требуют развития более интенсивных многофункциональных центров в транспортных узлах или других стратегических местах.Следуя этому направлению, многие сообщества превращают старые города и коммерческие районы в более интенсивные центры с многоэтажными зданиями смешанного использования, поощряя 3-6-этажные здания, которые увеличивают количество постоянного населения и активность, необходимую для поддержки улучшенного транспорта, местных коммерческих услуг и привлекательные условия проживания. И такая стратегия оказалась успешной во многих сообществах, таких как Рентон, Киркленд, Эверетт, Белвью, Кент и в нескольких районах Сиэтла. Разработчики, проектировщики и дизайнеры нашли способы улучшить пешеходные условия, справиться с столкновениями с парковками и дорожным движением, а также создать пригодные для жизни и даже яркие городские центры.

Одной из самых сложных задач при планировании более интенсивного развития сообщества была защита условий жизни в соседних кварталах, особенно сохранение конфиденциальности, доступа к солнечной энергии и характера соседних жилых домов. Сохранение пригодности для жизни в близлежащих жилых районах критически важно, потому что успех многофункциональных центров экономически и физически зависит от поддержки соседних кварталов. В то же время экономика девелопмента обычно требует строительства от 4 до 6 этажей.Задача проектировщиков и проектировщиков состоит в том, как создать условия для новой многоэтажной застройки, чтобы не повлиять на конфиденциальность, доступ к солнечной энергии и общие условия жизни в соседних домах.

Иногда объекты, прилегающие к новому жилому комплексу, уже заняты или планируются под многоквартирные дома с соответствующими неудачами и смягчением последствий. В этом случае новые разработки часто совместимы с существующими условиями. Но часто, особенно вдоль торговых полос, коммерческие / смешанные зоны непосредственно примыкают к сложившимся одноквартирным районам.Большинство кодексов городского зонирования содержат требования в отношении отступлений, отступлений, экранов и буферов для смягчения последствий крупномасштабной застройки, прилегающей к домам на одну семью, но положения сильно различаются от города к городу. В данной статье рассматриваются такие меры, чтобы дать более последовательное обоснование и руководство для таких правил.

Стандарты физического развития для конфиденциальности

Экранирование с уровня земли

Физические воздействия новой многоэтажной застройки на прилегающие жилые дома обычно возникают из двух источников: наземные виды деятельности, такие как парковка и услуги, и воздействия на верхних этажах, влияющие на конфиденциальность, солнечный свет и визуальные качества.Воздействие на уровне земли обычно устраняется путем экранирования сплошной (предпочтительно каменной) стеной и деревьями высотой не менее 20-25 футов. Деревья этой высоты примерно равны двухэтажному зданию и будут закрывать виды как из окон второго этажа резиденций, так и из них. Неудачи при строительстве должны быть достаточными, чтобы оставить место для кроны деревьев, а необходимое пространство должно быть привязано к типу дерева. Как правило, для столбчатых деревьев требуется не менее 10 футов, и дерево должно быть расположено так, чтобы навес не сильно распространялся на двор соседнего жилого дома.

Другой подход к защите качества соседних жилых домов состоит в том, чтобы позволить одноэтажному зданию или части здания простираться до границы собственности, при условии, что внешняя стена представляет собой огнестойкую каменную стену высотой менее 12 футов без отверстий. . Это предложение может показаться вторжением, но учтите, что многие неудачи на заднем дворе представляют собой плохо обслуживаемые территории, используемые для станций сбора отходов, обслуживания и неприглядного длительного хранения. (Рис. 8.) Стена из каменной кладки обеспечивает уединение и границу собственности, по которой соседний житель может благоустроить территорию различными способами.Кроме того, огорожены стоянки и служебные зоны, и в новой застройке меньше ограничений на площадку. Разрешение зданиям простираться до границы владения может быть не столь выгодным, если новое здание примыкает к боковому двору, в котором существующее жилище находится на расстоянии менее 10 футов от линии владения.

Неудачи верхнего этажа

Воздействие верхнего этажа на уединение, солнечный свет и виды представляют собой другую проблему. Измерения отступления и отступления должны основываться на логических поведенческих целях и геометрическом обосновании.При рассмотрении неприкосновенности частной жизни возникает вопрос: на каком расстоянии человек чувствует, что в его частную жизнь вторгается кто-то, наблюдающий за пределами собственности? Другими словами, как далеко должно быть окно или балкон на верхнем этаже, чтобы человек в соседнем заднем дворе чувствовал себя комфортно, занимаясь обычными делами? В своем тексте «Планирование площадки» (стр. 15) Кевин Линч отмечает, что 80 футов — это расстояние, на котором человек становится социально значимым, то есть расстояние, на котором можно узнать человека и ощутить его настроение и чувства.Восемьдесят футов — это типичная ширина полосы отвода магистральных улиц, поэтому такое разделительное расстояние кажется вполне разумным. Проведение 80-футовой дуги от центра двора, где может происходить активность, дает обоснование ограничений для неудач верхнего этажа. На рисунке 4 отступ на 37 футов будет достаточным для этажей выше 35 футов, если будет обеспечена ширма из массивных деревьев. Без экрана из деревьев все этажи должны быть отодвинуты назад, по крайней мере, на 60 футов или более, чтобы предотвратить потерю конфиденциальности.Экранирование зрелыми деревьями, хотя и стоит дороже, чем стандартное озеленение по периметру, может быть очень рентабельным для застройщика, поскольку оно позволяет уменьшить отступление, необходимое для обеспечения большего разделения.

Решение межсетевого экрана, показанное на Рисунке 3, требует большего отступления для достижения того же уровня конфиденциальности. (Рисунок 5.) Обратите внимание, что неудачи будут варьироваться в зависимости от предположений, сделанных о ширине заднего двора и уровне конфиденциальности, который должен быть достигнут. Если новое здание выходит во дворы для одной семьи, то геометрия меняется, но цель обеспечения достаточного пространства между существующими жилыми помещениями на открытом воздухе и новыми жилыми единицами остается в силе.Это предполагает требование, основанное на производительности, а не конкретное требование снижения. Например, код может допускать меньшее отступление при условии, что заявитель может показать, что между жилыми блоками и существующими или потенциальными жилыми зонами на открытом воздухе существует не менее 80 футов.

Еще одним средством уменьшения воздействия на частную жизнь и повышения привлекательности новых зданий является требование, чтобы перила балконов обеспечивали визуальное экранирование не менее 50%; то есть область под поручнем покрыта, по крайней мере, твердым материалом, закрывающим обзор (рис. 6).Это означает, что человек, сидящий на балконе, не сможет смотреть вниз на то, что происходит внизу, но сможет смотреть горизонтально. В то же время действия и предметы, хранящиеся на палубе (например, грили для барбекю, мебель и т. Д.), Не будут так хорошо видны снизу, что придает новым жилым помещениям более аккуратный вид и их уединение.

Солнечный свет

Также необходимо принять меры для предотвращения значительного затенения существующих наземных жилых домов.Здесь снова важно учитывать контекст развития. Высокое здание, построенное к северу от резиденции, не будет затенять этот дом. Точно так же новые строения, построенные к востоку и западу от жилого участка, по-прежнему будут пропускать солнечный свет большую часть дня. Следовательно, положения о защите собственности от затенения могут не применяться, если нет открытого жилого помещения или малоэтажного жилого дома непосредственно на севере. Однако здания к югу от жилого дома могут затенять жилой участок в критический полуденный период, когда многие растения нуждаются в прямом солнечном свете, а активный отдых на открытом воздухе является наиболее распространенным явлением.

Как правило, большинство людей занимаются активным отдыхом на свежем воздухе в период между равноденствиями. День памяти и День труда часто называют началом и концом летнего сезона, и все, кроме очень поздних помидоров, собирают к середине сентября. Таким образом, если новое здание отодвинуто назад или отступило достаточно, чтобы обеспечить солнце в дни равноденствия, воздействие на соседнюю резиденцию будет значительно смягчено. Угол наклона солнца на северо-западе во время равноденствия составляет около 45 градусов, поэтому отступ здания на 45 градусов позволит солнечному свету получить доступ в самые критические периоды.Шаг назад не обязательно должен быть спроектирован от границы участка, так как может быть нереалистично, что весь двор будет получать солнечный свет в это время. В конце концов, дом высотой 25 футов, построенный в 5 футах от линии собственности, также бросит длинную тень на соседнюю собственность. Города должны сами решить, каковы разумные ожидания в отношении доступа к солнечной энергии. На рисунках 4 и 5 показаны отступления от доступа к солнечной энергии.

Прочие факторы

Там, где переулки отделяют новостройки от односемейных зон, проблемы, описанные выше, решить намного проще.Очевидно, что переулки уменьшают неудачу, необходимую для достижения заданного уровня конфиденциальности и доступа к солнечной энергии, поэтому стандарты разработки должны быть достаточно гибкими, чтобы не ограничивать без надобности новые разработки. Иногда коммерческие / многофункциональные объекты проходят через квартал, так что их участки выходят на улицу напротив домов для одной семьи. В этом случае наиболее важные соображения заключаются в том, чтобы парковки и зоны обслуживания были полностью ограждены от жилых домов на противоположной стороне улицы и чтобы въезды для транспортных средств были расположены так, чтобы уменьшить влияние движения.Значительные уличные деревья — хороший способ уменьшить воздействие коммерческой и многоцелевой застройки на жилые улицы.

Мусорные контейнеры и зоны обслуживания также являются источниками раздражения, особенно если они содержат пищевые отходы из ресторанов. Лучшее решение — потребовать, чтобы они располагались внутри здания или, по крайней мере, были отодвинуты от соседней линии собственности и были экранированы. Крытые навесы для мусорных контейнеров должны быть необходимы вблизи жилых районов. (Рисунок 9.)

Шум также может быть значительным раздражителем, но с ним можно справиться, потребовав, чтобы механическое оборудование для новой застройки не создавало звука более 55 децибел на границе участка, прилегающего к одной или многоквартирной зоне. Пятьдесят пять децибел ниже, чем при обычном разговоре. Производители вентиляторов и оборудования предоставляют рейтинги шума для своего оборудования, и можно рассчитать рассеяние шума на заданном расстоянии.

Меры по землепользованию

Другой распространенной стратегией устранения воздействий на существующие районы является изменение зонирования собственности, прилегающей к зоне высокой интенсивности, чтобы стимулировать их перепланировку для более совместимых видов использования и типов зданий.

Одним из простых способов решения проблем, рассмотренных выше, является разрешение предприятиям занимать дома, прилегающие к коммерческим или смешанным зонам, при условии, что недвижимость соответствует всем физическим стандартам зоны для одной семьи и имеется парковка. Это позволяет создавать небольшие профессиональные офисы в уже существующих домах. Офисные помещения не требуют тех же условий уединения и уюта, что и жилые дома, и могут обеспечить эффективное пространство для целого класса предприятий. В то же время владельцы бизнеса / собственности, вероятно, обеспечат более качественное обслуживание собственности, чем это было бы в случае аренды дома в менее чем желательной обстановке.(Рисунок 10.)

Другая стратегия — разрешить односемейное пристроенное жилье рядом с объектами смешанного использования. Несмотря на то, что описанные выше соображения должны быть учтены, перепланировка собственности дает возможность учесть конфиденциальность и другие вопросы при проектировании новых квартир.

Наконец, города могут повторно зонировать участки, прилегающие к коммерческим / смешанным зонам или рядом с ними, чтобы обеспечить возможность многоквартирного строительства. Хотя это обычная стратегия, есть некоторые недостатки.Во-первых, многоквартирные дома могут не строиться несколько лет. Владельцы собственности часто позволяют существующим домам приходить в негодность в течение нескольких лет до перепланировки, чтобы «вывести из строя» их стоимость. А расширение масштабов застройки на существующие односемейные зоны часто просто толкает те же воздействия дальше на окрестности. Даже если эти воздействия удастся надлежащим образом устранить, соседи, вероятно, выступят против. Опять же, наиболее эффективные меры будут зависеть от текущих условий, таких как качество существующего жилья, топография и потенциальное влияние дорожного движения.

Выводы

Эта краткая статья нацелена на предоставление практических предложений по решению небольшой, но распространенной проблемы реконструкции. Однако возникают три общих наблюдения, которые имеют значение для более широкой практики формирования новых разработок с помощью мер регулирования. Во-первых, следует четко определить цели любой программы регулирования. Например, при установке отступов для защиты доступа к солнечному свету необходимо сначала определить, какой доступ к солнечной энергии следует обеспечить и почему.Во-вторых, при успешном решении сложных вопросов, таких как совместимость между различными типами масштабных зданий, часто необходимо внимательно изучить различные условия, к которым применяются правила. Сами стандарты разработки должны быть достаточно гибкими, чтобы учитывать эти различные ситуации. Наконец, при установлении количественных требований, таких как ширина спада, планировщики должны учитывать поведенческие и экологические исследования, применимые к данной ситуации. Обдумывание проблем и изучение успешных примеров предпочтительнее простого установления числа без явного объяснения.Тематическое исследование или исследование после строительства, касающееся воздействия соседних высотных зданий, значительно расширило бы знания профессионала по этому вопросу.

Предложения в этой статье не решат полностью проблему достижения полной совместимости между новой многоэтажной застройкой и жилыми кварталами меньшего размера. Тем не менее, мы надеемся, что они предоставят несколько инструментов для работы с жителями, владельцами собственности и сообществами, которые сталкиваются с этой постоянной проблемой.

MRSC — это частная некоммерческая организация, обслуживающая органы местного самоуправления в штате Вашингтон. Правомочные правительственные учреждения в штате Вашингтон могут использовать нашу бесплатную индивидуальную службу Ask MRSC для получения ответов на юридические, политические или финансовые вопросы.

Что можно и чего нельзя делать при покупке незанятой земли | Недвижимость

Найти дом своей мечты непросто. Вы потратите много времени, просматривая онлайн-объявления, посещая дни открытых дверей и исследуя районы — и вы все равно можете прийти с пустыми руками.

СВЯЗАННЫЙ СОДЕРЖАНИЕ

Может быть, дома вашей мечты просто еще не существует. В этом случае строительство дома на пустующем участке земли может стать идеальным вариантом.

Но прежде чем серьезно заняться закладкой фундамента, имейте в виду, что покупка земли может принести больше сюрпризов, чем покупка дома — от сервитутов и ограничений по зонированию до условий окружающей среды, которые могут легко превратить здание вашей мечты в головную боль размером с McMansion. .

Покупаете ли вы свободную землю для строительства дома для своей семьи или надеетесь продать участок с целью получения прибыли в будущем, следуйте этим правилам, чтобы избежать угрызений совести покупателя.

Вот что можно и чего нельзя делать при покупке свободной земли:

Работайте с агентом, чтобы найти землю

Работа с агентом по недвижимости при покупке дома помогает вам ориентироваться в таких тонких деталях, как переговоры, комплексная проверка и закрытие сделки. Но когда вы покупаете землю, важно нанять агента, который имеет большой опыт ведения переговоров по сделкам с землей.

Распространенная ошибка, которую совершают многие продавцы земли и агенты по недвижимости, — рекламировать участок земли как имеющий потенциал для разделения, говорит Невилл Грэм, риэлтор, специализирующийся на продаже земли для брокерской компании Compass в Беверли-Хиллз, Калифорния.Покупатели могут остаться с участком земли, который принесет меньшую прибыль, чем ожидалось, в то время как продавцы могут легко столкнуться с судебным иском за ложную рекламу.

«Используйте агента, который на самом деле имеет опыт представления интересов покупателей и продавцов в сделках с землей», — говорит Грэм. «Не полагайтесь на своего агента на 100% — задавайте вопросы и выполняйте домашнее задание».

Соблюдайте порядок с финансами

Как и при любой покупке дома, важно знать, сколько вы можете позволить себе потратить, прежде чем начинать посещать недвижимость.Знайте, что покупка земли часто осуществляется за наличные, потому что кредиторы менее склонны предоставлять средства на неосвоенную землю. Взгляните на сумму наличных денег, которую вы имеете или можете получить перед покупкой, и таким образом определите свой бюджет.

Подтверждение наличия средств также важно при внесении предложения наличными, поскольку оно помогает продавцу быть уверенным в том, что у вас есть доступ к деньгам, на которые вы претендуете, как это делает предварительное одобрение ипотеки при покупке дома. Если ваши деньги связаны с другими инвестициями, снимите их, прежде чем делать предложение, чтобы избежать внезапной потери средств в результате неожиданного бедствия.

Учитывайте ценность дома в районе

Одним из самых больших преимуществ строительства дома является возможность его персонализировать, но убедитесь, что вы строите дом своей мечты в районе с похожим вкусом.

Грэм вспоминает, как работал с клиентом, который купил землю и спроектировал дом только для того, чтобы ему было отказано в ссуде на строительство, потому что стоимость земли в сочетании со стоимостью строительства составила около 2,2 миллиона долларов, что значительно больше, чем стоимость домов в этом районе. которые были ближе к 1 доллару.5 миллионов.

«Если цена завышена, значит, вы не получите ссуду (строительную)», — говорит Грэм.

Учитывайте коммунальные услуги и доступ к дорогам в счет

Когда вы покупаете существующий дом, легко принять как должное доступ к водопроводу, электричеству и канализации, но с пустой землей это не всегда дано.

«В зависимости от того, насколько развита территория вокруг земли, вы хотите знать, будут ли затраты на инфраструктуру для работы с этой землей, или она уже обслуживается», — говорит Мишель Фарбер Росс, брокер по недвижимости и управляющий партнер. MMD Realty в Форт-Лодердейле, Флорида.

Учитывайте льготы

В некоторых ситуациях, особенно после стихийного бедствия, местное правительство может предложить стимулы в виде налоговых льгот или упрощенного разрешения на планирование восстановления разрушенных домов. Города в Калифорнии, где произошли лесные пожары, и прибрежные города на Восточном побережье, пострадавшие от ураганов, часто хотят убедиться, что сильно поврежденные дома сняты и на их месте построены новые постройки.

Грэм отмечает, что Малибу, Калифорния, снизил ограничения на строительство, чтобы помочь восстановить кварталы, разрушенные в результате предыдущих пожаров.«Из-за всех пожаров определенно наблюдается больший интерес к покупке пустой земли, особенно в районе Большого Лос-Анджелеса, поскольку люди больше заинтересованы в покупке пустой (собственности), на которой есть дом, чем необработанной земли», — говорит он.

Но воспользуйтесь этими стимулами как можно быстрее. Грэм отмечает, что постановления города или округа со временем затрудняют строительство на пустой земле — по крайней мере, то, что вы имели в виду.

«Покупайте землю для строительства, а не для удержания, поскольку городские постановления принимаются более регулярно в отношении свободных земель, и высока вероятность того, что эти постановления ограничат застройку, тем самым обесценив землю, которой вы владеете», — говорит Грэм. .

Не надейтесь получить ссуду

Покупка земли не может быть использована в банке так же, как покупка дома, поэтому вам, вероятно, придется платить наличными, если на участке еще нет конструкции .

Инвестор, покупающий, например, многоквартирный дом, «может вложить 20% и получить 80% в банке, сдав землю и здание в залог», — говорит Ларри Линк, главный брокер и президент компании. Группа уровней в Нью-Йорке. «Но если у вас есть участок земли, вам может повезти, если (кредитор) даст вам 40% или 50% стоимости — и это обычно, если у вас хорошие отношения с банком или другое обеспечение.У тебя больше шансов получить ноль «.

У вас будет гораздо больше шансов получить одобрение на получение ссуды на строительство здания, которое вы хотите разместить на земле, поскольку дом, который вы построите, служит залогом по ссуде.

Не пропускайте экологические тесты

Подобно домашнему осмотру и фоновому исследованию дома, земельный участок необходимо подвергнуть испытаниям и проверкам, чтобы убедиться, что вы знаете, что покупаете и что вы покупаете. Я смогу на этом опираться.

Экологические испытания проверяют почву на предмет загрязнения от предыдущего использования. Например, на месте бывшей заправочной станции или автомастерской с большей вероятностью будет загрязненная почва, и здесь нельзя строить жилые дома. Возможность затопления земли или плохие почвенные условия для строительства также вызывают озабоченность. Эти отчеты должен интерпретировать профессионал, говорит Грэм, — даже у опытного агента по недвижимости нет технических знаний, чтобы гарантировать, что результаты сделают землю хорошей инвестицией.

Не забывайте обзор

Вам также нужно, чтобы геодезист осмотрел вашу собственность, чтобы определить границы. Особенно, если земля находится в районе и пустовала в течение многих лет, соседи могли посягнуть за пределы границ собственности, намеренно или нет.

«Лучше покупать землю, на которой уже есть завершенное исследование, геология и отчет о почвах», — говорит Грэм. «Если они устарели, вы всегда можете обновить или повторить отчеты».

Не разговаривайте с соседями

Общение с соседями, когда вы смотрите на дом, может быть отличной идеей, чтобы почувствовать район, обсуждение ваших планов строительства на пустом участке может легко привести к организованной оппозиции к дому вашей будущей мечты.

Грэм говорит, что соседи, привыкшие к необработанной земле рядом с домами, часто расстраиваются, когда статус-кво требует изменения, и стараются удержать вас от строительства. «Все, что они делают, это собирают информацию, чтобы использовать против вас», — говорит он.

Не заводите друзей с соседями до тех пор, пока не будет построен какой-нибудь дом и вы не переедете в него. В противном случае обсуждение планов может привести к спору между соседями еще до того, как вы сломаете землю.

Не думайте, что у вас может быть перезонирование собственности

У вашего местного органа управления есть зоны, кодексы и постановления, которые ограничивают то, что можно построить на любом участке, или требуют определенных шагов для создания надежной конструкции.

Например, могут потребоваться отступления от края собственности, предписания построить морскую стену, если вы находитесь на набережной, или часть земли может быть ограничена для застройки. По словам Линка, получить исключение из правила непросто, и велика вероятность, что в нем будет отказано.

Вместо того, чтобы пытаться изменить зонирование собственности, лучше не выходить за рамки существующих ограничений. Ищите землю, которая позволит вам построить дом, который вы хотите, но знайте ограничения вашего участка, прежде чем завершать планы.

Даже если зонирование само по себе не является проблемой, получение надлежащего утверждения плана участка и разрешений требует времени — даже лет.

«Если вы живете в большом городе, у вас может быть три или четыре года планирования», — говорит Линк.

Стоит ли покупать свободную землю?

Покупка пустой земли может быть правильным шагом для вас, чтобы построить дом или здание по индивидуальному заказу, которое соответствует вашим потребностям, и может стать идеальной инвестицией, поскольку вы улучшаете недвижимость и позволяете ее стоимости расти.

Но прежде чем стать землевладельцем, обязательно тщательно исследуйте участок земли, чтобы обеспечить зонирование, доступ к инженерным сетям и строительный кодекс для района, который позволит вам построить недвижимость, которую вы хотите. Без должной осмотрительности вы можете остаться с пустующей землей, которую не сможете строить годами. Дополнительные расходы и сборы также могут вывести ваши планы за рамки вашего бюджета.

Сделайте свои вложения правильными, работая с опытными профессионалами, выполнив экологические испытания, заказав обследование и учитывая дополнительные работы, необходимые как для строительства дома на участке, так и для обеспечения его полной доступности.Помня об этих деталях, вы сможете окупить покупку незанятой земли.

Общий этикет на стенах: The Tribune India

[email protected]

Джагвир Гоял

В планируемых жилых массивах дома, построенные на небольших участках, имеют общие стены. Такое положение есть в подзаконных актах о строительстве. Чаще всего такие законы регулируются земельными участками площадью до 300 кв.При размещении плит промежуточного перекрытия и кровельных плит на этих общих стенах необходимо соблюдать определенные меры предосторожности. Давайте посмотрим на проблемы в этом отношении:

Концепция: Общая стена построена таким образом, что центральная линия общей стены совпадает с линией участка двух соседних участков. Из двух владельцев прилегающих участков, тот, кто первым строит свой дом, строит общую стену, сопоставляя ее центральную линию с линией участка. Если построена 9-дюймовая стена, на его участке будет лежать 4,5 дюйма, а на его участке — еще 4.5 дюймов на участке соседа. Таким образом, 50 процентов стены принадлежит каждому собственнику участка, но возводит тот, кто первым построил дом. Позже, когда его сосед строит свой дом, он оплачивает 50% стоимости стены первому строителю и использует ее для того, чтобы положить на нее плиты своего дома, а также в качестве стены для крыльца, прохода или комнат своего дома.

Опора для плит: Когда кладка стены достигает уровня плиты и нужно начинать укладку плиты, первым делом необходимо создать опору для плиты в общей стене.Для этого в общей стене делается чеканка. Выполняя резку с желобом, следите за тем, чтобы глубина резания с направляющей поддерживалась равной 50% толщины стенки. Таким образом, в стене толщиной 9 дюймов глубина резания должна составлять 4,5 дюйма. Если резка погонной части выполняется более чем на 4,5 дюйма, это создаст проблемы для существующего дома. Если разрезать менее 4,5 дюймов, плита не сможет должным образом опираться на стену. Кроме того, пропил должен иметь одинаковую глубину по всей длине стены.Правильная опора плиты поможет передать ее нагрузку на фундамент через стены.

Соответствие уровням перекрытий: Положения о строительстве предписывают уровень цоколя и высоту каждого этажа дома. Следовательно, если соблюдаются правила строительства, плиты RCC соседних домов должны располагаться на одном уровне. Разница в уровнях RCC-плит, лежащих на общей стене, может создать проблемы для существующего домовладельца, так как на его стенах могут появиться пятна от влаги.

Нанесите битумное покрытие: После того, как продольный разрез в общей стене будет выполнен для создания опорной поверхности для опоры плиты RCC, предпочтительно окрасить созданную таким образом нишу в стене битумной краской.Эту работу следует выполнить до начала укладки арматуры для плиты. Битумную краску следует хорошо нанести на кладку стены и видимый край плиты существующего дома. Это приложение разрушит стык укладываемой плиты с существующей плитой и стеной и предотвратит просачивание к внутренней стороне общей стены.

Оставить зазор для расширения: Всегда лучше оставлять зазор между существующей плитой RCC, опирающейся на общую стену, и новой плитой RCC, которая теперь опирается на нее.Этот зазор способствует свободному перемещению плит во время расширения летом и помогает избежать появления трещин в плитах RCC.

Зазор 10 мм, если оставить между двумя плитами, может оказаться полезным. Во время строительства каменщикам сложно оставить этот зазор. Для этого сжимаемую доску толщиной 10 мм можно надежно и вертикально закрепить по краю имеющейся плиты перед укладкой арматуры и после нанесения битумного материала в нишу.

Позаботьтесь об армировании: При укладке арматуры плиты важно убедиться, что арматурные стержни входят в нишу, созданную для опоры плиты на общую стену, и опираются на защитные блоки, предусмотренные под стержнями.Даже на работах, курируемых специализированными учреждениями, часто замечалось, что арматурные стержни не доходят до края общей стены и почти не входят в нишу в ней. Между фиксированной сжимаемой панелью и концом арматурных стержней следует оставить зазор всего от 20 до 25 мм, чтобы края покрывали стержни. Арматурные стержни в нижнем слое, а также в верхнем слое должны входить в эту несущую зону. Также важна установка поперечин арматуры.

Хорошо уплотните бетон: после удовлетворительной укладки и проверки стальной арматуры и полной проверки всего на месте и готовности к приему бетона следует начинать укладку бетона в плиту.При укладке бетона следует следить за тем, чтобы несущая поверхность, создаваемая вырезкой ниши в общей стене, хорошо залита бетоном и бетон хорошо уплотняется. Неуплотнение бетона сделает его пористым для приема воды и вызовет проблемы в дальнейшем, помимо ослабления несущей поверхности плиты RCC.

Уход при отверждении плиты

После того, как плита RCC уложена и образовавшийся зазор в общей стене хорошо заполнен, пора приступить к полному отверждению плиты.Для лечения общая практика заключается в том, чтобы заливать его водой, создавая вокруг него временные песчаные насыпи. Во время процесса убедитесь, что вода или влага не попадают в кладку стен существующего дома. Лучший способ избежать этого — немедленно построить бетонную «голу» вдоль общей стены поверх уложенной RCC-плиты и затем отвердить плиту.

About Real Estate — The New York Times

Участок площадью 20 000 квадратных футов был куплен за 4,1 миллиона долларов.Владение недвижимостью означало выплату долга по этой покупке, сохранение налоговых платежей и, прежде всего, оплату эксплуатации здания, в то время как доход от аренды снижался в процессе переезда. «Мы кровоточили, — сказала г-жа Бенаттар.

В конечном итоге собственность по адресу 105 West 55th Street вернулась первоначальному владельцу, который восстановил квартиры и сдал их в аренду. В отношении собственности на авеню британская группа не выполнила своих обязательств перед интересами Goldman-DiLorenz, которые, в свою очередь, не выполнили своих обязательств перед банком Barclay’s Bank, который разместил ипотеку на землю.

•

В ходе переговоров в прошлом году г-н Цукер и его партнер Джозеф Слифка договорились о покупке здания за наличные, что и было сделано после продажи права выкупа в ноябре. Г-н Цукер, глава ипотечной брокерской фирмы Donald Zucker & Company, построил 17-этажные жилые дома на 154 East 29th Street под названием Habitat, здание на 160 East 34th Street и другие жилые объекты.

Восстановленное здание 101 West 55th Street с фирмой Шумана. Lichtenstein & Claman as Architects будет содержать только 162 квартиры в своих 714 комнатах, площадью от 1100 квадратных футов до 1800 квадратных футов.У многих будет по три спальни.

Он будет иметь дровяные камины в 75 процентах квартир, ванную комнату в каждой спальне и множество тщательно продуманных деталей, изначально спроектированных для этого. здание.

•

Должны быть установлены три скоростных лифта, а также все новое механическое оборудование. При прогнозируемой ежемесячной арендной плате в 235 долларов за комнату это будет «такая же роскошная квартира для сдачи в аренду, как и построенная в городе», как выразился г-н Цукер. Также будет 13 000 квадратных футов коммерческих площадей.

С точки зрения города, реконструкция означала взыскание двух с половиной лет неуплаченных налогов. Но вместо значительных налогов, которые пришлось бы уплатить при строительстве нового офиса, недвижимость получит налоговые льготы и освобождение от программы J-51.

Глоссарий CoStar

Обслуживание помещений общего пользования: Потенциальные расходы по аренде, в дополнение к арендной плате по договору, передаются арендатору (-ам) на уборку и / или обслуживание общих частей здания.Для торговой недвижимости это может включать рекламу и другие сопутствующие расходы.

См. Общую или общую ставку капитализации

Включает долговечные структурные компоненты, арендные комиссии и улучшения арендатора.

Система безопасности, контролирующая доступ в здание с помощью электронной системы считывания карт.Этот тип системы обычно записывает и хранит время и личность пользователя.
См. Также: Удобства

Поток дохода до налогообложения, генерируемый на годовой основе после вычета расходов на обслуживание долга и капитальных затрат из чистой операционной прибыли (NOI).

Крупная национальная сеть магазинов, специализирующаяся на одной линейке товаров, таких как оборудование и предметы домашнего обихода, канцелярские товары или игрушки, которые могут превзойти как более мелких, так и более разнообразных конкурентов из-за своего размера, разнообразия товаров и цен.

Центральный деловой район — центр или центральная часть города, где сконцентрировано множество различных типов основных применений, таких как розничная торговля, офис и / или жильё.

Есть два типа областей CBSA: столичные и микрополитические статистические области. Столичные статистические районы имеют городское ядро с населением не менее 50 000 человек и составляют 83% территории США.С. население. Микрополитические статистические районы имеют городское ядро от 10 000 до 49 999 и составляют 10% населения США. Обе области представляют собой скопления целых округов (или их эквивалентов). Обе области могут быть объединены в объединенные статистические области (CSA)

См. Высоту в свету.

Промышленный вторичный тип.Установка по переработке и транспортировке горных пород. Также может производить цемент. Обычно располагается на огороженной территории с большими кранами и ленточными транспортерами для перемещения материала с места на место.

Выдается муниципалитетом после завершения строительства улучшений (целых зданий или ТИ). Это может совпасть с началом аренды.

Эта передача изменяет способ владения правовым титулом, праводатель (и) и получатель (и) (также известные как вовлеченные стороны) остаются прежними и продолжают владеть той же пропорциональной долей участия.(Хотя имена могут измениться, интересы — нет.)

Промышленный вторичный тип. Имущество, используемое для обработки, очистки и хранения химикатов, нефти и нефтепродуктов.

В целом, здание класса A является чрезвычайно желанной собственностью инвестиционного уровня с высочайшим качеством строительства и обработки, материалами и системами, значительными архитектурными особенностями, высококачественной / дорогой отделкой и отделкой, обилием удобств, первоклассным обслуживанием и управление; обычно занимают престижные арендаторы с арендной платой выше среднего и в отличном месте с исключительной доступностью.Они наиболее востребованы международными и национальными инвесторами, готовыми платить больше за качество, и часто разрабатываются архитекторами, чьи имена легко узнаваемы. Здание, отвечающее этим критериям, часто считается достопримечательностью — исторической, архитектурной или и тем, и другим. Возможно, он был построен в течение последних 5-10 лет, но если он старше, он был отремонтирован, чтобы сохранить свой статус и предоставить ему множество удобств. Здания такого уровня могут быть единственными в своем роде с уникальной формой и планами этажей, выдающимся архитектурным дизайном, отличным и, возможно, выдающимся местоположением и определенным присутствием на рынке.

В целом, здание класса B предлагает более утилитарное пространство без особых достопримечательностей. Как правило, он будет иметь обычный архитектурный дизайн и структурные особенности, со средней внутренней отделкой, системами и планами этажей, соответствующими системами и общим состоянием. Как правило, в нем не будет таких удобств и местоположения, как у здания класса А. Обычно это считается спекулятивным вложением.Уровень обслуживания, управления и арендаторов средний или хороший, хотя здания класса B менее привлекательны для арендаторов и могут иметь недостатки по ряду аспектов, включая планы этажей, состояние и удобства. Таким образом, они привлекают широкий круг пользователей со средней арендной платой. Им не хватает престижа, и они должны полагаться главным образом на более низкую цену, чтобы привлечь арендаторов и инвесторов. Типичными инвесторами являются некоторые национальные, но в основном местные.

В целом, здание класса C — это старое здание без излишеств, предлагающее базовое пространство.У собственности ниже среднего уровень обслуживания и управления, смешанный или низкий престиж арендаторов, а также плохие лифты и механические / электрические системы. Как и зданиям класса B, им не хватает престижа, и они должны зависеть в основном от более низкой цены, чтобы привлечь арендаторов и инвесторов.

Функционально или экономически устаревшее здание — это такое здание, которое не предлагает жизнеспособной альтернативы пространству и не «конкурирует» с другими зданиями аналогичного типа за размещение предприятий, ищущих место для работы.Эти здания обычно имеют видимые снаружи физические или структурные особенности, а также внутренние, которые делают их нежелательными для сдачи в аренду и, следовательно, неконкурентоспособными с любой другой недвижимостью на рынке. Местные власти даже могут пометить объект размещения как «Приговоренный».

В промышленном здании или здании Flex расстояние, измеряемое от верха готового пола до самой нижней части конструкции крыши.Эти высоты будут варьироваться от здания к зданию, поскольку они используются для измерения вертикальной вместимости здания для хранения и / или размещения оборудования.

AKA Высота потолка или высота фермы

См. Расстояние между столбцами

В контексте функции «Мои опросы» Property Professional — пространства, где пользователь может хранить и систематизировать контактную информацию клиентов, сохраненные опросы, сохраненные снимки опросов и вложения файлов, а также загружать логотип клиента для отчетов.Кроме того, клиентские папки и их содержимое могут быть «общими» с другими пользователями.

Дата завершения и подписания договора купли-продажи между покупателем и продавцом. Это означает, что продавец передает право собственности, а покупатель вносит полную оплату. Также известна как дата перехода права собственности от продавца к покупателю или дата контракта.

(Коммерческая ценная бумага, обеспеченная ипотекой) Инвестиционный продукт с фиксированным доходом, поддерживаемый пулом коммерческой недвижимости.

Обычно минимальная ширина и глубина между колоннами в промышленном здании — может применяться и к другим типам зданий. В здании «без колонн», также известном как «чистый пролет», нет колонн внутри здания.

Что-то заложенное в качестве обеспечения выплаты ссуды, которое будет конфисковано в случае неисполнения обязательств.

Указывает, участвует ли арендатор в сфере коммерческой недвижимости.

Согласно BOMA, это включает в себя области на этаже, такие как туалеты, уборные, электрические комнаты, телефонные комнаты, механические комнаты, лифтовые холлы и общественные коридоры, которые доступны в основном для использования жильцами на этом этаже.Он не включает крупные вертикальные проходы, такие как шахты лифтов, лестницы, участки для оборудования и т. Д.

Обычно предлагает более широкий ассортимент одежды и других мягких товаров, чем районные центры. Среди наиболее распространенных якорей — супермаркеты, супермаркеты и универмаги со скидками. Арендаторы общественных центров иногда содержат ориентированных на стоимость крупных розничных продавцов, которые продают такие предметы, как одежда, предметы домашнего обихода / мебель, игрушки, электроника или спортивные товары.Центр обычно имеет прямую линию в виде полосы или может иметь L или U-образную форму, в зависимости от места и дизайна. Из всех типов центров общественные центры охватывают самый широкий диапазон форматов. Например, определенные центры, которые привязаны к крупным универмагам со скидками, часто имеют акцент на скидках. Другие, у которых высокий процент квадратных метров отведен розничным торговцам по сниженным ценам, можно назвать центрами, не имеющими цены. Размер такого центра колеблется от 100 000 до 350 000 квадратных футов.

Прямой доступ или, если в пригороде, в пределах разумной пешей доступности от остановки пригородной железной дороги.

В контексте пиринга — сохраненный аналитический опрос, выбранный для использования в аналитических сравнениях групп сверстников. См. Также: Peering, Survey

CoStar COMPS использует 11 типов свойств; Офис, Многосемейный, Гибкий, Гостиничный, Промышленный, Земля, Розничная торговля, Торговый центр, Здравоохранение, Специальность, а также Спорт и развлечения.

Дежурный в вестибюле, предоставляемый владельцем здания, чтобы помогать арендаторам здания с особыми запросами, такими как покупка билетов в театр, заказ цветов или вызов такси, и многие другие. Консьержи обычно работают только в зданиях класса А.

Состояние конкретной площади, доступной для сдачи в аренду.Условия включают перечисленные ниже. Built-Out: в пространство уже внесены улучшения для арендатора, которые позволяют арендатору занимать его. Въезд: Помещение «застроено», и арендатор может въехать без изменений. Оболочка: Пространство новое и неулучшенное, поскольку арендатор никогда ранее не занимал его. Он должен быть застроен до заселения.

Возможные варианты: Разрушенные: разрушенные здания (снесенные, сожженные, землетрясение и т. Д.).). Существующие: Здания, которые построены и готовы к заселению. Получена справка о заселении. Из этого статуса исключены здания, которые функционально устарели, то есть заброшенные; или которые были преобразованы в новый Тип свойства, т. е. преобразованный. Преобразованные: здания, ранее существовавшие как один тип собственности, которые подверглись строительству и перешли на другой тип собственности. Предлагаемый: Предлагаемый относится к земле, рассматриваемой для конкретного использования в будущем, или к зданию, которое было объявлено для будущего развития.Начало строительства в ближайшие 12 месяцев не ожидается. Обычно разрешения на строительство не выдаются. В стадии строительства: здания в состоянии строительства до получения свидетельства о заселении. Чтобы CoStar считал здание в стадии строительства, на площадке должен быть бетонный фундамент. Под ремонтом: здания, которые в настоящее время не заняты, так как находятся в состоянии ремонта. Отремонтированным считается здание, которое было полностью отреставрировано, так что существующее пространство снова стало «новым» пространством.Незначительные или частичные обновления, такие как улучшение вестибюля или экстерьера здания, не считаются полной реконструкцией здания, и они могут считаться реконструированными (косметические изменения), восстановленными (выполнение необходимого ремонта или обновление строительных материалов) или восстановленными (восстанавливает здание). здание до его первоначального состояния или состояния на определенную дату). Окончательное планирование: Строительство объекта начнется в течение следующих 12 месяцев. Обычно заключаются строительные контракты и / или выдаются разрешения на строительство.Отложено: деятельность по проекту прекращена, но может возобновиться в течение следующих 12 месяцев. Этот статус может включать в себя проекты, которые ранее были предложены, окончательно запланированы, находятся в стадии строительства или реконструкции. Как правило, отложенный проект указывает на то, что разрешения не были утверждены, финансирование не было получено или выполнение чрезвычайных обстоятельств было остановлено. Прекращено: проект был прекращен и больше не ведется; либо здание устаревшее или неконкурентоспособное. Этот статус может включать проекты, которые ранее были «Предложены», «Окончательное планирование», «Отложено», «В стадии строительства» или «В стадии ремонта».Все работы прекращены, разрешения на строительство отсутствуют. Это также может включать здания с предыдущим статусом Существующие, которые пришли в негодность и непригодны для использования (например, 1 звезда и Класс здания = Устаревший). Ни один арендатор не мог занимать здание без существенного ремонта.

Здания, ранее существовавшие как один тип собственности, которые были построены и перешли в собственность другого типа.Свойство CoStar с предыдущим использованием будет обозначено как преобразованное, а свойство CoStar с текущим использованием будет обозначено как существующее после завершения. Преобразованные объекты недвижимости не включают объекты, в которых бывшее здание было полностью снесено.

Сообщество с несколькими индивидуальными владельцами, которые покупают долю в сообществе, а не отдельные единицы.

Тип собственности на отдельные единицы (жилые, промышленные, офисные или торговые) или, возможно, на несколько единиц в многоквартирной структуре, в сочетании с совместной собственностью на часто используемое имущество (земельные участки, места для отдыха, гаражи, парковки , тротуары, коридоры, лестницы, вестибюли и т. д.). Любой тип собственности может быть построен или преобразован в эту форму собственности. В большинстве случаев владельцы отдельных квартир имеют право собственности на внутренние стены своей собственности.Они также являются членами ассоциации кондоминиумов, которая коллективно владеет внешними стенами здания, а также землей, на которой оно расположено. Как правило, каждый владелец квартиры должен платить ассоциации регулярный сбор (так называемый «сбор за кондоминиум» или «оценка»), который затем используется для обслуживания общих территорий, оплаты общих счетов за коммунальные услуги, ухода за ландшафтом, вывоза мусора и т. Д.

Квартира, находящаяся в собственности физического лица.Квартирные сообщества могут включать как отдельные единицы, так и единицы, принадлежащие организации, занимающейся недвижимостью. Они также могут владеть каждой единицей в сообществе в индивидуальном порядке.

Преобразование использования или владения недвижимостью, как правило, приносящей доход недвижимостью, например, преобразование квартир в кондоминиумы. Преобразование может включать реконструкцию или разделение и перемещение арендаторов, которые не решают покупать свои квартиры.Например: когда недвижимость (многоквартирная, офисная или производственная) приобретается с целью преобразования ее в недвижимость «на продажу» с целью продажи отдельных единиц. Скажем, многоквартирный дом из сорока квартир, который в настоящее время сдается как апартаменты, приобретается для переоборудования для продажи отдельных единиц. Юридическое описание может отражать план кондоминиума, а может и не отражать его. Если нет, то юридическое описание придется изменить. После того, как отдельные единицы отражают отдельные юридические описания и соответствуют закону о карте подразделения в этом штате, текущие арендаторы перемещаются во время реконструкции / ремоделирования.После реконструкции единицы выставляются на продажу, и существующим арендаторам на момент переоборудования обычно предлагается первая возможность приобрести единицы.

Общий конференц-зал, которым могут пользоваться все арендаторы здания.
См. Также: Удобства

Для CoStar Свойство: указывает, какие типы материалов использовались для создания каркаса здания.Типы конструкции: каменная кладка, металл, железобетон, сталь и деревянный каркас.

Индекс стоимости всех товаров и услуг для типичного потребителя

В общем: Пространство внутри здания, которое может быть объединено или может быть объединено в единый блок пространства.

Contig in Buidling: Два или более блока доступной площади, расположенные на вертикально смежных этажах. Сюда входят два или более полных этажа или полный этаж с примыкающим по вертикали половиной этажа.

Contig on Floor: Два или более пространства на одном этаже, которые фактически соприкасаются, которые могут быть объединены в единый блок полезного пространства.

Открытый торговый центр с менее чем полдюжиной магазинов, предлагающих предметы первой необходимости, такие как продукты первой необходимости, химчистка, винный магазин, видеопрокат и т. Д.

Указывает, что в здании есть магазин.

Холодильная камера для хранения скоропортящихся продуктов.

В кооперативе или кооперативе вы покупаете акции корпорации, которая владеет многоквартирным домом (-ами) и территорией, на которой расположена квартира.Акции назначаются каждой квартире, и количество долей обычно зависит от размера единицы, при этом более крупные единицы имеют больше акций. Количество акций будет определять право голоса владельца этой единицы. Основным преимуществом кооператива является объединение ресурсов членов с целью увеличения их покупательной способности, что снижает стоимость всех услуг и продуктов, связанных с владением домом (расходами) на одного члена. Другим ключевым элементом является то, что члены могут проверять и выбирать, кто может жить в кооперативе, в отличие от любой другой формы собственности на жилье.Собственнику предоставляется право собственности на аренду, что гарантирует право занимать квартиру и пользоваться общими частями. Никакие другие корпорации или предприятия не могут участвовать в кооперативе.

Запись о продаже, в которой занятость больше или равна 90% на момент продажи.

Общая площадь, отраженная как процент от чистой арендуемой площади (квадратных футов), отведенной под общие зоны здания (вестибюли, туалеты, коридоры и т. Д.)). Этот коэффициент можно рассчитать для всего здания или для одного этажа здания. Также известный как коэффициент потерь или коэффициент рентабельности / полезности (R / U), он рассчитывается путем деления полезной площади в квадратных футах на арендуемую площадь в квадратных футах — 1.

Также известная как общая зона — зоны на этаже, такие как туалеты, уборные, электрические, телефонные, механические, лифтовые холлы и общественные коридоры, которые доступны для использования всем жильцам на этом этаже.Он не включает крупные вертикальные проходки, такие как лестницы лифтовых шахт, участки подъёма оборудования и т. Д. (Определяется как процент арендуемой площади).

Полностью меблированные квартиры для краткосрочной аренды, с которыми компании заключили договор временного жилья.

Продажа не является добровольной, а является принудительной в судебном порядке с целью отчуждения собственности и / или ее содержания — примерами могут быть банкротство и конкурсное производство.Для продажи в случае банкротства см. Отдельное определение. Принятие права собственности происходит, когда кредитор не хочет брать на себя владение и / или физический контроль после потери права выкупа, и суд назначает управляющего для управления имуществом до тех пор, пока рынок не улучшится и кредитор / суд не определит, что пора продавать.

Благоустроенная внешняя территория, огороженная стенами или соседним зданием.

Площадь плиты первого этажа (Footprint), разделенная на площадь участка

Машины, используемые для погрузки, разгрузки и перемещения тяжелых грузов через промышленное здание.Он проходит по дорожке, расположенной на потолке здания. Есть также кабины кранов, которые расположены на потолке, и оператор может сидеть в кабине, чтобы управлять краном. Два типа кранов могут работать в тандеме для более тяжелых грузов. Высота крюка крана измеряется расстоянием от пола до нижней части крюка, когда крюк полностью поднят. Грузоподъемность крана — это вес, который может выдержать кран, который измеряется в тоннах в диапазоне от низкого до высокого.

Обычно встречается на грузовых терминалах и крупных распределительных предприятиях.Под кросс-доками понимаются погрузочные доки с обеих сторон здания, поэтому материалы / грузы можно легко перемещать с одного грузовика на другой — на некоторых объектах есть доки с трех или со всех четырех сторон.

Комбинированная статистическая область состоит как минимум из двух смежных основных статистических областей (CBSA). CSA — это правительственная замена CMSA

Сальдо на конец цикла выписки.